商业地产服务内容Word文档下载推荐.docx
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2.ImageBoard
相关空间意象（Image）参考分析，包括以下部分:
1.“公共设施”空间意象；
2.“主题空间”空间意象；
3.“分类商品主题空间”空间意象；
3.Programming
空间计划，包括以下部分:
1.垂直空间分区平面图；
2.主要入口及主题空间配置平面图；
3.垂直空间动线分析平面图；
4.业种分区平面配置图；
5.各楼层空间柜位分割草图及动线分析平面图；
6.设备房及服务空间检讨；
7.说明垂直空间关系的立面剖图。
4.MasterPlan
完成草案设计，包括以下部分:
1.各楼层规划平面图；
2.各楼层业种分区平面图﹔
3.主要入口及大堂空间意象确定；
4.主题空间的空间意象确定；
5.垂直空间动线计划确定。
贰.概念设计阶段
1.Perspective
空间效果图（手绘或计算机合成），包括以下内容:
1.一楼大堂空间效果图；
2.主题空间效果图；
3.各楼层重点空间效果图；
4.重要垂直动线空间效果图；
5.商品柜及主走道空间效果图。
2.Layout
平面系统图,包括以下内容:
1.修正商品定位阶段各楼层业种分区平面图﹔
2.修正商品定位阶段各楼层规划平面图；
3.各楼层天花平面图；
4.各楼层地坪平面图；
5.地下停车场规划设计:
（1）工程方案
a.出入口上方顶棚
b.出入口坡道表面防滑处理
c.地面出入口防水沟
d.地下室净高如有可能应在4.2m以上
e.地下部分每层设上、下水
f.每层设男女卫生间
g.中控室及员工休息室
（2）设备设施及停车场CIS方案
a.人口、道路设橡胶及反光减速陇
b.立柜1.2m以下部分设反光防撞抱角
c.反光镜
d.停车位设挡车器
e.干粉灭火器
f.车道线、车位线及导向箭头
g.分类垃圾筒
h.各种交通标识
i.反光施工锥
j.L架及公告灯箱
k.停车位数量户外电子公告牌
（3）智能化管理系统方案
a.三控道闸
b.临时收费计时及缴费系统
c.监控系统
d.IC卡系统
（4）运营管理方案
a.停车场相关证照办理
b.人员定编、定岗及组织架构
c.员工招聘、教育及培训计划
d.员工排班表
e.员工食宿管理细则
f.员工服装管理规定
g.停车费收缴日报表
h.停车收费标准制度
i.停车场管理规定
3.Specification
相关配套概念，包括以下内容:
1.色彩概念；
2.材料概念；
3.照明概念；
叁.施工图设计阶段
1.平面系统，包括以下部分:
1.拆除平面图；
2.定案平面图；
3.放样平面图；
4.立面索引图；
5.定案天花图；
6.定案地坪图；
7.其它平面图。
2.立面系统，包括以下部分:
1.立面大剖图
2.一楼入口大堂立面图；
3.各楼层主题空间立面图；
4.各楼层重点空间立面图；
5.重要垂直动线大剖立面图；
6.商品柜立面图。
3.配套计划，包括以下部分:
1.明确色彩计划；
2.明确材料计划；
3.照明分析计划。
四.节点大样，包括以下部分:
1.天花节点大样；
2.地坪节点大样；
3.立面节点大样；
4.道具节点大样；
5.广告灯箱节点大样；
6.其它节点大样
五.报批系统图，包括以下部分:
1.内装修报批图；
2.外景观报批图；
3.广告灯箱报批图；
4.其它报批图。
六.配套计划:
1.材料表,及材料样本裱板；
2.照明规范；
3.五金规范；
4.施工规范。
七.工程造价精算
八.以下内容另行委托设计院执行
1.配电端口图；
2.弱电端口图；
3.空调配置图；
4.给排端口图；
5.污水端口图；
6.配电系统图；
7.弱点系统图；
8.空调系统图；
9.照明系统图；
10.给排系统图；
