四川省江油市房地产市场考察报告.docx

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四川省江油市房地产市场考察报告

江油市

———房地产市场考察报告

围海置业市场部

二〇一三年六月

报告结论

前言................................................................................................................................................3

第1章江油投资环境分析

一、江油市概况..............................................................................................................................3

1、地理环境...................................................................................................................................3

2、交通条件...................................................................................................................................3

3、特色资源...................................................................................................................................3

二、人口状况及增量.....................................................................................................................3

三、经济发展状况.........................................................................................................................4

1、经济总量...................................................................................................................................4

2、固定资产投资状况....................................................................................................................4

3、人均收入状况...........................................................................................................................4

四、产业结构及支柱产业.............................................................................................................4

第2章江油市房地产市场分析

一、土地市场.................................................................................................................................5

二、商品房市场.............................................................................................................................5

三、存量房产.................................................................................................................................5

四、购房客群分析.........................................................................................................................6

第3章区域楼盘调研

一、久盛华庭..................................................................................................................................6

二、香榭国际..................................................................................................................................6

三、中央大道..................................................................................................................................6

四、圣名国际..................................................................................................................................6

五、溪山美郡..................................................................................................................................6

第4章结论及建议

一、结论..........................................................................................................................................7

二、建议..........................................................................................................................................7

报告结论

三、四线城市在这几年城市化进程下房地产开发势头增长很快，但是过快的推盘量水平并没有一个很好的需求做支撑，供给量都是大于成交量。

部分房企在限贷限购的压力下，转战三、四线城市，本身也加剧了企业的竞争。

所以我们在三、四线城市的投资应该更加谨慎！

通过本次对江油市场的考察，我们得出结论“江油市不适合围海置业进行战略布局！

”理由如下：

1、江油市人口基数有限，地震后由于政府大力扶持及各类政策优惠，较之前虽有小幅增长但发展潜力有限。

特别是近几年交通发展迅速，随着高铁的开通本地人口迁往、更加便利。

2、楼盘库存量惊人，多个大型城市综合体规模均在80万平方米-120万平方米，已经达到发达城市水平。

按之前的去化量，需要消化20多年。

3、开发企业利润偏低，由于高容积率的限制，江油当地几乎没有高端物业。

楼盘均价基数低，同质化严重，导致目前江油大体量楼盘体比比皆是，开发商只能薄利多销。

前言

根据集团新三年发展战略规划，为积极有效推进房地产板块发展实现业绩持续增长，围海置业联合集团投资管理部，组织人员对省江油市房地产市场再次进行了考察。

期间走访了政府相关部门，也与同行进行了深入的交流，为公司布局江油房地产市场提供有参考价值的信息。

一、政府部门：

1、发改委近期江油市12个重大产业项目包装成果通过专家评审。

其中包括钛材产业园项目、风电技术研发及产业化基地建设项目、航空结构件/零部件产业化建设项目、汽车齿轮及飞轮总成项目、模具产业园项目、军民融合工业园项目、大型铸铁铸钢生产线项目、煤炭产业园项目、九岭-青莲综合交通枢纽项目等，总投资预计在280亿元。

这些项目一旦顺利启动，将为江油的经济发展注入强心剂，也为江油迈入50万人口规模的城市提供有力保障！

2、招商局江油工业基础坚实，产业优势突出。

已经形成了以冶金机械产业为主导，建材、能源、食品医药三大产业为支撑的发展格局。

江油市在省的县级市中有较强的消费能力，其中烟草的消费、保险的消费和移动的消费据全省第一。

地震后，私家车的数量迅速增长，不乏高档汽车。

根据上述情况结合目前江油工业类项目偏多的现状，政府有意识整合资源引进第三产业，打造建材市场、机电市场、电磁产业园、汽车城等项目。

政府想利用江油深厚的老工业基础和产业工人众多等资源优势，发挥本地区消费能力强的特点，在原有基础上大力发展第三产业。

3、房管局从2009年-2012年，江油住宅年成交量在30万平方米-40万平方米之间，一直比较稳定，且房价有小幅上涨，相比地震之前上涨了约1000元/㎡。

尤其是容积率低、绿化好、又有较多赠送空间的楼盘，还是很受购房者的欢迎。

江油楼市成交稳定，虽然目前竞争压力较大，但是好的产品依然会热销。

4、国土局据江油市已售土地概还有1000亩的住宅用地未开发（预估在300万平方米）。

地震前江油市每年的土地推出指标在250亩左右，灾后指标每年在400亩-1000亩不等。

近期计划推出的土地有700亩。

政府储存的地块较多，但由于缺钱很多条件不成熟的地块（需拆迁）也被挂牌。

5、市政协目前政府对文化产业有浓厚的兴趣，建议我们根据自身定位谋求发展模式，如需快速回笼资金可以选择在市区的中心地段进行开发；如在江油做长线投资则可以考虑周边交通便利、环境条件较好的区域。

