最新宜昌市建筑规划规定概要.docx
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最新宜昌市建筑规划规定概要
1．总则
1.1为加强城乡规划的标准化、规范化和法制化管理，保障城乡规划的顺利实施，制定本规定。
1.2凡在本市域城市和镇规划区内进行建设活动除应当遵守有关法律、法规、规章和上级国家机关的规范性文件、标准等外，还必须遵守本规定。
1.3本规定适用于本市域城市和镇规划区范围，其他乡村可参照执行。
2．城乡规划编制体系
2.1本市城乡规划的编制分为城乡总体规划（包括近期建设规划、各项专业规划）和详细规划两个阶段。
其中，详细规划分为控制性详细规划或法定图则、修建性详细规划。
根据需要，可以在总体规划的基础上组织编制分区规划。
2.2城市和镇规划的编制应符合《城市规划编制办法》的规定。
2.3城市和镇总体规划编制完成后，应据此编制近期建设规划。
编制的近期建设规划期限为五年（与本市国民经济和社会发展计划的年限一致），内容必须符合建设部《近期建设规划工作暂行办法》的规定。
2.4城乡总体规划、分区规划和详细规划中必须明确强制性内容，即在图纸上有准确的标注，在文本中有明确规范的表述，并应提出相应的管理措施。
2.5本市规划建设区划分为若干个分区，各分区规划界线在总体规划中确定。
编制分区规划应在总体规划指导下进行。
2.6建设项目用地面积大于6万平方米的，应编制修建性详细规划;小于6万平方米、大于1万平方米的，应根据地形复杂程度编制修建性详细规划或总平面；小于1万平方米的，应做总平面规划设计。
3．城市用地
3.1城市用地分类
3.1.1城市用地分类适用于本市城市规划编制的各个阶段。
3.1.2城市用地按土地使用的主要性质进行划分和归类。
3.1.3城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。
城市用地分类和代码应符合《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）表2.0.5的规定。
3.2城市和镇总体规划、分区规划用地汇总表和城市建设用地平衡表采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（BGJ137-90）附录三的附表一和附表二的格式。
3.3各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按批准的详细规划执行；尚无批准的详细规划的，按总体规划的《各类建设用地适建范围表》执行。
4．居住用地
4.1居住用地的选址
4.1.1居住用地的选址应根据城市总体规划、分区规划和控制性详细规划加以确定，应保障居民适宜的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。
4.1.2居住用地选址宜具有良好的建设条件，防止洪涝、地质等自然灾害的威胁。
4.2居住用地布局和规划设计应符合《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2002年版）的规定。
4.3居住用地规划标准
4.3.1居住用地内各项用地所占比例应按表4.3.1控制：
居住用地控制指标（%）
表4.3.1
用地构成
居住区
小区
组团
1
住宅用地（R01）
50～60
55～65
70～80
2
公建用地（R02）
15～25
12～22
6～12
3
道路用地（R03）
10～18
9～17
7～15
4
公共绿地（R04）
7.4～18
5～15
3～6
4.3.2人均居住用地应按表4.3.2控制：
人均居住用地控制表（平方米/人）
表4.3.2
居住区
小区
组团
低层
30～43
28～40
23～32
多层
19～27
19～26
