最新xx广场投标书技术文件Word格式文档下载.docx
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物业公司将建立适合于本项目的物业管理的制度和章程。
制定好物业管理公约和用户手册，制定好内部管理制度和作业规范。
7、与招标人沟通机制
对智能化程度较高的楼盘我公司将早期介入，能很好的协助开发商把好设计、设备选型等关，我们曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：
陆家嘴中央公寓、天山河畔花园、陆家嘴花园、正阳世纪新城、滨江名人苑、惠扬大厦等，都取得了较好的效果，我们的管理经验，为开发商带来了较大的利益。
物业公司将定期向开发商汇报工作情况，物业公司将与开发商建立交流会议制度。
8、招标人一次装修管理
对装修工程采用材料的品牌、尺寸、颜色、材质、数量等进行核实，使之严格符合招标人的要求。
对装修工程的施工、工艺进行现场监督。
对装修工程中内部管线的预埋进行核实，使之严格符合设计单位出具的施工图纸或分包人自身深化的施工图纸。
管线的预埋应符合本物业的实际情况及招标人的要求，如发现施工图纸本身存在不合理性，应与招标人及设计单位及时沟通。
就其他隐藏工程应参加验收，并就隐藏工程的详细情况进行档案登记。
对装修人员进行管理，为其办理临时出入证和其他登记手续，监督装修人员只在装修现场活动。
对装修材料及装修垃圾的清运应指定运送路线及放置地点，并应及时清运装修垃圾。
日常物业管理
物业管理服务理念及目标概述
总体管理服务目标
1、前期目标
成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；
降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。
2、合同目标
在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。
管理服务理念―――――陆家嘴物业让您更满意
让——严格管理、规范服务、心心交流
您——业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门
更——优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求
满意——成为业户的好保姆、好管家、好朋友
成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友
成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友
物业管理机构的设置及人员配置
1、管理处运作方式
●管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。
●管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。
各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。
2、人员配置
[业户服务部]：
业户接待主管，业户接待员。
[保安服务部]：
保安主管、保安领班、保安员。
[设备管理部]：
设备主管、设备领班、设备工。
[保洁绿化部]：
保洁主管、保洁领班、保洁员。
物业管理目标
一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。
通过我们的服务，为“陆家嘴九六广场”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的经营环境。
序号
指标名称
目标值
1
建筑物外观完好率
达到98%以上；
2
保修处理及时率
达到98以上
3
维修服务合格率
达到98%以上
4
保洁率
达到99%以上
5
监控、报警及消防设施、设备完好率
6
照明设备完好率
7
绿化完好率
8
档案建立及完好率
达到100%
9
保安工作
365天24小时
10
报修接待
11
接到保修后到达现场时间
15分钟内到现场
12
在遇到异常情况或租户紧急求助时到达现场
10分钟内到现场
物业管理服务项目设置及服务程度
1、管理处服务人员的服务及标准
[业户接待]
实行周一至周日24小时的业户服务制度
业户服务人员五官端正
女性身高1.60米以上，男性1.70米以上
举止得体，微笑服务
按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄
在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业户提供服务。
[保安服务]
管理区域的实行立岗保安服务
男性，身高1.75米以上
保安人员按公司规定统一着装、佩带胸牌，服装整洁
值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；
值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务
不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事
值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语
业户需要帮助时（如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等），应主动及时提供服务，对业户及访客的询问应热情接待。
[设备维护]
设备人员应统一着装，佩带胸牌
微笑服务，举止文明得体
在服务过程中保持良好的精神状态。
[保洁服务]
保洁服务人员形象健康
保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄
2、急修项目的服务及标准
●急修项目24小时内修复
●维修及时率达到100%；
●维修质量合格率达到98%以上；
●实行维修服务回访制度，回访率达到100%；
●对一般急修项目，应在当天维修完毕，因故不能修复的（如：
特殊工艺要求、特殊材料采购等原因），应书面告知报修人，请求再次预约上门维修；
●对较大预约维修项目，牵涉到公共部位、设施及可能影响其他业户生活、休息的维修项目，应在预约作业日期前一日通知业户，确保预约维修不误时；
●维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业户不在家，应留《请求再次预约上门维修（服务）通知单》，示意业户另约上门维修（服务）的日期、时间。
●对供水、供电、消防、监控等重要设备的维修项目，应尽可能缩短维修时间，努力减少对业户生活及安全的影响。
对影响较多业户的维修项目，应事先发布维修通告（紧急抢修项目可在事后说明），说明维修作业可能对业户造成的影响，请业户有所准备，取得业户的谅解和支持，并向业户表示歉意。
3、一般维修项目的服务及标准
●报修项目15分钟内到现场
●一般维修项目48小时内修复
●对一般预约维修项目，维修人员应约时不误，准时到达业户报修现场，二天内维修完毕，逢节、假日不顺延
●维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业户不在，应留《请求再次预约上门维修（服务）通知单》，示意业户另约上门维修（服务）的日期、时间。
【维修服务收费】
●以服务公司维修服务项目价目表为准，或根据市场价格与业户协议确定。
●在有偿维修服务完工后，由维修人员开具发票，在发票上注明材料费用及人工费用，并请业户在《维修（服务）任务单》上签字确认、付费。
●因维修质量问题造成的重复修理，不得另行收费；
因维修操作不当造成业户损失的，应按实赔偿。
【维修服务回访】
●水、电急修项目24小时内回访；
●有较大危险性的维修项目（如：
室内屋顶粉刷层大面积剥落，供水管道爆裂等）24小时内回访。
●房屋渗漏水维修项目，应在维修完工第一个雨天后回访。
●一般预约维修项目应在维修完工后三天内进行回访。
●由值班人员进行电话回访。
●在回访中发现存在维修质量问题，应及时预约整改；
发现存在服务态度及在报修后预定时间内未到达现场等问题，应责成有关维修人员登门道歉。
4、服务受理、报修接待的服务及标准
●全年365天24小时由接受业户要求维修服务的信息，接待人员应以规范、礼貌、文明的语言，亲切、热情的语气接听业户的报修电话。
●对急修项目，接、准确分类、认真记录，按规定程序发送派单信息给相关区域的维修人员，并应确认该维修任务已有人接单。
●对预约维修项目，与业户预约的时间，预约相关维修人员准时上门维修服务。
5、投诉处理的服务及标准
●公司服务质量投诉电话：
24小时开通，24小时内给予回复。
●有效投诉处理率100％。
●投诉人签字满意率98％以上。
●业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权，发现维修服务存在问题有权及时指出，如业户与维修人员无法达成共识，可以投诉。
●投诉接待人员应认真、，及时登记投诉要点，经过调查、处理，尽快给业户一个满意的答复。
过程作详细的记录，对重大投诉应及时向有关领导汇报。
6、电梯、水泵等设备运行服务的服务及标准
【电梯】
●载人电梯正常运行，其他设备按需求正常运行。
●保证24小时有维修人员在广场内值班，遇电梯困人事件保证10分钟内救出被困人员。
●执行定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序的维保落到实处，杜绝无序抢修现象。
●所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后方可运行。
[质量标准]
曳引机
a.主机运行正常，速度平稳可靠；
b.冷却风机正常、有效；
c.减速和润滑良好，油位正常；
d.制动器完好、可靠。
轿厢
a.内部按钮齐全完好，信号登记有效；
b.照明完好，通风机运转平稳，无异常声；
c.手动、自动操作运行正常；
d.应急对讲完好可靠；
e.超载报警正确可靠；
f.轿门开闭平稳，时间适中；
g.轿厢长、短行程的平层精度符合要求。
安全系统
a.安全钳齐全，性能灵活可靠；
b.限速开关可靠，动作灵敏；
c.各安全开关齐全、性能可靠、有效；
d.各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效；
e.急停开关完好，性能可靠有效；
f.检修及运行状态正常。
导轨导靴
a.连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位；
b.运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳；
c.导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全；
d.各导轨表面无重大锈蚀。
供电系统
a.每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求；
b.应急备用电源能自动切换；
c.动力电与照明电，控制电与信号电不得混用；
d.发电机运行平稳，无异常声；
e.轿顶、井道照明齐全良好；
f.电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线；
g.接地保护符合要求。
底坑
a.无积水、渗漏、线路受潮；
b.照明、插座齐全完好；
c.急停检修开关有效；
d.缓冲器正常、符合规定要求。
机房设施
a.手动松闸扳手、手动轮齐全；
b.机房空调完好，运行正常；
c.监视设备完好，运行正常。
