海滨新城物业管理手册Word下载.docx

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驻场顾问和顾问团工作职责

◆驻场顾问工作职责：

依照项目的实际情形，在实操指导时期中海将于项目现场派驻两名物业治理资深人仕分别担任驻场经理主管全面工作和安保顾问，常驻物业现场负责以下各类工作：

Ø

全面考察项目，熟悉物业所在地物管法规、人文情形，并将这些信息传递给顾问商的该项目顾问团。

将顾问团针对本项目制定的物业治理具体打算付诸实施。

将项目物业治理打算推行过程中遇到的情形、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助治理商落实解决。

协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等的工作。

日常物业治理工作的培训、指导、咨询。

紧急事故的应对与处理技巧。

◆顾问团工作职责：

顾问团由一批有着丰富治理专业体会的物业治理专家组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个时期针对项目进度并结合进展商的需要定期赴现场考察指导，具体安排如下：

前期介入时期

估量赴现场考察3次，每次工作2-3个工作日：

●首次考察拟安排于项目签约两周内

●设施、设备、材料集中选型时期拟赴现场工作1次

●工程交接验收时期拟赴现场工作1次

实操指导时期

估量赴现场考察4次，每次工作2-3个工作日：

●一期物业入伙前两个月赴现场工作一次

●一期物业入伙当月赴现场工作一次

●以后每季度赴现场工作一次

服务质量跟踪时期

估量赴现场考察1次，每次工作2-3个工作日：

●本时期末赴现场工作一次

顾问团要紧负责工作如下：

由顾问团依照驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借中海丰富的治理体会为项目度身订造一整套物业治理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。

负责解决物业治理工作中的重点和难点等。

定期对项目治理商进行全方位考核，并提出整改意见。

对驻场顾问的工作予以考察、评判和完善。

二>

、顾问工作安排〔详见下表〕

工作阶段

人员构成

工作方式

现场工作安排

前期介入

〔估量十六个月〕

顾问团3~5人

定期赴现场考察指导

赴现场工作3次，每次2-3个工作日，考察时刻拟分别安排于签约后两周内/设施、设备集中选型时期/工程交接验收时期。

实操指导

〔十二个月〕

赴现场工作4次，每次2-3个工作日。

驻场顾问2人

常驻现场作日常指导

本时期内常驻现场实地工作。

服务质量跟踪

〔三个月〕

定期赴现场考评指导

本时期末赴现场工作一次，2～3个工作日。

另：

除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，顾问商还可应进展商及治理商的要求，并结合顾问治理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对治理商进行相应的考核评判，顾问团不定期赴现场的费用另计。

说明：

1、顾问团人员将依照各时期工作内容要求，由包含有质量治理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店治理等物业治理需涉及的各专业资深治理人仕组成，并长期为该项目服务。

2、前期介入时期，顾问团人员通常为机电设备、土建、空调、消防、电梯等专业人仕，楼宇智能化、园艺绿化、酒店治理等专业人仕将依据项目进展的不同时期的实际需要予以选派。

3、实操指导时期，顾问商派驻项目现场的驻场经理具有丰富的治理体会，常驻现场协助治理商对本项目提供物业治理服务。

顾问团对驻场顾问的工作予以考察、评判和完善。

4、顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业治理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。

第二部分顾问治理工作范畴

1、房屋建筑本体共用部位的修理、养护和治理。

包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

2、房屋建筑本体共用设施设备的修理、养护、治理和运行服务。

包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。

3、本物业规划红线内属物业治理范畴的公用设施的修理、养护和治理。

包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

4、本物业规划红线内的附属配套服务设施的修理、养护和治理。

5、专业装修工程质量监理与装修治理。

6、公用绿地、花木的绿化养护与治理。

7、公共环境的酒店式清洁服务。

包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

8、交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业治理。

9、对本物业实行二十四小时全封闭式安全治理，确保安全。

10、治理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。

11、同意物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业修理、养护提出的托付并合理收费。

12、全方位家居服务和各类商务服务支持等。

13、协助治理商向物业使用人收取物业治理服务费等政府规定的各项费用，爱护全体物业使用人的公共利益。

14、理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业治理法规政策的行为进行处理。

第三部分顾问治理工作内容

一、前期介入时期

合作期限：

由签约之日起至海边新城一期入伙之日前二个月

结合物业治理角度在项目施工验收时期提供合理化建议，为今后开展物管工作及操纵治理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导时期做好充分的预备工作。

