河南开封地产项目建设可行性研究报告南柴屯城中村改造建设可行性研究报告.docx
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河南开封地产项目建设可行性研究报告南柴屯城中村改造建设可行性研究报告
前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、开封市规划局规划方案；
2、国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》（汴政200752号）
4、现场勘察和实地调研所得资料。
5、开封日报社地产事业部提供的资料
南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告
内容提要
项目地址：
开封市南柴屯
项目性质：
城中村改造
项目名称：
南城盛世（暂定）
项目目标：
将南柴屯改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生态生活园区
本文通过对南柴屯区域1000亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南柴屯人文生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
依据本文的方案，项目总建筑面积80万平方米，项目总投资18.77亿元。
经测算项目实现利税25%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字]南柴屯城中村改造人文生态区域
前言…………………………………………………………1
内容提要…………………………………………………………2
第一部分开封市区域特征
一、基本概况…………………………………………………………8
二、自然条件…………………………………………………………9
1、地理环境………………………………………………………9
2、自然资源………………………………………………………11
3、人口分布………………………………………………………12
4、气候环境………………………………………………………13
5、工程地质………………………………………………………15
6、水文地质………………………………………………………15
三、经济发展…………………………………………………………16
四、政策环境及政策依据……………………………………………18
1、国家政策………………………………………………………18
2、地方法规………………………………………………………20
第二部分项目开发建设的必要性
一、项目背景…………………………………………………………22
二、项目建设的必要性………………………………………………24
第三部分开封市房地产市场分析
一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本
特征分析上…………………………………………………………26
二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况…………………31
三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况…………………32
四、2010年1-10月开封市商品房价格变化情况…………………34
五、开封市消费需求分析……………………………………………34
六、开封市发展趋势分析……………………………………………35
第四部分项目概况及定位
一、建设地址及属性分析……………………………………………37
1、项目的地理位置………………………………………………37
2、项目的地形、地貌……………………………………………38
二、总体设计规划理念………………………………………………39
三、项目地块SWOT分析……………………………………………40
1、优势……………………………………………………………40
2、劣势……………………………………………………………41
3、机会……………………………………………………………42
4、威胁……………………………………………………………42
四、项目定位…………………………………………………………42
1、总体定位………………………………………………………42
2、项目形象定位…………………………………………………44
3、产品定位………………………………………………………45
4、定位依据………………………………………………………46
5、目标客户定位…………………………………………………47
6、物业管理定位…………………………………………………48
第五部分项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议………………………………………………49
二、项目规划设计条件………………………………………………51
三、初步规划方案……………………………………………………52
四、项目技术指标……………………………………………………53
五、建筑单体设计……………………………………………………54
六、建筑环境及园林景观设计………………………………………55
第六部分拆迁、安置、补偿方案
一、补偿依据…………………………………………………………57
二、补偿标准…………………………………………………………58
三、经济补偿…………………………………………………………58
四、补偿方式…………………………………………………………59
五、安置房建设………………………………………………………59
六、其他安置房及优惠房建设………………………………………59
第七部分项目工程设计
一、项目建筑设计定位………………………………………………61
二、住宅标准及设计…………………………………………………61
三、公用建筑设计标准………………………………………………64
四、设备与设施标准…………………………………………………64
五、环境保护措施……………………………………………………64
第八部分公用工程设计
