房地产开发经营与管理期末复习资料Word文档下载推荐.doc
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C房地产业是流通领域的产业部门，属于第三产业
7.房地产经营是房地产业经济活动的中心，是指房地产投资与经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。
房地产经营包括：
房产开发经营、地产开发经营与服务经营。
8.房地产经营管理的特征:
Ø
房地产经营投资成本高。
房地产属于不动产，生产周期长，变现难。
房产价格与地产价格相互隐含。
房产与地产的产权转移同步化。
房地产经营受经济环境和国家宏观调控政策的影响大。
9.房地产业在国民经济中的地位:
（1）房地产业是国民经济的基础性产业
是社会一切部门不可缺少的物质条件
是社会劳动力生产和素质提高的先决条件
是城市经济建设与发展的重要物质基础
是国民经济积累资金的重要来源
对国民经济的发展具有稳定而长远的影响
（2）房地产业是国民经济的先导性产业
对建筑业的带动作用
对建材业、建筑机械设备业、冶金业、化工业、电子业、仪表业等发展作用
对家用电器、家具等民用工业以及运输业、商业、服务业等第三产业的促进作用
对金融业的推动作用
（3）房地产业将成为我国国民经济的支柱产业
占财政收入的10％～40％
香港达50％左右。
10.房地产业在国民经济中的作用
o房地产业是国民经济和社会系统中基本单位的承载体。
o房地产业可以提供大量的财政积累。
o有效发展房地产业可以合理充分利用土地资源。
o房地产业的发展可以促进和带动其他产业的发展。
o房地产业的有效发展有利于优化产业结构和消费结构。
o发展房地产业使更多人获得就业机会。
o发展房地产业可改善城镇居民的居住和生活条件，有利于居民安居乐业和创造家庭和睦相处的环境及条件。
o房地产业发展有利于促进我国对外开放。
11.土地产权概念
地上权：
以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利
抵押权：
土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其担保的权利
租赁权：
土地出租他人使用以获取收益，承租人取得土地租赁权
12.建筑容积率
建筑密度
13.住宅间距比：
二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。
楼距是楼高的0.7倍,此为南北朝向排列的楼房间距,若东西向则为0.5倍。
如前排房屋的高度为20米,那么后排房屋距离前排房屋要有14米才符合要求。
14.建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分构成。
使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
辅助面积是建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积之和。
结构面积是指建筑物各层的外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和
第二章：
1.房地产经营活动的考察
从物质形态上看：
表现为使用各种工具、设备、消耗一定量的能源，通过对土地的开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出人类生产或入住的房地产商品。
从货币形态上看：
房地产开发经营活动表现为投入一定量的资金。
花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。
房地产投资：
人们在房地产开发或投资活动中为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。
成本：
人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
2.资金的时间价值：
资金随时间推移而增值的性质称资金的时间价值。
或不同时间发生的等额资金在价值上的差别。
（货币也有效用）
3.资金等值的概念：
不同时点上绝对数额不等的资金具有相同的价值，或相同数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。
4.房地产投资效果表现形式
1、置业投资的效果表现及效果：
租金：
每月租金收入
物业增值和股权增加：
在物业处置中实现或针对物业的再融资中实现（如申请抵押贷款）
减少纳税：
每年纳税时实现
2、开发投资的表现：
销售收入
效果衡量：
开发利润、成本利润率、投资收益率
目的：
获得预期的经济效果；
效果好坏受市场状况和物业特性变化影响
5.房地产投资的收益分两部分：
投资回收、投资回报
投资回收：
投资者对其投入资本的的回收----通过提取折旧
投资回报：
投资者所投入的资本在使用过程中的报酬---投资者所获得的或期望获得的收益率、利息率
对房地产开发投资来说，投资回收是开发商所投入的开发成本的回收，投资回报则是开发商的利润。
第三章：
1.按市场运行层次划分：
一级房地产市场政府ß
à
开发商（土地市场，土地所有者与使用者之间的纵向流通，政府直接垄断，属于垄断市场）
二级房地产市场开发商ß
消费者（增量房地产交易市场，开发商与房地产租售者横向流通市场）
三级房地产市场消费者ß
