土地估价师考试真题及答案.docx

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土地估价师考试真题及答案

2018年土地估价师考试土地估价实务基础真题

（总分：

80.00，做题时间：

120分钟）

一、单项选择题（总题数：

80，分数：

80.00）

1.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。

对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（）价值标准。

（分数：

1.00）

A.出让合同

B.成本（正确答案）

C.完全产权

D.公开市场

解析：

2.影响土地价格的因素分析中，（）是最主要的社会经济因素。

（分数：

1.00）

A.行政因素

B.人口因素（正确答案）

C.国际因素

D.经济因素

解析：

3.一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价（）。

（分数：

1.00）

A.住宅用地效益最低

B.商业用地效益最高（正确答案）

C.工业用地效益居第二

D.要靠政策决定

解析：

4.公园绿地属于城镇土地定级的（）因素。

（分数：

1.00）

A.环境质量

B.城镇基础设施

C.公用服务设施（正确答案）

D.绿化状况

解析：

5.下列选项中，（）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。

（分数：

1.00）

A.税收政策

B.土地制度

C.城市规划

D.地价政策（正确答案）

解析：

6.在土地估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价结果有着直接的影响。

关于估价期日，以下理解正确的是（）。

（分数：

1.00）

A.估价期日是指与委托方签订合同的日期

B.估价期日一般来说只需明确年月

C.估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定

D.同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同（正确答案）

解析：

7.土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。

（分数：

1.00）

A.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项

B.估价期日（正确答案）

C.估价机构对估价结果有解释权

D.估价结果的法律责任

解析：

8.下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。

（分数：

1.00）

A.所依附的客体在城镇中占地面积小

B.仅对其自身客体所在位置产生影响中华考试网（正确答案）

C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系

D.在空间分布上聚集现象明显

解析：

9.下列不属于单元划分方法的是（）。

（分数：

1.00）

A.多种因素判定法（正确答案）

B.均质地域法

C.网格法

D.叠置法

解析：

10.一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表，称为（）。

（分数：

1.00）

A.功能分

B.作用分

C.因素分值

D.单元总分值（土地总分）（正确答案）

解析：

11.由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

（分数：

1.00）

A.替代原则

B.变动原则

C.协调原则（正确答案）

D.收益原则

解析：

由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。

12.在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。

（分数：

1.00）

A.物价变动（正确答案）

B.交通条件

C.公用设施条件

D.环境质量

解析：

物价变动属于影响土地价格的一般因素。

13.土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

（分数：

1.00）

A.替代原则

B.合法原则

C.贡献原则

D.变动原则（正确答案）

解析：

土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

14.预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（）万元。

（分数：

1.00）

A.225.00

B.237.50

C.381.25（正确答案）

D.395.83

解析：

解析：

18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元

15.“同一供需圈”是指（）。

（分数：

1.00）

A.待估宗地所在区域

B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域（正确答案）

C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域

D.与待估宗地相邻的区域

解析：

“同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。

16.某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为（）万元。

（分数：

1.00）

A.90.3

B.94.6（正确答案）

C.98.3

D.100

解析：

工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6/6%×[1-1/（1+6%）50]=94.6

17.某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。

如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为（）万元。

（分数：

1.00）

A.3

B.5（正确答案）

C.8

D.35

解析：

（8-3）=5

18.在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于（）形式（分数：

1.00）

A.线状因素线性衰减

B.线状因素非线性衰减

C.非线状因素线性衰减（正确答案）

D.非线状因素非线性衰减

解析：

在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。

19.若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为（）。

（分数：

1.00）

A.P=A/（r+s）

B.P=A/（rxs）