15～22
多层、高层
17～26
15～22
13～18
4.3.3居住用地规划主要技术经济指标应符合表4.3.3的规定。
4.3.4居住小区、组团开发建设用地未达到下列最小面积的，不得单独建设。
（一）低层居住建筑为5000平方米（农村自建房除外）；
（二）多层居住建筑为7000平方米；
（三）中高层、高层居住建筑为10000平方米。
建设用地未达到以上规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城乡规划主管部门可予核准建设：
（一）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其它类似情况，确实无法扩大用地进行调整、合并的；
居住用地综合技术经济指标
表4.3.3
项目
计量单位
数值
所占比重
（%）
人均面积
（m2/人）
居住区规划总用地
公顷
▲
—
—
1、居住区用地（R）
公顷
▲
100
▲
①住宅用地
公顷
▲
▲
▲
②公建用地
公顷
▲
▲
▲
③道路用地
公顷
▲
▲
▲
④公共绿地
公顷
▲
▲
▲
2、其它用地（E）
公顷
▲
—
—
居住户（套）数
户（套）
▲
—
—
居住人数
人
▲
—
—
户均人口
人/户
△
—
—
总建筑面积
万m2
▲
—
—
1、居住区用地内建筑总面积
万m2
▲
100
▲
①住宅建筑面积
万m2
▲
▲
▲
②公建面积
万m2
▲
▲
▲
2、其它建筑面积
万m2
△
—
—
住宅平均层数
层
▲
—
—
高层住宅比例
%
▲
—
—
中高层住宅比例
%
▲
—
—
人口毛密度
人/公顷
▲
—
—
人口净密度
人/公顷
△
—
—
住宅建筑套密度（毛）
套/公顷
△
—
—
住宅建筑套密度（净）
套/公顷
▲
—
—
住宅面积毛密度
万m2/公顷
△
—
—
住宅面积净密度（住宅容积率）
万m2/公顷
▲
—
—
居住区建筑面积（毛）密度（容积率）
万m2/公顷
▲
—
—
住宅建筑净密度
%
△
—
—
总建筑密度
%
▲
—
—
绿地率
%
▲
—
—
拆建比
—
△
—
—
停车率
%
▲
—
—
停车位
辆
▲
—
—
地面停车率
%
▲
—
—
地面停车位
辆
▲
—
—
注：
▲必要指标；△选用指标。
（二）因城市规划街区划分、市政公用设施用地等的限制，确实无法调整、合并的；
（三）规划建设区内的现状农村地区的建设，因拆迁安置需要等特殊情况，确实难以达到以上规定面积。
4.4住宅建筑
4.4.1根据本市地理位置和气候条件，建筑朝向以南偏西15度至南偏东15度为宜。
4.4.2居住区、小区、组团的住宅建筑套密度、住宅面积净密度的强制性指标，必须符合建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）的有关要求。
5.工业、仓储用地
5.1工业用地
工业用地（Ｍ），指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。
各层次城市规划编制严格按《城市用地分类与规划建设用地标准》执行，工业用地原则上分类至中类（即一类、二类、三类工业工地），不再细分。
5.1.1工业区选址
5.1.1.1工业区不得在下列地段选址:
（一）发生地震断层的地区；
（二）泥石流、滑坡、溶洞等直接危害的地段；
（三）矿陷落（错动）区界限内；
（四）爆破危险范围内；
（五）坝或堤决溃后可能淹没的地区；
（六）重要的供水水源卫生保护区；
（七）国家规定的风景区及森林和自然保护区；
（八）历史文物古迹保护区；
（九）对飞机起落、电台通讯、电视广播、雷达导航和重要的天文、气象、地震观察以及军事设施等规定有影响的范围内；
（十）Ⅳ级自重湿陷性黄土、厚度大的新近堆积黄土、高压缩性的饱和黄土和Ⅲ级膨胀土等工程地质恶劣地区；
（十一）具有开采价值的矿藏区。
