巴南区房地产市场区位分析Word下载.docx

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2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。

当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。

（五）城市发展对土地财政的依赖有增无减

2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。

与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。

中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。

无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。

中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。

同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。

二、2012年重庆楼市运行状况

预售：

2012年重庆市主城区商品房新增批准预售建筑面积2178.67万平方米；

成交：

2012年重庆主城区商品房成交238399套，成交建筑面积2242.85万平方米；

价格：

2012年重庆主城区商品房成交金额1526亿元，建面均价6805元/平方米。

（一）预售方面

2012年重庆市主城区新增批准预售建筑面积2178.67万平方米，其中新增住宅建筑面积1726.1万平方米，非住宅建筑面积452.57万平方米。

受金融危机影响，2008-2009年，新批准预售量持续下滑。

2010年出现反弹，近3年维持在2100万㎡左右。

2012年则达到最高的2178万㎡，虽然“十八大”强调继续严格执行房地产相关调控政策，但并无实质性的打压政策出台，楼市回暖迹象明显，导致预售量增加。

值得一提的是2012年非住宅市场预售量达到452万㎡，未来商业商务推量将持续增加，重庆现处于历史发展的最佳机遇，预计2013年的新批准预售量将保持平稳。

（2）商品房需求市场

2012年成交量较2011年有明显上涨，但成交均价与2011年基本持平。

特别是年末量价均达到全年顶点，

2012年重庆市主城区商品房成交238399套，较2011年成交套数增长66415套，增幅为38.6%；

成交建筑面积2242.85万平方米，较2011年增长699.26万平方米，增幅为45.3%。

2012年重庆市主城区商品房总成交金额1516.16亿元，建面成交均价为6805元/平方米，较2011年成交均价上涨13元/平方米，增幅仅有0.19%。

2011年国家出台了众多严厉的调控政策，成交量是自2008年金融危机以来的最低点。

进入2012年以来，虽然国家总体调控基调并没有改变，但也只是空喊“巩固调控“，并没有出台更加严厉的实质性调控政策。

特别是进入2012年下半年后，开发商策略从年初的”以价换量“转变为”稳价跑量“。

刚需市场明显回暖，成交量回升。

（三）高层市场

2012年全年高层市场总供应建筑面积1442.77万方，环比去年略微上升2%。

自2008年开始，高层商品房预售量呈直线增长趋势，经过了08年的调整和阵痛，随着住房需求者对楼盘的品质、环境、配套日益剧增的高要求，作为在住宅板块中占有相当大比例的高层物业，依然是开发商创品牌、造大城中不可缺少的重要部分，因此开发商在房地产销售走势良好，提升稳定的同时，在持续供求不均的2012年仍然没有放慢开发力度。

2011年受国家调控影响，商品房市场整体受到一定冲击。

2012年政策调控趋于稳定，金融政策适度放松，使得整体楼市有所复苏，国家在坚持调控的同时，多次强调保证刚性需求，整体对于高层市场有所利好。

三、巴南区市场环境分析

巴南区位于重庆市主城区南部，属重庆都市经济发达圈。

全区幅员面积1827平方公里，辖2个街道、19个镇，总人口86万。

东与重庆市涪陵区、南川市接壤，南与綦江县、江津市毗邻，西与九龙坡区、大渡口区隔江相望，北与南岸区相接。

区政府驻地鱼洞，距市政府驻地21公里，距重庆火车站22公里，距重庆港口23公里，距重庆机场45公里。

在经济收入上，2011年上半年。

本区农民人均收入达4451.6元，比上年同期增长801.0元，居民人均可支配收入达到19090元。

巴南区是重庆南部新兴工业大区，特色专业市场和短程休闲旅游区，重要的农副产品生产加工基地。

为大力促进巴南区的快速发展，巴南区委、区政府策划了一大批招商项目，涉及水利、交通、城市基础设施、医院、学校等多个领域。

同时，客商在巴南区投资，还可享受长江三峡库区、沿江开放城市、国家西部经济发展、综合体制改革试点城市、经济技术开发区的优惠政策和区里制定的土地招商、税费支持等特殊优惠政策。