【水泵】
●水泵24小时正常运行
●对水泵实行日巡查，每年维保一次
●水泵各类控制，传感器每月控制保养，有记录
供水泵
a.各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求；
b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；
c.各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象；
d.电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠；
e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。
●水箱及附件
a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠；
b.各进出阀门启闭活络有效，无渗漏；
c.溢水管畅通，箱底排污阀良好；
d.减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效；
e.各管道设备等无锈蚀，无渗漏。
●排水系统
a.各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞；
b.各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞；
c.各检查口标记清楚，操作方便；
d.各排水横管无倒返水，排水畅通。
●污水处理系统
a.各专用鼓风机运行平稳，无异常声；
b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；
c.压滤机运转正常、完好；
d.各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求；
e.各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；
f.各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象；
g.气浮除渣设备完好；
h.各电机绝缘性能符合规定；
i.电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠；
j.消毒装置完好、有效；
k.电气接地保护可靠、安全；
l.经系统处理后，排放符合环保要求。
7、房屋及其设备设施完好程度的服务及标准
●公共设备、设施包括：
路灯、楼道灯等完好率达到98％以上；
●房屋建筑完好率达到98%以上；
●道路、停车场完好率达到98%以上；
●设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象
8、公共环境卫生维护的服务及标准
●清洁管理无盲点；
●管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
●合理调整果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次；
●保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄；
●为业户、访客提供一个清洁、舒适的生活和工作环境；
●操作规范化、管理科学化；
●适时、及时、准时进行保洁服务，包括虫害灭杀；
●爱护物业各项设施及财物；
●及时处理垃圾、废弃物分类按指定地点安放；
●节约用电、用水；
●遵守安全条例和操作程序；
●作业时使用的材料和清洁剂不应对建筑物材质造成损害，维护建筑物原；
●文明、有序作业，最大限度地减少对周围环境和业户生活、工作的影响。
[服务标准]
【电梯厅】
●地面干净无污渍、灰尘、痰迹。
每天巡回保洁
●墙面、天顶干净无污迹、浮尘。
每月3次保洁
●照明外壳无积灰、污迹。
每天1次保洁
●金属件干净、光亮无污迹，不变色。
●沙发、茶几无灰尘、污迹，光亮整洁。
每天巡回保洁
●信报箱干净无灰尘。
●共用部位玻璃无积灰每周3次保洁
【客梯、货梯】
●轿厢干净无垃圾杂物，镜面（不锈钢面）无手印迹，门表面光亮。
●轿厢门面无灰尘，显示屏干净无灰尘。
●轿厢内壁、门槽、顶部无积灰。
【走廊、过道】
●地面、梯级无垃圾杂物、污迹、泥土。
每天3次保洁
●墙面干净无脏污，天顶无积灰、蜘蛛网。
每月2次保洁
●扶手、栏杆干净。
●目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯罩、灯盖无积灰。
每月1次保洁
●门、窗干净无污渍、浮尘。
每周1次保洁
●牛奶箱表面无积灰。
【监控探头】
●探头镜头干净无积灰、浮尘。
每周1次保洁
【地下室、地下车库】
●目视地面无垃圾杂物、果皮、纸屑，无积水。
●目视标识、指示牌无灰尘。
●目视墙面、管道无灰尘。
●下水道畅通无堵塞。
【道路】
●目视地面无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙。
●人行路面无杂物、烟蒂、垃圾和痰迹。
【绿化带】
●花园内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石等杂物。
每天巡回保洁
【垃圾桶、垃圾房】
●地面干净、干燥无异味。
每天2次保洁
●墙面无污迹、粘附物。
每天2次保洁
●垃圾桶表面无积灰、污迹，冲洗空桶内壁无异味。
●垃圾袋装化，桶内垃圾不满溢，盖好垃圾桶盖。
●在垃圾房周围5米内进行消毒、灭虫。
不定期保洁
【其他设施】
●烟感器、指示灯、消防栓、消防箱内外无积灰，出风口无灰尘、污迹。
【天台、平台】
●无垃圾杂物，排水口畅通。
【照明设施】
●绿地矮灯干净无积灰。
●灯杆无脏污、粘附物，灯罩无积灰。