5.1.1.2有大气污染物排放的企业不得布置在城市上风向，有水污染物排放的企业不得布置在城市上游地区。
5.1.1.3.三类工业严禁在邻近水源保护区和旅游区附近选址，不应设置在太平溪至虎牙滩长江两岸。
5.1.2一般布局准则
5.1.2.1根据城市总体规划和分区规划加以确定，应注重产业集聚，符合集中有序、有效利用土地资源、节约用地的原则；
5.1.2.2能够方便、快捷地进入区域货物运输系统，如铁路、高速公路、码头和机场等；
5.1.2.3能够满足未来发展需要，并具备良好的地质条件和排水条件的用地；
5.1.2.4有较完善的基础设施，包括水、电、废物处理和燃料供应设施。
5.1.2.5工业项目建设应节约和集约使用土地；对适合多层标准厂房生产的工业项目，鼓励建设多层标准厂房。
5.1.3工业项目的建筑密度不得小于30%，容积率应不小于0.6，且应符合表7.2.1的规定；工业项目所需的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的７％。
5.1.3.1有特殊工艺要求的专业厂房工业区，经规划主管部门批准，建筑密度和容积率由工业区详细规划确定。
5.1.4一类、二类工业区厂房以多层为主，但不宜超过六层。
5.2仓储用地
仓储用地（Ｗ），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。
5.2.1仓储用地分为普通仓库用地（Ｗ１）和危险品仓库用地（Ｗ２）。
5.2.2仓库用地与居住用地之间的卫生防护带应满足表5.2.2的规定：
仓库用地与居住用地卫生防护带宽度表
表5.2.2
仓库种类
宽度（m）
（一）全市性水泥供应仓库、可用废品仓库。
300
（二）非金属建筑材料供应仓库、煤炭仓库、未加工的二级原料临时储藏仓库、500m2以上的藏冰库。
100
（三）蔬菜、水果储藏库，600t以上批发冷藏库，建筑与设备供应仓库（无起灰料的），木材贸易和箱桶装仓库。
50
5.2.3各类仓库至重要的、环境质量要求较高的设施和机构（如疗养院、医院、高级住宅区）的距离，按表5.2.2的规定值增加0.5～1倍。
5.2.4多层仓库区的建筑密度不宜超过35％，单层仓库区的建筑密度不宜超过45％；多层仓库的建筑容积率不宜超过1.5。
6.城市绿地和生态环境
6.1建成区绿地率及城市绿化覆盖率
6.1.1建成区绿地率不低于30%。
6.1.2城市绿化覆盖率不低于40%。
6.2公共绿地
6.2.1各分区公共绿地面积人均应大于8平方米。
6.2.2公共绿地规划各项指标应符合表6.2.2规定。
公共绿地规划指标
表6.2.2
项目
人均标准
（m2/人）
面积（m2）
服务半径、
服务间距（m）
备注
1
市级公园
>5
>20万
公共交通30分钟距离
包含综合公园、专类公园等
2
区级公园
1～1.5
1～3万
<500
2.5～5万人设一处（人均标准含小区、组团绿地面积）
3
小游园
——
>2000
<400
——
4
街头绿地
>200
<300
6.3附属绿地
6.3.1附属绿地面积占单位总用地面积比例应符合表6.3.1的有关规定。
单位附属绿地率规划指标
表6.3.1
用地名称
用地分类
绿地率（%）
工厂用地
一类工业
≥20
二类工业
≥25
三类工业
≥30
公共设施用地
医院、疗养院
≥40
学校、部队、体育场馆、机关团体、大型公共文化设施、宾馆、饭店等
≥30
交通枢纽、商业、金融
≥20
仓储用地
≥20
市政用地
≥30
6.3.2道路两旁的公共设施与高层建筑应预留绿化用地，并与道路景观和城市景观相协调。
6.3.3市政设施用地绿化应以卫生防护为主，应结合市政设施类型，选择绿化方式。
6.4道路绿化
6.4.1道路绿化面积应根据道路性质和相关规范合理确定。
6.4.2滨临长江等水体的路侧绿带，应结合地形与岸线设计，形成有景观特色的滨水绿带。
