盐城市城市规划管理技术规定.docx
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盐城市城市规划管理技术规定
盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）
第一章 总则
1.１为保证科学、合理地制定和实施城市规划,实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城市规划法》、《江苏省实施〈城市规划法〉办法》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称省《技术规定》）等城市规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准,并结合盐城市实际情况,制定本实施细则（以下简称细则）。
１.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。
在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理,均须执行省《技术规定》和本细则。
规划容积率、建筑密度、绿地率、停车指标等规划技术经济指标必须严格执行规划技术规定和规划部门核定的规划要点,原则上不得突破。
1．3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区全部行政范围。
主城区旧区是指东至文港路，南至青年路，西至盐马路、大庆路、西环路一线，北至新洋港;新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。
城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。
城市规划区内乡镇可参照执行。
第二章城市土地使用管理
2.1城市用地分类
2.１.1城市用地,根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（ＧＢJ137-9０）执行。
2.１.２与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域）,可以计入公共绿地,其余概不作为城市建设用地。
2.2建设用地的适建性规定
2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则,符合经批准的详细规划的规定。
2．2.2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行建设适建性划分。
2.2.3城市建设用地的适建规定见表2.２.3。
2.2.4表2.2.3中未列入的建设项目,由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件,确定其适建性。
2．2.５需改变经批准的规划用地性质或超出表２.2．3规定的适建范围的，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。
2.2.6城市新建居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。
2.2.6.1公共服务设施应与住宅同步规划、同步建设和同步投入使用。
２．２．6.2公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》（2002版）（GＢ5０1８0-93）的规定。
2.2.6．3新建住宅小区必须按不低于规划总建筑面积1%的标准建设物管和社区用房,其中0.4%为物管用房、0.3%为社区管理服务用房、0.3％为社区活动用房。
２.３建筑基地控制指标
２．3.1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50０00平方米。
城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让,应安排公共绿地或者配套公共设施用地。
2．3.２建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一,且不妨碍规划实施的,城市规划行政主管部门可以核准建设:
２.3.2.1邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的。
2.3.2.２因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。
2.3.3城市规划区内的成片开发地区,必须编制详细规划,经批准后实施。
2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。
表2.3.4各类建筑密度、容积率上限指标
2.3．4.1城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。
如有变动，应先调整控制性详细规划,经规定程序批准后方可变动。
2.3.4．2严格容积率、建筑密度等规划经济技术指标的规划管理，土地一经出让,任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度等规划经济技术指标。
2.3.4.３土地出让后,规划设计条件确定的容积率确需要调整的,必须符合以下条件之一：
1、城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的;
３、国家和省的有关政策发生变化的。
符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划行政主管部门可以按规定程序商土地行政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。
２.3.５建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的,不得在该基地范围内进行扩建、加层。
2．３.6在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定和本细则的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供开放空间的,可按表2.3．6的规定增加建筑面积，但增加的建筑面积总计不得超过该建筑基地的规定建筑面积的百分之二十（规定建筑面积＝建筑基地面积×该基地允许建筑容积率）。
建设基地建筑密度、容积率上限指标（工业建筑为双向指标）
建设基地类型
建筑密度（％）
容积率
新区
旧区
新区
旧区
住
宅
用
地
低 层
35
40
0.８
１.0
多 层
24
25
１.4
１.5
中高层
20
22
1.8
2.0
高 层
1８
20
2.５
3.0
公共
设施
用地
办公建筑
多层
35
40
2.０
2.5
高层
３０
