东莞物业服务收费调整方案Word格式.docx
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有电梯
无电梯
一级
2.40
1.80
二级
1.20
三级
1.40
0.90
四级
1.10
0.50
注：
以上指导价上浮为零，下浮不限；
含公共水电费。
二、调整理由和依据
（一）调整理由。
调整我市物业服务收费标准，主要考虑如下因素。
一是为了促进行业健康发展。
我市现行住宅物业服务收费政府指导价从2004年10月1日起实行，至今已超过14年。
在此期间，我市物业服务模式、服务要求、服务成本等都发生很大变化。
人工费用、清洁卫生、设施运行维护、物料费用等服务成本上涨幅度很大。
尤其是占物业服务成本比重超过50%的人工费用影响更是明显，单从最低工资标准对比，已从2004年的450元/月提高到目前的1720元/月，上升幅度很大。
由于指导价未能及时疏导企业成本上升压力，出现成本与收费倒挂现象，部分企业通过降低服务标准等方法降低成本，物业服务双方的价费矛盾日益增加，不利于行业发展和保障业主利益。
二是我市政府指导价相对较低。
对比周边广州、深圳、佛山、中山等地，我市物业服务收费政府指导价属最低水平，与经济社会发展和行业发展水平不相适应。
三是规范价格管理行为的需要。
根据推进价格机制改革的要求，对于确需由政府管理的少数商品和服务价格，要充分尊重市场价格规律，加快建立反映市场供求关系的定价机制。
现行分服务等级制定政府指导价的操作性不强，突破政府指导价的定价规则也不够合理，需要建立更加合理、可行的物业服务政府指导价管理方式。
鉴于以上情况，有必要根据目前物业服务成本变化等情况，适当调整政府指导价，促进行业健康发展。
（二）政策依据。
根据《物业服务收费管理办法》《广东省物业管理条例》《广东省定价目录（2018版）》《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价〔2010〕1号）、东莞市发展和改革局《关于进一步完善我市住宅物业服务收费管理的通知》（东发改〔2014〕318号）等规定。
三、成本核算和政府指导价测算情况
我局对我市住宅物业服务收费2014-2016年度的成本情况进行了核算，并在此基础上，对住宅物业政府指导价进行了测算，具体如下：
序号
项目
无电梯住宅物业
有电梯住宅物业
1
平均服务成本
2.41
2.72
2
利润
0.19
0.22
3
税金及附加
0.17
0.20
4
合计
2.77
3.14
1、利润按成本利润率8%计算；
2、税金包括增值税、城市建设税、教育附加、堤围费等；
3、平均成本未扣除其他业务收入。
四、调整方案
（一）政府指导价调整方案
根据物业服务成本和普通住宅物业服务内容等情况，制定全市住宅物业服务收费最高指导价，具体标准由物业服务双方在政府指导价范围内协商确定，并区分是否允许突破政府指导价，拟定如下调整方案：
方案一：
调整全市住宅物业服务收费政府指导价，不允许突破规定的最高限价。
具体如下：
带电梯住宅物业最高3.00元/平方米·
月；
不带电梯住宅物业最高2.40元/平方米·
月，以上标准上浮为零，下浮不限。
方案二：
调整全市住宅物业服务收费政府指导价，确需突破政府指导价标准的，须报市价格主管部门核定。
具体规定如下：
1、政府指导价：
带电梯住宅物业最高2.75元/平方米·
不带电梯住宅物业最高2.15元/平方米·
2、突破政府指导价的规定：
前期物业管理阶段的新建住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，确需超过政府指导价水平的，须报市价格主管部门核定。
市价格主管部门根据物业服务成本等情况，制定突破政府指导价评价指标（附件），并按照评价指标核定具体指导标准，作为建设单位招投标或者协议选聘物业服务企业的上限价格。
（二）配套措施
1、保障性住宅物业服务收费执行政府指导价。
我市保障性住宅物业服务收费执行政府指导价标准。
保障房主管部门可根据保障对象、保障房房源等实际情况，对保障对象物业服务费给予补贴或优惠，具体方式由保障房主管部门确定。
2、物业服务政府指导价实行动态管理。
原则上每3年对物业服务成本进行监审，并综合考虑物业服务质量内容、管理范围等要求，适时调整政府指导价。
如管理政策、成本等发生重大变化，可提前或延后调整。
3、明确和规范物业服务收费调整行为。
前期物业管理阶段选聘并按规定约定物业服务收费标准后，物业服务双方可按合同约定调整物业服务收费标准。
在政府指导价范围内调整的，物业服务双方可按照《物权法》《广东省物业管理条例》等关于召开业主大会会议的程序和要求进行，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并在物业服务合同中重新约定后执行。
物业服务双方需突破政府指导价而变更或调整收费标准的，须按规定成立业主大会后进行，物业服务收费相应实行市场调节价。
五、影响分析
（一）政府指导价调整情况。
近年佛山、广州、惠州、中山等周边市已相继上调政府指导价标准，并且允许突破政府指导。
我市拟定政府指导价处于中等水平（各地标准详见附件）。
之前我市核定突破政府指导价的标准大多在2.7元/平方米·
月以内，方案拟定的指导价已基本覆盖。