渝南大道的建成、轻轨3号线的开通方便了该区对外的交通。

2012年4月16日,总投资25亿元、全长18.3公里的巴南滨江路实现全线贯通。

与此同时，巴南区唱响滨江经济大戏，巴滨路助推“江南新城”崛起，将打造重庆滨江第一商业街，这里将建起9家风格各异的五龙洲湾也正在以迅雷不及掩耳之势发展，第七商圈的成熟指日可待。

随着其不断发展成熟，将促进周边房地产产业快速发展，促进更多购房者在此区域购房，使得沿线区域房地产增值。

星级酒店以及最具观赏效果的3D和4D电影院。

巴南龙洲湾正在形成主城第七商圈，龙洲湾也正在以迅雷不及掩耳之势发展，第七商圈的成熟指日可待。

按照规划，今后的巴南新城，将以绿色和生态文化为主调，以休闲产业为主线，打造重庆温泉旅游休闲基地，形成集旅游、工业、居住及新市镇为一体的复合式新区。

重庆市将开建西部地区最大的海洋主题公园，重庆汉海极地海洋公园。

该项目位于巴南区，占地约220亩，预计总投资2.1亿美元，2014年建成。

建成后的重庆汉海极地海洋公园，将成为西部地区最大的海洋主题公园，可带动2000多人就业，年游客量可达150万人次。

区域房地产发展的特点：

（1）交通及配套成为该区房地产发展的最大桎梏。

总体来看，目前巴南区的房地产发展落后于主城平均水平，其房价也低于主城平均房价。

（2）虽有得天独厚的绿化、山地、温泉等环境优势，但无法达到品质的提升。

（3）购房者以区域内自然客户为主，且被外区分流严重。

（4）新区的规划给巴南区注入了一剂强心针。

（5）南北干道及巴南滨江路的修建极大改善了巴南区的交通状况。

（6）区域房价上涨空间较大。

南北干道的通车以及巴南滨江路与南滨路的对接，将打破束缚该区发展的交通桎梏，吸引外区购房者及投资者进入该区投资置业。

（7）区域已经有成熟的房地产开发企业在进行项目运作。

从户型的面积、配比及设计布局的合理性看，该区域地产市场已经相当火热，虽然受到地域交通等条件制约，但地产开发推广的认识，已经与主城其他区域不相伯仲，同时也说明已经有相当成熟的开发企业在进行区域项目运作和推广，对区域优劣认识相当准确，产品定位目标明确。

（8）未来几年内，区域地产将持续升温。

随着轻轨3好线、及鱼洞长江大桥、渝南大道、滨江路至南滨路的全线完工，巴南的交通状况将得到大幅度改善，区域的劣势逐渐缩小，对于有价格优势且交通方便、自然环境好又紧靠旅游度假区的区域，有非常大的居住和投资潜力，对周边地区客户有相当大吸引力。

巴南区及主城历年商品房成交量走势

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

巴南区

成交（万方）

66.95

67.81

102.07

81.312

130.684

124.49

113.6

主城区

1415.59

1316.73

2301.59

1594.15

2220.68

2033.43

1543.04

所占比例

5%

4%

6%

7%

巴南区及主城历年商品房成交建面均价走势

巴南区均价（元/平米）

2487

2925

3001

4625

5026

主城均价（元/平米）

3378

3184

4553

5743

6871

比例

74%

92%

66%

81%

73%

四、李家沱板块市场环境分析

巴南区房地产市场共四大板块，分别为李家沱板块，渝南大道板块，龙洲湾板块和鱼洞板块。

其中新兴的龙洲湾板块和渝南大道逐渐代替传统的供应主力板块-鱼洞和李家沱，此外东部南山区域是温泉区，分布有一定的高端度假型物业。

其中鱼洞为巴南区早期的政治经济中心，区政府等坐落于此，房地产起步较早，但由于地理位置一直未能完全融入主城，所以发展缓慢，到目前仍然以低端商品房开发为主，价格位于主城区真正的洼地。

另一中心李家沱板块房地产兴起，最开始也为低端的商品房开发为主，随着2006年3000亩融汇半岛的进驻开发，真正使李家沱板块房地产开发水平提升到主城其他区域媲美的程度，随后2008-2009年曼哈顿、恒大城等相继进入，真正使李家沱板块进入房地产开发火热阶段。

