商业地产大讨论1文档格式.docx
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“1+1=？
〞的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。
由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失，对此，我们可以从以下几个方面来控制风险。
一、选址应权衡各种因素 商业地产选址首先应考虑项目所在地的城市影响力，目前一些地级城市由于交通不完善、旅游资源不丰富、城市影响力弱，开发大规模MALL就值得商榷。
其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将影响项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统本钱的上下。
第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。
第四，应考虑政府对地段的重视程度。
作为开展商或代理公司对商业经营了解得太少，所以在进展商业项目选址论证时一定要有商家或经历丰富的商业参谋公司参与；
在选址论证上不光靠经历，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家〔主力店〕有“共同语言〞，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思〞。
二、开发规模宜适度 目前，我国商业地产开发好似存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购置力和商圈其他商业设施的制约，所以商业地产的开发规模要通过科学的分析。
一般来讲，5万平方米左右的MALL区能根本满足一般二级城市的购物消费功能。
三、项目定位应适度超前 在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布局现状等市场情况外，还要对经济开展趋势、商业开展格局进展详细分析，项目定位要适度超前。
四、营造主题特色吸引消费者 没有特色、没有主题的项目就没有生命力。
主题一定要有丰富的内涵来支撑，要特别抓住购物群体当中核心的局部，充分考虑本地文化特征，商圈的最为有效的辐射X围主要还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的影响，毕竟有限。
五、专业化经营管理保证投资者利益 有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但经营非常困难，从而造成投资者信心丧失，因此聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要模式。
总之，商业地产开发应在科学选址、定位的根底上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进展商业规 划设计，最大限度地减少日后改造费用的本钱，从而降低开发商业地产的风险。
##人炒商铺六大秘笈一、养旺铺如养肥猪 近年来专注于##商铺投资的##人姜友年，40来岁，清清瘦瘦，很有学者气质，被##炒铺圈内人士公认为“养铺高手〞。
在许多##人炒铺一哄而起“捞一把就走人〞的躁热中，在短线铺价突上突下的风雨飘摇中，姜友年似乎总能一直稳坐钓鱼台，手头总有七八个铺位不急不躁地慢慢培育着，最后他却取得了比很多短线炒铺者高出数倍的赢利，如今手头的15个商铺总价位在1800万元以上。
但姜友年却自嘲自己“养铺高手〞的名头应改为“养猪高手〞:
你看我投资商铺的过程真还就像养猪，先精挑细选价格廉价但将来极可能“长膘〞的商铺回来，然后慢慢而耐心地养着它，不是谁出价高就租给谁，而是精心给它选适宜的“食物〞，尽心培育着它升值“长膘〞，最后在真正养肥升值后再沉着卖掉它，然后又进展下一轮的类似饲养过程。
“不过，养铺对我来说真是成功的唯一制胜法宝，且其中诀窍甚多。
〞他说。
街铺更好养“投资者想要取得商铺投资的良好收益，‘养铺’是到达这一目标的重要途径，投资者可以通过‘养铺’取得租金、房价双双上升的叠加收益。
〞姜友年说。
而时下商铺市场上商铺投资有两种根本的类型可以选择，一种是商场分割式的商铺，另一种是独立式的街铺。
哪种商铺投资性更好呢？
姜友年答复：
“我喜欢选择街铺。
商场分割式商铺虽然收益确定，但是相邻关系复杂，产权经营管理权等权属概念模糊，不好培育;
而街铺虽然收益前景不明朗风险大，但权属明晰，可控制性与自主性都很强，受相邻关系影响较小，投资者可以根据商铺价值变化规律进展‘养铺’，以时间换得（升值）空间，从而使得投资收益最大化。
〞 至于应选择什么样的街铺进展“养铺〞，姜友年认为：
投资者应该选择有区域开展规划、升值潜力尚未完全表达出来的商铺来实施“养铺〞计划。
