五台山项目市场调研分析样本.docx

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五台山项目市场调研分析样本

五台山项目市场调研分析

7月

通过近几月对北京、天津、河北、山西等地殡葬市场及佛教有关文化市场基本调研，本文献对五台山仙憩园项目（如下称本项目）市场前景做简朴分析报告。

项目基本条件

一、项目选址

本项目位于山西五台山金刚库乡大甘河村小马蹄沟。

五台山位于山西省五台县东北部，系恒山西南余脉。

五峰耸峙，高出云表，顶无林木，平坦宽阔，有如垒土之台，故名五台。

五台山冬季寒冷，四月冰融，九月飞雪，夏无炎暑，故又名凉爽山。

五台山也是清水河和滹沱河发源地。

五台山与四川峨嵋山、浙江普陀山、安徽九华山并称四大佛教名山。

五台山腹地台怀镇，佛塔摩天，寺院林立，清流潺潺，松柏掩映。

自北魏文帝游中台，创立大孚图灵鹫寺后即佛寺林立。

极盛时，五峰内外佛刹多达360余座寺庙，迄今依然保存47座，是国内绝无仅有最大寺庙群。

荟萃国内各代建筑，雕塑、壁画、书法遍及各寺，均具备极高艺术价值。

其中唐代兴建南禅寺，佛光寺是国内现存最早两座木构造建筑之一。

经佛教及风水人士建议，项目场址于五台山小马蹄沟村，占地面积约164亩地处在五台山南台顶东南部，北临公路，与公路相距800米。

基地成带状狭长型，现状地形为山地、河谷、沟坡形态，基地两侧有山体环绕，形成了两山怀抱绿树环绕，中部相对平坦，地势西高东低，有小溪穿过，呈“二龙戏水”奇妙景象，可谓一片风水宝地。

