《写字楼产品品质研究》.docx
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《写字楼产品品质研究》
目录
第一部分写字楼周围的社会环境3
第二部分从规划的角度对写字楼产品进行研究4
1.项目用地在城市规划中所处的位置4
2.描述项目用地的主要控制性指标：
5
3.城市设施对项目用地影响的具体内容：
5
4.写字楼项目需要与城市规划相适应：
5
第三部分从产品设计的角度对写字楼产品进行研究7
1.建筑设计：
7
1.1高、低层设计：
7
1.2总平面设计与首层平面设计8
1.3标准层设计11
2.消防设计：
19
2.1总体消防系统19
2.2防火分区和防烟分区：
20
2.3疏散的问题21
2.4楼、电梯防烟前室的设计21
2.5消防控制中心的设计22
3.室内设计23
3.1日照的控制23
3.2照明：
23
3.3温度、湿度调节——在空调专题介绍23
3.4其他指标24
第四部分从设备设施的角度对写字楼产品进行研究25
1.电梯25
1.1什么是电梯：
25
1.2电梯的分类：
25
1.3一般术语：
25
1.4电梯台数的确定：
27
1.5电梯设置方式28
1.6电梯厅的布局和装修29
2.停车场30
2.1停车场库的分类30
2.2停车场库的防火类别30
2.3停车库的耐火等级30
2.4停车场库与其他建筑物的卫生间距30
2.5停车库的防火间距30
2.6公用停车场车位指标31
2.7其他内容:
31
第一部分写字楼周围的社会环境
随着社会环境向复杂化和高度化的发展，人们对写字楼功能的要求也变得多样化，写字楼作为社会产品，具有很强的社会性特点。
和写字楼有关的社会问题主要包括：
1.将写字楼作为社会资产
2.保护地球环境
3.舒适性（Amenity）
4.信息化
5.灵活性（办公楼使用上的自由度）
6.安全对策
7.无障碍
8.设备管理（FacilityManagement）
第二部分从规划的角度对写字楼产品进行研究
1.项目用地在城市规划中所处的位置
项目用地的土地性质？
——项目用途是否与土地性质相符合？
项目用地所在区域的近期、中期、长期的发展规划？
项目用地与城市中心区域的关系？
项目用地与周边环境的关系？
——项目用地所在区域的社会情况与该项目是否适合？
项目用地的自然环境情况：
项目用地的地质条件，包括：
土质、地耐力、断层
项目所在地的气候条件，包括：
最大风速、主导风向、平均、最高和最低的温度、湿度
项目其他环境：
周围的噪音、煤气、电波干扰、污染等
2.描述项目用地的主要控制性指标：
高度：
容积率=建筑物建筑面积/建筑物占地面积
建筑密度=基底面积/占地面积
绿地率：
停车数量：
干道开口位置：
3.城市设施对项目用地影响的具体内容：
公路网——周围道路现状及道路规划、交通限制、通往项目基地的允许开口位置；
附近停车场——周围已有停车场位置、容量
煤气——位置、容量、煤气调压站位置
自来水——位置、容量、允许接口位置
电气——位置、容量、高低压变配电要求
电话——位置、容量、是否能达到本楼要求的门数
下水道（雨水、污水）——位置、容量、允许接口位置]
热力——位置、容量、城市热网情况、热力点规模
北京公共建筑控制高度与容积率对照表（市级商业地区不在内）
地区控制高度
7m
10m
13m
18m
30m
45m
60m
80m
容积率（建筑）
0.3
0.5
0.7
1.0
2.5
3
3.5
4
注：
本容积率的假定条件为平均层高3米，层高高于3米时，容积率按比例降低。
4.写字楼项目需要与城市规划相适应：
适应城市规划对于土地综合利用的要求，对用地进行地下、地面、地上的综合利用。
如地下布置车库、地下通道；地面层及裙房布置商业服务设施、办公楼出入口等；高层布置办公楼。
适应城市规划对于交通组织方面的要求，包括机动、非机动交通，人流货流路线、步行路线的组织。