35
4.0
4.5
商业建筑
多层
４５
50
2.7
3.0
高层
4０
45
5．0
5.5
工业建筑
低层
4５
50
0.6-1.0
0．6-１.２
多层
40
4５
０.８-２．0
0.8－2.5
注:
1、科研、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的容积率控制指标,应按有关规定执行,但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。
2、综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算。
3、表中指标不包括地下层建筑面积;但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑面积应计入建筑总面积。
表2.3.6开放空间增加建筑面积指标
允许建筑容积率
每提供1平方米有效面积的开放空间,允许增加的建筑面积（平方米）
＜２
１.5
≥2-＜４
2.０
≥4-<6
2.5
≥６
3.0
注:
开放空间的条件和计算方法见附录四。
２.３.6建筑物之间因公共交通需要,架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的,其建筑面积可不计入建筑容积率控制指标范围。
2.３.6.1通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放。
2.3.6．２通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于１6米且不通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。
第三章 建筑管理
3.1建筑间距
3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求,同时执行本细则。
3．１.2住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。
不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅建筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑高度、容积率、建筑物退让）。
3.1.3城市规划区范围内正南北向低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距系数低限值为１．４5。
旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。
高层建筑与北侧新建高、多、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日3小时的日照标准;与北侧相邻地块现状住宅建筑之间应执行日照系数标准。
3．1.3.１住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：
L=L1±L2
L=建筑间距
L1=日照间距
L２=遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
3.1．３.２住宅建筑的日照间距按下列公式计算（图示见附录二）：
Ｌ１=i·H
Ｌ1=日照间距
i=日照间距系数
H=建筑的计算高度
3.1．3.３住宅建筑日照间距可按表3.１.３.３不同方位日照间距折减系数换算。
表3.1.3．3不同方位日照间距折减换算表
方位
＞0º—≤15º
>15º—≤6０º
>６0º
折减值
1．0Ｌ1
０.9L1
0.９５L1
注:
１、表中方位为正南向（0º；）偏东、偏西的方位角。
2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。
3.１．4住宅建筑间距非平行布置时,当相互夹角小于等于60º时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60º时,其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。
方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。
3.1.5低、多层（含中高层）住宅建筑日照间距：
３.1.５.1低、多层住宅建筑日照间距,条式建筑按3．1.3条计算确定;点式建筑根据具体情况参照3．1.５.2和附录一第３条计算确定。
3.１．5．2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹角>6０º）布置的低、多层住宅建筑，其建筑日照间距按表3.1.３标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑山墙宽度大于15米或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平行布置时,按平行布置住宅建筑控制。
3.1.5.３住宅建筑地面层为休闲、健身、社区、绿化等用于公益活动的底层架空层,或为层高不大于2.２米的自行车库等附属用房时,可扣除其高度计算日照间距。
沿街多层住宅建筑地面层为非住宅用房时,可扣除其高度计算日照间距。
低、多层住宅建筑地面层为除前两款规定以外的非住宅用房时,视同住宅建筑控制日照间距。
3.1.6高层住宅建筑日照间距
3.1.６.1高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照计算分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。
3.1．６.2高层住宅建筑含有非住宅用房的,从其最低住宅层计算日照间距。
3.1.7住宅建筑山墙非平行布置时,以其最窄处控制山墙间距。
沿街相邻建筑之间,其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下,其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。
3.1．8住宅建筑之间的最小间距应符合表3．1.8的规定。
表3．1.8住宅建筑之间的最小间距（米）
建筑
类别
高层（遮挡）
多层、中高层（遮挡）
低层（遮挡）
高层
（被遮挡）
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
3０
２5
13
—
18
１5
13
—
18
15
13
—
多层、中高层（被遮挡）
30
20
13
—
1２
10
8
—
12
—
6
—
低层
（被遮挡）
３0
２０
13
—
12
10
8
—
6
—
—
—
注:
1、“遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑为遮挡建筑,“被遮挡”是指平行或垂直布置时,该住宅建筑为被遮挡建筑。