C.P=A/（r-S）（正确答案）

D.P=A/r+A/s

解析：

P=A/（r-S）

20.某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为（）元/平方米。

（分数：

1.00）

A.2769

B.2570

C.1080

D.1170（正确答案）

解析：

建筑面积=可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。

21.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是（）。

（分数：

1.00）

A.环境因素

B.宗地基础设施条件（正确答案）

C.城市规划限制

D.土地使用年限

解析：

22.计算主次干道影响距离一般采用公式（）。

（分数：

1.00）

A.d=2s/1

B.d=s/2（正确答案）

C.d=s/1

D.d=2s1

解析：

23.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用（）估算土地价格。

（分数：

1.00）

A.收益还原法

B.市场比较法

C.剩余法（正确答案）

D.成本逼近法

解析：

24.预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。

（分数：

1.00）

A.成本法和剩余法

B.剩余法

C.模型估价法

D.剩余法和收益还原法（正确答案）

解析：

25.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有（）。

（分数：

1.00）

A.区域人口密度

B.区域农业人口人均耕地（正确答案）

C.城镇商业活动强度

D.城镇非农产业产出效果

解析：

26.决定城市土地利用价值的重要因素是（）。

（分数：

1.00）

A.经济发展状况

B.交通状况及通达度

C.人口密度

D.区位（正确答案）

解析：

27.城镇土地分等的对象是（）。

（分数：

1.00）

A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地

B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地

C.城市市区、建制镇镇区土地（正确答案）

D.城镇建成区和近郊区范围的土地

解析：

28.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是（）。

（分数：

1.00）

A.将因素两两之间都进行比较

B.某一因素权重有可能是零（正确答案）

C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法

D.可在因素集合中设置一虚拟目标

解析：

29.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为（）。

（分数：

1.00）

A.33

B.45

C.48（正确答案）

D.78

解析：

30.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为（）。

（分数：

1.00）

A.45.5（正确答案）

B.53.3

C.54.5

D.61.5

解析：

31.影响不动产价格的行政因素中，（）直接影响着地价水平。

（分数：

1.00）

A.土地制度（正确答案）

B.住房制度

C.不动产价格政策

D.税收政策

解析：

32.政府抑制不动产价格的措施不包括（）。

（分数：

1.00）

A.制定最高限价

B.制定标准价格

C.控制土地供应量（正确答案）

D.建立并完善不动产交易管理制度

解析：

33.下列不属于影响不动产价格心理因素的内容是（）。

（分数：

1.00）

A.价格预期和购买心态（正确答案）

B.欣赏趣味

C.时尚风气

D.价值观的变化

解析：

34.采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括（）。

（分数：

1.00）

A.职工工资

B.改扩建费用（正确答案）

C.房屋火灾保险

D.维修费用

解析：

35.适用于数据资料不足，不可测因素较多情况的方法为（）。

（分数：

1.00）

A.德尔菲法（正确答案）

B.相关性分析法

C.回归分析法

D.聚类分析法

解析：

36.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。

（分数：

1.00）

A.三（正确答案）

B.六

C.九

D.十二

解析：

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

37.下列不属于建设用地的特点的是（）。

（分数：

1.00）

A.承载性与非生态利用性

B.土地利用逆转相对容易（正确答案）

C.土地利用的集约性

D.无限性与再生性

解析：

解析：

建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。

38.下列关于合同履行的表述中，正确的是（）。

（分数：

1.00）

A.当事人对价款或报酬没有约定的可终止履行合同

B.当事人对履行地点约定不明确的，可随意选择履行地点

C.当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间（正确答案）

D.当事人对履行费用约定不明确的，履行费用应由当事人共同承担

解析：

价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。

履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

39.郑某与吴某在抵押合同中约定，若郑某在债务履行期届满时不能清偿吴某的债务，则作为抵押物的房屋的所有权转移为吴某所有。

该约定的效力为（）。

（分数：

1.00）

A.有效

B.无效（正确答案）

C.效力待定

D.可变更

解析：

《物权法》第186条规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

”这是关于禁止流押的规定。

《担保法若干问题解释》第57条也规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，但所约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

40.2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以（）万元以下的罚款。

（分数：

1.00）

A.10

B.30

C.60（正确答案）

D.120

解析：

对买卖或者以其他形式非法转让土地的，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条规定，处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。

