重庆房地产市场小结及合川区市场概况.docx
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重庆房地产市场小结及合川区市场概况
2010年重庆房地产市场小结及合川区市场概况
目录
一、重庆房地产市场简析2
1、相关政策2
2、土地市场交易情况5
3、市场供应情况6
4、市场需求部分10
5、市场小结14
二、合川房地产市场简析14
1、城市规划14
2、经济发展状况16
3、合川区房地产市场概况17
4、市场小结34
一、重庆房地产市场简析
1、相关政策
2010年被称为地产“调控年”，本轮国家对房地产市场的调控政策具有高强度、高频率和范围广等特点。
如果说2010年1月的“国十条”和3月的“国十九条”调控政策相对温和，那么4月底实施的“新国十条”则堪称“最严厉”的调控措施了；直到9月底的“二次调控”政策和涉及全国多个一、二、三线城市的地方调控细则出台，政府采用了行政的强化手段限制房屋的购买，其强度确实为有史以为最为严厉的。
表1-1：
2010年全国及重庆市主要房地产政策一览表
政策名称
颁布日期
实施日期
发布单位
对房地产市场的影响
年内六次上调存款准备金率
2010-1-122010-2-122010-5-22010-11-102010-11-192010-12-10
2010-1-182010-2-252010-5-102010-11-162010-11-292010-12-20
央行
大型金融机构存款准备金率经过六次上调后达18.5%，意在防止货币信贷总量继续过快增长，回收和冻结市场上多余的货币资金。
年内两次上调存贷款利率
2010-10-192010-12-26
2010-10-202010-12-29
央行
央行时隔34个月后开始加息。
两次加息主要出发点为控制持续高位的通胀预期和调控楼市。
也标志着持续两年的“适度宽松”货币政策转向“稳健”
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）
2010-1-10
2010-1-7
国务院
共11条，涵盖土地、金融、税收、监管、开发、交易等内容。
内容虽未细化，却明确了下一步政策框架方向。
央企被令退出房地产业务
2010-3-18
——
国资委
78家央企被令退出房地产业务仅16家保留，但退市企业市场份额小，影响甚微。
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“国十九条”）
2010-3-11
2010-3-8
国土资源部
全文共19条，落实“国11条”中土地相关调控，核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）
2010-4-17
——
国务院
包括五大条十项内容，焦点是“实行更为严格的差别化住房信贷政策”：
购买第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，利率是基准利率的1.1倍；可暂停发放第三套及以上住房贷款和部分异地购房。
《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》
2010-5-26
——
住建部、央行、银监会
明确了二套房“按家庭认定”的原则，且“认房不认贷”。
《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》
2010-9-21
2010-9-21
国土部、住建部
土地闲置一年以上企业禁止拿地
“新国十条”升级，国家二次调控出台，五措施遏制部分城市房价过快上涨
2010-9-29
2010-9-29
国务院
要求地方政府出台细则，执行和巩固4.17“新国十条”的调控。
此后全国各大城市均出台“限购令”细则。
《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
2010-9-29
2010-10-1
财政部、国税总局、住建部
个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》
2010-11-4
2010-11-4
住建部、国家外汇管理局
对境外个人及机构购房数量进行限制。
针对大量热钱流入内地楼市，扰乱购房秩序的现象而出台。
《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》
2010-11-6
2010-11-6
财政部、发改委、住建部
允许土地出让淨收益用於发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用於发展公共租赁住房。
