汉中市房地产业发展报告.docx

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汉中市房地产业发展报告

～汉中市房地产业发展报告

一房地产发展现状

汉中2017年房地产开发投资完成97.61亿元，增长14.3%；房屋施工面积961.12万平方米，增长10.7%；商品房销售额61.05亿元，增长21.8%。

资质以上建筑施工企业完成总产值229.93亿元，增长29.0%。

其中，建筑工程产值221.43亿元，增长29.7%；竣工产值125.93亿元，增长27.4%；签订合同金额390.22亿元，增长26.3%。

建筑业劳动生产率达到32.7万元/人。

在汉中10年的规划中，将中心城区结构形态和功能分区确定为“一江两区三组团，三轴十个功能区”，以西进做大，东扩做强，南移做精、北优做特、老城提升为发展方向，汉中6大新区应运而生。

滨江新区是近几年汉中发展最好的区域，以汉江水面和两岸湿地、文化公园为核心，以天汉大剧院、天汉楼、中咀商务区、龙岗博物馆等城市公共项目为重心。

（一）房地产经营情况

1.企业经营情况

2018年以来，汉中大部分楼盘销售良好，资金回笼快，投资资金充足，资金链不存在问题，房企对于后期新开楼盘的销售情况持乐观态度。

大部分楼盘的成交均价增幅在8%以上，其中个别项目成交均价同比上涨了20%。

从环比来看，2018年的楼盘成交均价基本持平。

目前汉中中心城区房价西南高、东北低，存在地域差异。

位于西南滨江新区范围的楼盘，每平方米均价在6000元以上，而位于城东的楼盘每平方米均价只有4000多元。

2.中介机构经营情况

截至2018年10月底，汉中市中心城区二手房成交面积为22.59万平方米，同比增长22%。

每月成交的二手房数量比较稳定，以未入住毛坯房和居住年限5年内的精装房居多。

除老旧小区的房屋成交价较低外，二手毛坯房均价仅比同一地段的新房每平方米低300元左右，加上中介费及过户手续费，基本与新房持平。

租房市场较为稳定。

汉中人口流动性不强，租赁期限多为1年以上，受中小学生上学需求和大学生就业等因素影响，7、8、9月的租房需求较大，其他月租赁量较小。

（二）房地产销售状况

2018年上半年，全市商品房累计可售面积334.43万平方米，同比下降20.3%。

其中，住宅累计可售面积168.57万平方米，同比下降30.24%；上半年住宅累计销售面积140.58万平方米，同比下降1.52%；住宅销售月均成交面积22.12万平方米，住宅库存消化周期为7.6个月。

而非住宅累计可售面积165.86万平方米，同比下降6.7%；非住宅销售月均成交面积2.54万平方米，非住宅库存消化周期为65.3个月。

全市批准预（销）售商品房102.1万平方米，全市商品房累计销售面积155.82万平方米，同比下降1%，全市商品房供求差额53.72万平方米（差额率34.48%）。

2017年全市商品房累计销售面积322.5万平方米，同比增长22%；其中，中心城区商品房累计销售面积171.46万平方米，同比增长20%。

2017年，全市二手房交易面积46.72万平方米，同比增长20%；其中，中心城区二手房交易面积24.07万平方米，同比增长20%。

（三）房地产销售价格

2018年上半年，汉中市商品住房销售均价约为4500元/平方米，同比增长34.7%，环比增长12.2%。

其中，中心城区商品住房销售均价约为5300元/平方米，同比增长43%，环比增长10.3%。

上半年，根据家庭地址登记信息，中心城区新建商品房外地人购房占比为12%，汉台区购房占比为44%，城固10%，勉县8%，南郑8%，其他县相对占比较低。

图12018年各县区购房占比

同时，从2018年6月中心城区楼盘合同备案统计的住宅成交价格和产品构成数据来看：

购置型保障住宅（经济适用房和限价房）价格区间为2600～3600元/平方米；普通商品住宅价格区间为3000～5000元/平方米；改善型商品住宅价格区间为5000～6000元/平方米；精装修（精品）商品住宅价格区间为6000～8100元/平方米。

