扬州别墅项目整体分析报告Word下载.docx
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4405
180-210
13,0000
该区分析：
此区包括凯运天地、阳光水岸等项目，由于城区地产可开发空间的相对有限，该区域的别墅产品均以联排、复式等类别墅。
城区生活配套设施齐全，都以古运河和漕河古运河沿河水景为最大的卖点。
古运河畔的凯运天地的联排和复式类别墅，其一期和二期都在扬城树立起良好的形象，加之市政对沿河景观的不断的完善，此项目已进入尾声。
漕河古运河边阳光水岸一期经过长达10个多月的销售消化了50套的房源。
二期50套将在下半年推出。
从产品形态上和购买客户群分析他们对世纪豪园的产品构不成威胁，此区类别墅目标客户群是有一定的经济实力，想拥有自己私密空间且不舍城市工作生活便捷的人群。
二、蜀冈、瘦西湖板块
蜀冈、瘦西湖区：
以蜀冈、瘦西湖风景区为主要卖点的楼盘
德豪·
西湖御景
独栋
36
6
8688
385-812
1,9093
500
典藏园（御园）
复式、联排
247（一期）
235
3960、5253
170-518
6,2767
187
山河园
52
4100
217-245
1,1739
230
瘦西湖西苑
27
1
361-444
1,1005
370
扬州天下
联排、独栋
60,0000
未开盘
该区项目有天然风景区优势和不可复制的国家4A级旅游风景区资源的优势；
交通情况：
扬子江路、平山堂路是扬州环城主干道；
商业配套临近的主城区和传统西区完善的城市生活配套弥补。
御园和山河园两家楼盘成为此区别墅成交的主力，但成业态来看二个项目均为类别墅（复式、联排）。
独栋别墅的成交量并不是很好；
瘦西湖西苑和德豪·
西湖御景无论从配套和环境是其它项目无法比拟。
但是由于单体总价过高，从而购买客户群狭窄。
御园还有25栋单体，80套双拼将在下半年推出。
山河园二期余房源不详。
西湖御景的均价都在9000元每平方米以上。
由于景区实行控制性开发，低密度、低层高还要把别墅自身风格溶入到整个景区中去。
两个项目以中式别墅为基调。
由于上述原因，预估计独栋别墅的价格应在一万元每平方米以上。
最高的单体总价达2000万以上。
扬州天下项目已进入前期实质操作阶段，此项目是我们产品最大威胁，项目的业态包括多层、小高层、联排、独栋别墅等。
项目位于蜀冈西峰生态公园南侧，蜀冈瘦西湖风景区西侧；
交通平山堂西路、蜀冈西路、扬子江北路、邗江路都经过该项目。
900亩体量，60万平方米的建筑面积。
从环境和区位都优于世纪豪园，其它的情况还在进一步调查中。
三、扬州宁静大西区板块
扬州宁静大西区：
扬城传统西区以及扬城以西的别墅项目。
联排
77
74
3800
186-204
1,4251
桃源·
艺墅
联排、叠加
157
4200
120-235
3,8848
210
06.05.19
天和国际
多层、小高层、叠加
33
90－200
160000
未开
金湖湾墅园
多层、小高层
215
98
3400、3700、7000
220-369
181261
280
南浦花园
34
19
3400、6100
260-305
76000
淮左郡庄园
小高层、联排
160
131
4000、5700
258-441
90000
此区城市基础设施比较优良。
新区行政中心大楼工程已动工给桃源·
艺墅、天和国际等附近楼盘都带来了很好的销售支持。
传统西区内的别墅形态还是以复式、联排类别墅为主。
真正与世纪豪园形成竞争对手是大西区的淮左郡、金湖湾、南浦花园。
淮左郡由开盘时间比较早，业态以联排和小高层、多层，使整体楼盘的档次定位比较低。
现以要售房源不足30套。
淮左郡和南浦花园商业生活配套主要以借汊河镇区的商业生活配套。