《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
2010-11-2
——
住建部、财政部、人民银行、银监会
公积金买二套房首付五成利率上浮10%，停止向购买第三套及以上住房发放住房公积金个人住房贷款。
《商品房屋租赁管理办法》
2010-12-1
2011-2-1
住建部
《办法》旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。
规定包括禁群租及出租人单方随意提高租金等。
《重庆市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理的通知》
2010-5-4
2010-5-1
重庆市地税局
非普通标准住宅（单套建筑面积在144㎡以下、住宅小区建筑容积率1.0以上、成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍）土地增值税由1%增加到2%。
《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“渝十条”）
2010-5-21
2010-5-21
重庆市政府
共提出四方面的要求和具体十条调控措施。
重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，未对三套房停贷作出限制，同补助首次按揭购房者。
《关于规范商品住房销售行为的通知》
2010-8-5
2010-8-5
重庆市国土房管局
预售许可证只能整幢申请，禁止按单元、分层申报和对外销售；取得商品房预售许可证后10天内必须销售。
重庆首套房按揭补贴新政
2010-9-15
——
重庆市财政局
从2008年12月1日起，在主城区首次购买住房（含改善型购房）并以按揭方式支付，根据其所缴纳的个税额度，将享受财政补贴优惠。
《关于进一步加强房地产市场调控的通知》暂停第三套住房贷款
2010-12-6
2010-12-6
重庆市政府办公厅
以文件方式规定暂停市内第三套住房贷款。
数据来源：
重庆中原市场研究部
2、土地市场交易情况
数据说明：
以下所指土地数据为截至到2010年重庆土地交易中心发布的数据。
不包含土工业用地、仓储用地、金融保险用地、加油加气站用地、教育科研用地等非房地产相关用途的土地信息。
根据重庆土地交易中心公布的数据显示，2010年重庆市主城区供应土地271宗，其中以房地产开发为主要用途的土地有142宗，供应土地面积1154.75万㎡，可建建筑面积2578.52万㎡，折合平均地价268.3万元/亩，平均楼面地价1802元/平方米。
从2010年各月份土地供应来看，前10个月土地供应温和，月均供应土地63万㎡，只占总量54%，11月和12月土地供应量突然放量，两个月土地供应达526.21万㎡，占总量46%。
图2-1：
2010年重庆主城区各月土地供应量和土地成交量对比单位：
万平方米
数据来源：
重庆市土地交易中心
2010年主城区土地总成交金额305亿元，环比下降25.79%，平均地价每亩297万元，每亩减少47万元。
2010年土地成交价格下滑受成交量下降影响之外，非主城核心组团地块成交量大也是土地成交价格下滑的主要因素之一，同时也是拉低平均地价的主要因素。
虽然成交量和成交价格双双下滑，但由于2010年成交的土地容积率普遍较低，平均容积率只有2.2，因此平均楼面地价环比增加17.6%，达到2044元/㎡，创下历史最高纪录，预示着重庆未来即将开发的项目在楼盘环境和居住的舒适度方面将有大的提升。
图2-2：
2005-2010年重庆市主城区房地产相关用地成交金额单位：
亿元
数据来源：
重庆市土地交易中心
图2-3：
2005-2010年重庆市主城区房地产用地成交均价单位：
万元/亩
数据来源：
重庆市土地交易中心
图2-4：
2005-2010年重庆市主城区房地产相关用地平均楼面地价单位：
元/平方米
数据来源：
重庆市土地交易中心
3、市场供应情况
1）、新增批准预售情况
数据说明：
以下数据均为重庆网上房地产公布数据，统计对象为重庆主城区2010年内取得预售许可证的项目。
Ø新增批准预售总量环比增长，商品住宅占比85%
根据重庆网上房地产数据显示，2010年全年重庆主城区新办批准预售项目959批次，批准预售总面积2092.74万㎡，环比增加233.74万㎡，增长比率达12.6%。
2010年主城区批准预售的住宅面积1849.85万㎡，批准预售非住宅242.90万㎡。
其中，商品住宅预售面积1771.76万㎡，环比增加297.06万㎡，增长率达20%；经济适用房则由于公租房的推出而下降明显，全年批准预售面积68.33万㎡，环比下降53%。
图3-1：
2010年重庆主城区批准预售性质分类
数据来源：
重庆网上房地产
