人大版高级房地产经济答案.docx
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人大版高级房地产经济答案
名词解释
MA
1.住房有效需求
是指一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的住宅需求，即住宅的现实购买力。
2.房地产
土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。
3.不动产
不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。
包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。
4.地产（2017年下半年考题）
是土地自然性状的经济表现和反映，具有使用性、稀缺性、不可转移性等特点。
5.物业
物业是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产，具有固定性、耐久性、多样性等特点。
6.土地引致需求
土地需求是一中引致需求，是由对要素所生产的产品的需求所派生出来的。
7.土地一级市场
土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。
土地市场也称地产市场。
一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场。
8.土地二级市场
土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。
土地市场也称地产市场。
二级市场是指土地的使用权转让市场。
9.住房一级市场
住房一级市场是指新建住房的买卖市场。
市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
10.住房二级市场
住房二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。
市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
11.房地产周期
指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。
12.住房潜在需求
是指过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对住宅的消费欲望，又称为需求潜力。
13.住房抵押贷款一级市场
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。
抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；
14.住房抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
15.土地供给弹性
供给弹性：
供给的价格弹性，它表示一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反应程度。
土地供给弹性，表示土地供给量的变动相对于土地价格变动的反应程度。
16.住宅存量流量
住宅流量指新建住宅的供给；住宅存量：
由于住宅是耐用消费品，具有耐久性，故而存在大量的二手住宅，即住宅存量。
17.住房需求价格弹性
是指住宅价格每上升（下降）1%，所引起的住宅需求量减少（增加）的百分比，即住房需求量变动相对于价格变动的反应程度。
18.土地收益金
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
19.房地产经济周期
是指房地产在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。
20.房地产景气循环
是指房地产业的实际发展与其长期趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动，即房地产市场不断从繁荣滑向萧条，又从萧条走向繁荣这样一种周而复始的运动过程。
21.住房需求方政策（2017年下半年考题）
也即消费者补贴政府，是指政府直接将住房补贴发放给住房消费者，有租金凭单和住房优惠券两种。
22.住房供给方政策
也即公共住房政策，是指政府自己建造或者补贴开发商建设公共住宅，然后低价租给消费者。
23.经济适用房
经济适用房是目前政府政策主要扶持发展的具有社会保障性质的商品住宅，它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。
具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，其通过免交土地出让金、减免有关税费等措施控制开发成本，使其价格能适合中低收入家庭的购买力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
24.租金凭单政策
是住房需求方政策的一种。
25.制度变迁
是指新制度（或新制度结构）产生、替代或改变旧制度的动态过程。
26.房价收入比
房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。
27.科斯定理（2017年下半年考题）
是针对外在性而提出的一种方法。
其内容可以表述为，只要财产权是明确的，并且其交易成本为零或很小，则无论在开始时产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的。
28.可支付能力
在满足了食品、衣服、交通、医药和教育等必要开之后用于住房消费的能力
29.不动产信托
不动产信托是指委托人出于管理或增值的目的，将其合法拥有的土地及地面固定物作为信托财产委托给信托投资有限责任公司，作为受托人的信托投资公司依据信托合同的约定，对信托财产进行管理、运用和处分的信托业务。
30.MB交易费用
科斯的贡献在于首次阐述了交易费用,并由此创立了产权经济学,核心命题是市场运行本身是有代价的.交易费用的涵义分为两部分：
一、事先的交易费用；二、签订契约后的履行费用。
交易费用就是经济制度运行费用。
31.不动产证券化
从经济学意义分析，不动产证券化则是将固定资本转换为流动资本。
32.MB地租
古典经济学时期认为地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；马克思的地租理论主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和土地价格等内容；新古典经济学时期流行的地租理论是地租编辑成产力理论；城市地租理论包括城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租等。
马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。
地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。
33.MB绝对地租
绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。
34.MB级差地租
这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。
根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地租1和级差地租2。