非法所得120万元×50%=60万元。

41.工业用地影响因素不包括（）。

（分数：

1.00）

A.交通便捷度

B.产业集聚规模

C.城市规划限制

D.基础设施保证度（正确答案）

解析：

42.以下属于农用地利用资料的是（）。

（分数：

1.00）

A.农业技术实验资料（正确答案）

B.人均耕地

C.土地利用变更资料

D.土地利用规划

解析：

43.城镇（）是基准地价相对稳定和不断演化的前提。

（分数：

1.00）

A.土地位置

B.土地质量

C.土地利用的相对合理性和变化性（正确答案）

D.土地收益

解析：

44.反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（）环境。

（分数：

1.00）

A.社会

B.人文（正确答案）

C.经济

D.地质

解析：

45.在我国，（）反映宏观地价水平。

（分数：

1.00）

A.基准地价（正确答案）

B.标定地价

C.出让底价

D.市场交易价

解析：

46.通常物价波动，表明货币购买力的变动，即（）发生变动，此时不动产价格也将随之变动。

（分数：

1.00）

A.价值

B.使用价值

C.货值

D.币值（正确答案）

解析：

47.由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场管理的依据是（）。

（分数：

1.00）

A.基准地价

B.标定地价（正确答案）

C.出让底价

D.市场交易价

解析：

48.下列不属于宗地价格评估目的的是（）。

（分数：

1.00）

A.税收

B.股份制改组

C.容积率（正确答案）

D.拍卖

解析：

49.根据各项修正系数，对待估宗地对应的（）地价进行修正，即可求得宗地地价。

（分数：

1.00）

A.基准（正确答案）

B.标定

C.出让

D.成交

解析：

50.以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是（）。

（分数：

1.00）

A.改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法

B.开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作（正确答案）

C.进行新一轮城镇土地定级估价成果更新

D.制订并执行工业用地出让最低价标准

解析：

51.下列对于注册税务师理解错误的是（）。

（分数：

1.00）

A.注册税务师是在我国境内依法取得注册税务师执业资格证书，从事涉税服务和鉴证业务的专业人员

B.注册税务师需要精通税收法律及财务会计制度

C.注册税务师应主动为纳税人、扣缴义务人提供相关涉税服务事宜（正确答案）

D.税务师事务所及注册税务师应当对其出具的鉴证报告及其他执业行为承担法律责任

解析：

52.关于税务代理关系确立的前提，下列表述错误的是（）。

（分数：

1.00）

A.受托代理机构及专业人员具有一定资格（正确答案）

B.双方达成了代理事项的口头协议

C.委托代理项目符合法律规定

D.代理事宜是由代理注册税务师所在的税务师事务所统一受理的

解析：

53.某税务师事务所2010年接受某生产企业委托，代理该企业增值税纳税申报事宜。

5月该企业将自产的成本为100万元的钢材用于企业的厂房建设，在咨询注册税务师时，注册税务师认为应做进项税额转出处理，并在《增值税纳税申报表》中将17万元作为进项税额转出填报。

对于该事项，税务师事务所可能承担的法律责任是（）。

（分数：

1.00）

A.注册税务师的判断是正确的，不用承担法律责任

B.税务师事务所被处以1.70万元的罚款（注：

应按售价计销项税）（正确答案）

C.税务师事务所要代企业缴纳1.70万元的税款及滞纳金

D.税务师事务所会被处以8万元的罚款

解析：

54.下列各项中，属于注册税务师职业道德的灵魂的是（）。

（分数：

1.00）

A.遵法守规

B.诚实信用（正确答案）

C.专业胜任

D.尽职尽责

解析：

55.按照《注册税务师资格制度暂行规定》的要求，通过考试取得中华人民共和国注册税务师资格证书者，必须按规定办理注册登记手续，对于（），给予执业备案。

（分数：

1.00）

A.在3个月内申请办理注册登记的，经省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师管理中心审核后

B.已在税务师事务所执业满1年的，经省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师管理中心审核后

C.已在税务师事务所执业满2年的，经省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师管理中心审核后（正确答案）