一、给排水工程………………………………………………………66
二、电气设计…………………………………………………………68
三、安全防范系统……………………………………………………71
第九部分经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略………………………………………………72
二、项目实施计划……………………………………………………74
三、营销方案…………………………………………………………75
四、项目投资估算……………………………………………………77
五、资金筹措计划……………………………………………………81
第十部分盈亏平衡与敏感性分析
一、项目盈亏平衡分析………………………………………………82
二、项目敏感性分析…………………………………………………83
第十一部分可行性结论与建议
一、风险与防范建议…………………………………………………85
二、拟建方案结论性意见……………………………………………86
第一部分开封市区域特征
一、基本概况
开封市位于河南省东部。
全市总面积6444平方千米，总人口490万人。
其中市区面积359平方千米、人口85万。
开封位于中国河南省中部偏东，地处中华民族历史文化摇篮的黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。
是北宋时的国都，简称汴，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一，在中国的历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等。
自建城至今已有2700多年的历史。
战国时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于开封，故称“七朝故都”。
开封与中国的西安、洛阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古都，在国内外享有盛名。
高等教育有河南大学、开封大学、黄河水利职业技术学院、开封教育学院。
开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路的重点城市和对外开放城市。
二、自然条件
1、地理环境
今天的开封市位于豫东平原,北濒黄河,南接江淮,东毗齐鲁,西抵郑洛;地跨东经113°51′51″―115°15′42″，北纬34°11′43″―35°11′43″。
全区由黄河冲积形成，低平坦荡。
开封在河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。
海拔69米至78米。
东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。
总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。
南北宽约92公里，东西长约126公里。
东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。
开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。
开封市总面积6444平方千米，人口490万（2007年）。
2、自然资源
开封市土地总面积为628,240.26公顷，其中耕地面积434,732.14公顷，占土地总面积的69.20％；园地面积10,456.84公顷，占1.66％；林地面积24,026.26公顷，占3.82％；居民点及工矿用地83,750.85公顷，占13.33％；交通用地17,822.06公顷，占2.84％；水域46,964.21公顷，占7.48％；未利用土地10,487.90公顷，占1.67％。
开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石油总生成量为5.6亿吨，天然气储量为485亿立方米，现已大量开采利用。
煤炭资源埋藏较深，预测可靠储量为77.9亿吨。
此外，地下还有丰富的石灰岩、岩盐、石膏等矿藏。
开封市境水资源主要包括地表水和浅层地下水，资源总量多年平均为8.35亿立方米（不含过境水）。
其中地表水为3.51亿立方米，占资源总量的42％，地下水4.84亿立方米（允许开采量），占资源总量的58％。
开封交通十分便利，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速公路贯穿全境，京广、京九铁路左右为邻，310、106国道在境内交汇，过境的日（照）南（阳）、阿（内蒙古阿荣旗）深（圳）高速公路正在建设中。
开封黄河大桥飞架南北。
距现代化的国际航空港仅52公里，连接开封与机场的高速公路正在筹建当中。
以铁路、公路、航空为代表的立体交通网络已经形成。
3、人口分布
490
开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。
开封市总面积6444平方千米，人口490万。
在河南省各辖市中，人口数量处于中间位置。
鼓楼区 面积58.68平方千米，人口16.13万人。
龙亭区 面积91.51平方千米，人口11.6万人。
顺河回族区 面积86.73平方千米，人口24.11万人。
禹王台区 面积57.05平方千米，人口14.83万人。
金明区 面积252.38平方千米，人口18.2万人。
杞 县 面积1258平方千米，人口105万人。
通许县 面积767平方千米，人口60万人。
尉氏县 面积1257平方千米，人口87万人。
开封县 面积1302平方千米，人口67万人。
兰考县 面积1116平方千米，人口76万人。
4、气候环境
开封气候主要受蒙古高压、太平洋副热态高压交替控制，属稳态大型季风气候开封-年平均气温14℃，年均降雨量650毫米左右，林木覆盖率高于全国平均水平。
身处内陆平原的开封市，周边无山，城中多水，，雨量充足而气候温和，属暖温带亚湿润气候。
其主要气候特征：
四季分明、降水集中于夏季，冬夏温差大，具体表现为春季气温回升迅速，冷暖变化剧烈、气候干燥；夏季炎热多雨；秋季天高气爽；冬季寒冷少雨雪。