适应城市规划对城市公共空间规划的设计，包括空间的功能、大小、尺度、高度和造型等要求。
适应城市规划对建筑物之间关系方面的要求，包括周围建筑物的和谐统一等。
附件：
1.现场调查表：
1.功能地区
特别用途区、防火指定区等
2.道路宽度
每条道路的宽度
3.规划道路
位置和事业年度
4.占地实测量图
包括占地周围地区
5.现场照片
包括相邻建筑物和道路等
6.要注意事项
每个冻害和盐分污染地区的注意点
7.事前协商
同每个行政机关必要的协商事项
8.地质调查
包括液状化和地基下沉等
9.上水道
铺设的位置、管径、深度
10.下水道
排放方式、管线、测沟
11.煤气
种类、管径、压力
12.地下水
常水位、涌水量
13.电力
用户电压、方法
14.电话
引入方法、电缆型号
15.电视
电波的方向、种类、电波的干扰
16.CATV
CATV局，将来规划
2.北京轨道交通近期示意图
3..北京城市总体规划（1991-2010年）部分摘要
城市人口规模：
——今后20年北京市的人口控制规模为：
2000年全市常住人口从1990年的1032万增至1160万左右，流动人口从127万增至200万左右：
2010年常住人口1250万左右，流动人口250万左右。
全市的常住城市人口，2000年从1990年的640万增至750万左右，其中市区从1990年的520万控制到600万左右；2010年全市为850万左右，其中市区控制在650万左右。
城市用地规模：
——根据城市人口的发展规模估算，2000年全市城镇建设用地将从1990年的600多平方公里增至750平方公里左右，2010年达到900平方公里左右。
规划市区城市建设用地将从1990年的420多平方公里，增至2000年的500平方公里左右，2010年的610平方公里左右。
这是市区城市建设用地可能达到的上限。
今后20年，每年竣工的建筑面积仍将维持在1000万平方米左右的水平，共新建房屋约2亿平方米。
除去每年拆除的房屋，城市拥有的建筑量（不含农村建筑）将从1990年的1.9亿平方米，增至2000年的2.8亿平方米，2010年的3.6亿平方米。
随着市区产业的疏散和远郊城镇的开发，远郊每年竣工的房屋建筑面积占全市新建房屋总量的比重，将从目前的20%逐步增加到40%。
城市总布局：
——北京城市规划区即北京市行政辖区，包括规划市区和远郊地区，总面积为16800平方公里。
其中规划市区的范围，东起定福庄，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圆1040平方公里。
市区中心地区的范围大体在四环路内外，面积近300平方公里。
第三部分从产品设计的角度对写字楼产品进行研究
1.建筑设计：
1.1高、低层设计：
写字楼的实例中有相当多由高层部分和低层部分有机地组合起来，所谓高层部分是办公用房高层主体；所谓低层部分是多功能的低层裙房，或者是另建设、的低层建筑。
高层主体形成高耸的竖向体量；低层裙房形成扁平的横向体量，高低有别，富有变化。
这是相当多的现代写字楼在宏观上最基本的平面布局和形体特征。
高低层设计具有以下特点：
满足功能的不同用途：
由于办公层的设计目的主要是满足办公的功能要求，提高办公效率，所以这部分用途相同的平面就可以重叠起来，尽量做到高层化，以提高整体经济性。
但从地下层到一、二、三层用途复杂、公共性很强，往往根据不同的要求和用地情况，设计成不同形态的低层部分，确保高层部分适当的尺寸；高层部分受结构合理性的制约一般是较小的柱网；低层部分要满足大厅，多功能厅的大尺度柱网的要求，同时要考虑地下车库停放车辆的合理柱网。
确保公共空间独立于办公部分的交通路线，在低层部分便于设立多种人流各自出入口；
考虑日照条件对邻地的影响：
往往将部分裙房置于高层部分的日影区内，减少对邻地日照的影响，更充分利用土地；
丰富立面及体型，利用低层部分做屋顶庭园或平台：
