海南绿地项目营销策划方案.docx
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海南绿地项目营销策划方案
海南绿地项目营销策划方案
篇一：
绿地太湖城-营销推广方案
吴江绿地太湖城3月营销推广计划
第一部分营销目标
一、销售目标及货量盘点
面积单位：
平方米；金额单元：
万元
二、销售过程中的绩效目标
本月销售指标8500万，为确保指标的达成，案场销售人员月call客目标10000组，留电量150组，约访量200组，确保到访量60组，签约量50套；项目企划人员需确保促成来电量60组，来访量172组；
第二部分项目3月度推广执行计划
第四部分项目上月度推广营销费用预算表
第五部分销售抗性与措施建议
3月份企划方向重点
住宅部分:
泊珑湾260㎡大平层蓄客，带动215㎡大平层去化基本资料：
260㎡蓄客，预计单价：
13000元/㎡——15000元/㎡
215㎡四房去化，预计单价：
13000元/㎡以上。
户型特征：
三梯两户，户型方正，视野开阔，南北通透，全明采光。
建筑特色：
法式建筑，低密度别墅级园林，楼距开阔。
稀缺价值湖景资源：
直面一线太湖境界、北靠太湖河系、共享三大生态公园、苏州湾旅游度假区。
市政配套：
新中心顶级综合配套。
学区：
15年北外附属苏州湾外国语学校。
交通：
4号轨交、观光轻轨。
目标客户：
260㎡将跳脱吴江，面向苏州及以外市场高端改善客户+度假客+投资客。
215㎡以吴江为主，苏州为辅的高端改善客+度假客+投资客。
推广策略：
2015年将以260㎡大平层销售为主要任务，并带动215㎡户型的去化。
因为260㎡相比215㎡面积更大、总价更高，考虑到区域客对于消化未来260㎡新房源的压力，所以不同以往，其中更涉及到建立更加高端的市场形象的基础，突破区域性客源认知，在吴江以外，苏州甚至大上海的更大范围内取得市场的认可，从而扩大来客源。
泊珑湾一直以来以强调品牌、区域以及产品本身景观价值，在市场中赢得好评，但是当蓄客战线拉长，引起广泛关注性就变成尤为重要。
所以未来260㎡大平层长期蓄客的方向将仍然以区域价值为主打，突出“湖岸”生态价值性，通过更多的圈层活动活动以及自媒体资源，扩大项目的市场影响力。
1月份的主要方向，
其一：
炒作区域生态优势性。
强调湖岸生态资源的稀缺性其二：
组合核心卖点。
未来苏州湾国际生态区的价值释放
其三：
线下蓄客。
以线下年末感恩季为噱头，维护老客户的关系网络，并吸引新目标客群的加入。
推广主题：
270°湾岸领域，划定未来峰境概念炒作：
1、苏州湾上，绿地划定太湖世界富人领域！
2、下一个维多利亚湾正在崛起，远见者必占先机！
推广渠道：
推广渠道主要以苏州为主，上海周边为辅。
推广渠道为报广、网络、户外、道旗、基地大牌、横幅、派单、短信、网络、夹页、巡展、电视游字等。
苏州、上海渠道考虑增加编外营销人员，并与对等的高端消费场所互换资源，达到更大传播效果。
项目企划负责人：
项目销售负责人：
区域营销总监：
篇二：
新城项目营销推广方案
（绿地21新城）3月营销推广计划
第一部分营销目标
一、销售目标及货量盘点
面积单位：
平方米；金额单位：
万元
其中无证预售房源：
2房，面积：
平米，总金额：
3100万元；
二、销售过程中的绩效目标
本月销售指标4300万为确保完成销售指标，案场销售人员月call客目标5000组，留电量50组，约访量100组，确保到访量50组，签约量32套,项目企划人员需确保促成来电量25组，来访量350组；
第二部分月度推广执行计划
第三部分月度营销费用预算表
金额单元：
万元
注：
3月份超出费用主要为复式洋房产品上市准备，包括前期物料准备、样板房包装、活动提前造势、圈层客户蓄水等。
第四部分上月度推广执行情况
金额单元：
万元
第五部分销售抗性与措施建议
销售抗性：
1、21新城一季度无新增供应量，存量产品选择性有限，成交周期较长；2、物业管理仍是竞品攻击的对象及客户的顾虑。
推广策略：
1、市场形势：
1）5月份之前无新增量，目前可售房源均为存量，且多为边角房源，去化难度大；2）上调价格使客户分流；
3）5月份将上市的复式洋房与在售的刚需公寓相比，面积较大，总价高，客户需重新蓄水。
2、解决思路：
1）仔细盘点货量，3月份去化除公寓、和别墅外，商铺争取突破，为指标补量；
2）案场全面释放复式洋房新产品信息，提前拉高客户心理价格预期。
同时给在售存量公寓营造涨价气氛，逼定成交。
3）针对别墅和商铺去化，定点挖掘，在近期成交客户里面，建议提高老带新金额奖励；4）3月中旬复式洋房的包装推广开始出街，全面起势。
3、推广策略：
1）策略思路：
洋房新产品包装出街，制造话题----组合渠道发力，保持曝光率——活动营销将热度集中至案场和项目——完成当月指标，同时洋房蓄水2）新产品包装：