消费者（存量交易市场，房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者之间的横向交易，属于消费市场的重新配置）
2.房地产市场的特点：
区域性；
垄断竞争性；
供给调节滞后性；
需求多样性、层次性、双重性（投资品消费品）；
投机性；
交易的复杂性；
对金融部门的依赖性；
政策性
3.房地产市场的功能：
资源配置功能；
信息传递功能；
价值实现和价值评价功能；
适应消费需求，优化住房结构；
引导宏观调控、指导政府决策
4.房地产市场的参与者：
1、土地所有者或当前的使用者2、开发商3、政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或买家
5.房地产市场需求的类型：
生产性房地产需求；
消费性房地产需求；
投资性房地产需求
房地产市场需求主要影响因素：
房地产的价格；
居民收入水平和消费结构；
消费者对未来的预期；
国民经济发展水平；
人口数量和人口结构；
城市化水平；
信贷能力；
政策因素
6.房地产供给的特点：
缺乏弹性；
土地供给刚性，弹性不足
土地供给的垄断性；
滞后性
房地产供给的主要影响因素
房地产市场价格；
生产要素价格和供给（土地，资金及利率水平等）
房地产开发商对未来的预期；
政策因素（税收、宏观、房产、土地等）
7.房地产市场供求均衡的含义：
供给与需求均衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。
8.房地产泡沫含义：
由房地产投机等因素引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨，也就是价格过高与其价值不符，形成一种表面上的繁荣。
成因：
1、土地的有限性和稀缺性是基础2、投机需求的膨胀是诱因
3、金融机构的过渡放贷是催化剂4、政府调控滞后是又一条件
研判指标：
1、房价与GDP增幅之比（反应房地产与经济实体增长速度，该指标大于2一般认为不正常，存在泡沫。
）
3、房价与收入之比反应家庭对住房的支付能力，一般认为在3-6之间。
发达国家在1.8-5.5（美国一般在4）
3、房地产总投资与固定资产投资总额之比反应某一地区用于房地产投资的比例，发达国家一般在20-50%
4、空置面积与空置率
5、房屋的租售比一般在100—200之间
6、银行的信贷指标：
房地产贷款占全部贷款的比重、新增房地产贷款占银行新增贷款的比重等
9.房地产过热：
又称过度开发，指房地产投资量过大，开发量过多，超过国民经济发展水平和社会有效需求。
可能带来供过于求、房屋积压、土地闲置、资金沉淀，但不会带来价格飙升和泡沫。
10.房地产泡沫与过度开发的关系
1、区别
过度开发和泡沫反映两个不同层面的房价。
过度开发反映市场供求层面，泡沫反映价格层面的偏离；
危害性不同。
泡沫危害性更大
市场参与者的参与动机不同。
过热表现为长期利益投资者加大投资，泡沫表现为市场参与者对短期资本收益的追逐。
1.联系：
过热是泡沫产生的前提
第四章
1.可行性研究的作用：
是项目投资决策的依据；
是筹集建设资金的依据
是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；
是编制下阶段规划设计的依据
2.可行性研究的主要内容：
①项目概况②现场调查及方案制定③市场分析及规模确定④规划设计方案选择⑤资源供给条件分析⑥环境影响评价⑦开发组织机构和费用研究⑧建设计划编制⑨项目经济与社会效益分析⑩结论与建议
第五章
1房地产开发的含义：
通过对土地、建筑材料、劳动力、资金和专业人员经验等多种资源组合使用而为人类提供工作、生活空间的一种活动。
2.房地产开发的程序：
a投资决策阶段分析（提出投资开发设想（看地）;
项目可行性研究）
b.前期准备工作（获取土地使用权征地与拆迁;
工程勘察与设计;
施工现场“三通一平”;
建设工程招标）
c.建设实施阶段（组织施工;
工程监理;
竣工验收）
d.租售及物业管理阶段（选择物业销售形势;
制定租售方案;
制定宣传与广告策略;
物业管理）
3.出让的涵义:
国家将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
4.出让方式:
招标；
协议；
挂牌；
拍卖
5.划拨的涵义：
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
6与市政设备的接驳：
房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。
（按平方米计算）
7.从开工到竣工验收所经过的过程：
质量控制；
进度控制；
成本控制；
合同管理；
安全管理；
竣工验收
如何进行质量、成本的控制？
（1．1）质量监督机制。
建筑工程的质量管理可用以下几句概括:
确定目标,明确责任;
分解落实,详细交底;
针对难点,组织攻关;
样板示范,摸索经验;
跟踪控制,严格把关,做好质量控制;
定期对产品质量进行有效监测。
（1）建立质量自检制度。
工程质量的优劣牵涉到社会的各个方面。
一般来说任何一个工程建设项目都应当接受企业自身的监督。
通过自检制度的运行达到质量的持续改进。
现行的机制主要是项目质检员及各施工员（工长）驻工地监督施工质量,分公司质检员巡查项目质量情况,总公司质检科组织定期质量验收,做到层层负责的监督对工程质量把关。
（2）第三方质量监督。