2、房产同行：

1、久盛置业：

老板是人，开发的久盛华庭项目是目前整个江油市容积率最低的仅为1.5，楼盘在江油有一定的口碑，但是4200元/㎡的均价也遇到了销售瓶颈，后期准备投入400万进行广告投放。

2、江油建工地产：

开发的名城项目也属于江油的中高端楼盘，春节返乡期间有一波成交的小高峰，在外打工的客户回家感觉到江油的房价相比大中城市还是于较低水平。

现在已对楼盘均价上调100元/㎡,并对业务员进行严格的考核。

但在目前的市场环境下销售指标很难完成，公司也在考虑新一轮的广告投放计划。

第一章江油市投资环境分析

一、江油市概况

1.地理环境

江油市位于盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。

距离市30公里，160公里。

市幅员面积2719平方千米。

江油市处于属亚热带湿润季风气候区，年均日照总数1367小时，年均降雨量1100毫米，年无霜期280天，年均气温16.2℃。

结论：

地理位置优越，气候条件宜人。

2.交通条件

江油铁路运输条件十分优越，第一条电气化铁路（宝成）铁路贯穿全境。

正在修建之中的江油火车中心站建成后将成为全国最大的县级市火车站。

至江油高等级公路和绵广高速公路等构成江油公路的主干网络，驱车从到江油仅需30分钟。

南郊机场已开通、、等8个城市航线。

结论：

铁路、高速、航空各项运输条件均十分优越。

3.特色资源

作为白故里，中国优秀旅游城市、历史文化名城，江油拥有白文化、三国文化、道教文化、火药文化和红色文化等独特的旅游资源优势。

矿产丰富，有金、石、煤、石油、天然气、石灰石、硫铁矿、石英砂等，市工业开发区具有良好的能源、建材、天然气等为发展工业可利用的资源优势，其中探明的矿产资源有14种。

江油是重要的天然气生产基地，年产天然气7亿m3。

水资源源丰富，区涪江河年水流量48亿m3，平通河年流量7亿立米，自产水量18亿m3，地下水总量3.9亿m3，可开发的水资源总量18.76亿m3。

结论：

白是这座旅游城市的名片，矿产资源、水力资源是这座城市的财富。

2、人口状况及增量

2004年，江油建成面积23平方公里，城市人口22万；2005年，建成面积25平方公里，城市人口27万；2007年，建成面积29平方公里，城市人口30万；2008年，受地震影响，建成面积30平方公里，城市人口突破30万，达到31万（灾后统计数据）。

目前仍维持在这一水平。

结论：

地震以后，江油人口并未明显增长，2008年之前人口虽有增长，但不属于自然增长。

是建立在灾后重建迁移的前提之下。

三、经济发展状况

1.经济总量

2012年，实现地区GDP242.1亿元，增长14.1%；实现财政收入32.5亿元，增长28.5%，实现地方财政一般预算收入11.7亿元，增长29%；

结论：

在的县级市中，江油的经济发展属于一流水平。

2.固定资产投资状况

固定资产投资创历史新高。

五年共完成固定资产投资438.4亿元，实施项目2546个。

攀长钢50万吨棒线材和1万吨钛材、川矿筒体生产线、国大、江油红狮等重大工业项目建成投产；九岭现代农业科技示园、西屏獭兔养殖示区等重大农业项目基本建成发挥效益；涪江河堤综合整治、江彰大道、中雁路、路、涪江三桥等重大基础设施项目建成投入使用；龙凤水电站、科光一级和三级水电站等大型能源项目建成运营；白纪念馆、白故居、窦圌山等重大文化旅游项目完成重建维修加固后重新开放；昌明河综合整治、中坝剧场重建等项目即将完工；江油首座城市综合体项目，全球首座白文化旅游主题城市综合体“圣名国际广场”（兄弟集团）已经开工建设。