重庆主城向北还是向南曾经争论不休，直到两江新区正式划定，主城南区不得不重新定位，而巴南区也失去了依靠城市拓展大方向的利好。

在整个主城区，依然是一个城乡结合地带。

随着巴南区交通动脉渝南大道及巴南大道的相继贯通，2009年、2010年迎来了渝南大道板块及龙洲湾板块两大新兴房地产板块的崛起，至此，整个巴南区房地产市场已臻成熟，彻底摆脱区县行列，虽无法与两江新区，西部新城等媲美，但在诸多经济副中心之中处于领先水平。

至目前，四大板块已经形成不同的档次特征，其中鱼洞以低端为主，龙洲湾以江景高层为主，渝南大道以半山洋房和别墅为主，李家沱大盘较多。

区域内供应总量较当前应大致持平，即便增长也不大。

李家沱板块为主城区进入巴南区的门户，距重庆市中心10公里，幅员面积4.6平方公里，辖10个社区居委会，常住人口11万余人。

辖区内服务门类齐全，第三产业发展迅猛，势头强劲，城市交通四通八达，有工业企业百余家。

该板块凭借自身为“巴南门户”，具有吸纳巴南区内部和南岸区、九龙坡区等主城其他区域客户的优势，而该板块由于前期供应较多，土地资源越来越稀缺，未来供给量有限。

五、消费者分析

（一）消费者需求市场分析

随着巴南区社会经济快速发展，人均收入水平的大幅提高，加上人们居家理念的更新，李家沱需购置新房的群体将大量增加；

1．李家沱目前的住房现状不甚理想，虽然人均住房面积较高，但房屋户型设计、环境绿化、社区配套、物业管理等方面均不能满足居家要求，大部分人急需改善居住条件；

2．随着李家沱经济形势的进一步好转和李家沱招商引资力度的加大，外来投资的逐步增加，大量的外来企业管理人员将来到巴南区，这部分人对住房的出租市场将会到很强的带动作用；

3．李家沱良好的人居环境，“半小时主城区”的建成，吸引重庆主城区及大量区外人士来此居家置业；

（二）消费者消费行为分析

1．购房动机：

用于居住是购房的主要目的，而随着房地产市场的逐渐活跃，考虑“投资/保值”的购买者比有所提升。

从定性研究发现，潜在购房者主要考虑的是楼盘所在区域的发展前景和楼盘的升值潜力。

2．购房考虑因素：

“价格”仍然是潜在购房者购房的主要考虑因素。

但是与以前相比，无论是第一提及还是总体提及，都表现出对环境因素的重视有所提高。

3．购房面积选择：

65%的被调查者选择70—100平方米的两室两厅单卫和三室两厅双卫，特别是三室两厅的房屋，建面在80—90平方米，总房款在15万—20万的商品房最受到消费者的青睐。

有8%的被调查者选择70平方米以内的商品房，但这些客户都比较年轻，年龄在30岁以下；

有15%的人选择100—120平方米的房屋；

有12%的人选择120平方米以上的商品房。

六、周边项目综合分析

（一）巴比亚半山

项目简介：

巴比亚半山位于重庆市巴南区李家沱花溪红光片区，李家沱长江大桥南桥头，地处巴南、九龙坡、大渡口三区交界处，地理位置优越，紧邻理工大学，房子便于出租。

交通优势明显，目前有近10条公交线路经过本项目，加上明年即将投入使用的外河坪公交枢纽站，交通将更为方便。

小区住户3400户，2012年5月开盘，10月开始入住，占地面积约220亩，总建筑面积400000平方米，占地面积146700平方米，现在均价约7300元/平米。