而姜友年自己去年选购的5个小商铺，全在##市城西的一个新开发居住区内的商业街。
精心制订“养铺〞计划 姜友年一般把自己的“养铺〞计划分为三个阶段：
在居住区刚建成的两年里，他会选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。
因为在这一个时期里，商圈内最有效、最迫切的商业需求是家庭装饰的配套效劳，此时提供与居家装饰相关的效劳能使商铺变得有价值，并可取得一定的租金收益。
而在两年以后，家居装饰进入尾声，人口入住率到达一定水平、尚未到达顶峰之际，人们需要的是零售业的效劳，而此时大型零售企业尚未进入。
这时姜友年会把商铺出租给便利店，因为此时的便利业态最适合社区内效劳需求，其提供的效劳最有价值，而且租金向上提高，超过建材装潢行业的租金水平，他的商铺的使用价值会得以表达，市场价格会开场向上攀升。
而当商业街市进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，姜友年会给商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店。
这样做除了防止与主力商业正面竞争，减少出租风险之外，更重要的一条是为了提高商铺的产租能力而引进边际利润高、租金承受能力强的业种，在他取得较高的租金收益的同时，还间接地提升了商铺的市场价格，因为此时商铺市场上一般的定位方法就是以租金收益作为参数来研究、分析、制订商铺的市场价格的。
姜友年自信地说：
“最后我这5个商铺的情况肯定如以前我操作过的商铺一样，租金呈稳定的曲线上升，低开高走、逐渐推升，而升高的租金不但指示着我商铺投资的年租金收入在增加，而且提示着我的商铺售价在上涨。
〞
二、商铺投资进入“技术时代〞 从2005年的市场情况来看，全国各大城市越来越多的新商铺投入使用，同时越来越多的投资人关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺投资已辞别了“能轻易买到原始股的童话时代〞，所以我们的投资者需要有根本的投资技巧和赚钱门道。
介绍商铺投资技术的资料开场大量涌现，但商铺投资最根本三个黄金法那么是：
1，人气；
2，位置；
3，供求关系。
辞别“童话时代〞 ##人把投资分为“金、银、铜、铁〞四个档次，而把商铺投资列为“金〞。
在1995-1997年之间，临近##的##人得##人投资真传之先，他们中一些人率先悄悄投资商铺，取得了“驴打滚〞式的令人匝舌的极高投资回报率。
1999年后，##、永康、##等地的##人，开场续写中国商铺投资的早期童话。
他们在江浙、##等地购置的商铺在短短二三年里，价格翻了好几倍。
2000年后，商铺投资获得高额利润的普遍现象开场被越来越多的人关注，“买股不如买铺〞、“一铺养三代〞等投资格言开场出现。
然而在2003、2004这两年里，全国商铺投资悄然升温，越来越多的投资人开场关注买铺时机，同时全国各大城市新建投入的商铺也越来越多，一些还抱着“逢铺就买、买了就赚〞观念的投资人开场遭遇商铺投资风险：
风险之一，是在全国某些偏僻区域出现了商铺开发过热、投资者非理性跟风被套的现象。
比方在##某个以炒作“黄牛〞而闻名的农业小城，加上农业人口全县缺乏40万人，却大建商贸城80万平方米，结果那些不闻不问、逢铺就买的外地投资者，商铺闲置；
风险之二，是在全国各大城市中都出现了少量“死铺〞。
这些“死铺〞，有的地势太偏没有人气，有的在某商业区商铺数量太多而被“轮空〞，有的是在城市改造过程中被大量人口迁出的二手商铺。
然而从目前2005年的市场情况来看，虽然商铺投资开场辞别“买了就赚的原始股童话时代〞，但是仍大有可为，一些有利因素也令投资者怦然心动:
其一是中国商业每年高速开展，刺激着商铺需求。
在中国各大城市，尽管目前多已商铺林立，但近十年来商业销售额每年都以至少8%的幅度递增，而每年商铺总量的增长却低于此速度，提醒着总体而言中国商业的开展仍需要新建更多的商铺;
其二是土地市场正在规X，限制商铺开发与供给过热。
如国务院下达了《规X土地市场通知》，而##市在此之前已开场实施类似的“127号文件〞，限制随意更改土地性质为商业用地，这无疑保护着商铺价格安康平稳地上升。
“技术时代〞的赚钱时机 中国商铺投资辞别“童话时代〞而进入“技术时代〞之时，我们只有从实战中摸索出真本领，才能以理性和智慧稳赚！
那么“技术时代〞的赚钱时机在哪里呢？
首先，虽然各地的商铺投资被一致看好，但商铺是一种地域性、个性化十分强的产品，不同区域商铺的独立特征很明显，所以在同一时期肯定“有的商铺是海水，有的商铺是火焰〞，投资价值大相径庭，决不能不作比拟地“逢铺就买〞。
其次要关注各地的动态开展，特别是宏观经济、城市开展、规划方面的信息，商铺价值的改变往往隐藏这些变化之中。
比方##商铺为什么能在近年升值幅度最大且上升平衡？
这显然与其国际大都市的进军步伐和政府部门的合理城市规划这两点变化密不可分。
再如近年##、两地商铺价值为什么会较长低迷、最近上扬，这显然与以下三个变化密不可分：