溯流而上，道路曲折蜿蜒，两侧数目郁郁葱葱，给人以曲径通幽感觉。

溪旁遗留寺庙遗迹放佛诉说着此地神圣庄严。

溪水清澈透亮，自山中流淌而下，为整个基地增添了一份灵性和活力。

五台山本项目项目选址特别尊崇风水地理之格局，基地依山面水，负阴抱阳，金带环抱。

二、基本建设条件

1.气象参数

夏季室外平均大气压力716.5hPa

冬季室外平均大气压力708.3hPa

最冷月（一月）平均温度-18.8℃

冬季采暖室外计算温度-26℃

冬季空调室外计算温度-30℃

夏季空调室外计算温度14.3℃

夏季室外计算湿球温度11.3℃

最热月（七月）平均温度9.5℃

夏季通风室外计算温度11℃

绝对最高温度30℃

绝对最低温度-30℃

全年主导风向CNW

平均风速9.4m/s

2.自然条件

项目所在地为典型大陆性气候特性，春季风多舒服，夏季天晴不热，秋季雨多不涝、冬季干燥不冷。

雨量多集中在6-9月份。

地震烈度7度。

基地地势西高东低，最高海拔l580米，沟口最低海拔1400米，地形崎岖蜿蜒。

沟内大某些用地都是荒地，坡度较大，不利于建设，只有沟前、中部和沟顶有两片空地相对平坦某些，可以做建设用地。

基地内有大量密林，环境优美，仅存一条小路溯流而上，溪旁零星寺庙遗迹废墟。

沟中溪水晶莹透澈，经专业鉴定，水质上乘，富含天然矿物元素，符合人体需求，是可提供应人体全面、均衡矿物元素纯天然饮用水。

这一丰富水资源一经推广，必会给五台山本项目带来无限经济效益;而这一天然矿物质饮用水在五台山佛教历史文化环境中，也必然会是“超凡入圣”甘露圣水。

3.交通条件

五台山被国务院首批认定为国家级重点风景名胜区和国家级森林公园，在交通、通讯等基本设施建设上得到了很大发展：

砂河、繁峙、代县、原平、宁武、原平均有汽车前去五台山，十分便利。

忻州每日更有多次长途车去五台山。

由北京至台怀镇京五高速旅游公路路过河北望都、保定、接京深高速；五台山机场也立项批复。

五台山各种档次宾馆饭店众多，家庭旅社十分活跃，投宿比较以便。

许多家庭旅社也配有高档客房，为极具地方特色四合院落，设施齐全，清静舒服。

五台山已经形成以佛教文化为主体山岳型风景名胜区。

便利交通和住宿条件，十分有助于外地市场开发。

4.人文历史条件

本项目选建基址上，除谷中小马蹄沟自然村落旧址和谷口小马蹄沟村落新址外，历史上寺庙和塔林，早已不复存在。

当前，该基址依然归小马蹄沟村使用。

初期小马蹄沟村民大都在山沟中居住，近年村民逐渐从山中搬迁至大石线路边，在谷口建设了新居民点。

小马蹄沟旧村，因地制宜，依山而建，以本地老式建筑风格为主，均为一层砖砌瓦房，建筑质量较差。

旧村中保存着古树、古泉等少量历史遗存。

本项目原始定位

五台山是国内佛教四大名山之首，是中华人民共和国乃至世界佛教徒心目中圣地。

在此文脉分析基本上，本项目将有佛教信奉倾向者和佛教居士定位为目的客户，受佛教观念影响她们更乐意把新起点放在佛教圣地，这样给殡葬项目带来了一定机会，市场在这一方面非常空缺，因而“五台山圣地”即成为项目最大卖点，也是有别于其她项目最大优势。

本项目建设项目充分运用五台山品牌优势，在规划设计方面将佛家文化融入殡葬文化陵园之中，传承典型，特别突出佛教文化、旅游文化、景观文化，将园区打导致国际一流陵园，成为集旅游、休闲、朝圣、祭拜为一体园林式主题公园，既解决了殡葬又能带动地区经济发展。

一、本项目具备如下诸多优势：

1.佛教理念优势：

四大佛教名山之一

2.旅游、地理位置优势：

近年来每年游客数量超过400万

3.选址规划优势：

入山必经之路

4.项目唯一性、排她性和权威性优势：

无可复制

二、设计定位

1.三大需求：

祭祀缅怀、佛教熏陶、园林观光

2.三大标志：

衣冠冢、高僧舍利塔、菩提树

三、建设规模

1.地上建筑面积约为35000平方米

2.纯古建形式，祭扫、研修、办公管理场合，及接待宾馆等，加老式园林、石质牌楼、佛塔、和岩雕、壁画等等

3.预估建设总投将在4-5亿左右

定位修正

一、增长功能：

1.临终助念

2.往生超度法事

3.忌日诵经佛事、供香礼佛

4.挂祈福消灾超拔牌位

二、建设规模建议

1.端庄朴素，避免过度宏大奢华

2.逐年滚动开发

3.前期建设总投控制在2亿左右

项目地现状及周边调研

一、项目及周边状况

（一）、项目土地性质调查

1.地理位置（高程、交通条件细节、市政设施供应位置）

（1）高程：

项目最高点1467米，大石线路面交汇点1355米，呈缓降；

（2）交通条件：

项目位于五台山风景区内小马蹄，是游客进山必经之地，向东南距离五台山游客售票大厅仅1公里左右，距离五台山南检票入口仅200米，省道大石线（双向两车道【进入台怀镇后双向四车道】，限速70公里/小时，可步行、驾车或统一乘坐景区公共交通工具到达项目所在地）。

位置非常优越。

（3）市政设施供应条件：

项目所在地市政设施配套非常简陋。

a.给排水：

项目周边供水重要是源于山上泉水，无市政用水，景区内中心地段有市政供水网络；项目因处在自然地段暂无市政排水，周边某些村民生活排水均使用近年自然条件形成露天排水明渠；大石线设立常规都市桥涵及其设施；项目所在地暂无都市防洪设施（需特别注意）。

b.供电：

项目所在地及景区内公共照明是市政供电及分布式太阳能混用；

c.通讯：

当前在小马蹄临大石线口处设有移动基站（项目内暂无手机信号，景区内布多处有移动基站）

d.垃圾解决：

景区内有一处垃圾解决厂（下图红点位置），属于简朴解决外运型，用于解决整个五台山景区内所有生活及其她垃圾（位置在前石佛村），将来也许扩容。

e.交通：

大石线属于省级道路分为机动车道、非机动车道与人行横道混合道，设施齐备，但旅游旺季承担较重。

f.项目近程周边无公共娱乐设施（景区内重要公共娱乐设施均集中在台怀镇中心地段，含公园、公共运动场合等）；

（二）、项目用地周边环境调查

1.

