房屋租赁谈判及合同审核要点.doc

房屋租赁谈判及合同审核要点.doc

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房屋租赁谈判及合同审核要点

一个人的法务部

1、首先要审查出租人是否具备出租房屋的资格：

（1）是所有权人的，应要求其提供房产证并审查是否一致。

（2）是受委托代为出租的，应要求其提供房产证、授权委托书并审查房产证上登记的所有权人是否与授权委托书上一致。

（3）房屋所有权为多人共有的，应提供其他共有权人同意出租的证明。

④转租的房屋，应有一房东和二房东的房屋租赁合同，并审查该房屋租赁合同中是否有同意转租的条款或有同意转租的协议。

（4）出租人是自然人的注意留存其身份证复印件，出租人为法人的注意留存其营业执照复印件及法定代表人身份证复印件，并要求其加盖公司公章。

（5）对于出租人为企事业单位等特殊主体，应考虑其是否有出租该房屋的权利。

2、其次要审查出租房屋的具体情况是否影响承租目的及合同效力问题：

（1）审查房产证上的用途，如住宅、商用等，并做好相应的材料准备，如用来注册公司的房屋若是居住用途的，应提供不会扰民的书面证明材料（现在工商部门放宽了对注册公司的房屋用途的要求，提供相关证明即可）。

（2）审查出租的房屋是否被法院查封、是否被抵押却未取得抵押权人同意等影响房屋租赁合同效力的情形。

3、最后要审查租赁合同的具体内容

（1）审查出租房屋的位置、面积、结构、装修等情况：

①合同上应写明出租房屋的具体位置，要明确到门牌号，达到具体可查的目的，并附上平面图；②出租面积、房屋用途需要具体明确。

③装修状况要明确约定，如装修由哪方负责，承租方自行装修的，装修方案是否需要经出租方同意，房屋主体结构是否允许改动，退租时装修部分的归属以及是否需要恢复原状等。

（2）审查关于租赁期限的约定：

租赁期限明确具体约定起止时间，注意以下三点。

第一，根据法律规定，租赁期限不能超过20年。

第二，转租的情况下，租赁期限不能超过一房东与二房东签订的房屋租赁合同的期限。

第三，作为承租方，从自身利益出发可以要求约定免租金装修期。

（3）审查有关房屋交付的约定：

第一，房屋的交付时间要具体明确，不能出现前后约定矛盾、含糊的情况，并且逾期交付房屋的违约责任要与房屋交付时间的约定相衔接。

第二，交付的房屋状态要约定需达到承租方使用要求。

第三，对于交付房屋的附属设施及交付时的状态，应该签订交接清单，双方签字盖章确认。

（4）审查关于租金及支付方式、周期的约定：

第一，租金是否包含水电、物业等费用要约定清楚。

第二，租金的支付最好约定为银行转账，以保证有据可查，出租方的银行账号要在合同中明确约定，并约定出租方变更银行账号的要提前多少日通知承租方，否则由此造成的损失由出租方自负。

第三，支付周期可以选择月付、季付、年付，且支付的具体时间要明确约定。

第四，押金的具体金额、支付时间、归还时间要明确约定。

（5）审查关于出租房屋维修保养责任的约定：

需明确约定房屋的维修保养责任由哪方负责，一般由出租方负责房屋的维修，要约定清楚出租方接到承租方保修后多少日内开始维修以及维修期间承租方损失的计算方法等。

（6）审查关于房屋合同的变更、解除及终止情形的约定：

第一，在房屋租赁合同期限内，原则上双方均不得提前解除合同，但是双方协商一致可以解除合同，一方违反合同目的致使合同无法履行，另一方也可以解除合同。

例如，可以约定一方提前多少日通知另一方要求提前解除合同的，应向另一方支付多少违约金。

第二，房屋租赁合同期满终止的，要约定明确各种未结清费用的结算方法与期限，承租方注意要求约定清楚押金的退还时间。

（7）要约定清楚是否允许承租方转租以及承租方擅自转租的违约责任。

（8）关于违约责任的约定：

出租方逾期交付房屋的违约责任、交付房屋不符合合同约定的违约责任、未按时维修房屋的违约责任等；承租方逾期支付租金、水电等费用的违约责任等。

（9）关于争议解决的约定：

一般约定为租赁房屋所在地人民法院管辖。