35.MB垄断地租
垄断地租是地租的一种特殊形式，以特殊土地的经营垄断为前提，是由垄断价格带来的超额利润所形成的地租。
36.MB级差地租Ⅰ
答；级差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。
两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果。
这些不同的结果是由土地肥力和位置两个原因造成的。
37.MB级差地租Ⅱ
答：
级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。
在同一土地上连续进行追加投资，也即发展集约化耕作，主要是或在较大程度上是在较好的土地上进行的。
这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。
38.MB产权
产权是财产权或财产权利的简称。
产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现，产权可以分为三类：
1）所有权，包括有形财产的所有权和无形财产的所有权；
2）所有权的暂时分割，如普通法中的地产权、民法中的用益权；
3）为他人谋利益的所有权—信托。
产权具有以下属性：
它是依法占有财产的权利；具有排他性；是权利束；产权的行使并非是无限制的；产权的明确有助于外部效应内部化。
39.物权
是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）
40.MB土地发展权（2017年下半年考题）
土地发展权是指土地所有人有对土地进行非农业使用，开发土地的权利。
41.MB土地所有制
是土地所有权形成、土地所有权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。
土地所有制是土地制度的核心，其法律表现形式是土地所有权。
42.MB土地使用制
是土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。
土地使用制是土地制度中的重要内容之一，是土地制度中最活跃的成分。
土地使用制度的法律表现形式是土地使用权。
43.MB资本化率
资本化率，是指将未来有限期或无限期的预期收益折算成现值的比率，一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
44.MB单一税
单一税意味着对所有各种收入（包括个人所得、企业所得、流转税、资本利得等）只征一次税，不超过一次，不重复征税，不扭曲经济运行。
单一税制是对所有收入按照同等税率征税，而且税率都比较低，比如19％。
单一税允许企业把所有新增投资从税基中扣除，而且只对人们从经济中获得的收入征税，也可以对个人所得在扣除一个减免项后再以一个相同的单一税率进行征税。
45.MB物业税
所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。
46.MB空置率
按照国际通行算法，空置率是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产（包括报告期新增量）的比率。
47.竞标地租（2017年下半年考题）
竞标地租指某人愿意向不同位置的土地支付的最大费用。
48.区位地租,
位置级差地租（即区位地租）的理论模型,位置级差地租是由于土地距离产品消费中心位置不同而导致土地利用纯收益的差异。
49.GDP平减指数
又称GDP缩减指数，是指没有剔除物价变动前的GDP（现价GDP）增长与剔除了物价变动后的GDP[即不变价GDP（constant-priceGDP）或实质GDP]增长之商（也可是名义GDP与真实GDP之比）.
50.MC房地产泡沫
一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。
51.MC房地产投机
是指购买土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产本身的效用。
52.四象限模型
四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。
53.MC外部性
又称为外部经济影响，是指从事某种经济行为的经济单位不能从其行为中获得全部收益或支付全部成本
54.三部门模型
三部门经济的均衡产出模型如下图。
图中（C+I+G）曲线为三部门的总需求曲线（C+I）代表三部门经济中私人部门的需求曲线，二线的垂直距离即政府购买支出。
私人需求决定的产出Y0小于均衡产出YE，在E点的左边，总支出C+I+G大于实际产出，非意愿投资为负，产出会上升；在E点右方，意愿总支出小于实际产出，非意愿投资为正，产出会下降。
只有在E点，非意愿投资为零，此时的产出才是最大利润企业愿意保持的再生产规模。
55.MC区位理论
答:
确定区域位置又称区位理论或称区位论。
区位理论是属于经济学与地理学的交汇科学理论。
是一门研究某种经济活动为何会在一定的地域范围内进行，以及一定的经济设施为何会在一定的地域范围之内的理论。
56.容积移转
容积率管制系以建筑物实体建筑总量与建筑基地面积之比例，藉以达到控制土地使用强度，确保整体居住生活质量的制度。
而允许原属一宗土地之可建筑容积一部或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用，即为容积移转
57.MC不动产税
不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和。
58.MC住宅的耐久性
住宅的耐久性主要表现为材料品质的老化、设备与系统功能的劣化、结构可靠性的降低等。
59.MC特征价格
答：
房地产具有异质性，即每个房屋有不同的居住特性和位置特性，如：
户型、结构、朝向、楼层、管理服务、房龄、易达性、公共服务设施、环境质量、邻里情况等，房价由住宅的异质性的隐含价格构成，这些价格就是房地产的特征价格。
60.MC房地产价格指数
答:
房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产（如商业/住宅和工业）价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数.
简答题：
1.JA房地产市场的特点以及政府的作用?
（第一章）
答：
1、区域性；2、竞争的不充分性；3、供给调节的滞后性；4、交易的复杂性；5、与金融的高关联性；6、政府干预性强。
政府一般通过金融政策，财政政策，土地利用规划，城市规划以及环境保护等手段，对房地产市场进行干预和调节。
2.JA马克思的级差地租理论概述?
答：
马克思认为资本主义的级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润。
级差地租来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润，它不过是由农业资本家手中转到土地所有者手中了。
形成级差地租的条件有三种：
①土地肥沃程度的差别；②土地位置的差别；③在同一地块上连续投资产生的劳动生产率的差别。
级差地租分为两种形式：
Ø级差地租Ⅰ，是指农业工人因利用肥沃程度和位置较好的土地所创造的超额利润而转化为地租（即由前两个条件产生）。
Ø级差地租Ⅱ，是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。
3.JA房地产价格的构成是什么?
