资产评估-课程习题及答案Word文档格式.doc
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甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价
（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110
（2）交易情况修正系数为或者0.99
交易时间修正系数为或者1.06
区域因素修正系数为或者1.02
个别因素修正系数为或者1
容积率修正系数为或者0.95
（3）参照物修正后地价=（万元）
第三章机器设备评估
1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。
经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。
求该设备的重置成本。
（保留两位小数）
重置成本=9.5+0.4×
（1+40%）+1×
（1+30%）+0.6×
（1+20%）=12.08（万元）
9．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
根据题意计算如下：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
（1－20%）=24（万元）
（2）设备的成新率为：
[7÷
（3+7）]×
100%=70%
（3）设备的评估值为：
24×
70%=16.8（万元）
10．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
据题意计算如下：
（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：
Σ（帐面原值×
价格变动率）
所以，30000×
2.6+3000×
1.61+2000×
1.21=85250（元）
（2）评估时设备的加权更新成本为：
更新成本×
已使用年限
2.6×
10+3000×
1.61×
5+2000×
1.21×
2=808990（元）
（3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷
Σ（更新成本）
=808990÷
85250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8÷
（9.5+8）]×
100%=45.7%
房地产评估
1．待估对象为一新开发土地为1000平方米，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：
拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，银行贷款利率9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，开发商要求的投资利润率为10%，土地增值收益率为10%，试估算该地产的市场价值。
（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：
50000÷
667＝75元／平方米
其他费用：
30000÷
667＝45元／平方米
土地取得费=75+45=120元/平方米
土地开发费用：
150，000，000÷
1，000，000＝150元／平方米
（2）计算利息：
120*[（1+9%）2-1]+150*75%*[（1+9%）1.5-1]+150*25%*[（1+9%）0.5-1]=M
（3）计算利润：
（120+150）×
10％＝27（元）
（4）计算土地单价：
（120+150+M+27）*（1+10%%）＝N（元／平方米）
（5）计算待估土地总价：
N*1000=？
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
项目
B
C
待估对象
坐落
略
所处地区
繁华区
非繁华区
用地性质
商业
土地类型
空地
价格
总价
25.2万元
49万元
43.5万元
单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4
交易日期
1996.10
1996.12
1997.1
1997.5
面积
168m2
350m2
300m2
600m2
形状
长方形
地势
平坦
地质
普通
基础设施
完备
较好
交通通讯状况
很好
剩余使用年限
35年
30年
已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
分值
自然条件
相同
10
社会环境
街道条件
稍差
8
繁华程度
7
交通便捷程度
规划限制
交通管制
离公交车站
稍远
交通流量
稍少
周围环境
较差
注：
比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。
（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
（5）折现率为8%。
（1）进行交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07
交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05
交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163
交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075
（注：
式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。
）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：
交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷
[1—1／（1+8％）35]＝0.9659
交易实例A的个别修正系数＝1.03×
0.9659＝0.995
交易实例B的个别修正系数＝1.03
交易实例C的个别修正系数＝1.03×
（5）计算待估土地初步价格。
A＝1500×
1×
1.07×
0.995＝1597（元／平方米）
B＝1400×
1.05×
1.163×
1.03＝1761（元／平方米）
C＝1400×
1.04×
1.075×
0.995＝1613（元／平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）
待估地块总价评估值＝1657×
600＝994200（元）
因此，这一地块的评估值为994200元。