同时由于低层裙房与周围建筑尺度相接近，又使人们与高层主体隔开一定距离，大大改善了人们对高层临近时的尺度感受，增加人与建筑物的亲切感。
高、低层设计处理上存在的难点：
高层部分和低层部分的交通路线处理；
地下结构及变形缝处理（尽量少做变形缝）
机电系统方案及管理方式；
高层部分和低层部分的施工方案及工期；
消防要求并保证高层部分周长1/3外露。
动态效果：
从不同角度观察整个空中轮廓线；
从附近道路上行进中观察效果；
对整个街景的作用及对周围环境的影响；
底部与周围环境的相互关系；
从看见建筑物及到达入口时的变化；
入口的位置、形态及易于识辨性
注：
人对建筑的识别距离
在距离20米以内，可清楚地分辨每个人；
在距离30米以内，可很好的识别每栋建筑；
在距离45米以内，留下对建筑物的印象；
在距离600米以内，可以清楚的看到建筑轮廓线；
1.2总平面设计与首层平面设计
1.2.1总平面设计
决定建筑物在用地中的位置时，重点要考虑的是标准层的平面设计同一层流线处理的整和性。
必须对一层的主流线和物业管理以及从停车场与通用口出来的服务流线进行整理。
将总平面设计同核心筒形式和位置放在一起考虑。
另外，对斜线限制、安全避难、紧急车辆的活动空间等法规制约，以及周围建筑物的状况、占地的方位、建筑物前面的道路情况等也不能忽视。
总平面车流包括：
上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线，消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路。
1.2.2首层设计——
写字楼功能的综合性使其首层设计较为复杂：
要组织进出大楼的各种人流，把首层公共部分如商店、食堂等和办公层合理地组织起来；从环境设计上要创造适于写字楼的空间环境、色彩环境和光环境，以求良好的第一印象，而且主楼的首层常和裙房首层相连，裙房部分的首层不受主楼柱网限制，在空间处理方面自由度较大。
首层人流线路包括：
办公人流流线，大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员的流线。
1.2.3入口大厅设计要点：
首层入口大厅是重要的交通枢纽，需解决好与各部门的关系：
与办公室、会议室、商店、餐厅、多功能厅、车库、防灾中心、服务人员入口都有直接联系，需要进行人流组织设计；
首层大厅室内外空间渗透：
写字楼的首层，是与是外空间设计联系最密切一层，当采用框架结构时，柱间距开口较大，内外空间的界限可以交错；外部空间向内渗透与内部空间向外延伸，以相互作用造成时间与空间的连续，创造室内外交融的意境。
特别是首层大厅常常采用大玻璃窗或玻璃幕墙，使得室内外界限变得模糊；
大厅空间的动态导向与限定：
动态导向即在运动的过渡空间中，对前进方向做提示、强调。
主要办公人流方向从入口到电梯厅需强调。
其他到餐厅、多功能厅等也需要一定的导向性。
动态导向常用一种暗示的方法：
线条醒目的地面、吊顶召唤人们向前，台阶、栏板暗示楼梯向上……当然，也可利用标志牌明示。
对运动人流导向的同时，休息人群则需要空间的限定。
空间限定指隔而不断、又围又透，在大空间中限定更小的特定活动区域空间的建筑处理。
如在地面上铺地毯等方法。
1.3标准层设计
1.3.1制约因素：
结构布局的制约
（1）房屋适用的最大高度（米）
结构体系
非抗震设计
抗震设防烈度
6度
7度
8度
9度
框架
现浇
60
60
55
45
25
装配整体
50
50
35
25
—
框架-剪力墙和框架-筒体
现浇
130
130
120
100
50
装配整体
100
100
90
70
—
现浇剪力墙
无框支墙
140
140
120
100
60
部分框支墙
120
120
100
80
—
筒中筒及成束筒
180
180
150
120
70
注：
房屋高度指室外地面至檐口高度，不包括局部突出部分。
（2）高层写字楼的体型选择与结构有密切关系，选择合理的建筑体型，可加强结构本身的刚度。