〔一〕由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、明白得进展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图〔包括土建和各类机电设备的〕、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助治理商对治理档次进行定位。

（二）依照我司长期从事物业治理实践积存的丰富体会，从物业治理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使进展商在项目的投入上既能准确把握以后业主的实际需要，又有利于日后物业治理的成本操纵及提高治理质量。

1、考查整体工程进度，协助进展商各专业工程的时期性实施进度打算提议方案；

2、建筑设计〔地下、地面、裙房、标准层、屋面〕是否满足物业治理的需求；

3、设备机房的环境、通风是否满足要求；

4、对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；

5、依照清洁治理体会及物业规划要求，提出垃圾房的建筑位置和建筑价格建议；

6、治理用房位置确定的原那么及设计、装修标准，治理用房位置的参考意见以及治理用房的布局；

7、在不增加进展商总投资的情形下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱〔房〕等提出建议；

8、在空调工程施工前，依照设计图纸从节能和便于治理的角度提出对设计的修改建议；

在空调设施安装时，为便于以后修理治理，对需改变安装位置和工艺的地点提出建议；

9、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目本身的市场定位，为进展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议，以供参考选择。

10、从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；

11、依照国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷（例如布局不合理造成人力白费等），提出纠正及修改建议；

12、给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、都市配套工程等方面，提供修改意见；

13、依照物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业治理的问题提出调整建议；

14、从治安治理、职员生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；

15、依照公共部位建筑材料的选用情形，提供保洁标准和程序建议；

16、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；

17、依照地点物业治理法规、政策及中海物业长期以来的物管体会对治理商的治理模式、岗位设置、人员配备等提出建议；

18、依照项目规模、物业治理目标及服务范畴、深度、当地行业治理相关法规政策等，对治理商的机构设置、定岗定编、各级各类职员的任职条件和素养要求等提出建议；

19、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。

针对项目的市场定位，准确估量准业主层次，从有用性上建议会所适合经营的项目，在此基础上进一步建议哪些项目可收费，哪些项目不宜收费，其原那么在于先聚人气，进而达到既制造社会效益又有一定经济收益的目的。

（三）从业主/住户使用的角度，提出专业建议：

如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施；

如从业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的，以方便业主装修及使用，减少今后物管的难度。

（四）从智能化的角度，提出专业建议：

1、考察整体工程进度，提出智能化工程的时期性实施进度打算；

2、针对进展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并依照当前市场情形，提出增加智能化功能的建议；

3、依照进展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、有用；

4、协助进展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。

（五）从环保的角度，提出专业建议：

1、依照顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功体会提供专业建议；

2、对物业内商场〔商铺〕、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；

3、依照会所增设的项目及物业配套设施，从节能和环保的角度，提出建议。

（六）从物业治理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：

1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；

2、公共部分装修材料的选用；

3、在空调设备安装前，对设备的适用情形和选型提供咨询；

在空调设备安装时，对空调设施的安装提供咨询；

4、协助进展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终关心拟定电梯品牌、型号、规格；

5、在满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；

协助进展商选择性能稳固、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；

6、依照治理商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功体会；

7、依照项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询；

8、解答进展商及治理商关于物业治理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本；

〔七〕在施工过程中，协助进展商监督各专业工程的进展情形，尽力提高工程施工质量，确保工程按打算完工，同时能够降低日后物业设备治理难度。

〔八〕指导进展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。

〔九〕指导进展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由进展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。

〔十〕依照物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业治理收费政策，指导进展商制订物业治理收费标准。

