房地产律师的工作范围及流程.doc

房地产律师的工作范围及流程.doc

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房地产律师的工作范围及流程

业务范围:

    ■接受投资方的委托，在规划立项、市场调查和可行性研究阶段，出具法律意见书，为投资方的决策，提供法律依据。

    ■接受委托方委托，对合资（合作）的另一方进行资信调查，出具法律意见书;起草、修改、审查合资（合作）合同、章程，参加委托方与合资（合作）方进行的谈判。

    ■接受委托起草、修改、审查土地使用权出让（转让）协议，协助委托方办理房屋、土地评估和土地使用权出让（转让）手续。

    ■接受一方当事人的委托，起草、修改、审查可行性研究合同、勘察合同、工程设计合同、工程监理合同、委托拆迁合同等合同文件，办理对合同另一方当事人的资信调查，出具法律意见书。

    ■接受委托起草、修改、审查各类招（投）标文件，提供相关的法律依据，办理对招（投）标人的资信调查，出具法律意见书。

    ■接受委托起草、修改、审查与招（中）标单位的补充协议条款，参加有关协议条款的谈判，并使其达到签约条件。

    ■接受委托起草、修改、审查发展商（业主）、监理公司和建筑承包商三者就工程合同执行中的程序问题所做的补充协议，并使其达到签约条件。

    ■接受一方当事人的委托，起草、修改、审查建筑物拆除合同、护坡桩及降水工程合同、土方机械施工合同、基础桩工程施工合同，使其达到了签约条件。

办理对另一方当事人的资信调查，出具法律意见书。

    ■接受当事人的委托，协助办理工程承包合同的签证或公证。

    ■为甲（乙）方对工程承包合同和其它各类合同的具体履行提供经常性的法律咨询，协助甲（乙）方完善各种履行资料的积累和保管工作。

    ■接受发展商（业主）委托，审查建筑承包商的各类分包合同，出具法律意见书;或者接受建筑承包商的委托，起草、修改、审查各类分包合同，出具法律意见书。

    ■协助发展商（业主）控制工程造价，审查因工期延误、设计变更、工程量增减、变更洽商等原因所引起的工程合同价款的调整依据，协助处理因工程造价调整而引起的争议。

    ■接受当事人的委托，协助办理银行按揭手续，起草、修改、审查相关的法律文件，出具法律意见书。

    ■接受当事人的委托，起草、修改、审查楼宇出租合同，协助办理权属登记等相关手续。

    ■接受当事人的委托，起草、修改、审查楼宇销（预）售合同，协助办理楼宇销（预）售许可证，协助办理产权登记和过户手续。

    ■接受当事人的委托，起草、修改、审查物业管理合同，办理对另一方当事人的资信调查，出具法律意见书。

    ■接受合同一方当事人的委托，办理对合同争议提起的调解、仲裁和诉讼。

    ■接受发展商（业主）委托，办理上述全部环节或部分环节或其中某一项具体环节的法律事务。

    ■为公民个人或单位组织购买商品房提供综合法律服务。

业务特色:

    专业分工和群体优势相结合，实现规模服务的专业化分工，同时相互结合一专多能。

房地产事务部又下分了土地房产、工程建设、市政公用、综合业务四个分部，具体分管各自对口的专业服务。

同时注重发挥群体优势和综合优势，使具有不同专业知识、熟悉不同专业法律的律师共同为企业提供服务。

    业务流程:

    ■在物业预/销售中

    1、指导认购书的签定

    2、制作或协助开发商制作预/销售工作中的各种文件

    1）补充协议及各种附件

    2）认购协议书

    3）购房须知

    4）车位协议

    5）法律意见书

    6）物业管理公约

    7）其他预售/销售需要的法律文件

    3、协助开发商向有关部门办理文件的核准手续

    4、向客户解释商品房买卖合同及相关事宜

    5、办理预/销售登记

    6、代为办理外地个人申请在京购房批准手续

    7、代收、代缴印花税款（包括客户及开发商）

    8、督促购房者交款，必要时制作、发送律师函

    9、督促客户及时提供办理按揭、登记、产权等相关手续所需的资料

    ■在物业交付过程中

    1、审查工程竣工验收文件

    2、制作“交付通知书”

    3、在购房人收房过程中提供法律解释

    ■申领产权证书

    1、通知客户或代客户缴纳契税、买卖手续费等税费

    2、办理产权申办手续、立契过户手续

    3、领取产权证书

    ■后期支持

    1、对购房人入住后可能与开发商发生的争议进行斡旋调解

    2、处理其他后期工作。

房地产纠纷如何解决

一是房屋产权纠纷。

主要表现为因产权证书的登记、撤销、变更等产生的纠纷。

二是房屋买卖纠纷。

这是日前房地产纠纷中的热点和难点问题。

三是房屋优先购买权纠纷。

这类纠纷主要是因争议房屋存在共同共有、共同使用及承租关系，权利人在出卖房屋时，未正确向共同共有人、共同使用人及承租人行使告知权而引发的纠纷。

四是房屋租赁纠纷。

房屋租赁纠纷一般发生在公房或私房的出租人和承租人之间。

它通常涉及房屋租赁合同、租金、租赁房屋的养护维修、公房承租权等方面的法律问题。

五是房屋抵押、典当纠纷。

六是房地产相邻关系纠纷。

这是一种经常发生的房地产纠纷，它是指由相邻房地产的所有人或使用人因通行、采光、空间延伸、管线设置等问题而引起的纠纷。

六是房屋拆迁纠纷

那么，发生房地产纠纷后到哪儿说理呢﹖按照有关法律和政策规定，可有如下具体办法解决：

其一，凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向法院提起民事诉讼。

其二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门或房屋拆迁主管部门同级的人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起１５日内向法院起诉。

其三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部的行政管理行为，职工对单位分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷，不属于法院受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。

其四，单位分配给职工住房使用权并订立有分房合同的，职工由于本人原因而离职、辞职、或被单位除名、开除时，单位根据合同规定要求收回公房使用权的，可以由法院提起民事诉讼。

其五，因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可以向法院提起行政诉讼。

其六，因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提起诉讼。

但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向法院起诉。

房地产纠纷除通过诉讼或由相应的行政机关处理外，对在房地产的所有权、使用权、买卖、租赁和拆迁等方面发生的纠纷，还可以由双方在签订合同时或发生纠纷时订立仲裁条款或协议，提交给仲裁机构裁决。

但是，根据《仲裁法》的规定，下列纠纷不能仲裁：

１、人民法院已经受理或者审理办结的房地产纠纷;２、涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷;３、涉及落实政策问题的房地产纠纷;４、依法应当由行政机关处理的房地产行政争议;５、经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷;６、机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷;７、驻军内部的房屋纠纷。