年均日照率为51%，平均日照时数为2267.6小时。
年平均气温为14.0一14.2℃，年无霜期为207一220天，年平均降雨量为627.5一722.9毫米，年平均大气蒸发量为1959.1毫米。
据开封市气象记载，其主要气候要素如下：
①气压100.66KP
②气温
多年平均气温14.14℃
绝对最高气温43.10℃
绝对最低气温一1630℃
③降水
多年平均降水量635.6mm
一日最大降水量210mm
小时最大降水量65mm
⑤蒸发
多年平均蒸发量1967.8mm
⑥温度
绝对温度1.38mm
相对温度69%
⑦最大冻土浓度28cm
⑧最大积雪厚度32cm
⑨沙暴日数（平均）9.7D
⑩雷暴日数（最多）25D
地震裂度根据河南省地震部门要求拟建工程地震裂度按七度区进行抗裂设计。
5、工程地质
开封属黄河冲积平原，第四系全新地层，其成因为黄河冲积物，地层在垂直分布上为：
A、浅棕黄色粉沙，深度4.2米左右，地基承载力为110kpa；
B、浅棕黄色粘土，深度2.5米左右，地基承载力为130kpa；
C、浅棕黄色粉细沙，平均层厚1.5米左右，地基承载力为100kpa;
D、浅黄色沙土，层厚10米左右，地基承载力为100kpa。
地震基本烈度为7度。
6、水文地质
6.1开封市地处豫东平原，由于地表水排入淮河系统，故为淮河流涡河水系。
河流水面共计24.81万亩，湖泊0.38万亩，坑塘4.65万亩，主要有惠济河、涡河、贾鲁河三大水系。
开封北临黄河，．水资源得天独厚，且水质优良，拥有天然水资源总量约12.45亿立方米；浅层地下水多年平均允许开采量4.5亿立方米，黄河多年平均径流量471.1亿立方米。
6.2地下水流自西北向东南。
从上层地下水流向看，黄河的渗透水是其来源之一。
城市地下水埋深在2.7-3.20米，受季节影响较大。
6.3地下水水质，据有关资料记载：
水质酸碱度PH=7左右，总硬度为15度左右，总碱度为25度左右，但对混凝土无侵蚀性。
三、经济发展
建国以来特别是改革开发以来，开封经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得
了显著的发展成就。
开封十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。
位于老城西侧的开封经济技术开发区，规划面积25平方公里，已开发面积8平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城区。
开封工业门类比较齐全。
全市现有工业企业3580家，形成了以化工、机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。
开封地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。
所属五县均是全国商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产区。
2009年河南省各市GDP人均GDP统计
名次
城市
生产总值GDP（亿元）
增长（%）
人均GDP（元）
常住人口（万人）
河南省
19367.28
10.7
20477
9487
1
郑州市
3300.40
12.0
44000
752
2
洛阳市
2075.00
13.0
32314
642
3
南阳市
1780.04
11.0
17645
1096
4
许昌市
1176.21
12.5
27284
431
5
平顶山市
1124.60
10.0
23050
503
6
焦作市
1115.90
11.6
32640
342
7
周口市
1111.70
12.0
10215
1003
8
安阳市
1106.00
12.2
20322
521
9
新乡市
1054.57
13.0
19081
552
10
商丘市
1032.94
11.2
12409
832
11
信阳市
975.00
12.8
14467
679
12
驻马店市
903.71
11.5
11746
770
13
开封市
777.05
12.6
16523
471
14
三门峡市
709.91
12.2
31912
222
15
濮阳市
670.00
10.5
19097
351
16
漯河市
593.60
11.9
23772
249
17
鹤壁市
377.52
12.8
26381
143
18
济源市
311.00
14.2
45532
开封商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、服务性、集散性。
目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点4万多个，各类市场315个。
开封地处内陆与沿海之间，境内交通、通讯便利。
四、政策环境及政策依据
1、国家政策
1.1、2009.12.14，国务院提四措施遏制房价：
一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
1.2、2009.12.17，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
1.3、2010.04.11，中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。
1.4、2010.04.15，14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
1.5、2010.04.17，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
1.6、2010.04.19，住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
1.7、2010.06.12，由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
1.8、2010.09.18，加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.