第三方监督指业主（监理）的监督,由业主委派或委托的质量监督小组,长驻工地,对工程中尚未施工或正在施工的和己完成施工分部、分项工程及各道工序进行全面监督。
（1．2）监督方法和手段。
工程质量的好坏,很大程度上取决于质检员的管理水平和监管力度。
（1）现场监督对施工作业中每道工序做到现场检查发现问题,随时指出并纠正
（2）召集现场管理人员,对施工中普遍存在的问题予以指明,严格对施工工人进行工序技术交底,纠正错误,限时改正。
（3）编制质量控制书和指导文件,对施工过程中可能发生或已经发生的质量通病详细说明,指明对策,明确责任并责成项目部责任人员限时整改。
（2） 1.企业内部要制定劳动定额,根据工程量套用公司内部劳动定额计算出人工总量。
控制好人工总量,就能控制好人工费用。
2.加强材料管理,建立限额领料制度。
严格材料出入库管理,对施工现场耗用较大的辅材实行包干。
3.提高机械设备和周转材料的利用率。
定期对施工机械检查、维修、保养,租赁的设备或周转材料用完以后立即归还租赁公司。
4.正确选择施工方案，缩短工期、提高质量、降低成本
5.按图施工,按规范施工,严把质量关,确保工程质量,减少返工造成人工和材料的浪费。
6.精简管理机构,减少管理层次,节约施工管理费。
第六章
1.房地产开发管理的概念：
围绕房地产开发而进行的各项管理活动的总称。
2.房地产开发管理的形式及内容：
工程建设项目立项的审批管理；
项目资本金的管理；
土地使用权取得的管理
建设工程规划的管理；
房地产开发项目招标投标管理；
施工许可证的管理；
房地产开发项目建设过程的管理；
房地产开发项目销售的管理
3.房地产开发企业的特点企业的特点
•房地开发产企业是具有地域属性的企业
•房地产开发企业是一种资金密集型的综合性经济组织
•房地产开发企业是以房地产项目为单位的经营管理企业
•房地产开发企业是以经济效益为目的的企业
第七章
1.房地产市场宣传的手段：
广告；
邮寄宣传品；
发送售楼书；
现场广告牌和广告围栅；
楼盘推出庆典仪式；
现场展示样板房
2.选择广告媒体应考虑的因素：
目标沟通对象的媒体习惯：
如普通低价房，把一般工薪阶层作销售对象，就没有必要在价格昂贵的白领杂志上做广告，而应选择大众性的报纸、电视、网络及广播等传播手段。
产品特性：
如高级写字楼多采用向公司主管直接邮寄楼盘资料的方式；
有的楼盘面向海外，则可在国际互联网上推出。
信息类型：
如广告仅宣传明日活动，须在电台或报纸上做广告。
成本
第八章
1.房地产产权：
以房地产为标的的产权，称为房地产产权。
房地产所有权+土地使用权+土地使用权
2.房地产产权产籍管理的目的和意义:
a.保护房地产权利人的合法权益:
凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法继承权等，都受到国家法律的保护。
b.是房地产管理的基础工作:
房地产开发和住宅建设的需要;
房屋的买卖、土地使用权的转让、房地产租赁、抵押等房地产交易活动的需要;
房地产服务的需要
c.为城市规划、建设、管理提供科学依据
房地产产权产籍管理的原则:
a.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致;
房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人），除法律、法规另有规定的以外。
在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，一时查不清的，暂不予办理登记。
b.房地产产权产籍的属地管理:
由市（县）房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；
房地产权利人也只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记。
3.我国的房地产权属登记制度的特点：
a.房地产登记由不同登记机关分别登记：
土地管理机关——土地使用权登记；
房地产管理机关——房屋所有权登记
b.房地产权属登记为房地产权利动态登记
c.房地产权属登记采取实质性审查
d.房地产权属登记具有公信力
e.实行强制登记制度
f.颁发权利证书;
城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人（自然人及法人）都要进行权属登记。
4.我国房屋权属登记的种类:
（1）总登记（静态登记）
总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之前三十日发布公告：
总登记的区域;
申请的期限（注明起止日期）;
申请人应当提交的有关证件;
受理登记的地点;
其他应当公告的事项（如登记费用、不登记的责任）
（2）土地使用权初始登记（3）房屋所有权初始登记:
新建房屋——权利人应向登记机关提交：
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件；
（期限：
房屋竣工三个月内）
集体土地转化为国有土地上的房屋——用地证明等有关文件。
事实发生之日起30日内）
房地产开发公司出售商品房应在销售前到登记机关办理备案登记手续。
（4）转移登记:
期限：
事实发生之日起30天内
（5）变更登记:
如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或扩建、部分拆除;
事实发生之日起30天内
（6）他项权利登记:
