物业管理实务-物业管理招标投标考试试题(二).docx
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物业管理实务-物业管理招标投标考试试题
（二）
一、单选题（本大题30小题．每题1.0分，共30.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
）第1题《中华人民共和国招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》所规定的招标方式是（）。
A公开招标、邀清招标和议标B公开招标和议标C公开招标和邀请招标D邀请招标和议标
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分第2题物业管理的招标方式通常采用（A委托招标、协议招标B公开招标、邀请招标C邀请招标、协议招标D公开招标、委托招标
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分第3题评标委员会评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，（A可以推荐评分最高的前2个投标人作为中标候选人B可以要求所有投标人修改投标文件C可以否决所有投标）。
）。
D可以要求招标人与投标人就投标的价格、方案等实质性内容进行谈判
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分第4题物业管理招标投标属于（A房屋管理B服务项目C专项工程D工程管理
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分第5题住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处（）以下的罚款。
A5万元B10万元C20万元D50万元
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分第6题物业管理招标投标的最后一道程序是（A开标B评标C答辩D物业服务合同的签订）的采购与提供。
）。
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分第7题评标委员会提出书面评标报告后，最迟应在投标有效期结束日之前（作日内确定中标人。
A15B20C60D30
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分第8题（）应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。
）个工
A招标人B物业项目所在地房地产行政主管部门C评标委员会D招标所在地房地产行政主管部门
【正确答案】：
A
【本题分数】：
1.0分第9题（）必须通过招投标方式选聘物业服务企业。
A所有物业B非住宅物业C住宅规模较小的D前期管理的住宅物业
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分第10题物业管理招标评标的过程应当是（A公开的B严格保密的C是否公开视情况而定D除了现场答辩部分外，是严格保密的
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分第11题某企业在一次物业管理项目的招标活动中，根据《中华人民共和国招标投标法》的要求安排了以下招标程序：
①成立招标组织；②组织投标人踏勘现场，并对招标文件答疑；③签收投标文件；④编制招标文件和标底；⑤确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；⑥发布招标公告或发出投标邀请书；⑦发放招标文件；⑧对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人。
下列排列顺序正确的是（A①②③④⑤⑥⑦⑧B①④⑥⑧⑦②⑤③C①④⑧③②⑥⑤⑦D①⑧⑥④⑤②⑦③）。
）。
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分第12题招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（人的投标文件订立书面的物业服务合同。
A7日B15日C20曰D30日
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分第13题公开招标的物业管理项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交文件截止之日止，最短不得少于（）日。
A20B30C10D60
【正确答案】：
A
【本题分数】：
1.0分第14题投标人少于3个或者住宅规模小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用（）方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A公开招标、邀请招标B内部自定C协议D设计招标）内，按照招标文件和中标
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分第15题评标委员会成员的义务不包括（A应当客观、公正地履行职务B不得接触投标人C对所提出的评审意见承担个人责任D应当遵守职业道德
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分第16题物业管理评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（人以上单数。
A3B5C7D9
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分第17题物业项目招标，按物业项目的服务方式可划分为（A整体项目招标、专项服务招标B全权管理项目招标、顾问项目招标C专业招标、综合招标D单项招标、多项招标
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分）。
））。
第18题物业管理开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的（A当天公开B同一时间公开C同一时间不公开D当天不公开
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分第19题招标人采取邀请招标方式的，应当向（书。
A7B5C3D9
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分第20题中标通知书发出后，招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，（）。
A只需退还投标保证金即可B要双倍返还投标保证金C如果给中标人造成的损失超过投标保证金的，除退还投标保证金外还需赔偿损失D如果给中标人造成的损失小于投标保证金的，只需赔偿损失而不用退还全部投标保证金
【正确答案】：
C）进行。
）个以上物业服务企业发出投标邀请
【本题分数】：
1.0分第21题住宅物业的建设单位，（企业。
A可以B提倡C应当D不需