Ø西北两区供应充足，南部区域呈减少趋势
从2010年批准预售各区域的对比来看，主要分布在西部区域的九龙坡、沙坪坝两区，以及北部区域的渝北区、北部新区，其中，渝北区2010年批准预售面积348.06万㎡，位居各区之首。
在西北两区供应充足的局面下，南部区域供应量则呈减少趋势，作为以往供应主力区域之一的南岸区2010年批准预售面积229.4万㎡，环比下降26%，而从南岸区2010年土地交易情况对比分析，区域内的土地交易也呈减少趋势，有此可见，南岸区市场供应的主力区域地位将逐渐弱化，南、西、北三大区的三足鼎立局面将逐渐发生转变。
图3-2:
2010年重庆主城各区批准预售面积对比单位：
万㎡
数据来源：
重庆网上房地产
图3-3：
重庆主城区三大区域2009、2010年批准预售商品住宅对比
数据来源：
重庆网上房地产
2）、新增商品住宅实际供应
数据说明：
以下数据均为重庆中原市场研究部调研数据。
调查对象为主城区（不含北碚区）2010年供应的商品住房，不包括集资房和保障性住房。
2010年主城区商品住宅的实际供应量为1163万平方米左右，新增供应套数约12.8万套，共有201个楼盘分626个组团（批次）推售。
与2009年相比，供应套数和供应量分别增加13156套和64.6万平方米，同比增长11.4%和5.9%。
2010年下半年的整体供应量比上半年活跃，除7月的供应量不足100万平方米以外，8-12月的供应量均在100万平方米以上，其中9月最高，约为150万平方米；而与之相反的上半年供应市场则较为温和，仅有4月的供应量在100万平方米以上，且为今年供应最高峰，达到168.4万平方米。
在整体供应中，可明显看到，高层供应为供应主体，洋房供应略有增加，别墅供应略有减少。
且两房三房紧凑型户型供应为市场供应主流，大户型供应减少。
图3-4：
2007-2010年重庆主城区商品住宅供应量单位：
万平方米
数据来源：
重庆中原市场研究部
图3-5：
2010年重庆主城区商品住宅月度供应量单位：
万平方米
数据来源：
重庆中原市场研究部
图3-6：
2010年重庆主城区商品住宅各建筑类型面积供应比例
数据来源：
重庆中原市场研究部
图3-7：
2010年重庆主城区商品住宅供应房型比例
数据来源：
重庆中原市场研究部
表3-1：
2010年重庆主城各区商品住宅供应情况
区域
楼盘数
组团数
体量（万㎡）
推出套数
北部新区
35
99
222.9
22042
江北区
29
72
164.6
18631
南岸区
31
83
143.8
16352
沙坪坝区
21
84
132
15479
九龙坡区
20
77
129.5
15066
渝北区
22
90
126
13331
巴南区
12
59
98.7
11114
渝中区
10
22
54
5373
大渡口区
8
18
52.4
5911
高新区
13
22
38.8
4809
合计
201
626
1162.7
128108
数据来源：
重庆中原市场研究部
4、市场需求部分
虽然2010年被称为地产“调控年”，重庆主城区商品房成交量也随调控而出现较大波动，但主城区全年的商品房成交量仍然较高，仅次于楼市火爆的2007年，主城区全年商品房总成交约24.1万套，成交面积达到2326.01万平方米，比2009年增加了116万平方米，增幅约5.19%。
从全年商品房成交的趋势来看，成交量趋势随着楼市调控而波动：
商品房成交量从年初开始呈上涨趋势，到4月达到261万平方米；随后商品房成交量受第一轮楼市调控的影响开始急剧下滑，5月至8月的商品房成交量均不足200万平方；到了9、10月成交量经过五个月的逐月上涨，月度商品房成交量涨回调控前的260万平方米平方；年底的11月和12月受国家对楼市二次调控的影响，成交量又重现小幅度下跌趋势。
图4-1：
2004-2010年重庆主城区商品房成交量情况单位：
万平方米
数据来源：
2004-2009年数据来自重庆市统计年鉴，2010年数据重庆网上房地产网
图4-2：
2010年重庆主城区商品房成交量月度情况单位：
万平方米
数据来源：
重庆网上房地产网
相比2010年重庆主城区商品房成交面积的微涨，主城区商品房成交价格呈大幅上涨的趋势。
主城区全年商品房成交金额达到1335.59亿元，商品房建筑面积成交均价达到5973元/平方米，比2009年上涨了1420元/平方米，涨幅高达31.2%。
从商品房成交价格变动的趋势来看，主城区商品房成交价格并没有随成交量的变化或宏观调控而波动。
从年初到4月主城区商品房成交均价有一定波动，4月主城区商品房成交均价就达到了6114元/平方米的历史最高；从5月开始，主城区商品房成交均价大幅滑至5000元/平方米以下，但也开始了长达了7个月的呈逐月增加的趋势，到12月成交均价已涨至7047元/平方米，创历史新高。