1.9、2010.09.29，国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。
房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
2.0、《中华人民共和国规划法》、《土地管理法》以及相关的国家产业政策。
2、地方法规
2.1、《开封市城市总体规划》（2006-2010）
2.2、《开封市住房建设规划》（2008-2012）
2.3、《开封市市区基准地价》
2.4、《中原城市群发展规划大纲》
2.5、《郑汴产业带总体规划》（2006-2020）
2.6、《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》（汴政200752号）
2.7、《河南省关于加强城中村改造工作的指导意见》（豫建2008112号）
2.8、2010.09.01，河南省推进城乡建设加快城镇化进程工作会的会议精神
第二部分项目开发建设的必要性
一、项目背景
城中村改造源起城市化。
城市的发展，出现了一批丧失农村经济形态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。
城中村问题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市（村）民生活质量进一步改善的突出问题。
随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，产业将由东部沿海向中西部转移，而劳动力的流动和产业的聚集有着密切的关系。
开封市作为中部崛起的重要城市，是东部沿海地区向西部迁移的桥头堡，开封市未来面临大发展的好形式。
开封市经济和社会发展“十一五”规划指出加快城镇化建设步伐。
以建设开封特大城市为目标，强力实施中心城市带动战略，提高城市品位。
完善城镇体系，充实城镇功能，加强城镇管理壮大城镇经济，增强城镇对经济增长的支撑带动和辐射作用。
因此开封市都市村庄改造工作已迫在眉睫，此乃大势所趋。
2007年开封市政府出台了《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见规定》，加大了城中村的改造力度。
开封市政府已把城中村的改造列为提升城市水平和实力的大事件之一。
文件明确了“集约、节约、合理利用土地，优化城市空间布局，提高城市品味，加快城镇化进程，构建和谐社会，促进全市经济发展和社会进步，实现开封复兴”的指导思想，在此思想的指引下开封市城市化进程将进一步提速，开封城市框架也将不断拉大。
随着目前开封的城市发展形势，以及基本达成共识的城市空间组织结构，正在形成，以传统文化旅游、休闲服务为核心功能，限制并疏解行政、办公、生产及部分居住功能，为餐饮、住宿、度假、旅游咨询、传统商品与文化会展的发展营造空间。
为加快鼓楼区城中村改造建步伐，在3一5年内实现跨越式发展，拉动三产、推动二产、反浦一产，改善辖区城市形象，推动城区经济快速循环发展，在市委、市政府统一安排部署下，2010年鼓楼区将进行南柴屯城中村改造项目的建设，积极开展新型社区建设前期规划工作。
1、南柴屯村整体概况
南柴屯村位于城区西南部，郑汴公路南侧，交通便利。
人口600人，现有土地1000亩，一般农用地为800亩，现状村庄占地总面积200亩。
2、现状存在的问题
村庄基础设施配套不完善，居民居住环境差。
尽管村民人均居住建筑面积较大，但因村庄基础设施落后，居住环境差，居民的生活质量难以提高。
村庄建设处于无序状态，建筑密度大，存在较大的安全隐患（多数地段消防车无法通行）。
村容村貌极差，严重影响城市整体形象，极待改善，并纳入城市建设规划和管理中去。
村集体经济无法可持续健康发展，失地村民的生活无法保障。
目前村民生活来源主要靠农业种植，需要通过村庄改造，形成经营管理经济实体，整合资源，实现村集体经济的可持续发展。
近几年来，随着城市框架的拉大，工业的振兴，南柴屯急需建设新型社区，向城市居民转变，完善基础设施，改变城市形象，改善人居环境，保障村民生活。
二、项目开发建设的必要性
根据市总体规划，西部开发区将建成开封市新的行政中心。
经过几年的开发建设，西部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。
本项目的建设，将进一步完善西南部地区的建设，实现西
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