平均容积率仅2.39，建筑密度25%，绿化率高达35%。

它是一个集高层住宅，花园洋房和商业为一体的重庆希腊风情国际高尚社区。

该项目由重庆威特嘉实业有限公司开发，建筑类型为高层、小高层和花园洋房。

小区目前由珠海葆力物业有限公司重庆分公司管理，物业费1.3元/月/平米。

小区内房屋均为毛坯房，定位为普通住宅，户型种类较多，大小40-86㎡，套内46-67㎡，商铺面积32-222㎡不等。

调查结果：

1年多以前买房的人对小区均较为满意，当时价格6000多，现在7000多，他们主要看中发展潜力和配套设施.，有业主觉得噪音稍大，车库通风不好，质量不太好。

综述：

优点：

1、交通便利；

2、配套设施齐全，环境优美；

3、建筑风格独特；

4、发展潜力大。

缺点：

1、质量不太好。

有业主反映地面和屋顶有裂缝，会漏水；

2、噪音偏大；

3、车库通风不好。

（二）江南水乡

江南水乡位于巴南区李家沱大桥南桥头，花溪隧道旁，红光大道与李家沱正街交汇处，地理位置优越，交通方便。

由重庆曦圆房地产开发有限公司开发并管理物业。

小区为普通住宅，2004年4月，一期开盘，05年1月入住，二期2006年1月20日开盘，2008年12月交房，现在均已售罄。

小区总建筑面积260000平米，容积率3.10，现在均价6300元/平米。

小区内均为普通住宅，建筑类型为高层、小高层和低层，总户数719户，绿化率40%。

小区内绿地、水景、山石互相辉映，亭廊、雕塑、喷泉别具风韵，营造出闪光水色的自然园林风光，环境较好。

小区建筑立面清爽，线条简洁，既赋有现代气息，又显得别具古典艺术风情的新古典建筑风格。

小区内有车位近1100个，均为地下车位，车位配比0.43，物业费1元/月/平米。

由于此小区开盘已经很久，房价在现在看来是很低的，多为2000多元一平米，购买原因各式各样，部分业主对小区物业不太满意，由于农贸市场的建立，小区噪音变得稍大。

1、环境优美，绿化好；

2、建筑漂亮；

3、价格便宜；

4、交通便利。

1、物业不好；

2、噪音大。

（三）一城南溪书香

一城南溪书香地处巴南区李家沱红光片区，毗邻重庆理工大学，北为巴比亚半山小区和江南水乡小区；

西接融汇半岛。

小区由重庆一城置业有限公司开发，2007年4月竣工。

小区容积率为2.8，绿化率35%，有停车位500个，由一城物业有限公司管理物业，0.75元/月/平米。

小区环境较好，靠近重庆理工大学，出租房较多。

周围配套设施齐全，教育、医疗、公共设施均较为便捷。

开盘较久，基本售罄，现在多为二手房，均价约6440元/平米。

由于一城南溪书香是距离重庆理工大学最近的小区，用来出租的房屋相当多。

经过调查，相当业主对小区并不太满意，购房时主要看中的是教学资源和交通方便，一部分选择原因是距离工作地点近。

无论是物业还是周边情况，相当的业主现在都不太满意。

1、距离理工大学最近，便于出租；

2、交通方便，楼下就有公交站。

缺点：

1、路面不平；

2、噪音大；

3、楼盘小，密度大；

4、物业不好。

（四）融汇半岛

项目简介：

融汇半岛项目，位于重庆市巴南区李家沱西流沱片区，李家沱南桥头。

总占地约3000亩，总建筑面积约300万平方米。

总投资达60亿元，建成后将会成为重庆市南部的居住中心,将近有10万的居民入住。

融汇半岛是一个大型的项目，由融华房地产公司开发，融汇物业管理有限公司管理。

主要以小高层和高层为主，绿化率达到42%，容积率则只有1.80，户型多种多样，从39㎡-122㎡不等，现在均价6712元。

开发公司斥巨资聘请名师巨匠强强联手，结合区域自然与人文，吸取各大名家之精华，多重景观系统与国际化规划理念等方面，将项目规划为一座公园半岛，休闲城邦。

融汇半岛充分发现城市功能空白并利用自身充分补给，将形成辐射全重庆的现代化娱乐、休闲、公园之城，整座半岛规划渗入“欢乐半岛”的精神属性，形成“一轴”“两带”“三心”“五园”、“南北地形差异创造岛居生活”的主体规划格局，并承担着商业、娱乐、休闲等多种活动功能，与和谐居住与现代休闲有机相融，打造一座阳光、欢乐、和谐生活的现代化半岛新城。