〔十一〕从创优的角度，依照各级优秀物业治理小区的考核评比标准，提出专业改进建议。

〔十二〕配合进展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供中海物业企业简介、要紧业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

二、实操指导时期

共一年，由本物业首期入伙之日前二个月起计，又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常治理四个时期。

前期筹备期

指一期物业入伙前，中海协助治理商从机构组建、人员培训到为一期物业入伙做相应筹备的工作时期。

〔一〕在进展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助进展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决方法，确保系统的稳固。

（二）协助治理商建立各专业治理模式、机构设置、拟定人员

协助治理商制定治理人员、操作层人员定编方案；

协助治理商依照机构设置和岗位定编制定出各级各类岗位责任制。

〔三〕协助治理商依照物业项目实际情形，测算物管成本，提出物业治理收费标准，报当地政府物价部门审批。

人工费用测算；

设备耗能费用测算；

设备修理保养费用测算；

清洁定额费用测算；

园艺绿化项目的定额费用测算等。

（四）协助治理商选聘各专业物管工作人员〔治理层和操作层〕组建工作队伍：

提供人员配置及相应素养要求的具体方案；

协助对聘请人员进行笔试、面试、实操考核。

提供职员入职及岗前培训参考打算，并协助做好培训打算；

协助拟制职员在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实情形等进行跟踪检查和指导；

协助对操作工进行操作培训；

协助对操作工进行常见故障诊断及设备治理培训；

就治理商职员外培事宜提供咨询和协助；

提供物业治理收费系统软件使用培训。

（五）协助治理商培训各专业物管工作人员〔治理层和操作层〕，协助对各专业技术工人进行考核及资格等级的评定，以确保人员素养。

〔六〕协助制定入伙交接验收标准及实施程序：

按照ISO9000国际质量保证体系文件协助本物业治理商制定验收标准。

协助成立入伙接管验收领导小组。

指导召开各种入伙专题会议。

协助进展商制定〝三通〞及其它项目入伙必备目标方案。

协助接管验收小组及有关人员与进展商、施工单位三方面共同组成联合交接小组，并制定交接验收打算。

（七）提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助治理商与进展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作〔包括各专业工程的竣工资料的交接工作等〕。

（八）指导治理商对设备外观显现的缺陷进行整改，对修理保养工作的程序等级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备治理质量。

（九）协助治理商按ISO9000体系标准编制各项治理制度及建立相关资料、文件：

1、提供治理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助治理商进行修订、充实和完善；

2、协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程序；

3、协助制定各专业设施设备治理规章制度、设备操作规程及修理保养标准、程序和措施；

4、协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；

5、依照设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、修理保养方案等指导性文件；

6、协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目治理方案；

7、协助治理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书；

8、协助制订绿化操作标准，拟制绿化养护规范；

9、提供职员手册和人事治理制度示范文本，指导并协助编制职员手册及人事工作相关制度；

10、提供质量治理相关的各种记录表格、样本，并结合项目治理目标和质量要求协助治理商进行修订和取舍；

11、协助设置会计帐薄，建立会计核算体系；

12、协助建立健全财务治理制度。

（十）协助治理商建立各专业原始技术资料、修理保养记录等档案；

并就物业治理档案资料的整理提供咨询和指导。

〔十一〕为治理商提供日常物业治理所需设备、材料清单，协助编制对外分包的有关程序，协助评判和选择各专业分包方。

〔十二〕指导会计核算，关心进行财务成本分析，提高经济效益。

〔十三〕协助制定入伙前工作打算：

协助成立入伙领导小组。

协助制订入伙打算。

指导制定收楼、入伙必备文件资料，如«

业主公约»

、«

住/用户手册»

收楼须知»

收楼指南»

装修申请登记表»