当时商业活动受SARS打击较大;
其后政府推出了多项扶植政策;
最近吸引了大量国际投资客涌进。
与此同时，交通环境的变化也是影响商铺投资的一个重大因素。
比方最近一些城市的交通改善明显，催生了不少新的商业热点和商业旺地，如主题商场、shoppingmall〔大型购物中心〕、地铁商铺、大型小区商铺、专业市场商铺等。
特别是最近一些城市的地铁建立热潮，使地铁商铺的行情一浪高过一浪，带给了很多投资者赚钱时机。
“技术时代〞的赚钱要点 在商铺投资的技术时代里，短期投资的操作要点是“跟行情、跟庄家、押黑马〞。
商铺短期投资，其投机成份更多一些，这就要求投资人要具备良好的市场敏感度和准确判断力才能赚钱，否那么很可能反被套住，或割肉放血。
其实就商铺的投资特性来说，短期投资风险大、回报低，不适宜“玩短线〞。
而最理想的商铺投资是中长期投资，才能做到充分享受“租金提升，商铺升值〞的双重收益，真正实现“一铺养三代〞。
为此我们需要更加讲究投资技巧，而商铺投资最根本的三个黄金法那么是：
只有做好以上3个要点的功课，我们才能真正把本钱下在一个黄金铺位上，不久的将来也才能看着它给我们带来滚滚财源！
三、如何考察店铺价值 时至今日，“商铺是金〞的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量准备开店的投资者。
然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。
什么是好的商铺物业 好的商铺一般具备如下特性:
适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。
在这个意义上，一些甲级商厦的底层或低层商铺是最正确的商铺，因为甲级写字楼的大量人流代表较高的消费力量;
而成熟的商业街也是不错的商铺，有着天然的人流量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被开展商保存作为长期投资，能够进入市场流通的较少。
应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。
在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；
同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等；
人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等；
值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；
商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
现在，较多出售的是位于商厦内部的分割铺位，记者认为，这是商铺投资中风险因素最多的一种。
因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。
无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。
四、地铁商铺投资要诀 独特的商铺形式 为什么地铁商铺会受到投资者的关注？
原因是商铺的价值建筑在人气上，比方##目前两条地铁加上轨道明珠线的每日流量大概100万人次，而地铁一号线的远景运能是每日流量268万人次，二号线为223万人次，数年后##每天轨道交通流量将到达700人次！
如今中国各大城市也正在拟建或扩建地铁系统，其中的赚钱时机吸引了不少商铺投资者关注。
比方2003年##浦东某地铁商铺开盘，曾开出1.8万元/平方米的高价，但数百个铺位一售而空。
地铁商铺一般分为三大局部：
地铁过道商铺、地铁商业街〔城〕、地面物业。
地铁过道商铺是指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，这种类型的商铺各个地铁站到处可见。
地铁商业街〔城〕是指在地铁车站附近，通过地下通道连接的地下商铺群，如##地铁1、2号线交汇的人民广场站的迪美商场、美食广场等，1号线的徐家汇站的徐家汇地铁商场等。
地面物业是指建造在地铁车站地面以上的商铺，如##1号线莘庄站的华联吉买盛超市等。
需要说明的是，这三类商铺中真正属于地铁公司的商铺只局限在地铁售票站附近的地铁过道商铺。
人们通常把地铁过道商铺与地铁商业街〔城〕称为地铁商铺，而没有把地面物业包括其中。
投资致胜要诀 第一，各地铁站点由于地段不同，客流量存在明显的差异。
因而，投资时应瞄准目标顾客，寻求适宜站点进展商铺投资。
第二，即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同，地铁过道商铺相比照拟廉价。
第三，投资地铁商铺能否取得理想的回报，首先要注重大环境，即选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。