11.污水系统图；
12.其它系统图。
〈商场外观及景观设计规划〉
壹：
概念设计阶段
一、场地分区
1、场地分区与场地利用
2、场地分区与场地内容组织
二、实体布局
1、实体布局与场地关系（商场与广场的关系）
2、实体布局与其它内容（分析框图）
三、交通安排
1、流线系统的组织（平面图）
2、停车系统的组织（平面图）
四、绿地配置
1、绿地配置的用地确定
2、绿地配置的形式确定（平面图）
贰：
设计发展阶段
一、道路布置
1、平面形式确定（平面图）
2、剖面形式确定（剖面图）
二、停车布置
1、平面尺寸（平面图）
2、出入通道（平面图或剖面图）
三、竖向布置
1、整平方式确定（如需要绘剖面图）
2、标高确定（标高确定图）
3、雨水排除（排水图）
四、管线布置
1、明确地下工程管线（管线设计图）
2、确定管线间距（管线设计图）
五、景园布置
1、平面设计布置图（手绘或电脑）
2、素材材料确定（图示）
（1）、植物
（2）、水景
（3）、其它素材
3、设施细部
（1）、地面铺装（平面图）
（2）、室外台阶（平面图与剖面图）
（3）、坡道（剖面图）
（4）、座椅（配合环境的座椅形式，图或照片）
（5）、栅栏、围墙、栏杆（出设计图纸）
（6）、广场灯光系统（系统图）
（7）、广场音响系统（系统图）
（8）、广场指示系统
（9）、其它（如垃圾箱等）
叁：
施工图设计阶段
一、节点图
1、道路系统节点图
2、停车场节点图
3、竖向布置节点图
二、机电系统图
1、排水系统图
2、景观灯光效果系统示图
3、音响系统图
三、配套小品设计（施工图及图片）
肆：
建筑外立面设计
一、方案设计
1、招牌位置设计（出效果图）
2、效果灯光设计（出效果图）
3、其他（对建筑物外立面依商业设计为准）
二、施工图阶段
1、节点图和结构图
（1）、结构图及构造图
（2）、节点图
2、机电图
（1）、效果灯光系统图
〈商场美食街规划〉
（一）、规划部分
一、MarketStudy市场调研分析
1、国际美食街趋势资讯分析
2、中国美食街趋势信息分析
3、消费习性分析
4、竞争同业调研分析
二、业种业态定位
1.美食街整体空间形象概念
2.商品（菜单）范围定位
3.商品（菜单）价位定位
4.美食街经营管理定位
说明：
根据市场调研分析材料,对美食街的整体空间形象感觉、商品大范围、价位带经营管理形式作出精确定位。
三、商品（菜单）规划
1、商品（菜单）整体概念
2、商品（菜单）材料成本
3、商品（菜单）销售价格
根据业种业态定位作出商品（菜单）规划。
商品菜单规划具体至每项菜单材料成本、生产流程以及销售价格。
此项规划作为美食街招商的重要参考依据，招商过程中商品细节价格会根据招商情况作修正，但大范围不变方能保证美食街的整体形象。
四、招商规划
1、商品（菜单）招商概念
2、美食街厂商信息名单
3、合作经营规划
4、招商活动规划
根据业种业态定位以及商品（菜单）规划作出招商规划，招商工作不能只在本地区发布招商。
必需根据业种业态定位以及商品菜单规划需要，放大至全国主要城市如北京、上海等招符合需要的厂家。
为了整体的成功，初期可以提供优惠条件并作好整体经营管理的配套服务工作。
五、经营规划
1、食街经营思想概念
2、商场整体经营互动概念
3、美食街经营思想概念具体执行方案规划
指导思想，明确的概念才有明确的执行方案。
知道为什么这么作，顾客便能从各种感觉中体会经营思想，幷产生认同尊重。
六、管理规划
1、食街管理组织架构
2、组织架构岗位职责
3、营业管理规划
4、营收管理规划
一般美食街虽然通过招商，由合作厂商分担了大部份具体的管理工作。
经营上虽于粗放型的管理，然而居于整体的形象塑造和厂商的长期合作，需要以精细管理的思路去作粗放型的管理。
七、生产规划
1、产流程规划