D.已在税务师事务所执业满2年的，经省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师协会审核后

解析：

56.1996年人事部和国家税务总局联合下发了（），在税务代理行业实行执业准入控制，全面实施注册税务师制度，由此，标志着注册税务师执业资格制度在我国的正式确立。

（分数：

1.00）

A.《注册税务师资格制度暂行规定》（正确答案）

B.《注册税务师管理暂行办法》

C.《中华人民共和国税收征收管理法》

D.《税务代理试行办法》

解析：

57.下列税务代理情形中，委托方不能单方终止代理行为的是（）。

（分数：

1.00）

A.由于客观原因，需要延长完成协议时间（正确答案）

B.税务师事务所被注销资格外语学习网

C.税务师事务所因经营不善破产

D.注册税务师未按代理协议的约定提供服务

解析：

58.下列关于注册税务师的权利的说法错误的是（）。

（分数：

1.00）

A.注册税务师可以向税务机关查询税收法律、法规、规章和其他规范性文件

B.注册税务师可以受理委托方的任何委托（正确答案）

C.注册税务师可以对税务机关和税务人员的违法、违纪行为提出批评或者向上级主管部门反映

D.注册税务师可以要求委托人提供相关会计、经营等涉税资料（包括电子数据），以及其他必要的协助

解析：

59.注册税务师执业时，遇到下列情形，可以出具有关报告的是（）。

（分数：

1.00）

A.委托人示意其作不实报告或者不当证明的

B.委托人故意不提供有关资料和文件的

C.委托人部分相关资料遗失，无法提供的（正确答案）

D.因委托人有其他不合理要求，致使注册税务师出具的报告不能对涉税的重要事项作出正确表述的

解析：

60.下列分组中属于按品质标志进行的是（）。

（分数：

1.00）

A.超市按年销售额分组

B.企业按行业分组（正确答案）

C.职工按月工资额分组

D.城市按非农业人口数分组

解析：

61.下列对注册税务师职业道德的表述，错误的是（）。

（分数：

1.00）

A.注册税务师要以税法为行为准绳，遵守有关的法律和行政法规

B.注册税务师要遵守本行业自律组织的规则

C.注册税务师要遵守所属单位的管理规定

D.任何情况下，注册税务师都必须为委托人保守秘密（正确答案）

解析：

62.下列关于市场经济特征的表述，（）的错误的。

（分数：

1.00）

A.从信息传递方式看，市场经济以信息横向传递为主

B.从决策的方式看，市场经济以集体决策为主（正确答案）

C.从调节方式看，市场经济以自我调节为主

D.从经济联系方式看，市场经济是一种开放的经济系统

解析：

63.社会再生产的全过程包括（）的四个环节。

（分数：

1.00）

A.计划、生产、分配、消费

B.计划、生产、交换、消费

C.生产、组织、交换、消费

D.生产、分配、交换、消费（正确答案）

解析：

64.货币资金的使用价值是（）。

（分数：

1.00）

A.利率

B.工资

C.利润

D.利息（正确答案）

解析：

65.营业外收入是指（）的各项收入。

（分数：

1.00）

A.为取得其它业务收入而发生

B.与企业经营活动无直接关系（正确答案）

C.与产品制造无直接关系

D.进行加工劳务而发生

解析：

66.市场经济以（）为基础配置资源。

（分数：

1.00）

A.商品生产和交换

B.市场自由竞争

C.市场机制（正确答案）

D.价值规律

解析：

67.社会主义的本质特征之一是（）。

（分数：

1.00）

A.国家对经济实行宏观调控

B.编制经济社会发展规划

C.全国统一的市场

D.解放生产力，消除剥削（正确答案）

解析：

68.用于表明各会计要素之间的基本关系的是（）。

（分数：

1.00）

A.会计科目

B.会计等式（正确答案）

C.会计方法

D.会计制度

解析：

69.按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于（）。

（分数：

1.00）

A.流动资金（正确答案）

B.固定资金

C.企业负债

D.银行贷款

解析：

70.企业溢价发行债券时，出售债券的价格（）债券的票成价值。

（分数：

1.00）

A.低于

B.高于（正确答案）

C.等于

D.二倍于

解析：

71.根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，税收保全的措施适用于（）。

（分数：

1.00）

A.从事生产、经营的纳税人从事生产、经营的纳税人（正确答案）

B.非从事生产、经营的纳税人

C.扣缴义务人

D.纳税担保人

解析：

72.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是（）。

（分数：

1.00）

A.环境因素

B.宗地基础设施条件（正确答案）

C.城市规划限制

D.土地使用年限

解析：

73.计算主次干道影响距离一般采用公式（）。

（分数：

1.00）

A.d=2s/1

B.d=s/2（正确答案）

C.d=s/1

D.d=2s1

解析：

74.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用（）估算土地价格。

（分数：

1.00）

A.收益还原法

B.市场比较法

C.剩余法（正确答案）

D.成本逼近法

解析：

75.预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。

（分数：

1.00）

A.成本法和剩余法

B.剩余法

C.模型估价法

D.剩余法和收益还原法（正确答案）

解析：

76.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有（）。

（分数：

1.00）

A.区域人口密度

B.区域农业人口人均耕地（正确答案）

C.城镇商业活动强度

D.城镇非农产业产出效果

解析：

77.决定城市土地利用价值的重要因素是（）。

（分数：

1.00）

A.经济发展状况

B.交通状况及通达度

C.人口密度

D.区位（正确答案）

解析：

78.城镇土地分等的对象是（）。

（分数：

1.00）

A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地

B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地

C.城市市区、建制镇镇区土地（正确答案）

D.城镇建成区和近郊区范围的土地

解析：

79.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是（）。

（分数：

1.00）

A.将因素两两之间都进行比较

B.某一因素