自然景观（山沟两侧植被和山形轮廓、溪流、小径）：

红点为项目所在地

2.历史人文景观基本状况：

（1）前石佛寺：

●僧众5人如下，无记名住持；

●香火不甚旺盛（仅供养寺庙佛教信徒拜访，未见香客或居士）；

●交通条件不很以便（紧邻大石线路口有批示牌，进入村内后道路较窄）；

●具备一定观光客综合接待能力（寺庙规模小、只有主殿），但不具备住宿接待能力；

（下接附图）

（2）后石佛寺：

住持无洞法师，基本状况与前石佛寺相类似。

（3）南塔村附近寺庙（无名）：

●僧众10人如下，无记名住持；

●香火不甚旺盛（仅供养寺庙佛教信徒拜访，未见香客或居士）；

●交通条件不很以便（临大石线，但无明显批示牌，需从旁边村庄进入）；

●具备一定观光客综合接待能力（寺庙规模小，有主殿、偏殿等），但不具备住宿接待能力；

（4）白头庵：

●僧众10人如下，住持释悲智法师，

●香火不甚旺盛（仅供养寺庙佛教信徒拜访，未见香客或游客到访）；

●交通条件不很以便（临大石线，路旁有明显批示牌）；

●具备一定观光客综合接待能力（寺庙规模小，有主殿、偏殿等），但不具备住宿接待能力；

（5）白云寺：

●僧众70人如下，住持昌隆法师；

●香火旺盛（每日专程游客及香客络绎不绝）；

●交通条件较好（临大石线，路旁有明显批示牌且有专门停车场及公交站牌）；

●综合接待能力较好（寺庙规模大，有专门针对居士长期居住清修场合）；

●活动规律（5月-10月期间每日以游客为主，凡初一、十五及其她特殊纪念日香客及佛教信徒较集中；11月-次年4月以佛教信徒、香客为主。

（6）佛母洞：

●僧众20人如下，住持悲月法师；

●香火旺盛（每日专程游客及香客络绎不绝）；

●交通条件较好（临大石线，路旁有明显批示牌且有专门停车场及公交站牌，但地处位置较高需登山或索道方可到达）；

●具备较好观光客综合接待能力（寺庙规模有限），但不具备住宿接待能力；；

●活动规律（5月-10月期间每日以游客为主，凡初一、十五及其她特殊纪念日香客及佛教信徒较集中；11月-次年4月以佛教信徒、香客为主）。

（7）普安寺：

●僧众10人如下，住持释万宏；

●香火不甚旺盛（仅供养寺庙佛教信徒拜访，未见香客或游客到访）；

●交通条件不很以便（临大石线，路旁有明显批示牌）；

●具备一定观光客综合接待能力（寺庙某些正在建设中），但不具备住宿接待能力；

（8）普渡寺：

与普安寺类同。

（9）明月池：

●僧众20人如下，住持万如法师；

●香火不甚旺盛（仅供养寺庙佛教信徒拜访，未见香客或游客到访）；

●交通条件不很以便（临大石线，路旁有明显批示牌且有暂时停车场）；

●具备一定观光客综合接待能力（寺庙规模较小、有主殿偏殿、很少数客房），但不具备住宿接待能力；

（10）镇海寺：

●僧众50人如下，住持西拉嘉木措；

●香火旺盛（每日专程游客及香客络绎不绝）；

●交通条件好（临大石线，路旁有明显批示牌且有专门停车场及公交站牌）；

●综合接待能力强（寺庙规模大，有专门对外各类房间）；

●活动规律（5月-10月期间每日以游客为主，凡初一、十五及其她特殊纪念日香客、佛教信徒较集中；11月-次年4月以香客、佛教信徒为主）。

3.环境污染状况：

项目周边因处在景区内，暂无工矿公司；

景区日均接待量1.5万人次左右，高峰期可达到7万人次，解决方式均是简朴解决，车辆外排，高峰期压力较大，扩容迫在眉睫。

（三）、地块交通条件调查

景区内省级公路大石线S205（双向两车道，限速70公里/小时）横穿整个五台山景区；景区向北走S205可直达G108京昆线及S40繁大高速，景区向南可直达S46五保高速；山西五台山机场距项目约100公里，驾车1.5个小时；景区内有公交车（2路、7路）可以到达景区内知名寺庙。

