前期介入管理方案及物业费测算方案Word文件下载.docx

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4负责有关费用的收取工作.

4.3维修人员职责:

1.4。

3.1严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。

3.2及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。

3。

3加强与其他专业的协作配合,确保整体设备的正常运行.

2.1.4.4公共秩序管理员职责

4.1工作期间要具有良好的亲和力。

4.2工作时间内，严格按作业指导书值守现场。

4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。

2.1.5主要工作内容

5.1对设施、设备的安装和验收的跟踪配合。

5.2物业交接中，各种物品、资料的准备和制作。

5。

3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集。

4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作.

5.5对该物业的客户档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。

5.6在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行接管、验收。

2.1.5。

7物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导.

8房屋装修过程中的监管和服务.

9物业各种标识的制作和服务工具的配置.

10物业交付前房屋拓荒工作的实施。

2.1.6启动开办费的测算：

6.1员工工资：

因项目计划在2005年12月31日交付,交付后到2006年1月31日，因考虑到各项手续的不齐备，不具备收费条件,建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费.项目经理、管理员、维修工、公共秩序管理员班长、厨师要提前50天到岗（距2006年1月31日），公共秩序管理员、保洁工提前40天到岗（距2006年1月31日）。

项目

人数

月工资标准

工资总额

备注

项目经理

1

1000

1667

50天

管理员

2

650

2167

维修工

公共秩序管理员班长

1083

50天,含吃

公共秩序管理员

15

550

11000

40天，含吃

保洁工

5

420

2800

40天

厨师

500

833

合计

27

21717

6.2社会保险和按规定提取的福利费:

测算依据

费用总额

社会保险

按项目经理、大班长工资总额的34.63％计算，其中养老24.63％、医保8%、失业2％。

因上述二人为总公司外派，其余人员尚处在试用期,暂不考虑。

952

培训费

按工资总额的1。

5%计算

326

1278

2.1.6。

3办公用品购置费：

名称

数量

单价

概算金额

台式电脑

2台

3500

7000

办公1台,收费1台.

针式打印机

1台

2600

收费打印专用

普通办公桌

7张

300

2100

经理1张，管理员2张,维修工2张，门卫值班室2张.

普通办公椅

10把

150

1500

文件柜

5套

2500

经理1套，管理员2套,维修1套,公共秩序管理员1套

接待用沙发、茶几

1组

办公室用

柜机空调

3000

电热水器

电话

2部

50

100

经理1部，收费1部。

计算器

经理1台,收费1台。

20900

6.4维修工具购置费：

3米合梯

1个

800

1.5米合梯

120

管道疏通机

切割机

电工用具

1套

万用表1部150元，钳型表1部300元，电笔1把5元,电工刀1把15元,老虎钳1把10元，尖嘴钳1把10元，活扳手1把10元，螺丝刀2把20元，电工包30元

水工用具

630

管钳2把50元，老虎钳1把10元,尖嘴钳1把10元,活扳手1把10元，螺丝刀2把20元,工具包30元，热熔机1台200元，板牙1套300元

4900

1.6。

5保洁工具购置费：

三轮车

1辆

加装顶箱

配套工具

2套

200

含尘推、玻璃擦等

1200

6.6公共秩序管理员宿舍物品配置费：

高低双人床

8

240

1920

电视柜

29吋电视机

1800

公共秩序管理员宿舍用

1.5P空调

1600

3200

2间宿舍

双缸洗衣机

600

公共秩序管理员宿舍用　

太阳能热水器

2000

20根管，电辅加热（一次4人）

桌子

3

每班1张

凳子

16

25

400

窗头柜

每人1个

11620

6。

7公共秩序管理员装备费：

对讲机

6

6000

每班5人，班长1人

手电筒

4

30

每班4人

橡胶棒

20

80

伺客台

雨衣

320

胶鞋

35

140

电暖气

门岗

7560

8前期资料制作费：

业主公约

房屋装饰装修管理规定

前期物业服务协议

房屋装饰装修管理协议

房屋交付表格

5000

6.9上述合计：

74175元，根据财务管理规定，单价在2000元以上的物品，要进行固定资产的摊售。

上述单价超过2000元的物品共15100元，按五年分摊，则每月可分摊252元。

1.6.10启动开办费为：

74175-15100+252*2=59579元

2物业服务费收费标准报价

物业服务费收费标准报价

1根据郑价公（2004）2号文件，物业服务费用有下列各项构成：

管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费；

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用:

物业管理区域清洁卫生费用；

物业管理区域绿化养护费用；

物业管理区域秩序维护费用；

办公费用；

物业管理企业固定资产折旧;

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：

法定税费；

物业管理企业的利润。

2人员配置：

2.3物业服务费用成本测算：

2.2。

1物业服务人员的工资

月工资总额

1300

含吃

8250

15100

2.3.2社会保险和按规定提取的福利费：

测算结果（元/月）

按管理员、维修工工资总额的34。

63％计算，其中养老24.63%、医保8％、失业2％。

5229

奖金福利费

按工资总额的14%计提

2114

5％计算

227

法定节日加班费

按公共秩序管理员每人每年加班10天，其余人员每人每年加班5天，每天按40元计算。

716

服装费

服装两年更换一次，春秋季按200元/套,夏季按100元/套，每人每季两套。

675

8961

2.3。

3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费：

0。

11元/月·

㎡ 

具体执行安价房（2000）127号文中的相关规定。

4物业管理公共区域清洁卫生费用:

清洁工具费

200元/人·

年

83

化粪池清淘费

2400元/年

垃圾外运费

4车/月，70元/车

280

消杀费

5元/户·

113

676

2.3.5物业管理公共区域绿化养护费用：

执行安价房（2000）127号文中的相关规定.

04元/㎡·

月×

58492㎡=2340元/月

3.6物业管理公共区域秩序维护费：

装备费（对讲机、橡胶棒等）

300元/人·

人身保险费（意外伤害险）

100元/人·

133

533

7办公费用：

电话费

300元/月（含上网费）

低值易耗品费

100元/月

社区活动费

节日布置费

1000元/次,每年3次

250

办公水电采暖费

每月按300元计算

固定资产折旧

每月按252元计算

252

不可预见费

按管理成本的3％计提

1062

2364

3.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：

（国家规定的公众责任保险标准为2‰—5‰）

（1＋2＋3……＋7）×

3.5‰=128元/月

9法定税费：

（1＋2＋3……＋8）×

5％=2013元/月

3.10利润：

（1＋2＋3……＋9）×

8％=3088元/月

11上述合计:

管理服务人员的工资

社会保险和按规定提取的福利费

物业共用部位、共用设施设备的维护费用

6489

物业管理公共区域清洁卫生费用

物业管理公共区域绿化养护费用

2340

物业管理公共区域秩序维护费

办公费用

物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

128

法定税费

2013

利润

3088

41692

12物业服务费收费标准报价为：

41692元/月÷

58816㎡=0。

71元/㎡·

月