结论：

江油一直在积极创造良好的投资营商环境，吸引了很多大型企业前去投资。

3.人均收入状况

2011年实现城镇居民人均可支配收入16700元、农民人均纯收入7150元，均是2006年的1.9倍。

结论：

受灾后重建等因素的影响，江油的人均收入稳步提高。

四、产业结构及支柱产业

江油全市乡镇经济实力排在市前列，是北部副中心城市，工业较为发达。

已形成冶金、机械、建材、化工、能源、食品等六大支柱产业。

结论：

江油老工业基础雄厚，目前正在积极打造特钢新城和钛材料产业园。

第二章江油市房地产市场分析

一、土地市场

江油市已售土地概还有1000亩的住宅用地未开发（预估在300万平方米）。

地震前江油市每年的土地推出指标在250亩左右，灾后指标每年在400亩-1000亩不等。

近期计划推出的土地有700亩。

2013年6月26日，江油市推出的纪念碑街西段南侧、乾元路南段西侧地块规模为88亩，以总价1.2亿元成交，约138万元/亩，该地块的起拍价为120万元/亩。

另一块位于西环线东侧、诗仙路南侧，规模为118亩，成交总价1.69亿元，约143万/亩。

该地块起拍价为125万/亩。

结论：

江油毕竟只是县级市，1000亩的住宅用地存量和计划推出的700亩土地，规模还是相当可观的。

按平均容积率2.5计算，约283万平方米。

从最新成交的两个地块来看，开发商拿地谨慎，溢价率不高。

相比疯狂时期接近300万/亩的成交价，显得更为理性。

2、商品房市场

历年销售量：

2007年，全年商品房屋销售面积56.96万平方米，实现销售额8.95亿元。

2008年，全年商品房屋销售面积21.32万平方米，实现销售额3.59亿元。

2009年，全年商品房屋销售面积28万平方米，实现销售额7.14亿元。

2010年，全年商品房屋销售面积40.2万平方米。

2012年，全年商品房屋销售面积41.13万平方米。

实现销售额16.76亿元。

2013年，截止5月中旬，商品房销售面积20.86万平方米，销售额8.05亿元。

（以上数据包含商业地产）

结论：

从历年成交数据来看，排除2008年-2009年地震和灾后重建因素。

江油楼市成交量较为稳定。

商品房均价由2007年的1571元/㎡,上涨至2012年4074元/㎡。

3、存量房产

现有存量房源：

2011年-2013年江油市批准预售的商品房面积为88.14万平方米，其中已售65万平方米，待售23.14万平方米。

结论：

由于江油当地很多楼盘在未达到预售条件的情况之下，已经向市场开放并接受客户选房的诚意金。

所以现有存量房源的统计数据有所滞后。

据不完全统计江油市目前待售和还未启动的项目有21个，总规模961万平方米，其中商业地产约200万平方米。

大型城市综合体规模均在80万平方米-120万平方米。

规模已经达到发达城市水平。

目前，在建项目有投资30亿的圣名国际购物广场，投资28亿的富乐领江，投资约12亿的TCL西部物流中心，投资30亿的中国诗城，投资10亿的汇星城市综合体、投资20亿的顺辉广场等项目。

计划开工的项目有：

投资12亿的江油国际汽车城综合体项目，投资12亿的紫荆广场、投资3亿的聚人实业在大鹏路东段工业园区核心区打造的综合体项目、投资15亿的聚人·世纪春天、投资约20亿的贤达皓月广场城市综合体项目等。

规划中的项目，包括城中心公安片区60亩超高层城市中心项目目前某大型投资集团已经计划投资，明月新城明月岛600亩大型综合体项目，明月新城江东片区大型综合体项目，城北村旧城改造某60亩110米地标综合体项目，白大道旧城改造2期、3期工程大型综合体项目，白大道明月新城200余亩的小商品批发专业市场等。