滨水绿带的绿化应在道路和水面之间留出景观视线通廊。
6.4.3高度大于2米的挡土墙、道路护坡以及开挖加固后的山体必须进行生态绿化处理，栽植地被植物或攀缘植物。
提倡场地斜坡绿化和建筑屋顶绿化。
6.4.4互通式立交绿岛宜种植草坪等地被植物，形成开敞的绿化空间。
6.5居住区绿化
6.5.1老城区绿地率不小于25%，新区不小于30%。
6.5.2居住区集中绿地宜临城市道路布置。
居住区集中绿地比例不小于其绿地率的三分之一，且应大于400平方米。
6.5.3居住区集中绿地中硬质铺地面积应不大于其总面积的30%。
6.6生产、防护绿地和其他绿地。
6.6.1全市生产绿地面积占城市建成区面积的比率应不低于2％。
6.6.2城市垃圾处理场和污水处理厂的周围应设绿化防护带，使其与周围环境相隔离。
6.6.3饮用水源保护区分一级、二级和准保护区。
一级宽度为200米，二级为2000米（含一级200米宽度），准保护区包括流域内其他地区，其具体范围在总体规划或分区规划中确定。
6.6.4严禁在公共绿地、风景林地范围内开发建设，严禁在风景林地和面向城市周边的山坡地开采土石资源，以保护自然地貌景观的完整。
7．建筑管理
7.1一般规定
7.1.1城市和镇规划建设区范围内的建设用地可划分为老城区和新区。
7.1.2关于公寓式办公、公寓式酒店和酒店式公寓的建筑管理规定：
（一）公寓式办公（SOHO式办公）应属办公建筑类别，若按单元式小空间划分，其平面形式不得按成套住宅设计且整栋建筑应集中设置公共垂直交通系统。
（二）公寓式酒店应属商业建筑类的旅馆建筑类别，其平面形式不得按成套住宅设计且整栋建筑应集中设置公共垂直交通系统。
（三）酒店式公寓应属居住建筑类别，其各项规划指标要求按居住建筑的相关规定执行。
（四）若规划主管部门核发的《建设项目选址意见书》、《出让土地规划条件》未明确界定为公寓式办公（SOHO式办公）、公寓式酒店或者酒店式公寓，则应按普通办公、酒店或住宅设计。
7.1.3普通住宅层高不宜高于3.0米。
7.1.4多层住宅宜采用坡屋顶，屋顶附属物（老虎窗、屋面阳台、露台等）宽度之和不得大于建筑面宽（或山墙宽度）的1/2；且应结合坡屋面安装太阳能采用设施。
7.1.5临永久公共绿地和广场，长江、清江和黄柏河等大型水体，高速公路和国道，铁路干线和支线，城市快速路和主干路的居住建筑阳台，应统一采用封闭阳台。
7.1.6提倡开发利用地下空间，同时满足防灾及人民防空的需要。
7.1.7除生产需要等特殊要求以外的围墙必须按照通透式围墙修建。
7.2建筑密度和容积率
7.2.1新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度）应符合控制性详细规划的规定，在编制控制性详细规划和提出规划设计条件时还应按本章有关规定执行。
具体指标按表7.2.1控制（表中指标为上限值）。
建筑密度与容积率控制指标表
区位
建筑容量指标
表7.2.1
建筑基地类型
老城区
新区
建筑密度
容积率
建筑密度
容积率
①居住建筑
低层
--
--
18
0.35
多层
30
1.8
30
1.6
中高层
28
2.5
25
2.2
高层
10-18层
24
3.5
22
3.0
18层以上
22
4.0
20
3.5
②办公建筑
多层
40
2.8
35
2.8
高层
35
6.0
35
5.5
③商业建筑
多层
45
3.0
40
3.0
高层
40
5.5
38
5.0
④教育建筑
多层
30
1.8
30
1.6
高层
30
3.0
30
3.5
⑤文化娱乐建筑
多层
45
3.0
45
3.0
高层
40
6.0
40
5.0
⑥医疗卫生建筑
多层
35
3.0
30
3.0
高层
30
6.0
28
5.0
⑦工业建筑
低层
——
——
50
1.0
多层
——
——
40
1.6
高层