金湖湾则临近扬城商圈。
三个楼盘周边交通网构建相对完善，但都比较缺少超级大卖场等商业生活配套。
此区域楼盘都缺乏一定的自然资源。
我们项目该区的最大竞争对手金湖湾墅园现以推出独栋别墅共共推出144栋，55栋B户型，面积为286平方米;
53平方栋C户型，面积为300平方米；
8栋D户型，面积为369平方米；
10栋E户型，面积为284平方米；
6栋W户型，面积为272平方米。
体量与世纪豪园相当，虽然业态上比较多样，但是区位上距扬城商圈很近，交通非常便利。
独栋别墅实际成交均价在7000元每平方米左右。
该项目从一定程度上分流我们扬州的的客户群。
四、原生态东郊板块
原生态东郊区:
扬州大运河以东的地区。
在水一方
86
68
4000
270-285
22079
270
凤凰别墅
56
47
2800
200-330
14370
246
金泰花园
37
4
2600
179-260
186
维纳花园
28
20
4300
239-391
380
东方名城
30
3500
177-285
260
世纪豪园
173
280-800
95293
360
该区项目共同优势：
此区城市化进程影响较小，加之水系丰富，可冠以“纯生态”区域。
大型工业项目较少，同时该区还是淮河主江水道的必经之地，大运河有了金湾河、凤凰河的分支，又有凤凰岛公园这类湿地公园。
形成良好原生态环境。
东方名城项目借景大运河，而且临近扬州大桥，交通便利。
在水一方由于扬霍路的开通，交通也较便捷。
世纪豪园328国道穿项目而过，其它的项目交通上还算良好。
商业生活配套方面，除东方名城临扬城商圈比较近、世纪豪园距江都商圈仅有2公里以外，其它的别墅商业生活配套比较不完善。
五、安静北郊板块
安静北郊：
蜀冈以北，扬州北效地区。
蜀景花园
98
61
250-290
58800
九溪玫瑰园
独栋、双拼、联排
86
58
4650
250-350
42644
278
该区自然环境受城市化影响较小，但附近没有大的风景区和水体作为该区项目风景依托。
蜀景花园距蜀冈风景区有一段距离。
此项目致命问题就是项目至铁路距离只有500米左右。
从04年开盘以来卖的一直不好，出现好转就是国六条出台以后。
交通主要以靠扬子北路、扬菱公路，交通配套相当完善。
此区商业比较缺乏，九溪玫瑰园商业生活配套部分依托槐泗镇区。
九溪玫瑰园是我们产品的强有力的对手，产品以法兰西风情设计，加之借助小区内溪流设计对应其名称九溪玫瑰园。
九溪玫瑰园高资聘请在全球享有“第一管家”美誉的第一太平戴维斯（中国）公司为园区物管顾问。
对小区整体品质提升有一定的推动作用。
但由于其周边环境较差，销售成交价位一直很低。
六、远郊仪征、江都
远郊仪征、江都：
江都和仪征市地区的楼盘。
逸品西城
双拼、独栋
24
预约
3300/3900
279-327
300
06.11.12
西郊花园
138
4800/5500（地热）
275-530
122000
320
中远美墅
三期
4500-5000
200-270
60000
该区项目逸品西城、西郊花园位于仪征市新集镇。
新集地处扬州西郊，交通目前有202路公交车可直达扬州市区荷花池，同时有2路公交贯穿附近集镇，镇前有宁通高速。
距扬城市商业中心文昌商，至少有25公里车程。
商业生活配套依拖新集镇商业生活配套。
此区将来是工业投资的园区，会给项目还来一定的阴影。
逸品西城体量比较小，一期共推出24栋的独栋和联排。
可以借用自然景观几乎为零。
其价格上弥补与西郊花园拥有150米原生杉树林和体量差。
如果客户群分析，对我们项目威胁并不大。
生态环境和项目区位都比我们项目差距很大。
威胁最大的中远美墅,二期已售完毕，现在三期正在预约中。
项目SWOT分析：
S—优势分析
◆江都广源房地产开发有限公司从事多年地产开发的香港锦江投资管理有限公司子公司，有雄厚开发经验和实力。
