房地产相关知识1712270.docx
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房地产相关知识1712270
第一局部房地产业概述
一、房地产业的根本概念及特性
1、房地产根本概念
1〕、“房地产〞顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。
它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
2〕、“房地产业〞，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速开展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的开展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的开展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的开展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。
2、房地产的特性
〔1〕不可移动性〔2〕独一无二性〔3〕寿命长久性〔4〕数量有限性〔5〕用途多样性〔6〕相互影响性〔7〕易受限制性〔8〕价值高大性〔9〕难以变化性〔10〕保值增值性
二、房地产业的分类
房地产业可分为：
房地产投资开发业和房地产效劳业。
房地产经纪业是房地产效劳业的一种。
房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。
主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。
三、房地产市场的涵义
房地产市场的涵义有广义和狭义之分
1、狭义房地产市场：
是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。
2、广义的房地产市场：
是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。
四、房地产市场的特点
1、市场信息不充分。
价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。
2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。
3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。
4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。
5、市场调节机制与方案调节机制共同作用。
五、房地产市场的分类
房地产市场分为地产市场和房产市场两大类
◆地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场〔一级市场〕和土地使用权转让市场〔二级市场〕。
◆房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。
第二局部名词解释
1、国有土地有偿使用：
国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位或个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。
2、土地使用权出让：
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、协议出让土地使用权：
协议出让土地使用权是指出让方与受让方〔土地使用者〕通过协商的方式有偿出让土地使用权。
4、招标出让土地使用权：
招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人〔受让人〕，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择优而取。
5、拍卖出让土地使用权：
拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。
6、房屋权属登记：
是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
7、房屋权利人：
是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
8、房屋权利申请人：
是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
9、房屋所有权登记发证：
是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书的行为。
10、总登记：
是指县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
11、初始登记：
是指新建房屋〔竣工〕或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。
12、转移登记：
是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。
13、变更登记：
是指权利人名称变更和房屋现状发生以下情形之一的所进行的房屋所有权登记：
①房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；②房屋面积增加或者减少的；③房屋翻建的；④法律、法规规定的其他情形。
14、他项权利登记：
是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。
15、注销登记：
是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。
16、房屋权属证书：
是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。
——房屋权属证书包括：
?
房屋所有权证?
、?
房屋共有权证?
、?
房屋他项权证?
或者?
房地产权证?
、?
房地产共有权证?
、?
房地产他项权证?
。
17、所有权证：
指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书。
18、共有权证：
指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。
19、他项权利：
指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。
20、房地产权属档案：
是指房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有价值的文字、图表、声像等。
21、房地产权属档案管理：
是指房地产行政主管部门对归档的房地产权属文件材料进行登记、整理、分类编目、划分密级、编制检索工具等的管理。
22、房地产开发经营：
是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行根底设施建设、房屋建设，并转让房地产开发工程或者销售、出租商品房的行为。
23、根底设施建设：
是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地的平整。
24、商品住宅：
是指房地产开发企业〔单位〕建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。
25、五证：
房地产商在预售商品房时应具备：
?
建设用地规划许可证?
、?
建设工程规划许可证?
、?
建设工程施工许可证?
、?
商品房预售许可证?
和?
国有土地使用证?
，简称“五证〞。
其中前两个证由规划部门核发，?
开工证?
和?
商品房预售许可证?
由建设部门核发，?
国有土地使用证?