具体调整情况如下：
政府指导价调整情况
单位：
平方米·
月
项目类型
现行最高限价
方案一
方案二（可申请突破）
最高限价
调幅
带电梯住宅物业
3.00
25.0%
2.75
14.6%
不带电梯住宅物业
33.3%
2.15
19.4%
方案二申请突破，有电梯住宅物业最高为3.35元/平方米·
月,无电梯最高为2.75元/平方米·
月。
（二）对业主住户影响。
一是明确了保障性住宅物业服务收费管理政策，保障房主管部门可根据保障对象、保障房房源等实际情况，对保障对象物业服务费给予补贴或优惠，有利于降低保障对象的负担。
二是对非保障性住宅原有物业服务收费标准影响不大。
原有物业服务收费标准已在合同或协议中约定，需调整、变更的，须按合同约定以及物业管理相关规定进行，业主有更大主导权。
因此，调整政府指导价后对原有物业服务收费标准影响不大。
三是新建住宅物业服务收费政府指导价最高价格比现行标准有所提高，会使物业服务双方约定具体收费标准时的空间增大。
但由于新建物业服务实行招投标制度，可通过公开招投标方式，根据服务内容、服务质量等选聘物业服务企业和约定收费标准，促进费用与服务水平相适应。
附件：
1、东莞市住宅物业服务收费突破政府指导价量化评核办法
2、省内主要城市住宅物业服务政府指导价
附件1
东莞市住宅物业服务收费
突破政府指导价量化评核指标
一、基本原则
按照公开、公平、合理原则，根据量化指标与物业服务质量和服务成本之间的联系，建立物业服务收费突破政府指导价量化评核指标体系，规范行政管理行为。
二、管理范围
前期物业管理阶段的新建住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，确需超过政府指导价水平的，可向市发展和改革局申请核定。
三、物业服务收费突破政府指导价评核指标量化等级
量化指标项目
突破政府指导价量化等级
优一级
优二级
优三级
住宅项目容积率（倍）
2.0-2.2（含）
1.8-2.0（含）
1.8（含）以下
住宅项目绿地率（%）
35（含）-40
40（含）-45
45（含）以上
住宅项目建筑密度（%）
22-25（含）
19-22（含）
19（含）以下
人均管理建筑面积（平方米/人）
1400-1600（含）
1200-1400（含）
1200（含）以下
5
电梯部均服务面积（平方米/部）
3500-4000（含）
3000-3500（含）
3000（含）以下
6
24小时值守出入口数量占管理建筑面积比例（个/万平方米）
0.16（含）-0.19
0.19（含）-0.23
0.23（含）以上
7
会所或文化活动场所面积占住宅建筑面积比例（%）
0.8（含）-1.0
1.0（含）-2.0
2.0（含）以上
说明：
1、容积率：
反映居住舒适度，与物业项目总服务成本关联。
容积率高低影响物业服务收费面积和单位服务成本，以及共用部位、共用设施设备的服务成本，容积率越低，单位服务成本越高。
2、绿地率：
反映小区绿化情况和居住环境，与物业项目绿化养护费用关联。
绿地率越高，绿化养护费用越高。
3、建筑密度：
反映宜居适度和居住舒适度，与公共场地维护及管理成本（包括清污洁卫生、公共秩序维护等）等关联。
建筑密度越小，公共场地维护及管理成本越高。
4、人均管理建筑面积：
反映人力成本投放强度和物业规模等，与人工费用等关联。
在社会普遍物业管理方式下，要达至服务质量目标，人均管理建筑面积越小，人力投入越多，服务成本越高。
5、电梯部均服务面积：
反映电梯服务能力，与电梯运行维护和电费等费用关联。
电梯部均服务面积越小，单位服务成本越高。
6、24小时值守出入口数量占管理建筑面积比例：
反映物业项目规划情况，与秩序维护、设施设备配置维护等费用关联。
出入口数量越多，秩序维护费用和设施设备配置维护等费用越高。
7、会所或文化活动场所数量占住宅建筑面积比例：
反映物业项目配套和服务设施情况，与人工费用、公共水电费以及共用部位、共用设施设备的运行维护费用关联。
会所或文化活动场所数量占住宅建筑面积比例越高，服务成本越高。
四、物业服务收费突破政府指导价核定办法
（一）物业服务收费突破政府指导价收费等级标准
住宅物业类型
突破政府指导价收费等级标准（元/平方米·
2.75-2.95（含）
2.95-3.15（含）
3.15-3.35（含）
2.15-2.35（含）
2.35-2.55（含）
2.55-2.75（含）
（二）对照量化指标项目，申请项目有4条（无电梯住宅物业为3条）或以上达到量化等级标准的，按相应收费等级标准核定；
否则，按低一级收费等级标准核定，其中低于优一级的实行政府指导价。
（三）申请项目有6条（无电梯住宅物业为5条）或以上达到优三级量化等级标准的，可在优三级收费等级标准基础上，上浮不超过10%核定。
（四）收费建筑面积少于5万平方米的，正向量化指标按80%核定，负向量化指标按120%核定。
附件2
周边城市住宅物业政府指导价标准表
城市
物业收费政府指导价（最高限价）
是否包含公共水电
是否
可突破
带电梯
东莞
现行标准
是
否
方案二
广州
2.80
中山
2.05
佛山
1.82
2.47
2.70（拟实行）
深圳
3.90（菜单式收费）
惠州
市场调节价
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