◆环境最大优势有一条金湾河水体引入小区使小区形成一个原生态的水景社区。
◆项目内部景观主入口3000多平方米的森林带，5000平米的超大沿河森林绿化带，200米沿河木栈道、下沉式亲水广场
◆建筑形态为欧式建筑
◆项目是一个大型别墅社区
◆地理位置处在扬州和江都交汇处，328国道穿项目而过交通便利
◆商业生活配套比较完善，依托江都和扬州两城市商业生活配套。
W—--劣势分析
◆周边环境问题（东边的规划的路，南边的村庄，西边的油库）
◆项目文化挖掘潜力不足
◆工程进度缓慢
◆江都和扬州的328国道路况不好
威胁分析及应对手段
A．与我们项目真正形成威胁横项对比：
楼盘名称
金湖湾墅园3
蜀景花园5
九溪玫瑰园2
西郊花园4
御园2
中远美墅1
投资/开发商
扬州金鑫
扬州广华
江苏江扬投资置业
仪征市中宏基
扬州虹源
扬州中远
江都广源
总建筑面积
18万平方米
6万平方米
万平方米
12万平方米
21万平方米
10万平方米
产品规划
住宅/商铺
住宅
建筑形态
英伦贵族
欧式建筑
英伦水岸
西班牙
景观形态
田园、半岛、港湾、水系四大景观
蜀冈风景区畔，与瘦西湖风景区一脉相承
溪水贯穿整个园
150米原生杉树林
10000平方米的湖景
马洛卡湾生态水系;
西班牙风情大道
金湾河水体
容积率
绿化率
%
46%
50%
54%
35%-40%
均价（元/平方米）
7000（独栋）
5900
4800
6300
结构形态
多层、小高层、独栋别墅
独栋、双拼
联排、多层、高层
主力户型/面积
住宅套数
规划
202
163
406
25+180
100
现推出
144
开盘时间
一期
二期
销售状况
非常看好（9月独：
4，复：
3）
不看好
看好
市政配套
完善
相对完善
不完善
广告总精神
坐拥水岸别墅生活，尽享二城商业繁华
不打广告
庭院临水而居
节能，度假
西班牙尊临扬州
扬州首席西班牙
原生态别墅区
地址
顺达路东侧，振兴路西侧
扬子江北路（平山堂向北800米）
北部西北绕城公路南，紧临新建成的扬菱公路
仪征新集镇环东北路
润扬路（原贾七路）与蜀冈路交汇处
长江路西侧
江都、扬州交汇处
电话
7894988
7638881
7337099
3628888
7633599
6778899
7819999
目前销售情况
三期共推出215套，已售已备案的98套
一期共推出98套，已售61套，可售37套
一期共推出138套，已售58套，可售80套
二期推出138栋套，已售75栋，可售63
25栋单体，80套双拼将在下半年推出
一、二期已售完，现预约三期共计30套左右
对比分析：
以上五家楼盘以及小盘维也纳花园对我们产品形成真正的威胁。
其中九溪玫瑰园、金湖湾墅园、御园、西郊花园在扬城人心中已形成熟悉别墅业态。
其品牌的深入人心。
九溪玫瑰园、金湖湾墅园、御园区位优于我们。
九溪玫瑰园、蜀景花园自然环境略弱于我们项目，这两个楼盘价格定位比我们的项目低很多。
对我们扬州客户群体会造成一定的分流。
东区的维也纳花园体量较小，小区配套较为简单，但价格很有优势，以4200元/平方米切入市场，对本项目有一定的冲击。
由于都处在金湾河边，项目区位有点类似，客户容易将此项目参与对比，在低端客户的层面上有所竞争。
在江都对我们项目唯一有竞争的中远美墅，区位、小区品位等都不如我们。
从产品分析，中远美墅相对于我们来说只是小户型，总价区间：
80万到180万，只是和我们的低端产品的客源相重叠。
结论：
从区域划分客源，30%为扬城的客源，60%为江都的客源，10%客源为其它。
我们的宣传区域重点为江都。
我们的定价应该在均价6500元/平方米左右。
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