由国土资源部门核发。
26、预售价：
预售价也是商品房预〔销〕售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
27、基价：
基价也叫根底价，是指经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
28、均价：
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价，但也有例外，如某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售〞，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
29、起价：
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。
多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。
高层物业，以最低层的销售价为起步价。
房产广告中常表“×××元／平方米起售〞，以较低的起价来引起消费者的注意。
第三局部建筑知识
一、按建筑物的使用性质分类
建筑物按使用性质〔即用途〕，通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑；非生产性建筑，即民用建筑。
民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。
〔1〕居住建筑
居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。
〔2〕公共建筑
公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型：
①生活效劳性建筑：
食堂、菜场、浴室、理发店等；
②文教建筑：
学校、图书馆、学生实验室等；
③托幼建筑：
托儿所、幼儿园等；
④科研建筑：
研究所、科学实验楼等；
⑤医疗建筑：
医院门诊所、疗养院、急救中心等；
⑥商业建筑：
商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；
⑦体育建筑：
体育场（馆）、游泳池（馆）等效劳于体育运动的房屋建筑；
⑧文娱建筑：
剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；
⑨交通、邮电建筑：
火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、局等用于交通、邮政、电讯的建筑；
⑩其他建筑：
如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。
二、建筑知识中各词汇的解释
1、建筑承包商：
房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用。
也是房地产开发过程中的一个重要环节。
2、建筑立面图：
是将建筑的不同测外表，投影到铅直投影面上而得到的正投影图。
它主要表现建筑的外貌形状，反映屋面、门窗、阳台、雨篷、台阶等的形式和位置，建筑垂直方向各局部高度，建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等。
根据建筑型体的复杂程度，建筑立面图的数量也有所不同。
一般分为正立面、背立面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面、北立面、东立面、西立面，还可以按轴线编号来命名立面图名称，这对平面形状复杂的建筑尤为适宜。
在施工中，建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。
3、建筑剖面图：
是依据建筑平面图上标明的剖切位置和投影方向，假定用铅垂方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图。
沿建筑宽度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图；沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面图；将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。
建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的内部布置情况，反映建筑的结构形式、分层情况、材料做法、构造关系及建筑竖向局部的高度尺寸等。
4、建筑平面图：
是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面局部作剩余局部的正投影而得到的水平剖面图。
它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房间布置、建筑人口、门厅及楼梯布置的情况，说明墙、柱的位置、厚度和所用材料以及门窗的类型、位置等情况。
主要图纸有首层平面图、二层或标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图等。
其中屋顶平面图是在房屋的上方，向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。
5、建筑总平面图：
建筑总平面图是说明一项建设工程总体布置情况的图纸。
它是在建设基地的地形图上，把已有的、新建的和拟建的建筑物、构筑物以及道路、绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。
主要说明新建平面形状、层数、室内外地面标高，新建道路、绿化、场地排水和管线的布置情况，并说明原有建筑、道路、绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等。
由于建设工程的性质、规模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑总平面图所包括的内容有的较为简单，有的那么比拟复杂，必要时还可分项绘出竖向布置图、管线综合布置图、绿化布置图等。
6、建筑工程施工图：
简称“施工图〞，是表示工程工程总体布局，建筑物的外部形状、内部布置、结构构造、内外装修、材料做法以及设备、施工等要求的图样。
具有图纸齐全、表达准确、要求具体的特点。
它是设计工作的最后成果，是进行工程施工、编制施工图预算和施工组织设计的依据，也是进行施工技术管理的重要技术文件。
一套完整的建筑工程施工图，一般包括建筑施工图、结构施工图、给排水、采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸，也可将给排水、采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。
7、建筑施工图：
简称“建施〞。
它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。
建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，说明建筑物的外部形状、内部布置情况以及建筑构造、装修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。
建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体图、剖面图等根本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法说明等等。
8、建筑工程图：
建筑工程图是以投影原理为根底，按国家规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状、大小等准确地表达在平面上的图样，并同时说明工程所用的材料以及生产、安装等的要求。
它是工程工程建设的技术依据和重要的技术资科。
建筑工程图包括方案设计图、各类施工图和工程竣工图。
由于工程建设各个阶段的任务要求不同，各类图纸所表达的内容、深度和方式也有差异。
方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批效劳；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于需要的时候随时查阅。
9、容积率：
指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。
容积率实际于城市规划管理秩序，要为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。
容积率越高，那么意味着建筑面积越大，单位土地本钱越低，房屋本钱越低。
同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。
10、计算公式
10.1建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为：
建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积
10.2套内建筑面积＝套内的使用面积〔厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积〕
10.3套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体、水平投影面积
10.4公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
10.5公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和
10.6居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。
居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：
居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数
11、建筑密度：
即建筑覆盖率，指工程用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
12、绿化率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指工程用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。
13、建设用地面积:
指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。
14、建筑高度：
指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。
应符合以下规定：
烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出局部的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。
建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。
文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点〔包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物〕、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。
15、住宅平面系数：
一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比，是住宅设计时的技术经济指标之一，用字母“K〞表示。
16、使用面积系数：
用百分率表示：
等于各套内使用面积之和（平方米）除以总建筑面积（平方米）。
即使用面积系数＝各套内使用面积之和（平方米）/总建筑面积（平方米）×100
17、建筑间距系数：
指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；建筑的长高比指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。
18、户室比:
“户室比〞，又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是表达在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套〔或一室户〕占25%，中套〔二室户〕占47%，大套〔三室或四室户〕占28%。
19、开间:
开间即住宅的宽度。
指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。
20、进深：
进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
21、层高：
层高是指住宅高度以“层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
（记入建筑面积〕
22、净高：
净高那么是指层高减去楼板厚度的净剩值。
23、住宅的套型和户型：
“套〞是指一个家庭独立使用的居住空间范围。
通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。
住宅的“套型〞也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。
对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定。
根据1987年7月公布的?