（四）、周边市政配套设施调查

1.专业旅馆、酒店等服务设施：

●五星级有五台山栖贤阁迎宾馆及五台山万豪酒店；

●三四星级有五台山情谊宾馆、锦绣山庄等；

●专业旅馆、酒店均集中在台怀镇中心（除万豪地处景区售票处）；

●各寺庙周边有不上星级众多私人旅馆及农家院，旅馆停车场较小（仅能容纳10辆左右或更小）。

●住宿费价格差别较大，平均50-1500/天不等。

●整个五台山酒店经营状况类似，重要营业时间均在每年5-10月，其她月份由于温度太低，除了几家星级酒店有供暖设施可以正常营业外。

绝大某些酒店停业。

2.购物、娱乐、餐饮、运动等消费场合：

●购物重要集中在台怀镇中心区域几种知名寺庙周边（均是小店，没有原则连锁形式浮现），停车仅限于店门口几种暂时车位，消费水平由于是处在5A级景区内（价格要高于市场价30%左右），经营状况季节性较强。

●景区短期观光客较多，无停留需要，因此没有KTV、酒吧等娱乐性消费场合。

●餐饮和购物等消费场合重要集中在旅馆周边。

因是佛教圣地并且地处山西，餐饮重要以面食和素食为主。

同步也混杂有某些其她地方菜，停车仅限于门口暂时停车位，消费水平比市场价要高出40%左右，经营状况随着五台山旅游淡旺季上下波动。

3.文化教诲、医疗卫生、金融、邮政等生活服务设施

a.教诲：

景区内有五台山常青中小学（景区南门附近，容纳在校生1200人）、五台山杨林小学（在校生320人左右）、五台山贺田但愿小学（在校生600人左右）、台怀镇杨柏峪中心校（台怀镇中心，在校生90人）及五台山诺贝儿幼儿园（台怀镇中心，在校生75人），以上教诲生源均来自于台怀镇内居民。

b.医疗：

景区内有台怀镇中心卫生院及3家药房，属于镇级医疗水平，重要服务于台怀镇内居民及游客。

c.金融：

台怀镇中心有工行、中行、农行、农村信用社及邮储银行。

4.周边也许存在对项目不利干扰因素:

1）自然因素：

地处两山之间，有自然水道，但如果水量变大会变成天然泄洪道；

2）人为因素：

项目西北2公里处有一种垃圾解决厂（重要以中转为主）。

（五）、游客来五台山目

1.游客数量调查

五台山自游客数量突破300万之后,特别是申报世界文化遗产成功之后,年游客数量每年递增100万左右,当前已经基本稳定在400~500万人次。

其中：

游客接待量大概是406万人

游客接待量大概是422万人

游客接待量大概是437.5万人

游客接待量大概是475.7万人

2.度假观光35.73%（集中在每年5-10月，11月-次年4月大某些封山，酒店大某些也关门无暖气）

3.避暑3%（集中在每年6-9月）

4.学术目19.06%（集中在每年5-10月及法会时期）

5.拜佛许愿42.21%（初一、十五、大法会及各类特殊日子较集中）

二、项目市场定位调查

（一）类比项目调研（分为佛教研修类、香游客接待类两大类）

1.佛教研修类（居士及香客修心修行场合）

a.五台山风景区内所有寺庙均可以接待居士，规模详细依照寺庙规模为准，最大为六七十人、最小为十人如下，需要提前预约。

形式均是每日与僧众共同堂食、功课等。

b.当前依照实际调查凡是住在寺庙内修行香客平均年龄在四十岁以上，普遍受教诲限度很低（初高中或者没有文凭），重要来源于五台山附近居士或已拜本地寺庙僧众为师父居士、香客或佛教信徒；