购置型保障住宅（经济适用房和限价房）、普通商品住宅、改善型商品住宅、精装修（精品）商品住宅销售面积占比分别为9%、43%、39%、9%。

从商品住房销售价格看，2017年全市商品住房销售均价约为3800元/平方米，同比增长20.62%。

其中，中心城区商品住房销售均价为4247元/平方米，同比增长18.16%。

（四）各类房地产的发展状况

1.商品住宅

2003年以前，汉中房地产业处于空白期。

经过近十几年的发展，汉中市房地产业进入稳步上升的阶段。

普通住宅业从原本单一的多层物业向高层、复式空中花园、大露台阁楼等多种形式转变。

质量好、视野宽的中高层住房成为商品住宅的主流，也更受消费者青睐。

近几年来高起点、大手笔的“一江两岸”工程的建设，充分发挥了汉江的潜力，从以前单纯的水利工程成为集资源工程、生态水利、景观水利于一体的休闲购物、餐饮娱乐、观光居住滨水长廊，不仅为居民创造了良好的生活环境，更体现了汉中城市特色景观。

汉江两岸是汉中城市目前发展的重点区域，江两岸兴建了大量商品房住宅，居民纷纷购房置业，引领了汉中房价的走势。

如今滨江新区已经从一片荒芜，变成高楼林立、公园环绕的宜居生态区，而汉中的房价上涨也是从这里开始的。

2.商业用房

从2006年末开始，汉中的商业楼盘建设进入高速发展阶段，热门区域商业物业一度十分抢手，一铺难求。

2015年汉中市商业物业的在售均价在11000元/平方米左右，其中城内区和新建商圈的商业物业价格相对较高，均价在13000元/平方米以上，最高已经达到20000元/平方米。

“一江两岸”规划的顺利发展也带动了城南区商业物业的发展，在售均价在12000元/平方米上下。

城西区近年投资开发了唐宏广场和百嘉汇名品美居广场，城东区的大型商业广场亿丰国际、财富立方和广厦明珠商业广场等正在如火如荼地兴建。

3.别墅

汉中城区商品住宅以中档为主，能适应大部分居民的居住需求。

早在2001年就有了城西区的怡景花园，城北区的水韵江南及浅水湾官邸。

2013年，汉水名城开发的欧式园林别墅区，成为汉中高端住宅的代表。

就目前经济形势来看，随着人民消费水平和品位的提升，别墅即高端住宅的市场和前景十分乐观。

（五）各类房地产的发展状况

1.商品房住宅库存与商业库存两极分化

一方面全市新建商品房住宅销售旺盛，成交面积平稳增长，可售面积和住宅库存消化周期暂时有所增长，“房荒”已初步得到遏制；另一方面非住宅（包括商业用房）市场成交表现不佳，商业楼盘库存积压继续加大，开发企业自持商业用房压力巨大，存在较大风险，但供应过剩有利于商业用房价格回归价值，可降低开店创业成本，促进商业繁荣。

2.商品房住宅“房荒”现象有所缓解

截至2018年6月底，全市批准预（销）售商品房住宅约86万平方米，全市商品房住宅累计销售面积约140万平方米，全市商品房住宅供求差额约54万平方米，差额率38.48%。

商品房住宅库存消化周期在12～18个月时表明市场供需基本平衡。

按照住建部和国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》的规定，土地供应实行“五类”调控：

要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36～18个月的，要减少供地；12～6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

目前，汉中市商品房住宅库存消化周期已降至7.6个月，其中中心城区为9.4个月、南郑区降为0.7个月，除宁强为22个月以外，其他县区住宅库存消化周期均在12个月以内。