其次也要注重选择好小环境，即在一个商场内，挑选一个道路通畅，相对能留住人流的好铺位也至关重要。
最后，投资者还需要注意地下商铺与地铁商铺的区别，一般认为，在地铁车站旁，与地铁车站相连的地下商铺才可以称为地铁商铺，而另一些与地铁有一定距离并且没有与地铁相连通道的地下商场并不是地铁商铺，比方##浦东世纪公园附近的亚太盛汇虽然有地铁概念在里面，但它并不是真正意义上的地铁商铺。
五、慧眼识专业街商铺 什么是专业街商铺 专业街商铺是指同类与相关经济活动高度聚集，并能形成一定区域影响力的城市商铺。
而常见专业街按其经营内容共分五大类:
服饰类专业街，如女人街等；
建材装饰类专业街，如各地的建材一条街、装潢材料一条街、家具一条街等；
餐饮类专业街，如各地的小吃一条街、美食街、海鲜一条街、水产市场街等；
机电用品类专业街，如机电设备一条街、汽配一条街、建筑五金一条街、通讯产品一条街等；
休闲旅游类专业街，如各地的休闲一条街、旅游一条街、文化一条街、古玩一条街等；
文化用品类专业街，如各地的文具文化用品一条街、小商品市场一条街等；
其他类专业街，如婚纱一条街、国际汽车城、殡葬用品效劳一条街等。
“慧眼识街〞是投资成功的前提 每个专业街的开展前景都受政府规划的很大影响，如某市的建材一条街，其前期开展由于有政府优惠的税收政策，一度开展得如火如荼，但是随着优惠政策的到期和政府道路规划的改变，逐渐冷淡下来。
专业街在城市规划成形过程中虽有较大的政策风险，但同时具备巨大的投资增值价值。
比方##新七浦服饰市场在2001年刚开业时底层的平均售价是6万元/平方米，但至2004年却涨到了17万元/平方米。
一般来说，专业街商铺在大批商家入驻之前价格都比拟低，如今后整条专业街开展态势良好，投资者一本万利；
但是如三年内都难聚人气，那么投资者损失沉重。
所以投资专业街商铺，需要有“慧眼识街〞的本领，对专业街的特点和趋势要有一个全面的把握。
慎选换手率较高的专业街商铺 专业街红火的经营状况，使其中的经营者受益匪浅，必然也会引起其他竞争者争先恐后地前来分得一杯羹，专业街商铺就不可防止地出现了供不应求的局面，这也是商铺租金、售价飞涨的直接原因。
在这种情况下，老经营者的退出无疑是新经营者入驻专业街的大好时机，但是如果出现短时期内老经营者大量退出，也就是商铺换手率较高的现象，就应该引起商铺投资者的重视了。
如果在专业街中出现一半左右商家退出，就说明在这里的租金涨幅使很多老商家难以承受，老的经营者都承受不了的高租金，新的承租者也将面临着很严峻的挑战;
到最后一旦出现无人接盘的局面，商铺价格必然下跌，下跌的趋势容易引起投资者观望的心理，专业街商铺的持续空置会给投资者带来难以弥补的损失。
而且大量商家的转移，会影响整条专业街的特色，也不利于专业街的长远开展。
所以，投资者一定要选择稳定性较好的专业街商铺，才可能选对“黑马〞。
六、别墅配套商铺成投资新贵 近两年别墅作为房地产市场中的高端产品，备受政府、房地产投资者的关注。
别墅市场的异常活泼必然要求更多的商用房产与之配套。
最近，已有很多商铺投资者开场咨询与别墅配套商铺相关的信息。
如果我们仔细研究某区域别墅的分布与价位，就能从中发现该区别墅商铺的投资价值。
由于别墅是住宅房地产市场的高端产品，其别墅的使用者、拥有者一般都拥有较高的社会地位和较佳的经济实力，其生活品质也较高。
这些都要求周边有更加完备的生活配套设施。
但是由于别墅具有私密性，别墅区中的商业经营场所很少。
从调查中可以看到，与别墅配套的购物场所、休闲娱乐场所、就医场所、子女教育场所离别墅所在地都有一定距离。
消费者通常需要驱车10-30分钟至休闲、购物场所。
看来我们可以选择在地图上标志出几个别墅的位置，并且将别墅用弧线连接起来，购置成简单的圆形，选出圆心，通常这是几个别墅的消费中心，相信此处的商用房产拥有较高的商业价值和较大的升值空间。
■商业地产模式2＋3＋4■2是指两个根本模式□开发商的短期效益和长期效益考虑模式□地产思维和商业思维的模式■3是三个气场□地气□商气□人气■4是指四个元素和四个定位□四个元素：
开发商、投资者、经营者、消费者□四个定位：
即四个元素的环节节点上的定位
透析商业地产从开发商的角度看商业地产，商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说，狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所，广义应该包括商场、酒店、写字楼、住宅，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。
对住宅而言，开发商以与销售商是通过造梦的过程吸引消费者，反过来在商业地产这个阶段，不管是产权式酒店还是商铺市场，尤其在商铺的开发和运作，完全不是造梦的过程，而是完全面对残酷现实的过程。
那些将商业地产按照普通房
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