4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
（2）计算楼价：
楼价＝2000×
2.5×
9000＝45,000,000（元）
（3）计算建筑费和专业费
建筑费＝3000×
2000×
2.5＝15,000,000（元）
专业费＝建筑费×
10％＝15,000,000×
10％＝1,500,000（元）
（4）计算销售费用和税费
销售费用＝45,000,000×
2.5％＝1,125,000（元）
销售税费＝45,000,000×
6.5％＝2,925,000（元）
（5）计算利润
利润＝（地价+建筑费+专业费）×
10％＝（地价+16,500,000）×
10％
（注:
16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）
（6）计算利息
利息＝地价×
[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×
[（1+6％）1－1]
＝0.1236×
地价+990，000
地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）
（7）求取地价
地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×
地价
－1,650,000－0.1236×
地价－9,900,000
地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元）
（8）评估结果
单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）
楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）
流动资产评估
1.对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1％，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费l00元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？
根据题意；
采购成本＝50×
4000＝200000（元）
自然损耗＝200000×
1%＝2000（元）
运费及入库费＝50×
（100+40）＝7000（元）
评估值＝200000-2000+7000＝205000（元）
本题是流动资产评估中的材料的评估。
要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。
10.现有某企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品资料如下：
（1）评估基准日前一个月从外地购进产成品材料50公斤，单价200元，当时支付运杂费500元，根据原始记录和清查盘点，评估时库存材料尚存15公斤。
（2）截止评估基准日，企业库存商品实有数30件，每件实际成本200元，该库存商品的材料费与工资、其他费用的比例为80%和20%，据目前有关资料，材料费用综合调整系数是1.36，工资、其他费用的综合调整系数是1.05。
（3）截止评估基准日，在用低值易耗品原价1300元，预计使用1年，现已使用4个月，该低值易耗品现行市价900元。
根据以上资料，评估该企业的产成品材料、库存商品和低值易耗品价值。
根据题意，
产成品材料的评估值=15×
（200+500/50）=3150（元）
库存商品的评估值=30×
200×
（80%×
1.36+20%×
1.05）=7788（元）
低值易耗品评估值=900×
（1-4/12）=600（元）
三项合计为11538元。
近期购进的库存材料，因库存时间较短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近，评估时可采用成本法，也可采用市场法。
无形资产评估
1．某项技术为一项新产品设计及工艺技术，已使用3年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。
经了解，同类产品平均价格为250元/件，该产品价格为280元/件。
目前该产品年销量为2万件。
经分析，产品寿命还可以维持8年，但竞争者将会介入。
由于该企业已经较稳固地占领了市场，竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略，预计该企业将会维持目前的市场占有，但价格将呈下降趋势。
产品价格预计为：
今后1～3年维持现价；
4～5年降为270元/件；
6～8年降为260元/件，估计成本变化不大，故不考虑其变化。
若折现率为10%，所得税率为33%，试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值。
（计算结果保留两位小数）
由于该技术所带来的超额收益已知，故不采用分成率方法。
又由于成本没有变化，因此超出平均价格的收入视为超额利润（未考虑流转税因素）。
计算过程如下：
第1～3年无形资产带来的单件超额收益=280-250=30（元）
第4～5年无形资产带来的单件超额收益=270-250=20（元）
第6～8年无形资产带来的单件超额收益=260-250=10（元）
评估值=[30×
20,000×
（1-33%）]/（1+10%）1]+[30×
（1-33%）]/（1+10%）2]+[30×
（1-33%）]/（1+10%）3]+[20×
（1-33%）]/（1+10%）4+
[20×
（1-33%）]/（1+10%）5+[10×
（1-33%）]/（1+10%）6+
[10×
（1-33%）]/（1+10%）7+[10×
（1-33%）]/（1+10%）8
=（402,000/1.1）+（402,000/1.21）+（402,000/1.331）+（268,000/1.4641）+（268,000/1.6105）+（134,000/1.7716）+（134,000/1.9487）+（134,000/2.1436）
=1556083.35（元）
2．某企业转让制药生产技术，经搜集和初步测算已知下列资料：
（1）该企业与购买企业共同享受该制药生产技术，双方设计能力分别为600万箱和400万箱；
（2）该制药生产技术系国外引进，账面价格500万元，已使用3年，尚可使用9年，3年通货膨胀率累计为10%；
（3）该项技术转让对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争，产品价格下降，在以后9年中减少的销售收入按现值计算为100万元，增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为30万元。