特别是南郑区，几乎已无房可售，应继续增加住宅用地供应。

3.2018年新建商品住宅成交均价上涨趋势明显

随着高铁时代的到来和汉中机场通航能力的增强，“两汉三国，真美汉中”的魅力日益彰显。

汉中住宅均价低于周边地级市，对天水、陇南、巴中、安康等地的购房者具有很大的吸引力。

据统计，2018年上半年外地人来汉购房面积为5.54万平方米，占整个销售面积的10.7%；中心城区外地人购房面积为5.17万平方米，占中心城区销售面积的12%。

二保障房建设状况

（一）基本情况

2014年至今，汉中市累计实施棚户区改造8.6万套，已竣工4.9万套，竣工率57%；已分配3.3万套，累计完成投资近200亿元。

陕西省政府自2011年起，对各地市年度住房保障工作进行考核排名，汉中市连续六年获奖，累计获得奖励资金1.55亿元。

2017年度约20000套棚户区改造任务开工；约4600户租赁补贴发放任务全面完成；4000套公租房已分配3958套，分配率达98.95%。

同时，坚持以服务小区住户为核心，以“健全机制、完善设施、强化保障、提升服务”为抓手，以群众满意为目标，整合各类资源，开展保障房“和谐社区·幸福家园”创建活动，有效提升了公租房分配率和保障对象的幸福指数。

目前，汉中市有市级和谐社区18个、省级和谐社区11个，占“十三五”创建任务总量的65.91%。

2008年以来，汉中市共开工建设公租房约59000套，比同期任务总数57966套多1034套；已竣工约55800套，竣工率94.6%；已分配约54400套，分配率97.4%。

目前，汉中市2013年底前开工建设的公房累计分配约43200套，为任务数的109.8%；2014年度开工建设的公租房累计分配约8500套，为任务数的100.01%；2018年新增公租房租赁补贴发放约200户，为任务数的106.5%。

（二）保障房建设存在的主要问题

1.政策问题

在很多城市，由于中低收入人群较多，保障性住房供不应求，因此，很多地方政府实施限制政策，为购买保障性住房设定了很多限制条件，这种限制条件直接将外来务工人员卡在了购买条件以外，使得改善长期居住在城市的外来人口的住房问题寸步难行。

2.分配和运营管理方面还存在问题

家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度，导致保障房存在骗租、骗购情况。

个别楼盘为加快销售进度、促进资金回笼，诱导不具有购买资格的消费者购房的行为也时有发生。

有的家庭收入增加了，但不退出保障性住房的现象也十分普遍。

3.保障性住房开发的问题

保障性住房建设用地的一部分资金由政府补贴，但是在很多城市中，政府资金存在或多或少的困难，不能为供不应求的保障性住房建设提供足够的资金支持。

尤其是一些廉价的租赁房项目，收入完全无法支撑项目的前期建设以及后续资金回笼，更无法吸引足够的民间资金投入，这给政府带来了较大的财政压力，也严重影响了保障性住房的建设进度。

（三）保障房市场的治理对策

第一，在规划设计上要充分考虑保障性住房布局的科学性和合理性。

要立足城市区域功能定位和未来较长时间内城市发展的要求，对保障性住房进行前瞻性规划设计，避免未来出现大量空置保障房，甚至出现因不符合城市整体规划和城市化发展需要，不得不再次花费巨额支出拆除重建的现象。

第二，政府可以充分利用一些老企业、老工厂、老办公用房的拆迁改造用地，在这些拆迁地上新建部分保障住房。

这些新建的保障住房，一部分可以作为企业职工回迁的商品房，内部员工可以享受拆迁优惠价；另外一部分可以作为保障住房进行销售。

在这些回迁用地上进行建设，政府可以直接出资也可以授权企业出资新建，除了回迁房和部分保障房以外，应给予企业建设一部分商品房用于盈利的空间，如此，不仅可以减少政府财政支出的压力，还可以避免保障住房地处偏远、配套设施落后的局面。