图4-3：
2004-2010年重庆主城区商品房成交均价情况单位：
元/平方米
数据来源：
2004-2009年数据来自重庆市统计年鉴，2010年数据重庆网上房地产网
图4-4：
2010年重庆主城区商品房成交均价月度情况单位：
元/平方米
数据来源：
重庆网上房地产网
2010年主城区商品房成交的格局仅有微小的变化，北区和西区各占主城区商品房成交量的35%，南区占总成交量的两成左右。
从区域价格来看，虽然各区的成交价格均上涨，但涨幅各不相同且区域间的价格进一步增大。
从大区域的成交来看，北部区域（江北区、渝北区和北部新区）全年的呈现量跌价涨的趋势。
区域全年成交商品房约8.67万套，比2009年减少了1.09万套，其中江北区减少了约8千套，渝北区的年度成交总量首次超过了江北区。
从价格上看，北区商品房的价格领涨主城区，三个区的商品房成交均价居主城各区的前三位，且均超过了每平方米7000元。
西部区域（九龙坡区、大渡口区、沙坪坝区和高新区）全年的商品房成交量和价格相对稳定。
区域全年成交商品房约8.63万套，比2009年增加了约3千套，其中沙坪坝区和大渡口区的成交量分别比2009年增加了41%和45%，沙坪坝区更是以387万平方米的成交量居主城各区成交量之首。
从价格上看，西部各区的商品房成交均价涨幅相对稳定，涨幅与主城区整体涨幅接近。
南部区域（南岸区、巴南区）全年商品房成交量跌价稳。
区域全年商品房成交5.22万套，比2009年减少超过9千套，其中南岸区成交套数减少超过1万套。
与成交量锐减不同，南区商品房成交价格相对稳定，各区的价格涨幅与主城涨幅一致。
图4-5：
2010年重庆主城各区商品房成交量情况单位：
万平方米
数据来源：
重庆网上房地产网
图4-6：
2010年重庆主城各区商品房成交量均价情况单位：
元/平方米
数据来源：
重庆网上房地产网
5、市场小结
从宏观调控的层面上看，2010年宏观调控政策的思路仍将在2011年得到延续，稳健的货币政策和差异化信贷仍将被执行，2011年的重庆房地产市场将相对温和。
从土地市场来看，2010年重庆土地供需市场整体表现不突出，土地供应量不大，供应地块以非主城核心组团地块居多，地块规模较小，加上年中楼市调控政策频出，知名开发商拿地热情不高，全年拿地企业以二、三线企业居多。
随着2010年年末土地供应放量增大，供应结构丰富，预计2011年土地市场将会有好的表现。
从供应市场来看，由于2010年土地成交量低于2009年，加上去年已消化了大部分存量房，因此明年的供应市场应该不会异常活跃，预计2011年供应量与今年相当，或是小幅上涨，预计2011年市场价格将温和上涨。
普通住宅类的高层、小高层产品仍将是市场主流。
从需求来看，一方面受2010年两江新区成立和城市扩容的影响，2011年主城区商品房的刚性需求市场仍然较大；另一方面，受2010年国家对楼市宏观调控政策延续性的影响和2011年重庆地方出台物业税等影响，2011年部分投资需求会受到抑制。
二、合川房地产市场简析
1、城市规划
合川是重庆北大门，位于嘉陵江、渠江、涪江三江交汇处，距重庆56公里。
是规划的重庆北部地区中心城市，是重庆六大区域性中心城市之一，是重庆“一小时经济圈”中的重要城市之一，是国家级文物钓鱼城遗址所在地，重庆北部的能源生产基地和水陆交通枢纽，是以发展制造加工业和第三产业为主的风景旅游城市。
合川东邻渝北区、岳池县，南靠北碚区、璧山县，西连铜梁、潼南县，北接武胜、蓬溪县。
全区幅员面积2356.21平方公里，辖7个街道办事处（合阳城街道、钓鱼城街道、南津街街道、大石街道、云门街道、盐井街道、草街街道）、1个工业园区、23个镇，全区总人口为154万人，城市人口39.6万。
主城区建成面积35.9平方公里。
合川的城市发展总体上形成“北上南拓，西扩东控”的战略构想，城区由城市核心区五
个城市功能片区构成组团式城市。
城市结构为“一心五片”。
“一心”为城市核心区，由合阳、东渡、南屏组成。
“五片”为即五尊—大石片区、思居－云门片区、大学城片区、南溪—沙溪片区和草街—滩子片区。
“一心”依托现状城市建成区，以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心，包括钓鱼城
地区，通过扩容提质，形成合川城区的CBD——即中央商务区。
主要功能有居住、行政、商务、金融、商贸、科技、文化、教育等，传统城市功能复合中心区，居住人口共约40万人。
以重点项目和中高档商品楼建设为城市发展载体，高质量、高档次建设城市。
北城打造商贸文化区和“重庆第二高校园”，南城打造行政办公、商务金融、会议会展、商业、文娱、休闲为一体的示范区，东城依托钓鱼城资源，着力打造休闲旅游。
“五片”是指将合川中心区（除城市核心区外）有机地分成五个城市功能片区，分别为五尊—大石片区，思居—云门片区，大学城片区，南溪—沙溪片区和草街—滩子片区。