——
——
30
2.0
一类
50
2.0
二类
40
2.0
三类
30
1.2
注：
①单栋建筑不能有三种功能混合;②用地范围内两种功能以上混合的，容积率控制按功能性质占60%以上的指标计算。
7.2.2原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行新建、扩建。
7.3建筑日照
7.3.1居住建筑之间以及与居住建筑相邻的建筑之间的建筑间距应满足被遮挡居住建筑底层大寒日满窗日照不小于2小时的日照要求。
7.3.2托儿所、幼儿园的生活用房和医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，应满足冬至日底层满窗日照不小于3小时的要求，老年人、残疾人专用住宅和南向的普通教室应满足冬至日底层满窗日照不小于2小时的要求。
7.4建筑间距
7.4.1建筑间距除应符合日照、通风、卫生、防灾、生产、工程管线埋设、环境保护和建筑保护等方面的规范和城市设计的要求外，还应满足本节规定。
7.4.2居住建筑间距，按下列要求确定：
（一）建筑高度24米以下（含24米，下同）的居住建筑之间的间距为：
1、纵墙面与纵墙面平行布置时的间距。
老城区内不小于南向建筑或东西向较高建筑高度的0.9倍，新区内不小于1.0倍，且最小间距不小于12米。
2、纵墙面与山墙面的间距。
有一栋建筑高度在10米以上时，最小间距不小于12米；两栋建筑高度均小于、等于10米时，最小间距不小于8米。
3、山墙面与山墙面的间距。
有一栋建筑高度在10米以上时，最小间距不小于10米；两栋建筑高度均小于、等于10米时，最小间距不小于6米。
4、上述三种情况下，无重叠面且有一栋建筑高度在10米以上时，建筑最近点距离不小于12米；两栋建筑高度均小于、等于10米时，建筑最近点距离不小于8米。
（二）建筑高度24米以上居住建筑之间的间距为：
1、纵墙面与纵墙面的间距：
（1）南北朝向布置的建筑，以南向建筑的建筑高度控制间距，且最小间距不小于26米。
（2）东西朝向布置的建筑，以较高建筑的建筑高度控制间距，且最小间距不小于24米。
（3）建筑间距由基本间距和高度递增值相加组成。
基本间距值为24米，高度递增值按在24米基础上增加的建筑高度的0.1倍计算。
最大间距在满足日照要求的前提下可不超过32米。
计算公式为（单位：
米）：
建筑间距=24＋（H-24）×0.1
注:
24为基本间距，H为建筑总高度。
（4）无重叠面时建筑最近点距离不小于20米。
2、纵墙面与山墙面的间距不小于20米。
3、山墙面与山墙面的间距不小于13米。
4、塔式建筑的间距，按建筑之间的各方向重叠面进行计算：
无重叠面时最近角点距离不小于20米；重叠面小于16米时，间距不小于22米；重叠面大于16米时，南北向间距不小于26米，东西向间距不小于24米。
（三）建筑高度24米以上的居住建筑与建筑高度24米以下的居住建筑之间的间距为：
1、纵墙面与纵墙面的间距：
（1）当24米以上建筑位于24米以下建筑北侧时，间距不小于南侧建筑高度的1.0倍，且与建筑高度10米以下的低层住宅间距不小于13米，与建筑高度10米以上的多层住宅间距不小于18米。
无重叠面时上述情况下最近点距离可减少2米，但不得小于13米。
（2）当24米以上建筑位于24米以下建筑东侧、西侧或南侧时，间距按照建筑高度24米以上居住建筑之间纵墙面与纵墙面的间距计算。
2、纵墙面与山墙面的间距：
建筑高度在10米以下建筑的山墙与建筑高度在24米以上建筑的纵墙面的间距（包括无重叠面时的各类情况建筑最近点距离）不小于13米，其它情况不小于18米。
3、山墙面与山墙面的间距不小于13米。
4、塔式住宅与建筑高度10米以下的低层住宅山墙的间距不小于13米，与建筑高度10米以上的多层住宅山墙的间距不小于18米。