根据上述资料，计算确定：
（1）该制药生产全套技术的重置成本净值；
（2）该无形资产转让的最低收费额评估值。
（1）3年通货膨胀率累计为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率来确定净值，由此可得该制药生产技术的重置成本净值为：
500×
（1+10%）×
9/（3+9）=412.5（万元）
（2）因转让双方共同使用该项无形资产，设计能力分别为600万箱和400万箱，确定重置成本净值分摊率为：
400/（400+600）×
100%=40%
由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据资料可得：
100+30=130（万元）
因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为：
412.5×
40%+130=295（万元）
3．甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本为100万元，三年间物价累计上升50%，该专利法律保护期10年，已过3年，尚可保护7年。
经专业人士测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为5000万元，成本利润率为10%，通过对该专利的分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每年约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价要达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将下降到每台450元，第五年下降到每台420元，折现率确定为10%。
要求根据上述资料确定该专利的评估值（不考虑流转税因素，计算结果保留两位小数）。
（1）确定利润分成率：
确定专利的重置成本：
100×
（1+50%）=150（万元）
专利的约当投资量：
150×
（1+400%）=750（万元）
乙企业资产的约当投资量：
5000×
（1+10%）=5500（万元）
利润分成率：
750/（5500+750）×
100%=12%
（2）确定评估值
①确定每年利润总额：
第一、第二年：
（500-400）×
20=2000（万元）
第三、第四年：
（450-400）×
20=1000（万元）
第五年：
（420-400）×
20=400（万元）
②确定分成额：
12%=240（万元）
1000×
12%=120（万元）
600×
12%=72（万元）
③确定评估值：
240/（1+10%）+240/（1+10%）2+120/（1+10%）3+120/（1+10%）4+72/（1+10%）5
=240×
0.9091+240×
0.8264+120×
0.7513+120×
0.6830+72×
0.6209
=218.18+198.34+90.16+81.96+44.71
=633.35（万元）
长期性资产评估
2．被评估债券为非上市债券，3年期，年利率为17％，按年付息到期还本，面值100元，共l000张。
评估时债券购入已满一年，第一年利息已经入账，当时一年期国库券利率为10％，一年期银行储蓄利率为9.6％，该被评估债券的评估值应是多少？
根据题意：
P=Σ[Rt（1+I）-t]+P0（1+I）-n
=100000×
17%×
（1+10%）-1+100000×
（1+10%）-2
+100000×
=17000×
0.9091+17000×
0.8264+100000×
0.8264=112143（元）
非上市债券评估时，如果是每年支付利息的，则把它的评估以后的每年利息折算成现值，再加上本金的现值。
6．被评估企业拥有M公司面值共90万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10％，评估人员通过调查了解到M公司只把税后利润的80％用于股利分配，另20％用于公司扩大再生产，公司有很强的发展后劲，公司的股本利润保持在15％水平上，折现率设定为12％，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的M公司股票。
D1=900000×
10%=90000（元）
g=20%×
15%=3%
P=D1/（i-g）
=90000/（12%-3%）
=90000/9%
=1000000（元）
本题是非上市股票评估中的红利增长模型的应用。
要注意的是这里的g是留存利润率乘以股本利润率。
企业价值与商誉评估
2．甲企业拟产权转让，需进行评估。
经专家预测，其未来5年的净利润分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从第六年起，每年的利润处于稳定状态，即保持在200万元的水平上。
该企业有一笔10万元的短期负债，其有形资产有货币资金、存货和固定资产，且其评估值分别为80万元、120万元和660万元。
该企业还有一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可以获得超额净利润15元。
目前该企业每年生产产品10万件，经分析：
未来5年中，每年可以生产12万件。
若折现率和资本化率均为10%，试计算甲企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。
（1）评估技术思路
该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。
首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。
（2）计算企业整体价值
（3）计算企业各单项资产价值
①短期负债为10万元
②单项有形资产评估值为860万
③估算非专利技术的评估值：
15×
12×
（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15×
3.7908=682.34（万元）
（4）评出商誉价值
商誉=企业整体评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值—短期负债）
=1778.05-（860+682.34-10）
=245.71（万元）
3．A企业为了整体资产转让，需要进行评估，评估基准日为2004年12月31日。
预计其未来5年的预期利润总额分别为100万元、110万元、120万元、150万元和160万元。
该企业长期负债占投资资本的比重为50%，平均长期负债成本为7%，在未来5年中平均每年长期负债利
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