（第四章）
答：
房地产价格本质上是房地产的交换价值，即用货币表示的房地产与其他经济物品相互交换的比例。
房地产价格主要由7大项构成：
1、土地取得成本；2、开发成本；3、管理费用；4、投资利息；5、销售费用；6、销售税额；7、开发利息。
4.JA土地价格是“虚假”的吗？
土地价格在一定程度上是虚假的。
土地价格主要受收益机制和市场机制调节。
收益机制是土地市场价格形成的前提。
土地不同于一般商品，其价格的决定主要由收益决定，即土地产出能力大小决定。
就某一具体地块而言，土地的收益水平主要取决于该地块包含的物化劳动力及地块的开发利用强度，若地块的市政基础设施投入大，容积率、建筑密度大，则地价水平高。
而市场机制是土地市场的运行机制，包括供求机制、竞争机制、利率机制等，其中供求机制是最基本的机制，供求关系决定土地的市场价格，而竞争机制和利率机制则对市场的供求关系产生影响。
”
在实行招拍挂后，以往隐性的东西被显化了，还原了原本的土地价格，房地产商在购地的时候，总是以现在的市场房价来预测未来的房价，去评估土地购置价格。
因此，由地价引发房价上涨的可能性不大。
恰恰相反的是，开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。
这等于说是产品的价格决定原材料的价格，换言之，是价格决定成本。
也就是说，市场所遵循的普遍规律：
成本决定价格，在房地产行业被颠倒了。
5.JA限制高档商品房建设肯定是对的吗？
从住宅市场过滤模型来看，限制高档商品房建设并不正确。
根据“住宅过滤模型”来看：
在住房市场中,新建住房最初是供较高收入业主居住使用的,随着时间推移,新房成为存量房,并逐渐老化出现折旧,同时随着建筑周期循环新建住房供应的增加,这部分住房的价格会出现相对甚至绝对性的下降。
这时,较高收入的业主为了追求更好的居住条件,会购置新房而放弃现有住房,而收入较低的业主则会买入或承租该类被高收入业主“淘汰”的住房并继续使用。
这一调整变化的过程被称为“住房过滤”。
住宅过滤的本质就是住宅的梯度消费,而从需求端来抑制人们的需求，限制高档商品房建设的建设根本不合意，也不能够实现住房资源的有效利用,
6.简述房地产周期及其影响因素？
（第九章）
答：
房地产周期是指在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。
影响内生因素：
1、收益率；2、投资；3、市场特征；
影响外生因素：
1、政策因素；2、社会经济与技术因素；3、随机因素。
7.应用享利乔治的单一税简评“物业税”？
8.当前中国不动产证券化市场的特点？
9.JA当前中国的不动产税制?
（第十四章）
当前，我国的房地产税收主要有：
1、房地产取得环节：
耕地占用税、营业税，城市维护建设税，教育费附加，城镇土地使用税，土地增值税，印花税，契税，企业所得税，个人所得税等
2、房地产转让环节:
营业税，城市维护建设税，教育费附加，土地增值税，契税，印花税，企业所得税，个人所得税等
3、房地产保有环节：
房产税或城市房地产税，城镇土地使用税等
我国房地产税收制度存在着收费种类繁多，征税范围窄，税种老化，计税依据不合理等问题，应按照“简税制，宽税基，低税率，严征管”的原则，逐步完善税收体系，发挥税收在房地产经济中的重要作用。
10.JA我国土地一级市场的特点?
（1）客体的不完整性。
1、土地使用权；2、物权还是债权？
（2）强烈的地区差异性。
1、土地市场的特性，2、中国尤其强烈
（3）明显的国家垄断性。
1、国家垄断一级市场；2、决定了建设用地的总供给量；3、地区（城市）间的竞争
（4）不成熟性。
1、土地出让中的招拍挂比例低；2、工业用地采用协议，基础设施用地采用划拨
11.JA土地价格的特点?
地租的资本化即地价。
土地是一种特殊的商品，其价格形式与本质有着与一般商品价格不同的特点。
（1）土地价格是土地的权益价格；
（2）土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价；
（3）土地价格主要由土地需求决定；
（4）土地价格呈总体上升趋势；
（5）土地价格具有强烈的地域性
12.影响土地价格波动的因素？
（2017年下半年考题）
答：
13.特征价格模型及其应用?
14.JA住房空置量和空置率的含义及其市场指示作用？
住房空置，就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。
住房空置量指房屋没有使用、处于等待出售或者出租状况的数量。
住房空置率是指在某一个时点，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市场分析的关键指标，理想的空置率不是零，存在一个合理的自然空置率。
住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。
在我国，住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重。
住房空置量和空置率的一般用来反映房地产市场的周期性和波动情况。
如果空置率较低，说明房地产市场处于萧条或复苏时期，社会对房地产的需求较大，开发商会加大房地产投资，扩大房屋建设数量；反之，如果空置率较低，说明房地产市场处在繁荣或衰退期，房地产供给大于需求，开发商会缩小房地产投资，减少房屋建设数量。
但是在中国，商品房空置率是指新建的商品房没有销售的面积占前三年竣工面积总和的比例，因此，这一比率只能反映商品房销售情况，不能反映房地产市场的总体情况。
此外，由于各个国家和城市房地产市场的特点不同，各城市的长期均衡空置率不可能一样，横向比较时一般只有一个大致的参考值。
15.JA马克思的绝对地租理论概述?