结论：

统计中的大部分项目虽已立项，但并未启动。

甚至地块拆迁工作还未完成。

对于一个31万人口的县级市来说，这么大的体量如何去化确实让人担忧。

可以预见，未来江油的商业竞争，商业地产的供应将呈现怎样的景象。

4、购房客群分析

目前在售楼盘中，本地客户占80%以上，核心客户群体大部分属于改善性居住客户。

有一定的购房消费经验，追求性价比较高的产品。

购买群体主要来源于个体户、民营企业主以及从事当地优势产业的人群。

结论：

主要还是江油市城区客户为主，辅以周边乡镇客户。

学区房是一大主题。

第3章区域楼盘调研

一、久盛.华庭：

江油高绿化、低密度（18.5%）、大幢距（40米以上）、低容积率的代表楼盘。

项目07年开始启动，2010年9月开盘。

总建5.7万方，474套。

主力户型88-138平方米。

在售均价4200元/㎡，目前已销售了50%。

二、香榭国际：

市政府重点打造的明月新城板块标杆楼盘，江油首个法式风情楼盘。

总建约50万方。

首期推出12万平方米，1529套。

现处于蓄客阶段，均价未定，预计7月开盘。

三、中央大道：

目前江油综合体项目的典型代表，位于城市中轴线白大道中段。

总建面积约100万方的Artdeco风格特色的综合体项目。

总套数3000套，当期套数1640户。

今年5月28日开始接受客户诚意金，截止6月21日已有160组客户缴纳诚意金。

四、圣名国际：

旧城改造项目，总建筑面积近80万方，项目正式签约希尔顿国际酒店、远东百货等大品牌，并考虑新世纪、永辉超市、家乐福、宁、国美等大型品牌入驻。

目前处于蓄客阶段，情况并不理想。

住宅销售均价预计约4500元/㎡，计划今年9月份开盘。

五、溪山美郡：

总建筑面积约30万平米，共18栋18层+多层项目。

江油当地稀缺的花园洋房产品特别受客户欢迎，一期112套全部售罄，成交均价约4800元/㎡。

目前300多组客户排队等待二期的48套花园洋房的推出。

结论：

江油当地的产品以高层为主。

目前市场上供应量充足，所有楼盘的主力户型基本都为80-130平米的可变户型，而且户型相似度极高。

客户选择余地较大。

因此楼盘的地段以及周边的配套成为了购房的重要因素。

第4章、结论及建议

一、结论：

从2009年-2012年，江油住宅年成交量在30-40万平方米，一直比较稳定。

房价小幅上涨，比地震前上涨了约1000元/㎡。

容积率低、绿化好的楼盘，还是有比较好的市场前景。

目前有些楼盘的售楼处也已经有了上千万的装修。

但是大部分小楼盘还是存在销售不专业，营销手段单一，销售道具简单等问题。

我们依然有机会，但是空间很小。

江油当地的楼盘以高层为主，辅以多层、别墅。

主要集中在新城板块，以“龙溪谷”为代表的高品质景观楼盘已初步具有发达城市的楼盘风。

但是大量新建商品房由于高容积率的约束楼盘品质很难提升，产品的户型、建筑风格都极为相似。

同质化现象严重，客户选择的余地很大。

最严峻的问题就是待售房源以及新开工的项目，据江油房管处的统计已经批准预售但未销售的面积还有23.14万平方米。

但是事实上当地很多项目在没有取得预售许可的情况下已经开始接受客户的诚意金，并且蓄客时间长达3，4个月之久。

根据我们自己的统计，江油已经立项的城市综合体就有16个，加上其余住宅项目体量在960万平方米左右（其中商业性质的约200万平方米）。

虽然江油的十二五规划预计江油城市人口将达到50万，但是其中很大一部分是靠农村人口转籍来完成的，实际需求量并未增加。

如果按之前每年40万平方米的去化量，需要消化20多年。

现在的江油市场对于有特色、改善型的高端住宅还是有一定的需求；对于大众化，高容积率的中低端住宅已经没有了竞争优势。

普通住宅开发的利润空间很小，项目的销售进度很慢，存在很大风险。

二、建议：

近期整个江油市场的楼盘竞争还是十分激烈的，高容积率下很难打造高品质物业。

目前市场上在售的都是两梯六户，南北不通透的产品。

而且此类电梯公寓对价格的敏感度非常高，原本均价的基数就低，哪怕100元/㎡左右的差价也会对客户的选择产生巨大影响。

所以目前江油楼盘体量大于50万平方米的比比皆是，在难以避免价格战的情况下开发商靠量大来赚取利润。

虽然目前江油市场对联排以及花园洋房有一定的需求量，但是受规划容积率的限制，城区不可能大量出现此类产品来供应市场,所以我们建议尝试培育新的板块。

龙凤水电站库区所处的青莲镇是的省级风景名胜区，因白而蜚声中外。

成绵乐城际高铁起于，沿宝成铁路引入江油，其中就有青莲站。

该区块风景秀丽，又有文化积淀，高铁站建成后交通更加便利，发展潜力不容小觑。

适合打造高端住宅区、旅游地产、养生地产等多重组合。

但由于库区地势低洼开发成本较高，开拓新的市场也存在一定风险。

据了解已有多家公司看好青莲镇涪江边板块，其中一家企业签订了开发意向协议。

鉴于我们良好的政府关系以及社会资源，江油市青莲镇涪江边的地块还是值得继续关注。