2、“平行布置”包括南北向和东西向平行布置;“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
3、“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。
4、“—”表示按消防和施工安全等控制。
如山墙之间有公共道路的、在符合消防和施工安全等要求的同时,山墙间距不得小于6米。
3.1.9非住宅建筑与住宅建筑的间距:
3．1．9.1非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的,其建筑间距按住宅建筑间距规定控制。
３.1.9.2非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表３.1．9．２规定。
表3.1.9.2住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的最小间距（米）
控制间距建筑类别
高层住宅建筑
多层、中高层住宅建筑
低层住宅建筑
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层非住宅
建筑
2４
2０
13
—
1５
13
9
—
12
1３
1３
—
多层、中高层
非住宅建筑
1８
１3
9
—
1２
9
6
—
10
—
６
—
低层非住宅
建筑
９
9
9
—
９
6
６
—
9
—
—
—
注:
独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与南侧住宅建筑的最小间距可酌情减少。
3．1.9.３低层非住宅建筑与相邻住宅建筑山墙垂直时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如山墙无门、窗、阳台,其间距可酌情缩小。
在统一规划的前提下,沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。
3.1.１0非住宅建筑的间距:
３.1.1０．1非住宅建筑之间的最小间距应符合表３.１.10.1的规定。
表3.１．1０.１非住宅建筑之间的最小距（米）
控制间距建筑类别
高层
多层
低层
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
两侧
单侧或无
高层
18
１5
１3
—
1３
13
9
—
9
9
９
—
多层
１3
13
9
—
12
9
６
—
6
6
６
—
低层
9
9
9
—
6
6
6
—
6
6
6
—
注：
1、裙房高度小于1０米（含10米）时,按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含２4米）时,按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。
2、独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，其与非住宅建筑的最小间距可酌情减少。
３.1．１1工业建筑、仓储（库）建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。
3.１．12医院的病房楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所的日照间距系数增加０.2计算。
老年人居住建筑和中、小学的教学楼的日照间距系数增加0.１５计算。
学生宿舍按住宅建筑间距控制。
３.2建筑物退让
3.2.1沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧以及电力线路保护范围的建筑物,其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求,并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求，同时符合本规定。
统一规划,分期分片实施的,按经批准的规划执行。
3.2.2建筑物后退建设用地边界距离（建筑物离界距离及主要、次要朝向图示见附录三）：
3.2．2.１沿建设用地边界一侧的遮挡建筑,其主、次要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为０.5L；当沿建设用地边界另一侧被遮挡的建筑为已知非住宅建筑时,遮挡建筑退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表３.1.9．2或者表3.１.10.1规定间距的二分之一计算确定。
3.2．2．2沿建设用地边界一侧的被遮挡的住宅建筑，其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离为0．5Ｌ。
沿建设用地边界一侧的被遮挡的非住宅建筑,其主要朝向退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3.1.９.2或者表３．1.10．1规定间距的二分之一计算确定。
3.2．２.３各类建筑的次要朝向（不涉及遮挡关系），其退让建设用地边界（规划用地红线）的最小距离按表3．1.8、表3.1.９.2或表3．１．10.1规定山墙间距的二分之一计算确定。
3.2．2.４建设用地边界另一侧是城市道路、河道的,应按照退让城市道路、河道的规定执行。
离界距离小于消防间距的时，应按消防间距的要求确定离界距离。
3．2．2.53．１.1２条所列建筑物按住宅建筑离界距离控制。
3.2．2.６临道路建筑在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下,相邻基地边界线两边的建筑可毗邻建造。
3．２．2．7相邻地块，当一方已经退让超过规定距离时，另一方如需减少离界距离，必须满足以下要求：
（１）符合日照、消防、施工、安全等要求。
（2）取得退让较多方土地使用权和房产权所有者的同意。
３.2.2.8建筑间距范围内有公共道路的，公共道路部分是否计算在离界距离内,由城市规划行政主管部门根据退让道路红线要求、遮挡方位等因素具体规定。
3．２.2.９地下建筑物的离界距离,在确保施工安全的前提下不小于3米。
3.２.3建筑物后退城市道路红线距离：
3.2．3．１沿城市道路的建筑物，应按道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度,确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离为:
建筑物退让40米（含4０米）以上道路为１5米,退让30-4０米（含30米）道路为10米；退让３０米以下道路为８米；高层建筑主朝向沿城市主干道布置时，应加大退让尺度，应不小于规划建筑物高度的0．５倍。