如圆形或椭圆形平面，有助于减少风荷载；上窄下宽的体型对承受水平力引起弯矩有很好的效果；在平面转角处，采用圆角或抹角的处理方法能减少风力和地震力集中。
（3）我国高层建筑结构设计规范建议，在设计中刚度较大的筒体和剪力墙结构，房屋的高宽比（建筑高/建筑平面短边宽度）应不大于6，一般宜小于5；刚度较差的框架和框架剪力墙结构，建筑物的高宽比不大于5，最好低于4。
高宽比限值
结构类型
非抗震设计
抗震设防烈度
6度、7度
8度
9度
框架
5
5
4
2
框架-剪力墙、框架-筒体
5
5
4
3
剪力墙
6
6
5
4
筒中筒及成束筒
6
6
5
4
自然采光的制约
写字楼如为高层，很少有主要靠天然采光的。
但天然采光无疑对办公环境是一个重要条件。
一般就大办公室而言，单面采光的办公室进深不大于12米，面对面双面采光的办公室两面的窗间距不大于24米。
防火分区的制约
高层一类建筑，每层每个防火分区最大允许面积1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。
安全疏散最大步行距离的制约
根据《高规》：
房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离；位于两个安全出口之间的房间为40米；位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。
1.3.2平面设计：
1.3.2.1标准层平面内容：
通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间及前室、卫生间、开水间。
由于交通枢纽和必要的公共服务房间往往形成一个或几个核心，所以通常将它们称为标准层的核心部。
此外，还有空调机房和各种管线竖井，也是标准层必不可缺的。
1.3.2.2核心筒位置分类及特点：
核心筒是指在标准层中集中了电梯井、楼梯、洗手间和设备井等垂直方向功能的部分。
核心筒主要承担的功能有：
生活功能（卫生间、开水间等）、流线功能（电梯厅、带难题、走廊、楼梯间等）、设备功能（空调机房、管道井等）；
核心筒的设计的重点在于向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。
一般情况下，核心筒大约占标准层面积的20-30%（日本参考值）和18-25%（国内设计参考值）。
通过核心筒与办公空间的不同组合，可以产生出各种各样的平面形式。
每个形式的特性如下所述。
具体使用哪一种类型，主要取决于用地的形状、平面的大小以及大厦的性质。
中心筒式
适合楼层面积较大的建筑
办公室连贯性强，具有较好的灵活可变性和有效的楼层面积
建筑物没有偏心，有利于建筑的结构布置
双侧筒式
能保证一个较大的空间
可以保证办公空间双侧采光
在楼层分割布置时需要设走廊，降低了有效使用率
在两侧设置楼梯，能保证双向避难疏导，有利于防火
单侧筒式
一般使用于中小规模的建筑物
建筑物偏心较大，需要在结构采取相应的措施
不利于双向疏散
外筒式
可以根据情况设置的核心筒
以为内设备管道和配管要从核心筒引进到办公室，所以在结构方面受到限制
可以得到灵活性很大的空间，但不利于结构抗震，也难于实现双向疏散
1.3.2.3标准层平面布局相关指标：
办公室面积：
一般情况下，每个人所拥有的人均办公面积在6-12平方米；除办公面积外，还有会议室、接待室等业务、生活服务空间，加上上述面积人均办公建筑面积在10-20平方米。
欧美国家人均办公面积为15平方米，日本过去为3-10平方米，现在为12-13平方米。
会议室面积：
会议室是企业为智力生产活动而进行信息交流和作出决定的空间。
在设计的时候，首先要明确会议使用目的，然后在决定会议室的形式、规模和数量，特别需要考虑任何提高其在使用上的效率。
每个座位所占面积标准：
大型会议室：
包括桌子：
1.2-2.0平方米；只有椅子：