核心价值提炼：
城市首创·跃层墅质洋房；目标客户:
首改；
产品形象代言人：
亨利先生，产品：
亨利先生的家；客群分布：
主体昆山本地，东城+市区+周边乡镇
3）推广主诉求：
为亨利先生寻找一个家。
通过特征性宣传吸引全城关注，同时通过事件型活动配合全城造势。
4）渠道组合：
阵地包装更换；现有户外更换；增加线上媒体通路：
昆山搜房网、昆山交通电台等；加大线下直效拓客：
小蜜蜂全城派单、市区百盛和东城世茂广场短期固定展点巡展；各类物料、礼品陆续出街：
纸巾盒、咖啡杯等4、主要活动支持：
1、结合三八妇女节点，3月8日女性主题暖场活动，应景聚人气。
2、3月中旬开始，复式洋房首亮相，配合第一阶段主策略“为亨利先生寻找一个家”事件营销，在周末组织“亨利先生派送的见面礼”活动，派送人员着英式礼服，全城派送亨利先生礼包，含项目物料、亨利先生形象小礼品等，为新产品起势。
同时选择大润发布置短期固定巡展点位，洋房元素布置展位，吸引客户。
案场周末配合“亨利先生的家”系列暖场活动，设置英式下午茶和小型音乐会活动。
3、3月28日，计划样板房公开，组织“亨利先生乔迁大喜”主题活动，设计英式马车巡游21新城环节，带给客户独有的体验。
5、现场包装：
样板房及样板段调整包装，增加亨利先生元素。
6、圈层联动：
目前已在接洽项目附近的本田汽车4S店联动，在活动互动，共享资源的基础上，定点主要负责人，希望能有突破口。
项目企划负责人：
项目销售负责人：
区域营销负责人：
篇三：
项目营销方案
项目营销方案
1.项目概况
项目名称
风尚国际
项目宗地位置
风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府
项目经济技术指标
2.项目市场分析
项目投资环境
项目投资环境宏观分析
燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。
在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。
燕郊与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近，是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。
燕郊依托毗临北京得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。
1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。
1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。
2001年又被批准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开发区之一。
经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。
目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民趋势。
据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。
目前，燕郊和北京房地产市场的融合速度已经明显加快。
项目投资环境区域性分析
目前，燕郊城市总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编，初稿已经完成。
规划的核心思路就是大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所。
在医疗保健方面，预计投资17亿人民币建一个1200个床位的综合性医院，以及一个全方位的，包括心理、健康、娱乐方面的老年服务中心；规划在高速路边南侧占地五百亩的集购物、娱乐于一体的室内主题乐园；在教育上、文化上进一步完善配套，打造精品工程，
营造自然与人文的环境，大力建设适应居住的配套设施，提升整个燕郊的城市品位和居住理念。
燕郊的城市规划，基于整体规划布局的理念，首先作好城市的规划和发展定位，创造一个品质高、环境好、服务业发达的城市，在依托北京政治经济发展、生活理念升级的基础上，做一个高起点，高水准的规划。
通过燕郊规划，我们可以看到燕郊发展现状及远景，依靠区位优势、超前观念和开放的心态必将使燕郊成为京城高端人士的新宠，吸引更多的海内外企业投资兴业，同时，也必将进一步带动燕郊房地产业的发展。
项目投资环境微观分析
北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。