（1）绝对地租的概念。
绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。
（2）资本主义农业绝对地租的来源。
由于资本主义农业有机构成低于社会平均资本的构成，在对劳动的剥削程度（剩余价值率）相等时，将会比等量的社会平均资本生产出更多的剩余价值，从而生产出更多利润。
由于土地私有权的垄断，阻碍着资本自由地进入农业部门，使得农业部门的较多的剩余价值不参加利润的社会平均化，农产品的价值就高于按平均利润率计算的生产价格。
于是，农产品就会按照高于生产价格的市场价格（垄断价格）来出售。
（3）绝对地租的量。
完全取决于市场供求状况和新耕种的土地面积。
（4）农业资本有机构成等于或高于社会平均资本构成时的绝对地租来源。
有购买者的需要和支付能力决定。
量是微小的。
（5）绝对地租对土地产品价格和级差地租的影响。
（6）土地所有权在绝对地租产生和级差地租产生中的作用不同。
在级差地租形成过程中，土地所有权只是没有它的作用就已经产生的超额利润转移到土地所有者手里的原因。
而在绝对地租的产生过程中，土地所有权是引起市场价格上涨的原因。
单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有权人创造任何地租，但他有权不让别人使用他的土地，直接经济关系能使土地的利用给他提供一个货币额。
16.JA地租产生的经济学解释?
答：
根据西方经济学原理，地租产生的根本原因在于土地资源的稀缺性，供给不能增加，如果给定不变的土地供给，则地租产生的直接原因就是对土地的需求曲线的右移。
土地需求曲线右移是因为土地的边际生产力提高或土地产品（如粮食）的需求增加从而粮价提高，如果假定生产技术不变，则地租就由土地产品价格的上升而产生，且随着产品价格的上涨而不断上涨。
因此，即使是劣等土地也会产生地租。
17.JB亨利·乔治的“单一税”思想及其改进?
（第十四章）
答:
单一税制思想：
仅对土地本身（素地）进行征税，并且可以按照土地价值的100%的税率征税，而不会造成市场扭曲。
改进方法：
1、部分土地税，即按照低于100%的税率对土地价值征税。
2、双对比率税或分割税，分割税对土地与土地改良物（如房屋等）按不同的比率征税，用分割税取代传统的财产税可刺激资本投资。
18.试比较物业税与不动产税的异同？
物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要征税对象是土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。
不动产税：
针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和
19.JB农村土地市场和劳动力市场相互替代的经济学解释?
在中国农村存在公开合法的土地市场和非法的土地市场（隐性市场）。
由于城市建设用地和农村集体农地之间的比较利益相差过大，集体或农民个人为追求比较利益而将土地非法进入城市非农用地市场。
随着农用土地的减少，农村土地市场出现大量闲散劳动力，涌向城市的劳动力市场，劳动力市场供给增加，农村土地市场和劳动力市场起到相互替代的作用。
20.JB如何解决房地产开发中的外部性?
（第11章）
房地产的外部性表现为房地产对其他物业或者莪术产生的外部效益或外部成本，而其他房地产业主不需要对其支付费用或者获得补偿。
对于外部性，政府会采用相应手段进行管制：
1、基于市场的管制方法：
征收税（费）、罚款、补贴等，如定期评估的物业税、土地增值税，污水罚款，使用新型节能建筑材料补贴等。
2、政府直接管制办法：
建筑管制和土地利用管制。
21.JB中国城镇住房制度改革的特点及其未来改革取向?
特点：
1）城镇住房制度改革从属于经济体制改革，又具有相对的独立性。
2）城镇住房制度改革属于自上而下的改革。
3）城镇住房制度改革属于典型的渐进式改革。
4）城镇住房制度改革具有原则性与灵活性相统一的特点
改革的取向：
（1）全面推进和不断完善住房公积金制度。
（2）建立适合不同收入层次的住房供应新体系。
（3）转换住房管理机制"实现住房管理的社会化、专业化。
（4）发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
22.试说明不动产信托的类型？
答：
不动产投资信托和不动产资产信托的都是运用募集社会大众的资金进行不动产专案开发计划，并藉由专业开发或管理机构的开发、管理或处分，大幅提高不动产价值，充分结合不动产市场与资本市场的特性
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