（四）居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距为：
1、住宅建筑的夹角不大于30度时，其最窄处间距按平行布置的住宅间距控制。
2、住宅建筑的夹角大于30度，小于或等于60度时，其最窄处间距不得小于平行布置控制间距的0.9倍。
3、住宅建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置间距规定控制。
（五）位于不同台地上的建筑间距按下列要求控制：
1、较低台地上的建筑整体位于较高台地以下，在满足日照、通风、退让和工程管线（沟）埋设等一般规范的情况下，建筑间距不作规定要求，台地高差亦可不纳入间距计算，但最小间距不得小于6米。
2、较低台地上的建筑有局部高出较高台地，高出部分的间距按一般建筑间距规定执行；低出部分按照上条规定执行。
7.4.3非居住建筑间距，按下列要求确定：
（一）托儿所、幼儿园的生活用房、医院病房、疗养院的疗养室和普通教室等具有特殊日照要求的建筑间距应符合表7.4.3的规定。
医院、托幼和学校与相邻建筑的间距表
表7.4.3
建筑性质
建筑间距
备注
托儿所、幼儿园
南向遮挡建筑高度1.25倍
学校
南向遮挡建筑高度1.2倍
两教室长向相对间距不小于25米
医院病房楼、休
（疗）养院住宿楼
南向遮挡建筑高度1.2倍
（二）除上款所列的建筑以外，其它无特殊要求的非居住建筑的间距按同类住宅间距的0.9倍控制，并应符合消防间距的要求。
7.4.4非居住建筑与居住建筑之间的间距，按下列要求确定：
（一）非居住建筑位于住宅南侧时，按同类住宅间距控制。
非居住建筑位于东侧、西侧、北侧时的各类情况，均按同类住宅间距0.9倍控制，并应符合消防间距的要求。
（二）对于居住区内独立低层配套设施与居住建筑之间的建筑间距按配套设施本身建筑高度的1.0倍控制。
7.5建筑物退让
建筑物退后规划用地界线距离和退后道路红线距离除满足消防、地下管线、交通安全、市政设施、绿化等方面的要求外，还应符合下述的规定要求：
7.5.1建筑物退后规划用地界线
7.5.1.1除下列情况以外，沿建筑基地边界的建筑物，地上建筑退后规划用地界线距离按照尽量减少对相邻用地建设影响的原则，根据建筑高度要求，按本身建筑间距要求的一半控制。
（一）界外为永久公共绿地、广场、水面等开敞空间时，退后规划用地界线距离按居住建筑离界距离的1.1倍控制。
（二）界外为城市道路时，退后用地边界距离按照7.5.2要求控制。
7.5.1.2地下建（构）筑物退后规划用地界线的距离宜不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部距离）的0.7倍，在满足安全的前提下，最小值为2米；对于相邻地块联合共建的地下室，经城乡规划主管部门批准，可以不作退后规划用地边界要求。
7.5.2建筑物退后道路红线、铁路、河道蓝线
沿城市规划道路新建建（构）筑物，其后退规划道路红线的距离由城乡规划主管部门根据城市道路等级、建筑物建设规模、使用性质以及城市街道景观等情况确定，同时满足下列要求：
7.5.2.1在老城区范围后退城市主次干路距离，低层建筑退后道路红线不小于3米；多层建筑退后道路红线不小于5米。
若底层为商业用房，则低、多层建筑后退规划道路红线分别不小于4米和6米。
后退城市支路距离，按前述规定值降低2米，但不得小于2米。
在新区范围低、多层建筑后退规划道路红线的距离，按照上述规定最小值分别增加1米控制。
7.5.2.2高层建筑后退道路红线的距离，应按下列规定控制：
（一）后退城市主、次干路距离：
1、建筑高度小于或等于60米的，不得小于10米；
2、建筑高度大于60米、小于或等于100米的，不得小于12米；
3、建筑高度大于100米的，应不小于15米。
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