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分第22题物业管理招标，其评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为（）。
A5人以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数1/2B5人以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数2/3C7人以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数2/3D7人以上单数，其中物业管理专家不得少于成员总数1/2
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分第23题招标人应当自确定中标人之日起（人民政府房地产行政主管部门备案。
A5日B15日C10日D30日
【正确答案】：
B）通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务）内，向物业项目所在地的县级以上地方
【本题分数】：
1.0分第24题（）属于物业管理招标活动中禁止的行为。
A招标方将招标文件卖给投标人B拒收在提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件C评标过程中没有召开现场答辩会D招标人违反规定拒绝与中标人签订合同
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分第25题必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目是（A新建的商场B新建的写字楼C新建的住宅D新建的医院
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分第26题下列（）不属于招标文件的内容。
）。
A拟签订合同的主要条款B评标委员会构成C招标文件答疑的时间和地点D投标文件送达的截止时间
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分第27题招标的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中物业管理方面的专家不能少于成员总数的（）。
A2/3B1/3C1/2D1/4
【正确答案】：
A
【本题分数】：
1.0分第28题招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）前，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门进行招标备案。
A7日B20日C10日D30日
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分第29题招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持（A公开原则B公平原则C公正原则D诚信原则
【正确答案】：
A
【本题分数】：
1.0分第30题）。
《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A10日B30日C45日D60日
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分二、多选题（本大题20小题．每题2.0分，共40.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择两个或两个以上答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
）第1题政府物业管理的特殊性主要体现在（A维护政府的形象B设备设施管理C会议接待D安全和保密管理E内部特约服务
【正确答案】：
A,C,D,E
【本题分数】：
2.0分第2题物业管理招标投标的基本原则是（A物业管理招标由招标人依法组织实施B在评标委员会的组成、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正对待每一个投标单位C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开D在物业管理招标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，信守诺言）。
）。
E对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求
【正确答案】：
A,B,C,D
【本题分数】：
2.0分第3题物业管理投标的商务标的内容主要包括（A物业管理方案B公司简介C公司法人地位及法定代表人证明D投标报价单及招标文件要求提供的其他资料E招标方要求提供的其他技术性资料
【正确答案】：
B,C,D
【本题分数】：
2.0分第4题物业管理方案的实质性内容包括（A服务承诺B人员培训及管理C早期介入及前期物业管理服务内容D工作计划E管理制度的制订
【正确答案】：
B,C,D,E
【本题分数】：
2.0分第5题物业管理投标的技术标的内容主要包括（A物业管理方案B公司简介C公司法人地位及法定代表人证明）。
）。
）。
D投标报价单及招标文件要求提供的其他资料E招标方要求提供的其他技术性资料
【正确答案】：
A,E
【本题分数】：
2.0分第6题物业管理指标通常包括的组成部分有（A内部控制指标B外部适应指标C物业管理质量指标D物业管理经济效益指标E物业管理平衡指标
【正确答案】：
C,D
【本题分数】：
2.0分第7题物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容有（）。
A物业服务企业B物业管理服务内容C物业管理费用D物业管理要点E物业服务企业规章制度
【正确答案】：
B,C,D
【本题分数】：
2.0分第8题投标文件又称标书，其组成部分一般包括（A物业管理方案）。
）。
B投标函、投标报价表C资格证明文件D资格预审申请书E招标文件要求提供的其他材料
【正确答案】：
A,B,C,E
【本题分数】：
2.0分第9题物业管理招标的主体主要有（A建设单位B业主大会C物业产权人D物业使用人E业主委员会
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第10题物业管理服务模式包括（A组织架构的设置B客户定位C服务需求定位D经营服务模式确定E物业的功能定位
【正确答案】：
B,C,E
【本题分数】：
2.0分第11题以下物业管理制度中，属于内部管理制度的有（）。
）。
）。
A岗位职责、员工考核、行政管理B财务管理、客户服务C电梯使用管理、物业接管验收管理、公用设施维护管理D工程技术管理、安防管理E临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理
【正确答案】：
A,B,D
【本题分数】：
2.0分第12题物业管理投标的主要风险来自于（A招标人和招标物业B投标人C竞争对手D政府E现有管理物业
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第13题物业管理招标投标的法律依据是（A物业管理条例B前期物业管理招标投标暂行办法C中华人民共和国招标投标法D招标方的有关规定E物业管理收费管理办法