其中，五尊—大石片主要功能为工业、居住，兼有为合川工业园区渭沱组团提供产业和生活配套功能，用地规模为5.67平方公里，人口5.5万人。
思居—云门片主要功能有居住、旅游服务等，城市远景发展的重要居住和休闲片区，用地规模为1.7平方公里，人口2万人。
大学城片主要功能为文化教育、科技、体育、居住，用地规模7.26平方公里，人口9万人。
南溪—沙溪片区主要功能有工业、物流和居住，用地规模为18.4平方公里，人口6.5万人。
草街—滩子主要功能为工业、教育和居住，用地规模为5.1平方公里，人口3万人。
2、经济发展状况
根据区统计局资料显示，2010年1—9月，全区实现地区生产总值177.89亿元，其中：
第一产业完成增加值26.72亿元，增长6.1%；第二产业完成增加值80.72亿元，增长25.5%；第三产业完成增加值70.45亿元，增长11.9%。
合川区工业经济快速增长。
一是六大支柱产业的支撑作用进一步增强。
二是企业集团技改扩能带来快速增长。
三是新投产企业的拉动作用。
2010年新增规上企业21家。
这21家企业1-5月完成工业总产值4.52亿元，增长86.9%，拉动规模以上工业经济增长4.3个百分点。
根据区统计局资料显示，2010年1—9月，金融机构人民币存款余额311.06亿元，同比增长21.9%，比年初增加52.04亿元。
城镇居民家庭人均可支配收入12644元，同比增长11.1%。
2010年1—9月，实现社会消费品零售总额72.77亿元，同比增长20.9%。
经济环境小结：
得益于重庆北部区域性中心城市的政策发展扶持和打造重庆能源基地以及中国知名旅游城市的发展定位，近年来合川城市经济发展迅速，势头强劲，各项主要经济指标均保持了较快的增长。
可以预见，合川未来几年仍将继续处于经济发展的上升通道中，这种经济环境为合川区房地产业的发展打下了坚实的经济基础。
同时经济的快速发展必将助推房地产业的快速发展，在客观上具备了为本项目提供优质客户的可能。
3、合川区房地产市场概况
1）、宏观市场
近年房地产开发投资额呈现较猛烈的增长势头，2009年固定资产投资额2003662万元，比上年增长31%，房地产开发投资163842万元，比上年增长27.43%。
另外，根据区统计局资料显示，2010年1—9月，完成固定资产投资181亿元，同比增长45.5%。
完成房地产开发投资18.95亿元，同比增长130.3%，占全社会投资总量的10.5%。
2009年商品房施工面积271万㎡，商品房竣工面积76.14万㎡，商品房销售面积109.55万㎡，其中住宅销售面积103万㎡。
整体供销指标均保持了较快增长的势头。
另外，根据区统计局资料显示，2010年1—9月，商品房销售面积81.1万平方米，增长52.7%。
从数据显示，合川整体房地产市场呈现了快步发展的趋势，各项指标均保持了较快的增长势头，上述数据说明，合川房地产市场投资前景看好。
可以预见，合川房地产市场未来几年的市场吞吐量仍将呈现稳步增长的势头。
随着在各项城市建设和投资项目的刺激影响下，合川房地产未来几年的市场容量将得到进一步的扩增。
2）、微观市场
涪江与嘉陵江交汇，合川城区形成三大板块，即合阳城板块、南屏新城板块、东渡板块。
目前合川楼盘主要集中在合阳城和南屏组团板块，东渡板块涉及到钓鱼城保护与配建开发问题，考虑较多的规划整体性问题，目前还没有商品房项目。
所以以下主要介绍合阳城板块和南屏组团板块市场概况。
Ø合阳城板块
概述：
合阳城板块位于涪江北岸和嘉陵江西岸，板块规划性质为：
打造商贸文化区和“重庆第二高校园”。
此板块是目前合川区在售新建商品房最集中的区域，在售商业项目3个，住宅项目9个，主要项目有东海.滨江城，兆甲.合阳新城，卓然.翡翠城，丽景水岸。
板块配套：
市政交通——
人民公园，滨江公园，涪江一桥、二桥，东渡嘉陵江大桥，101、201、202、301、302、401、501、502、601、701等公交线路。
医疗健康——
合州医院，合川区医院，合川仁爱妇科医院，合川华西医院，以及各大小诊所、药房。
文教体育——
合川中学，合川第二中学，合川行政学校，广播电视大学、杨柳街小学，小白花幼儿园等学校；合川体育场，天骄书城，新华书店等。
公共服务——
合川客运中心，电信营业厅，区公安局，各商业银行营业点等。
商业娱乐——
久长路步行街，重百合川商场，新世纪超市，锦城宾馆，嘉滨路餐饮休闲一条街等。
市场特征：
建筑形态，28-33F高层居多，配以洋房；
建筑风格以地中海风情及西班牙风情为代表；
景观打造方面，以园林、公园为主；
配套设施方面，超市、运动场为基础配套等；
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