其中5０米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定,但不少于２５米。
3.２．3.2为有利于形成整洁有序的城市界面，同一城市路段同侧建筑物后退城市道路红线的距离应有机组合。
3.2.3.３规划建筑物后退世纪大道、西环路、南环路、北环路、东环路、迎宾大道道路红线不少于３2米,后退范公路、开放大道（新洋港以北至宁靖盐高速公路段）道路红线不少于2０米。
3.2.3.4建筑物后退道路红线以建筑物突出点（含挑檐、雨蓬、台阶、平台等）边线计算。
3．2.3.５沿公路的建筑物,在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行;在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟（截水沟、坡脚护坡道）外缘,国道不少于20米,省道不少于15米，县道不少于10米，其它道路不少于5米。
3.２.3．６有大量人流、车流集散的多、低层建筑如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站、码头等，其后退道路红线距离按详细规划、城市设计控制，未制定详细规划或城市设计的，按人、车流集散需要确定,但不应小于２０米。
3.2.3．7道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于３.2.３.1条规定数值。
两条30米以上城市道路交叉口原则上应设置广场,建筑物后退道路视距三角形红线不少于建筑退让两条道路红线尺度的最小值。
３.2.3．8立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离按详细规划执行或由城市规划行政主管部门根据有关规定核定。
3.2.３.9地下建筑物后退道路规划红线的距离按3.2.2．9条确定。
３.2.４铁路沿线建筑物后退铁路临建筑物最近一道轨道中心线的距离按表3．２.４规定的距离控制。
表3.２.4铁路沿线建筑物后退铁路轨道中心线最小距离（米）
铁路等级
建筑物后退距离（米）
铁路干线
20
铁路支线
1５
3.２.５沿河道两侧新建建筑物，其后退驳岸顶（河道上口线）沿河一侧边线的最小距离不得小于１0米;在设防洪堤河道两则，建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。
通榆河两侧应控制不小于200-500米的绿化带;新洋港、串场河、皮岔河、大马沟、蟒蛇河等两侧应控制不小于50米的绿化带，其他河道应控制在１０-30米绿化带。
建筑物的后退距离可适当调整，通过编制该河段的详细规划，经规定程序批准后实施。
3．3 建筑物的高度控制
3.3.1建筑物的高度应符合城市空域、文物保护、建筑间距、风景旅游区和城市景观等方面的要求。
3.3.2商业中心区、历史街区和风景名胜区等的建筑高度由当地城市规划行政主管部门编制规定确定或根据景观要求制定规定。
3.３.3城市空间应有连续性、功能性、秩序性、流动性、意义性和节奏性，形成良好的城市高度空间序列。
3.3．4应编制城市建筑物高度控制规划,通过城市历史风貌、视廊、天际线、高层建筑布点、市政交通压力等分析，划分鼓励建设高层区、多层小高层区、高层控制区、高层严格控制区。
3.４建筑基地的绿地
3.４.１各类新建建筑基地内的绿地面积占基地面积的比例（绿地率）：
3.4.1.1 居住区绿地率，新区新建小区不小于40%;旧区新建小区不小于35％。
应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。
3．4.１.2工业、商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于2０%。
对环境有大气、噪音污染的厂矿单位,绿地率不小于４0%。
3．４.１．3机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位,绿地率不小于３5％。
3．4．１.4园林式单位绿地率不小于40%。
3.4.1.5高速公路两侧应控制不小于100米绿带，道口处不小于3０0米绿带。
世纪大道、西环路、南环路、东环路、北环路、迎宾大道两侧应控制宽度为30米的防护绿带，形成绿色通廊。
工业组团外围必须设置绿化隔离带,并在控制性详细规划中予留。
沿街建筑应加强垂直绿化,以形成优美的城市绿化景观。
3．4．１.６临街建设围墙的，道路红线外侧必须结合围墙设置不小于4米宽的绿化隔离带。
3．４.１．7经过核准，规划设计条件确定的容积率确需要调整的，不得降低绿地率。
3.4.2居住区内的公共绿地面积指标：
３.4.２.1 组团不小于０.5平方米/人;小区（含组团）不小于1．0平方米/人;居住区（含小区与组团）不小于1.5平方米/人,旧区改建可酌情降低,但不得低于相应指标的70%。
３.4.２.２居住小区内每块公共绿地面积应不小于400平方米,且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外。
公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于7０%。
3.4.2．3在满足以上条款的前提下,新建住宅区公共绿地占总用地的比例，组团不低于５％,小区不低于8%，居住区不低于1０％。
3.４．3城市道路绿地率指标：
3.４.3.1园林景观路绿地率不得小于40%;
3．４.3．2红线宽度大于５0米的道路绿地率不得小于３0%；
3．４.3.3 红线宽度在40-５0米的道路绿地率不得小于２5%;
3.４.3.４红线宽度在24-４0米的道路绿地率不得小于20％。
3.4．4居住区内的绿地规划,应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统，并宜保留和利用规划范围内的已有河流、树木和绿地。
３.4.5报审小区建筑单体发证前应同时报送绿化设计方案,并附园林行政主管部门意见。
3.5建筑基地出入口
３.5.１与城市道路相交的出入口通道与城市道路应尽量采用正交布置,如斜交则不宜小于７５º。
３.5．２各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不宜小于80米,距离次干道交叉口不宜小于50米,距桥隧坡道的起止线的距离,不宜小于30米。
基地位于两条以上道路交叉口,出入口应设置在级别较低的道路上。
3.5．3建筑物沿街部分长度超过1５0米或总长度超过２20米时，应设置净高与净宽均不小于4米的消防车道。
3.6各类建筑配建停车位指标
3.6．1住宅建筑停车位最低控制指标见表３．6．1。
表3．6.１住宅建筑停车位最低控制指标
类别
小汽车
自行车
一类居住区
2辆/户
1辆／户
二类居住区
高档住区1.5辆/户，一般住区1.0辆／户
其中经济适用房、廉租房等政策性住房为
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