①以地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地作为抵押物的，应提交：
国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件；
②以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。
（7）注销登记:
事实发生之日起30天内:
:
记大点即可：
：
5.公摊面积的划分：
应该分摊的共有建筑面积：
①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房以及为整栋服务的公共用房和管理用房等；
②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙水平投影面积的一般
不应分摊的共有建筑面积：
①独立使用的地下室、车棚、车库；
②作为人防工程的地下室、避难室；
用作公共休憩、绿化等场所的架空层；
③为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。
6.合同约定面积与产权登记面积出现误差的处理：
面积误差比绝对值在3％以内的，据实结算房价款；
面积误差比绝对值超过3％时，买受人企业有权退房。
l买受人退房：
开发商在买受人提出退房30日内将已付房价款退还，并支付已付房价款的利息。
l买受人不退房：
①产权面积>
合同约定面积，3％以内的补足，超出的由开发企业承担，产权归买受人；
②产权面积<
合同约定面积，3％以内的开发企业返还买受人，超出的双倍返还。
例如：
某房产单价4000元/平方米，一次性付款。
合同约定面积83平方米，产权登记面积80平方米。
•1、退房：
开发商退还4000×
83=33.2万元，并赔偿已付房款的利息。
•2、不退房：
开发商返还：
83×
3%×
4000=9960元
•83×
0.6%×
4000×
2=3984元
•9960+3984=13944元
第九章
1.营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。
·
个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
2.“两税一费”即指——营业税、城市建设维护税和教育费附加
3.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
购买普通标准住房，契税的征收按原来标准执行，即按房价的1.5%缴纳契税
对于购买非普通标准的住房，契税不予减免。
第十章
1.物业管理的原则：
产权与经营管理权相分离；
属地管理为主，专业管理为依托
n有偿使用，有偿服务，合理分担；
物业管理，基本上分为管理和服务两个方面
2.物业管理的主要内容：
（1）房屋的维修与修缮管理
u住宅小区内房屋及设备的维护；
住宅小区内房屋及设备的修缮
（2）住宅小区环境的维护管理
u小区内违章建筑的管理；
公用市政设施的维护管理
u环境卫生的维护管理；
绿化管理
（3）开展多种便民的有偿服务：
常规性服务；
委托性服务；
经营性服务
第十二章
1.房地产交易的概念：
城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。
2.房地产交易中的基本制度：
国有土地有偿有限期使用制度；
房地产价格申报制度；
房地产价格评估制度
房地产价格评估人员资格认证制度；
房地产权属登记发证制度
3.商品房预售：
是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。
商品房预售行为具有较强的国家干预性；
商品房预售的周期长、风险大；
商品房预售的标的具有期待性；
商品房预售合同需要经过登记才具有对抗第三人的效力。
4.商品房预售的条件：
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；
持有建设工程规划许可证和施工许可证；
投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
5.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（1）预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的房价款，将所购商品房抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
（2）在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造的资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
6.房地产抵押的一般规定：
抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。
以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案
7.房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
8房屋租赁的条件（哪些不可以租）：
未依法取得
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