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第14题）。
）。
物业管理方案中，体现物业服务企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键性内容包括（）。
A项日的整体设想与构思B组织架构与人员的配置C费用测算与成本控制D早期介入和前期物业管理服务内容E管理方式、运作程序与管理措施
【正确答案】：
A,B,C,E
【本题分数】：
2.0分第15题物业管理招标投标的特点主要有（A综合性B公正、合理性C公开、公平性D特殊性E差异性
【正确答案】：
A,D,E
【本题分数】：
2.0分第16题物业管理招标投标的基本要求是（）。
）。
A参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规，即合法性B在物业管理招标投标过程中，双方都应充分考虑市场要素，即适应性C招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开，即公开性D招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业服务企业，投标方应根据项目的实际情况和业主需求制订物业管理模式，即响应性E按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，即程序性
【正确答案】：
A,B,D,E
【本题分数】：
2.0分第17题物业管理机制是反映物业服务企业实现项目物业管理服务目标的基础，一般组成内容包括（）。
A目标管理责任制B员工培训机制C激励机制D监督机制E组织构架系统
【正确答案】：
A,C,D
【本题分数】：
2.0分第18题物业管理方案中体现物业服务企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容有（）。
A项目的整体设想与构思B组织架构与人员配置C费用测算与成本控制D工作目标和计划E服务承诺
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第19题物业管理服务模式要确定的最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施包括（）。
A服务需求定位B客户定位C物业的功能定位D竞争态势定位E服务方式定位
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第20题下列属于常规物业管理招标内容的有（A客户管理、客户服务和便民措施B精神文明建设C物业的租赁经营D参与物业的竣工验收E财务管理
【正确答案】：
A,B,C,E
【本题分数】：
2.0分三、案例分析题（本大题3小题．每题10.0分，共30.0分。
）第1题你是一家物业管理公司的管理人员，由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。
请问：
（1）你的法律依据是什么?
（2）你将按怎样的程序开展投标工作?
你标书中的主要内容有哪些?
（3）物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么?
（4）在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几方面因素?
【正确答案】：
）。
（1）物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。
（2）投标程序：
①获取招标信息；②项目评估与风险防范；③登记并取得招标文件；④准备投标文件；⑤送交投标文件；⑥接受招标方的资格审查；⑦参加开标、现场答辩和评标；⑧签约并执行合同。
标书的主要内容：
分为商务文件和技术文件两大类。
商务文件主要包括：
①公司简介；②公司法人地位及法定代表人证明；③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。
技术文件主要是：
物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。
（3）基本要求：
①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。
②在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。
③招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合的项目运作和业主（或物业使用人）需求的管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。
④按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时问安排，确保招标投标活动顺利实施。
基本原则：
①物业管理招标由招标人依法组织实施；②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个招标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益；③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明，确保投标招标公平、公正地实施；④在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。
（4）在物业管理的投标活动中，应考虑以下几方面因素：
①投标物业的基本情况；②招标物业项目的定位；③业主的需求④建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用的基本情况；⑤招标条件和招标过程；⑥竞争对手；⑦企业自身条件的分析。
第2题你是某物业服务公司的管理人员，由你负责制订某项目的物业管理方案。
请问物业管理方案应包括哪些内容?
【正确答案】：
物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。
第3题如果你是业主委员会主任，物业服务期满时，你带领业主委员会成员应业主大会要求完成选聘新物业服务企业任务。
请问
（1）物业管理招标内容有哪些?
（2）简述招标工作程序。
【正确答案】：
因为是物业服务企业更迭时进行招标工作，因此属于常规物业管理招标，所以应与招标公司洽商以下招标内容：
1）项目机构的建立与日常运作机制的建立。
包括机构设置、岗位设置、管理制度等。
2）房屋及公用没施设备的管理。
3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等。
4）客户管理、客户服务和便民措施。
5）精神文明建设。
6）物业的租赁经营。
7）财务管理，包括对物业服务赀和专项维修基金的使用和管理。
（2）招标工作程序包括：
①成立招标小组；②编制招标文件；③公布招标公告或发出投标邀请书；④发放招标文件；⑤投标申清人的资格预审；⑥接受投标文件；⑦成立评标委员会；⑧开标、评标、中标。
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