2、生产流程空间配量规划
3、生产设备规划
从送货、贮存、清洗粗加工、细加工、至销售是美食街运作最重要的环节，是否顺畅影响产量以及销量。
整体的生产规划必需完善，细节部份根据合作厂商个别需求调整。
二、营销规划
1、度营销活动规划
2、年度广告发布规划
3、促销活动规划
美食街需要配合整体的商业经营规划营销活动，通过营销活动塑造整体形象带来客流，让合作厂商感受实质的经营合作，成为强势的主导者有利于招商及管理。
三、规划检核辅导
1、项规划检核
2、各项规划执行辅导
从筹建至开业后90天内，针对各项规划工作检核幷提出细部调整方案，针对各项规划工作执行进行辅导，顾问式或协助式或项目式、视情况决定。
（二）、设计部分
一、设计概念形成定位
1、整体商业空间互动协调概念定位
2、美食街空间形象概念定位
3、美食街空间配置概念定位
4、美食街空间动线概念定位
根据规划需求形成设计概念，如此设计概念才能准确满足各项需求，设计概念准确才能准确的作好设计工作。
二、基本设计
1、平面系统
（1）、拆除平面图
（2）、配置平面图
（3）、厂房配置平面图
（4）、定案平面图
（5）、立面索引图
（6）、平顶平面图
（7）、空调平面图
（8）、水电平面图
（9）、配电端口图
（10）、弱电端口图
（11）、其它平面图
2、立面系统
（1）、整体立面展开图
（2）、各立面展开图
（3）、美食街枢位立面图
3、配套系统
（1）、常规材料规格计划表
（2）、表面装饰材料规格样品计划表
（3）、美食街桌椅设计图
（4）、美食街整体配色计划表
（5）、美食街照明设计图
（6）、美食街广告灯箱标示设计图
（7）、美食街重点效果图
三、施工图设计
1、接点大样
（1）、平顶接点大样图
（2）、地面接点大样图
（3）、立面接点大样图
（4）、道具接点大样图
（5）、广告灯箱接点大样图
（6）、其它接点大样图
2、系统图
（1）、配电系统图
（2）、弱电系统图
（3）、空调系统图
（4）、消防系统图
（5）、厨房排烟新风系统图
（6）、照明系统图
（7）、上水下水系统图
（8）、其它系统图
3、报批系统图
（1）、内装修报批图
（2）、消防报批图
（3）、水电报批图
（4）、环卫报批图
（5）、广告灯箱报批图
（6）、其它报批图
4、配套施工图
（1）、厨房设备配置图
（2）、厨房排烟送风施工图
（3）、橱柜制作施工图
（4）、桌椅制作施工图
（5）、广告灯箱标示物制作施工图
（6）、其它制作施工图
（7）、施工规范验收标准
5、工程项目预算
（1）、工程项目、数量
（2）、工程单价、总价、预算
（3）、工程发包规划方案
6、设计解说、检核、工程监造
（1）、设计解说、协助发包
（2）、设计检核、修正调整
（3）、工程督导、监造
〈商场形象（CIS）识别系统设计〉
（一）、识别系统基础部分
一、标志
1标志及释义
2标志墨图
3标志最小使用规范
4标志标准做图
5标志颜色规范
6标志留白空间规范
二、标准字体及组合
1标准字体
2标准字体标准作图
3标准组合-1
4标准组合-2
5标准组合-3
6标准组合版面应用范围
7标志不同明度背景的使用
8标志不同背景色的使用范围
9标志禁用说明
10标准组合禁用说明
三、辅助图形
1辅助图形设计
2辅助图形的色彩应用规范
3辅助图形使用规范
四、slogan平面表现规范
1、slogan平面表现规范
2、商场slogan排列规范
3、商场slogan标准颜色使用
五、吉祥物形象规范
1吉祥物形象展开
2吉祥物形象展开
3吉祥物形象展开
4吉祥物形象应用
5吉祥物形象应用
6吉祥物形象与标志及文字组合
（二）、识别系统应用部分
一、办公系统
1名片
2认购书
3信纸
4标准信封
5标准办公纸
6传真纸
7便笺
8不干胶贴纸
9胸卡
10徽章
