商业地产分类.docx

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商业地产分类

「商业地产概念：

商业地产：

是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

商业地产分类：

一、按商业形态分类：

1.商业广场：

2.shoppingmall:

3.商业街：

4.大型商铺

5.购物中心：

6.休闲广场

7.步行街

8.专业市场

9.社区商业中心

10.商务楼

二、按照开发形式进行分类

（1）、商业街商铺

（2）、市场类商铺

（3）、社区商铺

（4）、住宅底层商铺

（5）、百货商场、购物中心商铺

（6）、商务楼、写字楼商铺

（7）、交通设施商铺三、按照投资价值分类

（1）、都市型商铺--绩优股

（2）、社区型商铺--潜力股

（3）、便利型商铺--冷门小盘股

（4）、专业街市商铺--高科技股

（5）、其他商铺-一般股票

商业地产的分类是什么？

商业地产的分类是什么？

一、商业地产分类

1.传统商铺

商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。

这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因商业地产的分类是什么？

为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。

2.专业市场

在上个世纪***十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。

如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。

专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。

这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调"集群效应"，有规模就有人气，有人气也就有了商气。

3.市中心综合商业市场

城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的"晴雨表"。

它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。

盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多"垂青者"望而止步。

4.社区商业中心

成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其"杀手锏"。

5.休闲度假商业

现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。

6.商住办公楼

商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在"家"办公成为现实，是许多中小型公司的"权宜之计"，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以sohu?

沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。

7.甲级写字楼

作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在成都的历史并不长远，也并不具备一定的规模，和东部沿海地区相比还有很长一段路要走，目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目，不过，正因为市场的空缺很大，所以前景也很光明。

8.大型商业中心mall

融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心为一体，并有购物、休闲、美食等生活、消费"一站式"配套服务的大型商业中心。

二、零售商业分类

中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。

1.百货店业态结构特点

（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。

（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主。

（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全。

（4）选址在城市繁华区、交通要道。

（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象。

（6）商店规模大，在5000平方米以上

（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快。

（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。

2.超级市场业态结构特点

（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行。

（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主。

营业时间每天在11h左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地。

（3）选址在居民区、交通要道、商业区。

（4）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。

（5）商店面积在500平方米以上

（6）目标顾客以居民为主。

3.大型综合超市

（1）采取自选销售方式和连锁经营方式

（2）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。

（3）设有与商店营业面积相适应的停车场。

（4）目标顾客为购物频率高的居民。

（5）商圈范围较大。

（6）商店营业面积一般在2500平方米以上。

（7）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。

4.便利店业态结构特点

（1）以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式。

（2）商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等。

（3）营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日。

（4）选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。

（5）商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5-7min到达的范围内。

（6）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。

（7）店堂明快、清洁、货架丰满。

（8）目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。

80％的顾客为有目的的购买。

（9）经营实行信息系统化，开展单品管理。

（10）便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。

5.专业店业态结构特点

（1）采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。

（2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润。

（3）从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货。

（4）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

商圈范围不定。

（5）营业面积根据主营商品特点而定。

（6）目标市场多为流动顾客。

主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

6.大型专业店

（1）采取自选销售和开架面售相结合方式

（2）以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大

（3）选址地区中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近

（4）经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主

（5）营业面积在3000平方米以上

（6）设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务

7.专卖店业态结构特点

（1）采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营。

（2）商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利。

（3）注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务。

（4）选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。

（5）商圈范围不定。

（6）营业面积根据经营商品的特点而定。

（7）目标顾客以中青年为主。

商店的陈列、照明、包装、广告讲究。

8.购物中心业态结构特点

（1）由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。

（2）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。

（3）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。

根据销售面积，设相应规模的停车场。

（4）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（5）商圈根据不同经营规模、经营商品而定。

（6）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。

（7）目标顾客，以流动顾客为主。

（8）根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。

9.仓储商店业态结构特点

（1）选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。

（2）主要的商圈人口为5-7万人。

（3）商店营业面积大，一般在4000m'以上。

部分商品部门采取租赁制，把无店名的专业连锁卖场和供应商引进店内经营。

（4）商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务。

（5）作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品。

（6）作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价格一般被众所周知的商品。

（7）商店设施简单化。

（8）将超市开发的销售技术和管理理论、仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。

（9）可实行连锁经营。

（10）设有一定规模的停车场。

三、商铺分类

1.按照开发形式进行分类

（1）商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。

当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。

与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：

运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

（2）市场类商铺

在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）住宅底层商铺

住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，

而且获得了更大的投资收益。

对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

（5）百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。

目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型shoppingmall项目在国内多个大中城市开发建设。

（6）商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。

这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

（7）交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。

该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。

2.按照投资价值分类

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。

所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。

北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。

对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。

鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。

（1）都市型商铺--绩优股

都市型商铺指位于城市商业中心地段的商铺。

鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，都市型商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。

商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：

都市型商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将都市型商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。

都市型商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。

如果我们说，王府井大街的商铺属于绩优股商铺，应该不会有人表示怀疑。

试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？

！

都市型商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。

（2）社区型商铺--潜力股商业地产的分类是什么？

社区型商铺和我们上一部分谈到的社区型商铺属于同样的概念，之所以称之为潜力股原因在于：

商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。

实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：

一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。

需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。

也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：

有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。

（3）便利型商铺--冷门小盘股

便利型商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。

之所以称其为便利型商铺是因为其所经营的商品均属于便利类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。

便利型商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。

目前在国内有很多从事便利型商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。

便利型商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的小盘股特点。

正所谓船的好掉头！

之所以用冷门来形容便利型商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。

（4）专业街市商铺--高科技股

专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。

该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。

从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺高科技股。

（5）其他商铺-一般股票

其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。

我们将它们称之为一般股票，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。

从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。

比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的绩优股。

从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从一般股票转变成绩优股。

只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。

有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。

3.按照商铺的位置形式分类

按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。

下面就其概念及区别进行介绍。

铺面房：

是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。

铺位：

一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。

由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。

（1）唯一性差异

铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势；而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。

对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。

（2）商业业种业态局限性差异

铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。

如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。

而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。

（3）营业时间差异

铺位的营业时间不能随心所欲。

如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。

（4）行业规划调整风险差异

铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。

在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。

（5）物业运行费用差异

对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。

因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。

（6）物业出租选择范围差异

相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。

至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。

由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。

（7）投资风险差异

时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。

因为铺位的价格已经被炒上去了。

这一炒作过程让人看到了钱途，尝到了甜头。

如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。

其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。

炒得越高风险越大。

不少人，怀着一铺养三代的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入一铺套三代的陷阱。

而铺面房，其价格升幅远不及铺位。

相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。

另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。

（8）炒作难易程度差异

铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。

铺位由于很容易被复制，故易炒作。

凡要炒作就要有一定的量。

量过少无法炒，量过大则炒不高。

但炒到鸡犬升天时，为时已晚。

从此角度看，铺面房则不易被炒作。

四、社区商业主要形式

（一）、社区商业的特点

社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。

社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。

因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。

提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。

（二）、国外社区商业的发展概况及特征

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。

当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。

购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：

"购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。

购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。

"

国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们"一站式"购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。

以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。

西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。

1.社区商业的功能

国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。

社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据