在此规划发展主旨下，定位于北京的新城区的亦庄、通州、顺义等东部区域令人期待，甚至与通州接壤的河北省燕郊经济技术开发区，这个距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，也将借助北京东部发展之势，进入更多京城购房者的视野。
尤其是这里便捷的交通、优越的自然环境、日臻完善的各种配套，使这里具备了发展别墅新区的基础条件。
1、产业基础支撑城市快速发展
对于一个新区的发展来说，形成雄厚的产业基础是其发展建设的必要支撑。
燕郊经济技术开发区位于北京东部，与通州区隔潮白河相望、由京哈高速路连接。
据悉，河北省有关方面已就八通线东延至燕郊与北京达成一致，工程有望在2008年前后开工。
此外，还计划在102国道的南侧和北侧各打通一条通往北京的通道，将燕郊轴心的迎宾路往北与顺承高速连接起来，与北京之间形成东西三条、南北一条的公路网络。
对于与通州接壤的燕郊来说，这是一个地产发展的空前利好。
城铁的延长、高速公路的开通，足以加速北京与该区域地产市场之间的融合速度，这同时意味着燕郊地区更高的房价和更大的利润空间。
2、自然条件促进别墅新区形成
辖区总面积108平方公里、总人口20万左右的燕郊开发区，还拥有优越的自然环境。
紧临开发区西侧的潮白河畔自然风光优美、生态环境良好，2008年奥运会前潮白河将改变干涸多年的局面，重新注入生机，将极大地提高燕郊的生态环境价值。
据了解，从2000年起，燕郊地区就相继出现了以和安花园、圣得花园为代表的别墅项目。
虽然拥有潮白河这样得天独厚的自然资源，但是素为京城地产界称道的“一山，两河”中的潮白河别墅带，也只是针对潮白河的顺义区流段，燕郊的别墅项目并未享受到“近水楼台先得月”的便利。
经过近5年的发展，随着区域建设的加速和新增别墅项目的不断推出，京东燕郊别墅板块雏形初现。
3、宏观调控反成燕郊市场利好
近期，以“国八条”为代表的房地产政策频繁出台，尤其集中对一线城市的市场投机行为进行抑制，受金融政策严控特别是对按揭贷款的严格审核的影响，很多购房者持币观望，尤其一些高端住宅和别墅项目销售速度骤减。
然而，与北京接壤的京东燕郊区域房地产市场受宏观调控政策的影响却并不明显。
购买者仍多为在北京工作的置业者。
除了燕郊房地产价格相对合理，售价比通州低许多外，主要还是因为这里的住宅项目较北京有更多优惠条件。
一方面，选择到燕郊置业的人群基本以自住为主，他们既看中这里完善的城市配套，更看好目前相对低廉的房价在未来的上涨空间。
另一方面，相对宽松的按揭贷款政策大大降低了购房者的门槛。
经燕郊开发商介绍，目前在河北省境内，购买别墅类物业基本在3~4天就可发放按揭贷款，最长不会超过一周，而在北京等一些城市，放款周期至少会在15天左右，甚至更长。
二次宏观调控给燕郊区域带来的反而是一种机会，从长远来看，能得到购买者认可的还是产品质量和市政交通。
“除了宏观调控政策给燕郊别墅市场带来的意外利好外，燕郊目前良好的发展势头也与北京城区便利的交通，以及修编之后的北京城市中心东移有巨大关联。
”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组组长开彦告诉记者，北京市城市规划和交通改善双重利好逐渐加快了燕郊市场融入北京的速度，现在的燕郊已被称作是北京的“编外郊县”。
4、北京总体规划对燕郊利好
鉴于北京东部地区城市发展的良好空间，2004年在北京城市新规划修编过程中，CBD已被明确定位为中央商务区，大量的商务活动、密集的人流，需要大片的腹地区域为之提供住宅配套。
而毗邻CBD的通州和燕郊开发区则为北京经济带的东移奠定了良好的基础。
大北京是一个编织了多年的美丽愿景，对一线城市的集中调控虽然从客观上刺激了“大北京”概念之下的地产先行。
北京市规委委员邢玉海对大北京，以及大北京区域地产市场的先行融合给予了足够的信心，去年进行修编的北京市城市发展总体规划特意强调了与周边省市的协调与分工：
“因为北京目前的市域已经很难满足现实的发展需求，因此，大北京迟早会实现，在经济融合的背景下，地产市场的现行融合顺理成章。
”此外，邢玉海还解读了大北京率先向东南方向“突围”的原因。
他认为，从世界各国城市发展的经济规律来看，向出海口方向扩展是必然的趋势。
而北京要寻找的出海口恰恰是在东南方向的天津。
因此，大北京的扩展一定会继续发展下去。
首都规划建设专家咨询组专家开彦认为，燕郊的发展可以得到北京市总体规划的助力，但是又不受北京市规划的管束，有相当大的自由度，未来发展前景十分看好。
项目规划用地分析
项目地理位置
燕郊102国道南侧,迎宾路路口西南200米
项目土地面积及使用性质
道路交通
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