【保安岗亭】
●室内地面干净无杂物。
每天1次保洁
●墙面四周无污迹，顶部无蜘蛛网。
●岗亭外立面干净无积灰。
【宣传栏、阅报栏、布告栏】
●玻璃干净无灰尘，框架干净无污迹。
每周3次保洁
【卫生间】
●地面干燥、干净，无垃圾、杂物。
●墙面、隔屏无污渍，天顶无蜘蛛网。
每周2次保洁
●小便斗、坐便器无黄渍、污渍。
●空气清新无异味。
●洗手盆无污迹。
【排水沟】
●目视干净无杂草、杂物。
●排水畅通无堵塞、积水、异味。
9、绿化养护、水景等景观开放的服务及标准
●绿地更新及时率98％；
●绿化存活率达到98%以上；
●残枝断叶控制率98％；
●水面洁净度合格率95％；
●水景水面无明显漂浮物；
●雕塑小品完好洁净率100％；
●有专业人员实施绿化养护管理；
●及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；
●花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；
●定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作。
【绿化面貌】
●绿地内清洁、整齐。
●无明显病虫危害，无药害。
●根据实际情况制定养护、补种计划，并按期实施。
10、消防安全、公共秩序维护的服务及标准
●消防设施、管道完好率100％
【消防系统维护质量标准】
●消火栓泵
a.消火泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；
b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；
c.消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；
d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；
e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；
f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。
●增压泵
a.增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。
●消火栓及配套设施
a.各层消火栓箱及附件齐全完好；
b.启动报警按钮完好、性能可靠；
c.各层消火栓出水压力符合要求；
d.消防接合器齐全、有效，无泄漏；
e.户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；
f.消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。
●喷淋泵
a.喷淋泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；
b.管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；
c.喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；
d.电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；
e.泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；
f.管道设备等无锈蚀，无渗漏。
●喷淋头及管道
a.不同规格的喷头不得相互代用；
b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符；
c.喷头、管道无渗漏、锈蚀；
d.管道内水压恒定，器件齐全、正确。
●消防送风排烟设备
a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；
b.各送风口完好、无堵塞、结灰；
c.送、排风机（风量、动压等参数）符合出厂要求；
d.送、排风机运转平稳，润滑良好；
e.各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；
f.风机设备接地保护、防护罩安全、有效。
●消防报警
a.消火栓泵运转应与报警联动；
b.喷淋泵运转应与报警联动；
c.报警装置应可靠、正常，堵绝误报。
●烟、温感监视屏
a.各烟、温感探头完好，感应正确；
b.探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠；
c.备用电源完好，切换迅速有效；
●其他消防设施
a.机房、设备灭火器按规定应配备到位；
b.车库、仓库应配备的灭火器材到位。
【公共秩序维护】
●管理区域的实行全天24小时保安服务。
●保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；
值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。
不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事。
●值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。
●为保障业户、访客的人身、财产及陆家嘴九六广场的安全，保安人员应认真值守，实施尽到善良管理人的注意义务。
对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。
●门岗保安人员应熟度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域。
●雨天为业户提
升级会员 