0.6-1.0平方米
中型会议室（20-30人）：
1.4-2.5平方米
小型会议室（5-10人）：
2.0-3.0平方米
卫生间：
卫生间应有：
前室、设洗手盆、镜子，档次较高的应设有与洗手盆组合的长台、红外线烘手器、触滴式洗手液盒等；
厕所内小隔间尺寸：
90-100厘米*120-150厘米
小便器中心间隔：
70-80厘米
大便器中心间隔：
70-80厘米
我国“工业企业设计卫生标准”规定：
大便器，男，50人/个，女25人/个
小便器，男50人/个
日本洁具配备标准：
女用卫生洁具的合适数量：
大便器
1-3
3-4
3-5
4-6
5-7
5-8
洗面器
1-3
2-4
3-4
3-5
4-5
4-6
人数050100150200250300
男用卫生洁具的合适数量：
大便器
1-2
2-3
3-4
4
4-5
4-5
小便器
1-2
2-3
2-4
3-4
3-4
3-5
洗面器
1-2
2-3
2-3
3-4
3-4
3-4
人数050100150200250300
开水间：
里面需设开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等。
面积不应小于6平方米
走道：
双面布置房间走道的宽度不小于1.6米；考虑防火和无障碍设计的最低标准，单面布置的走道不小于1.3米
楼梯：
标准层楼梯一般同时就是消防楼梯，按照我国高层民用建筑的防火规范第5.2.9条规定，每层楼梯总宽度应按其通过人数每100人不小于1米计算。
办公楼楼梯的最小宽度不小于1.2米。
1.3.3剖面设计：
层高尺寸是由功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸决定的，标准层吊顶的有效高度为2.6-2.7米。
1.3.3.1确定净高要考虑的因素：
办公室平面尺寸与室内感觉；
自然光采光的要求，窗口大小要求；
空调方式；
照明方式；
消防喷洒方式
1.3.3.2决定吊顶内部高度的因素：
结构楼板及梁所占的高度：
结构设计应尽量减少结构自身的高度，目前我国多采用预制或现浇的钢筋混凝土梁板楼盖，而国外有些采用组和楼面，即混凝土面板、钢板、钢梁整体地结合在一起，共同发挥作用，使之改善楼面的强度和刚度。
组合楼面的做法是用截面为凹凸形的钢板，既作为混凝土面层的模板，又起楼板的结构作用，增加了楼面的侧面和竖向刚度，增加了板的跨度，减少了梁的数量，也便于安装电气线路。
总之，如果结构自身构造高度每层能降低20厘米，那么20层楼总高就能降低4厘米，又可以多建一层楼。
空调主干管的高度及位置：
空调主干管的高度要包括保温层的厚度，而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内交叉点如何处理。
对于带走道的平面布局，可将主风道置于走道上面的吊顶内部空间，走道吊顶可降低至2.4米高。
没有走道的大空间可局部降低吊顶布置风道。
消防喷淋管的设置：
消防喷淋干管可以穿梁，在梁上预留套管。
电缆桥架高度及位置：
写字楼中电缆很多，往往需要设电缆桥架，电缆桥架的位置需避开风道、灯槽等。
照明灯具深入吊顶的高度：
写字楼往往采用成行的内嵌式灯具，通过灯下的隔片散光，使照度趋于均匀。
灯具也占有一部分吊顶内高度，而且有可能与风道相重叠。
吊顶的构造高度：
包括吊顶龙骨高度，吊顶本身有时还具有基层和表层，而所谓净高是指楼板面到吊顶表层表面的高度。
除上述之外，还应考虑采何种方式对吊顶内部进行检修，还要考虑施工误差，在吊顶内部高度设计中留有5厘米左右的余量。
1.3.3.3吊顶上的设施
照明灯具：
多数采用暗装、半暗装，往往成行布置；
空调风口等设施：
包括各种形式的送风口、回风口没、顶装式风机盘管等；
消防设施：
烟感报警器、消防水喷淋器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁
预留灵活隔断的安装点（不一定都有）