11办公部门标牌
12纸杯
13烟灰缸
二、室外指示系统
１造型门头
２直式招牌
３横式招牌
４门头双面灯箱
５门头挂旗
６立地式招牌
７连锁店店牌
８玻璃不干胶标志
９玻璃防拉条
10“推、拉”门标识
11“营业中”指示牌
12营业时间牌
13形象吉祥物应用
14踏垫
15地面贴纸
三、包装运输系列
1包装纸
2包装纸袋
3包装塑料袋
4手提袋
5礼品袋
6礼品盒
7封口胶带
8透明封口胶带
9轿车外观规范
10面包车外观规范
11通勤车外观规范
12运输货车、集装箱运输车外观规范
13特种工程车辆
四、销售人员服装系统
1女性人员制服（夏）
2女性人员制服（冬）
3男性人员制服
4专用领带、领巾
5徽章
6别针、领带夹
7T恤衫
8广告衫
9帽子
五、室内指示系统
1商场入口买点指示标识
2商场内买点指示标识
3商场专柜标识灯箱
4商场专柜标识牌
5售点宣传灯箱
6售点宣传看板
7售点宣传挂旗
8售点形象看板
六、销售系统
1货架造型
2货架规格，材料工艺图
3展架造型
4展架规格，材料工艺图
5收款台造型
6收款台规格，材料工艺图
7多媒体展示台造型
8多媒体展示台规格，材料工艺图
9专柜造型
10专柜造型规格，材料工艺图
11角型销售区规划
12方型销售区规划
13多边形（圆型）销售区规划
14直列型销售区规划
15产品价签
16产品说明签
17产品说明签台
18宣传海报架
19立式POP广告
20台式POP广告
21卡通形象应用
22装饰物应用
23挂式POP广告
24标志背景板
25专用遮阳伞
26认证牌规范
27荣誉证书规范
28指定专卖证书牌
29专柜应用范围
七、企业形象广告系统
（1）公共媒体类：
1.电视广告标志规范标准镜头（4个定格）
2.企业志广告版式规范（整版、半版、1/4版、通栏、半通栏）
3.路牌广告版式规范范
4.产品摆放及标识设置规范
5.材质使用及施工规范
6.企业标志性雕塑创意方案
7.灯箱广告、霓虹灯广告规范
8.公共交通车体广告规范
（2）企业自身媒体类：
1.海报（招贴）版式规范
2.企业宣传册（产品样本）规范
3.立体POP广告
〈停车场管理规划〉
停车场管理规划概要
序号
服务范围
工作重点
一
土建工程
1、出入口坡道上方搭建防雨采光板
8、温感、烟感、喷淋
2、出入口坡道表面做防滑处理
9、鲜风系统
3、出入口设防水沟
10、排烟系统
4、.地下室净高4.5米
11、电梯直达
5、地下一层设公用卫生间
12、员工宿舍设采光井
6、地下一层设独立上、下水
13、地下照明设分路开关
7、预留中控室位置
14、水、电、气单独设表计量
二
交通工程
交通设施
1、划线
7、施工锥
2、减速垄
8、L架
3、反光防撞抱角
9、公告灯箱
4、挡车器
10、消防箱
5、反光镜
11、分类垃圾筒
6、交通标识
12、杂务箱
收费系统
1、三控道闸
4、IC卡
2、读卡机
5、电子公告牌
3、服务器
监控系统
1、监视器
2、云台
4、布线
三
施工工程
四
CIS系统设计
五
管理规划
1、资质、证照
6、员工管理及奖罚
2、组织架构
7、停车场管理规定
3、岗位职责
8、各项管控图表
4、定编定岗
9、收费标准制订
5、员工召聘培训考核
六
运营规划
1、洗车房
2、代客泊车
3、灯箱广告
〈商业物业管理筹备规划〉
（一）、商业物业管理之价值规划
物业管理服务流程创造价值
1、塑造开发公司之品牌知名度
2、保证物业公司运营获利
1、创造项目之销售优势
2、确保前期销售与后期物业服务一贯性
1、启动资金方案规划、降低开发商之负担
2、物业管理模式之系统化、标准化
1、对销售业务之支持
2、根据销售需求，及时调整物业服务细项
3、可有效降低未来物业管理之工程管理成本
1、交屋小组可有效衔接代销之客服系统，减少中间磨擦