第三，保障性住房建设和棚户区改造资金需求量大，各级政府财力有限，保障乏力。

对此，应该认真钻研政策，为各项目实施单位出谋划策，指导项目包装，争取资金。

今年，汉中市共争取到保障性安居工程建设中省各类补助、奖励资金8.6亿元，比上年同期增长18%。

其中，保障房项目建设补助资金2.53亿元，配套基础设施建设补助资金5.3亿元，先进县区、先进单位奖励资金0.78亿元，所争取资金占比高于全省兄弟市平均水平。

同时，政府还可以利用提高保障住房各方面居住条件来吸引民间资金的投入。

增加保障房的名额，可以在保障性住房项目中建设一批专门针对中等收入家庭的“优惠打折性商品房”，吸引前来购房的消费者，增加资金回笼，激活保障住房的销售市场，让保障住房建设“有利可图”，从而提升民间投资的信心和积极性。

第四，多措并举，加快公租房分配入住。

一是严格目标考核。

在住房保障工作考核排名中，加大公租房分配入住单项指标的考核分值。

二是落实挂牌督办。

结合中央巡视、国务院大督查、跟踪审计、日常检查中所发现的问题，逐县区对接形成清单，实地督办，将问题向所在县区政府领导反映，促使问题解决。

三是完善配套设施。

强化资金保障，完善租赁型保障房小区配套基础设施和公共服务设施，解决“最后一公里”问题，为住房分配入住创造条件。

四是抓创建促入住。

坚持将省政府历年来下达的住房保障工作先进单位奖励资金定项分配给全市保障房创建项目，提升配套设施档次，优化综合服务，促进住房分配入住。

第五，加强制度建设，确保保障性住房分配的公平性和公正性。

积极探索保障性住房的建设机制、供应机制、管理机制、准入机制、退出机制。

完善保障性住房动态管理机制，逐步建立健全保障对象家庭收入和住房现状监控体系，提高核定工作的准确性和真实性，不断完善保障性住房的准入和退出机制，实现保障性住房应保尽保、应退尽退。

三楼市走势预测及房地产业发展对策和建议

（一）楼市走势预测

基于以上分析，结合各方面的情况，本报告对汉中市中心城区楼市走势做如下预测。

第一，房价将保持稳定，略有小幅震荡，短期内不会出现大幅上涨的情况。

汉中的购房群体主要来自本市，目前汉中人口流出的趋势在加剧，随着2019年购房需求的大量释放，短期内购买力会有所下降。

第二，购房者观望情绪加重，置业周期拉长，销售增速放缓。

受部分房地产企业三季度打折促销活动的影响，购房者对房价下降的预期增大。

部分非刚需消费者拉长本身置业周期，对整体市场持观望态度，预计后期商品房销售增速将大大放缓。

第三，高品质房地产消费需求将持续旺盛。

近年来，恒大、碧桂园、雅居乐、新城控股等大型品牌房企陆续进入汉中市房地产市场，为汉中市房地产市场带来新的居住理念、人文环境、装修风格、销售理念等。

高标准的质量要求和严格的品质管控下，高品质的住宅成为汉中城区居民购房首选。

（二）2017～2018年房地产业发展总体情况及原因分析

2017年全市累计完成房地产开发投资119.73亿元，同比增长52.44%；其中，中心城区累计完成房地产开发投资71.66亿元，同比增长86.28%。

全市商品房累计施工面积948.42万平方米，同比增长16.59%；其中，中心城区商品房累计施工面积507.77万平方米，同比增长27.69%。

全市住宅累计待售面积223.45万平方米，同比下降21.23%，库存消化周期为9.3个月；其中，中心城区住宅累计待售面积104.71万平方米，同比下降17.37%，库存消化周期为8.6个月。

全市1～12月份外地人来汉购房面积15.59万平方米，占整个销售面积的4.83%；其中中心城区外地人来汉购房面积13.27万平方米，占中心城区销售面积的7.74%。

2018年下半年商品房住宅供应量持续增大，主要原因如下。

一是中心城区10万平方米以上已开工未办预售的“隐形库存”项目达7个（约150万平方米），全在年内办理预售许可；根据市建规局数据，2018年1～6月共有30个商品房项目（建筑面积约372万平方米）已经通过规划审批公示，另外，还有万达、碧桂园、雅居乐等一线大型房企纷纷来汉开发，这些商品房项目逐步取得预（销）售许可证后，将在一定程度上有效补库存，扭转供应不足的局面。