针对的客户群体也是多种多样，不同年龄段、不同职业、不同阶层均可以在融汇半岛找到合适的房屋。

由于融汇还在不断建设中，入住率还比较低。

融汇半岛是一个大型项目，针对的客户群体比较全面，在调查过程中，我们了解到融汇的住户普遍非常满意现在的情况。

除了少数住户对房屋质量有一点意见之外，其他都表现出了非常满意的态度。

1、品牌优势，大型项目；

2、配套齐全，国际会所、超市、医院应有尽有；

3、交通便利，靠近即将建成的外河坝大型交通枢纽站，紧靠巴滨路，左右两边两座大桥连接其他商业中心；

4、风景优美，紧靠巴滨路，可以眺望长江；

5、升值潜力巨大。

1、房屋质量不太好，部分房屋地面和屋顶出现裂纹；

2、距离学校稍远，上学不太方便；

3、还在建设中，部分设施还不完善。

（五）杰信雅邻

杰信雅邻位于巴南区李家沱南部新城，巴南区红光村2号，南临红光大道，北临花溪河及巴滨路，小区东侧有规划道路（李家沱至龙洲湾的快速通道），有310、233、841等多条公交线路经过，交通便利。

2009年11月开盘，由重庆杰信置业有限公司开发，重庆渝安物业管理有限公司管理。

小区周围配套齐备：

重庆理工大学，清华中学，清华小学，医院，银行，商业网点等尽在其间，环境优美，区域位置优越。

杰信雅邻为高层商住楼，其中，负一层为地下车库，车位有60多个，一层为商业门面。

2-18层位住宅（A.B单元）。

以小户型为主，从28-68㎡，共计441户，杰信雅邻绿化率达30%，总建筑面积10957平米，容积率2.3，普通住宅，高层、小高层为主，物业费1元/平方米/月。

现在已售罄，二手房均价约6480元每平米。

杰信雅邻面对重庆理工大学中门，平时有大量小摊贩聚集，楼下形成了饮食一条街。

随着一楼商铺的营业，杰信雅邻配套设施日渐健全。

调查过程中，业主主要反映依然是噪音与质量等问题，总的来说住户还是比较满意。

2、配套设施齐全，商铺、学校、医院、娱乐场所、通信都很近；

3、出租方便。

1、噪音太大，楼下的商铺与摊贩产生的噪音对住户影响较大；

2，道路不太平整；

3、路道两旁环境较差，垃圾遍布；

4、车位较少，无法满足需求。

（六）恒大城

“恒大城”巴南区巴南大道9号，由恒大地产集团·

重庆恒大基宇置业有限公司开发建设，占地面积455561平方米；

总建筑面积1180000平方米。

恒大城一二期都已售罄，二手房最新均价7789元每平米。

恒大城位于重庆巴南区南部新城核心地段，有着优越的地理位置优势，中心价值凸显。

项目毗邻万亩南山城市绿肺，离尘而不离城。

项目紧邻南坪商圈及杨家坪，与李家沱商业中心更是一步之遥。

二期项目10000户，停车位6100个，绿化率33%，容积率2.6，2010年1月竣工，普通住宅，广州金碧物业管理有限公司管理，物业费1.2-1.5元/月/平方米。

恒大城位于李家沱正街边，位置相对红光与李家沱大桥片区更好，交通也更加便利。

在采访中得知，住户满意程度非常高，无论是物业还是对周边配套设施，业主都给出了较高的评价。

1、交通便捷。

项目位于巴南区南部新城核心地段，地理位置优越，交通便捷。

周边301、319、320、341等10多公交线路能直接通达南坪、渝中、杨家坪、江北等主城各区。

轻轨三号线开通鱼洞方向后，使得恒大城更加方便。

渝南分流道的建成将直达渝中区的时间缩短到10分钟。

规划中的轻轨八号线，也将在恒大城附近开设站点。

2、建材装修材料好。

一期工程大都采用世界名牌，9A国际精装体系，开创了重庆精装商品住宅新的里程碑。

二期在总结一期成功经验基础上，全面升级为9S精装体系，持续刷新精装住宅价值。

二期所用精装材料均来自国内外20多家知名品牌企业的全国统一采购，包括TOTO、摩恩、西门子、美的等重量级国际品牌。

项目聘请全国前三甲装饰公司——亚厦担任精品化施工，行业领先的人性化设计精致典雅，超豪华材料智能化环保健康。

3、周边配套设施好。

有学