等。

指导制定治理费预算，治理成本核算方案，依照本物业所在地政府物价部门的有关规定协助制定各项收费标准。

协助制定入伙治理制度。

协助进展商完善入伙必备条件〔例如：

通知进展商与当地邮政部门联系落实、通邮时刻及报刊订阅等〕。

协助制定开办费用清单、预算及采购打算。

指导制定入伙后各专业服务分派方案。

制定入伙期工作方案：

如成立入伙期工作小组、场景布置、宣传、人事安排、各种指引标识等。

集中入伙期

指业主在进展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。

本期时刻短，工作量大、环节多，需丰富的工作体会及工作技巧。

如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。

因为集中入伙期是业主第一次与物业治理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业治理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。

为此中海将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行，为今后物业治理的正常进行打下良好的基础：

指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。

`1制定入伙工作流程，紧急应变方案等。

协助进展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。

装修搬迁期

指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。

现在物业治理公司的工作难点有二：

面对大量不同的装修单位和素养较低的装修工人，如何利用有效的治理手段和一定的治理力度去操纵他们，爱护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，幸免遗留安全隐患等。

业主入住有先有后，如何样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而幸免被有效投诉，也是一个棘手的问题。

为此，中海将提供一整套依照长期实践体会总结出来的行之有效的治理方法，有效关心解决以上问题，要紧内容包括：

指导建立严格的装修审批程序，包括对装修单位资质、装修图纸等的审批。

指导建立装修单位进场治理工作流程。

指导建立各业主/用户的装修档案。

指导建立装修日常监督治理制度，包括巡查治理制度、装修时限治理制度等。

指导建立装修现场验收制度。

指导建立装修单位退场治理工作流程。

指导建立各业主/用户的入住治理方法。

指导建立各业主/用户搬迁治理方法。

指导建立各业主/用户搬迁本卷须知。

正常治理期

指物业现场大部分小业主的二次装修工作已差不多完成，小区环境的爱护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。

现在中海要紧提供的顾问服务内容有：

通过日常工作中的实际运作进一步完善进展商下属物业公司之治理机构组建、人员培训及治理等行政方面事务。

指导建立严格的封闭化安全治理制度，包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情形处理制度等。

指导建立一整套具有可操作性且指标量化的清洁、园艺绿化操作考评治理制度。

指导建立财务治理制度、财务人员岗位责任制，提供专业财务收费系统软件并对该系统操作提供业务培训、使用指导等工作。

指导建立楼宇机电设备及电梯的修理保养治理制度，如电梯五级〔周、半月、月、季、年〕保养制度等。

按照ISO9002国际质量保证体系标准建立物业治理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常治理工作之中。

指导建立专门场所〔如会所等〕物业服务治理方案。

顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范畴进行全面检查，指出问题，分析缘故并提出整改意见，跟踪纠正落实情形：

●各项治理规章制度、岗位、部门职责及其执行情形；

●按ISO9002标准对治理商的各专业设备治理体系运行状态、修理、保养情形进行检查、诊断，发觉不符合，及时提出整改缺陷和纠正处理措施报告给治理商，协助建立操纵程序及方法，确保系统长期正常运行；

●检查设备的完好率，对各专业系统故障进行诊断，提供修理技术指导，以便及时排除故障；

●依照治理商运作过程的实际情形，对涉及各专业治理的文件进行修正补充，对系统显现的问题提出建议和解决方案；

●对会所设备设施的完善与否提出整改建议：

现场考察已装修配置完毕的会所，依照会所的装修格局和功能设置，假设发觉器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向进展商提出建议，以便达到预期成效；

●依照合同要求，在物业评优时，向治理商提供物业治理各专业咨询指导：

*各专业设施设备的修理保养的咨询、指导；

*物业治理规章制度执行情形的咨询、指导；

*物业治理档案资料、创优软件资料整理的咨询、指导；

*在清洁工作中对顽固污渍处理提供咨询和指导；

*提供园艺绿化方面的咨询、指导。

三、服务质量跟踪时期

实操指导时期终止后的三个月。

服务质量跟踪时期是中海的顾问团在驻场顾问撤出一段时刻后，再次实地考察项目，对项