c.尚有些自驾来此佛教信众，相对财富水平较高、重要来源于山西太原及周边地区、北京、天津、河北等，数量不是诸多；

d.在寺庙内随僧众修行，需交纳一定功德费用，人均每日50元左右；

e.寺院建安成本比市场价略高10%-30%，寺院运营成本很低（佛家子弟管吃管喝即可，香火钱完全可以满足）。

f.运营季节性规律较强（每年5-10月份居多，其中佛教纪念日、大德高僧讲法、各类法事等人群会非常多；11月-次年4月因天气因素及道路问题人流量明显减少）。

2.香游客接待类（五台山各类寺庙均具备接待能力）

a.五台山大小寺庙百家有余，任何一家寺庙都会有香客由于供养、拜师也许到访。

b.游客受时间、导游、网评等因素游览寺庙有限（五台山几大必去寺庙：

五爷庙--祈福、显通寺--最古老寺庙、菩萨顶--金碧辉煌、塔院寺--标志性建筑、镇海寺--顺治皇帝出家、黛螺顶--小朝台、殊像寺--香火旺等，以上各寺庙来访量几乎可以等于五台山接待量。

（二）市场调研

1.市场规模预测

1）国内佛教徒

截止全国数据记录，中华人民共和国佛教徒约有2.5亿人，占中华人民共和国全国总人口18%。

全国死亡率平均为7.14‰，火化率达到48.8%，计算25000万×7.14‰×48.8%＝871080，阐明在国内佛教徒殡葬市场里，每年均有约871080个穴位市场需求。

本项目如果每年获得3%-4%市场份额，即每年销售26000-35000个穴位，就可达到预定销售筹划。

（乐观预计）

2）世界佛教徒

每年来五台山旅游朝圣海外游客信徒络绎不绝，因而，众多海外佛教信徒也是本项目一种客户来源。

3）截止:

世界佛教人口7亿有约，约占世界总人口10%。

咱们对十四个亚洲国家及地区佛教人口规模进行了比较分析，这些国家中有2.5亿佛教人口。

重要分布在日本、泰国、缅甸、柬埔寨等地。

2.对比项目

1）与本项目定位相似项目是九华山佛国圣地陵园，但九华山佛国圣地陵园1994年就已经建成，3000个左右墓穴，历经销售，所剩穴位数已经非常少

2）其她尚有：

上海福寿园、清东陵万佛园和河北华龙皇家陵园

3.周边及本地市场空间（助念超度接受限度、参加人数、市场反映、需求规模）：

●当前通过调查在到访佛教信徒中关于助念超度接受限度很高。

●五台山某些知名寺庙助念超度10万起步、也有寺庙随喜（给多少钱都可以）。

4.需求发展（华北地区，特别是北京、天津地区佛教普及接纳限度，殡葬祭扫发展规模、速度）

●以北京为例，北京每年火葬数量在9万具左右，全市共213处坟场，安放骨灰近80万份，近年来，清明节接待扫墓群众350万人左右、疏导机动车10万辆左右。

北京当前墓穴需求量很大，特别是将迎来。

●华北地区随着国家宗教政策放开，佛教信徒数量不断增长，随着经济不稳定及下滑，信众规模日益庞大（精神层面弥补或慰藉）；

●临终关怀、发自于净土宗临终助念越来越多被广大佛教信众所接受。

各地临终助念团队也越来越多，发展非常快。

调研总结

1.项目土地地理位置优越，市政条件提高空间很大；

2.五台山是佛教圣地，影响力巨大，每年佛教信徒到访量近200万左右；

3.五台山佛教文化深度挖掘水平很低；

4.佛事接待能力近乎空白，尚未建立起来，与五台山宗教地位不匹配；

5.在华北地区佛教发展速度不久，佛教信众层次在不断提高，平均文化限度、经济实力、佛事参加热情、恭请个人法事人数都处在上升趋势；

6.临终助念、往生超度、忌日诵经佛事、挂祈福消灾超拔牌位、祭日供香礼佛等等信众需求越来越多，越来越普遍；

7.在法力宏大五台山当前没有专门供信众为往生先人礼佛场合，不能满足佛教信众日益提高需求；

8.由于长途交通耗时问题、假日游客剧增导致交通拥堵问题导致祭扫和佛事活动不能便利开展；

9.由于经济发展水平、佛教文化基本、政治环境影响，使得北方信众修身、礼佛形式需求相对南方信众稍显淡漠和随意；

10.市场消化能力暂时不强，培养市场、品牌宣传时间长、成本高，导致投资回收周期过长，资金压力大。