吊顶内部检修口：
1.3.3.4吊顶设计原则：
在满足各专业功能要求的前提下，尽量将吊顶上的各种设施排列得整齐、美观、建立秩序、克服零乱，同时考虑吊顶材料的分块模数。
并且尽量在可能增加设隔断墙的部位留出空隙，以备增设隔断时，不必拆改吊顶上的各种设施。
还应便于吊顶内部检修。
1.3.3.5窗及窗周围尺寸的要求
窗户的功能
在对窗户进行设计时，不仅要表现出建筑外观的造型，而且还要考虑到室内良好舒适的办公环境。
作为室外和室内的交接点，它既要遮挡风、雨、日晒和燥声，还要满足人们对自然通风、采光及精神上的基本需求，它具有对室内舒适的空间环境起着控制的作用，主要具有以下功能：
采光面积
在自然排烟时，保证法规上规定的必要开窗面积
保证法规上规定的紧急出入口的位置和大小
考虑了节能的开窗大小和玻璃的种类
开窗大小要与办公室的进深相吻合
办公的安全性和居住性
窗边部分空调设备的收口
百叶窗和窗帘等的收口
法规上规定的避难器具的放置位置
窗户的设计
在建筑设计方面要考虑外立面和使用上对窗的大小、形状的要求；室内眺望视野需要的天然采光；窗口部位的维护管理和保证安全的要求及节能。
一般写字楼进深较大，要最大限度地争取自然采光，窗的宽度往往是开满外柱之间或在外柱之外做成水平联窗；窗的上口往往与室内吊顶做平，窗的下口高度在距地50-80厘米高。
窗户设计还要受到周围环境很大影响：
a.周围环境是否开放，有没有紧邻的建筑物？
b.方位（日射负荷的大小）
c.噪声条件、大气污染
d.周围街区的状况
2.消防设计：
2.1总体消防系统
写字楼的消防设计需要多学科、多专业的协作，包括：
未发生火灾时的积极预防，即耐火构造设计及火灾发生后的有效措施，包括感知、报警、疏散、援救、灭火设计。
其中涉及到建筑、结构、设备、电气等各个专业，必须根据每个建筑的不同内容，先提出一个相应的、综合的、完整的总体消防设计，然后由各专业按总体设计分工进行。
写字楼初步设计阶段，报送消防局的消防设计专册目录：
建筑物概要：
位置、结构、规模、用途
总平面用地与道路：
标明大楼消防出入口，用地内消防通道与外围道路、广场等的关系，标明消防车进出线路；
各个标准层、非标准层防火分区、防烟分区
火灾的发现与通报：
自动报警器（烟、热报警器）事故电话的种类、配置，各种有关消防设施相互联系的动作方式；
避难：
紧急广播系统、事故报警系统（警铃、消防专用电话等）、事故电源、避难设施的配置：
走廊、消防楼梯、消防通道开口处的事故照明、避难诱导灯、屋顶广场事故平台等
排烟方式与设备
消防电梯设置
灭火设备的种类与配置：
消防供水与消火栓的配置、自动水喷淋系统、干式喷洒系统（注明哪些房间用干式喷洒）、气体灭火（注明哪些房间用气体喷洒）
消防中心
各种房间内装修材料的防火性能
写字楼消防特点：
多功能、服务项目广泛
空调、电缆、各种管道设备错综复杂、贯穿全楼
室内装修材料种类较多，往往会用一些可燃材料
为使主要的工作用房占有自然通风采光面，平面布局往往将交通和服务空间设在建筑物中央核心的黑暗部分，利用人工照明和机械通风
结合结构、基础埋深，充分利用无窗的地下黑暗空间作为服务用房、机房、车库等设施
大空间和流动空间较多，不易分区分阁
建筑本身高耸、内部有大量楼梯、电梯、设备管线、通风、空调等交通和设备竖井，形成大大小小许多“烟囱”
人员流动性大，部分房间密集机会多，上下出入比较困难
2.2防火分区和防烟分区：
2.2.1防火分区：
1.防火分区最大允许面积
名称
每层每个防火分区（平方米）
一类建筑
1000
二类建筑
1500
地下室
500
注：
（1）设有自动灭火设备的防火分区，其最大允许建筑面积可按本表增加一倍；局部设置时，增加面积可按该局部面积的一倍计算；
（2）高层主体建筑与相连的附属建筑之间，如设有防火墙等防火分隔设施
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