城镇住宅设计标准?
，住宅的面积标准分为：
小套〔每套使用面积不少于18平方米〕；中套〔每套使用面积不少于30平方米〕；大套〔每套使用面积不少于45平方米〕。
规定了不同住宅套型设计标准。
但随着住房商品化的房地产市场的不断发育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型标准正趋市场化。
需要提到的是，在新的住宅设计标准未实行之前，住宅户型面积指标是以“室〞来划分的，“室〞一般是居住建筑中的居室和起居室。
通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室〞，6—12平方米房间称为半“室〞，小于6平方米，一般不算“间〞数或“室〞数，因而，住宅户型又可分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
24、跃层、复式、错层：
24.1跃层:
一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼〞。
它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人、孩子不方便。
由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层。
24.2复式:
一层比拟高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。
由于低的局部为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。
高的局部是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。
24.3错层:
一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。
但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。
25、阁楼：
即暗楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比拟低矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的，称为暗楼。
近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。
26、水箱间：
是指建筑在房屋中及房屋天面上专不储水用途的房屋，在水箱外另设有围护结构及屋面顶盖。
27、装饰性塔楼：
是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能使用。
如钟楼等。
28、附层：
即夹层，是指房屋内部空间的局部层次，如一幢房屋从外部看是二层，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。
29、假层：
是指在建造房屋时，在房屋中同时建造的一结构、比拟低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立。
在一般情况下，楼层内高度在以上的局部。
30、地下室：
是指房屋本身在室外地坪以下的局部。
有储藏间、人防、机房等。
31、露台：
露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
32、阳台：
一般阳台突出于建筑物外墙边沿线以上，分全封闭〔全算面积〕和不封闭〔算50%面积〕。
33、飘窗：
一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM以内，全封闭落地居多，不计算面积。
34、房屋施工面积：
是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。
包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
35、房屋新开工面积：
是指在报告期内新开工建设的房屋面积。
不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。
房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽〔地基处理或打永桩〕的日期为准。
36、竣工房屋面积：
是指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，到达住人和使用条件，经验收鉴定合格〔或到达竣工验收标准〕，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
37、实际销售面积：
是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订〔正式〕销售合同的商品房屋面积。
不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期竣工的商品房屋面积。
38、预售面积：
是指报告期未仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。
报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。
39、空置面积：
是指报告期未已竣工的可代销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
40、结构面积：
住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成局部的墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。
41、建筑面积：
建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。
42、居住面积：
住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积〔即结构面积〕。
43、使用面积：
住宅的使用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居使用的净面积之和。
44、辅助面积：
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
45、房屋的建筑面积：
建筑面积也称"建筑展开面积"，它是指建筑物各层面积的总和。
每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。
包括使用面积、辅助面积和结构面积三局部。
具体规定如下：
包括房屋结构〔如墙、柱〕占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井、墙外阳台、客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。
46、公摊面积：
商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。
其中，为整幢商品房效劳的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围效劳的公用建筑面积，那么由受益的各套商品房分摊。
各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
具体可分摊的公用建筑面积有：
大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电〔楼〕梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变〔配〕电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工体息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑效劳的专用设备用房。
套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙〔包括山墙〕墙体面积水平投影面积的一半。
另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，需要在销〔预〕售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
按照规定，仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋效劳的警卫室、管理〔包括物业管理〕用房不计入公用建筑空间。
按照规定，北京市房地局要求售房单位在预售商
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