1、确保客服小组与交屋小组之服务连续性
2、降低业主与开发商之潜在交屋矛盾
3、降低开发商之管理成本，提高交屋效率
4、为后期物业管理积累基础资料
1、塑造公司之品牌形象
2、有效经营开发商之资产及公共空间
3、创造业主满意度
4、商业经营持续地为开发商创造利润
5、提高租金水平
1、维持项目未售单位之强力销售
2、积累优势开发品牌效果
（二）、物业管理顾问服务模式
一．物业前期顾问服务：
在工程设计完成后，由专业的物业工程技术人员从物业管理和使用的角度，对楼宇的设施、设备的配置，服务功能分布的合理性，是否有遗漏项目等方面提出专业意见和建议，并随着工程进展而不断跟进，直到竣工验收为止。
以避免日后发现问题已无法补救而造成使用者不便及管理上的困难。
二．物业管理筹备期服务：
（入住前5个月起）物业派驻专业管理人员开始进行筹备工作，制定管理方案，设计组织机构和人员配备，编制各类预算，建立各种规章制度，岗位职责和工作程序以及员工培训等诸多事宜。
以使业主入住即置身于有条不紊的管理和舒适温馨的环境之中。
三．入住后的管理服务：
采用全权委托式管理方式。
由具有专业知识和丰富物管经验的管理人员进行专业化管理。
（三）、物业管理工作概要说明
一、各期物业管理内容
1、物业前期顾问
（1）物业规划设计
（2）参与有关工程会议
（3）协助本项目做好物业的竣工验收工作
（4）对工程遗漏问题的跟进
（5）物业接管验收
2、物业管理筹备期
（1）《柜位使用、管理、维修公约》
（2）编制《用户手册》
（3）制定物业管理财务预算
（4）设计组织机构及工作岗位
（5）建立各项规章制度
（6）筹备物业开业庆典活动
3、开业后的物业管理
（1）洁与定期保洁
（2）治安与消防
（3）设施、设备的日常维修与定期保养
（4）花木养护、节日装饰
（5）车辆管理与交通管制
（6）商务特约服务
二、商务特约服务
1、公司注册。
2、商业空间设计与施工。
3、广告招牌之设计制作与审批。
4、银行按揭服务。
5、租赁中介服务。
6、保险代理
（四）、物业管理制度汇总概要
（五）、商业物业管理体系
一、客户管理系统
1.业主/租户资料管理
2.客户投诉管理
3.电话管理
4.物业加建/改建管理
（1）.项目内容及审批
（2）.项目施工公司资料管理
（3）.押金收取户退还押金管理
5.通告发放管理
6.邮政管理
（1）.邮件管理
（2）.报刊管理
二、行政人事管理系统
1.公司组织架构管理
（1）.组织架构图表
（2）.定岗定编说明
2.员工个人资料管理
3.员工薪资架构
4.文档管理
（1）.会议纪要管理
（2）.内部通知的管理
5.劳动合同管理
6.公司规章制度管理
三、工程管理系统
1.工程档案/图纸管理
（1）.档案/图纸库
（2）.档案/图纸借阅登记
2.工程设备管理
（1）.设备基本资料管理
（2）.设备操作规程管理
（3）.设备维修管理
3.工具使用情况管理
4.能源消耗管理
（1）.公共区域设施设备能源消耗管理
（2）.物业单元能源消耗管理
5.承包商管理
（1）.评选标准管理
（2）.工作表现管理
四、保安管理系统
1.保安队伍管理
2.安全保卫管理
3.消防管理
五、环境管理系统
1.清洁服务管理
2.绿化服务管理
六、财务管理系统
1.收费管理
2.押金收取管理
3.费用查询管理
4.财务试算
七、采购、库存管理系统
1.供应商名录库
2.物品/材料管理
八、文件管理系统
〈商场经营管理规划〉
一、教育训练
1、人力状况盘点
2、完成人力盘点报告
3、完成培训大纲提案
4、编制高层专用培训教材
5、编制一般员工细部培训课程
6、实施培训，维持培训效果
7、建立、健全教育训练体系
二、营销企划
1、现有主顾客数据收集
2、完成主顾客现状分析
升级会员 