二是2018年全市新开工棚户区改造目标计划约为19000套，随着全市“十大棚户区改造工程”的大力推进，棚改腾空土地规划为住宅用地的比重达80%以上，将有利于商品房住宅补库存。

（三）2017～2018年房地产业发展趋势原因分析

商品房住宅成交均价形成上涨趋势的原因主要有以下三个方面。

一是产品结构性变化带来的均价效应。

2016年后，中省未再下达保障房建设指标，随着购置型保障房项目楼盘逐渐清盘，其平抑房价的影响在逐渐降低；精装房、低容积率精品房等中高端住宅产品受到消费者青睐，加上一线房企进入汉中带来的品牌效应提高了利润率，这类房源占比逐渐升高将在一定程度上拉高住宅均价。

二是开发成本上涨导致的住宅价格上涨。

2018年一季度，中国土地市场网招拍挂出让公示数据显示，汉台区最高单价为315.85万元/亩，成为历史新高。

开发企业为了提高品质选择降低容积率，也提高了楼面地价。

同时，2017年以来材料、人工涨价，商品房销售价格对地价、建材、人工等要素价格的上涨极为敏感。

三是受市场经济规律的影响。

供求关系决定竞争价格，在商品房住宅供不应求的需求结构下，短期内已经形成了卖方市场，卖方掌握着价格的主动权，加上老百姓购房保升值、投资渠道单一和“买涨”的消费心态，住宅价格短期内上涨趋势明显。

（四）房地产发展建议

1.从房地产供给侧精准施策

一是对商品房供地进行精准施策。

住房供地方面，建议由国土部门牵头，进一步落实土地供应“五类”调控，对商品房住宅库存小于12个月的县区调整住宅用地供应节奏，从源头上确保供需基本平衡。

由于房地产市场的容纳空间也遵循市场有限性规律，当市场趋向饱和后，又会形成大量库存，因此补库存要适度。

非住宅房屋（特别是商业用房）库存量大、消化周期长，商业用地供应应防风险，通过减少商业用地审批去库存。

二是适时调整棚改政策。

由于棚改拆迁带来的住房刚性需求，以及棚改货币化安置奖励政策对存量房去库存具有积极作用，棚改政策的调整可作为调控房地产市场的有效手段。

自2017年三季度开始，陕西省住建厅对汉中市不再考核棚改货币化安置率，中省对棚改安置房基础配套设施加大了资金补助，未来三年棚改新建安置房数量将大于直接货币化安置数量，而棚改后整理出来的土地也将增加汉中商品房的供应量，满足更多人群居住需要。

三是加快可售房源供给。

出台为诚信“红名单”企业和信用良好企业开通预售许可“绿色通道”“容缺办理”等措施，缩短可售住宅供应的周期。

2.预防住宅价格过快上涨

一是严格落实商品房销售明码标价制度。

建议由市物价部门牵头、市住管局配合，建立区域商品房价格会商和成交价格公示机制。

进一步规范商品房明码标价行为：

办理完预售证后一年内不准调价，一次性公布全部房源。

加大对商品房销售价格违规行为的查处力度，维护消费者合法权益，营造公开、透明、有序、平稳的房地产市场价格秩序。

二是将房地产市场监管与“智慧汉中”平台相融合。

按照推进“互联网+监管”的要求，对房地产市场监管内容进行细分，向“智慧汉中”平台集成空间立体可视化监管的内容，如商品房预（销）售项目名称、售楼部地址、企业信用、销售房源（是否办理预售许可）、签约成交面积、价格等数据信息，最终实现市场风险预警、投诉响应、案件查处等动态管理，提高房地产市场监管的智能化、精细化水平。

三是加强舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众多元化居住需求。

毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，适时制订“限购、限贷”政策，遏制需求端的投机炒作，积极引导群众改变住房消费习惯，逐步形成租售并举的住房供应格局。

完善住房租售制度，确保全市房地产市场平稳健康发展。

-全文完-