房地产基本制度与政策房地产交易管理制度与政策考试试题及答案解析.docx
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房地产基本制度与政策房地产交易管理制度与政策考试试题及答案解析
一、单选题（本大题15小题．每题1.0分，共15.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
）第1题签订、变更房屋租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（）日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
A15B30C45D60
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房屋租赁登记备案”的掌握。
签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
因此，本题的正确答案为B。
第2题商品房预售合同应由（A购房人B房地产开发企业C购房人和房地产开发企业D购房人或房地产开发企业
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】）向登记部门登记备案。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“商品房预售许可”的掌握。
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。
商品房预售人应当持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
因此，本题的正确答案为B。
第3题规定“商品房预售实行预售许可制度”的法律是（A《城市房地产管理法》B《城市房地产开发经营管理条例》C《城市商品房预售管理办法》D《城市房地产转让管理规定》
【正确答案】：
A
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“商品房预售”的掌握。
《城市房地产管理法》中明确了商品房预售实行预售许可制度。
因此，本题的正确答案为A。
第4题下列房地产转让的方式中，不属于有偿转让的是（A房地产抵债B房地产作价入股C房地产买卖D房地产继承
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房地产转让的条件”的掌握。
房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。
因此，本题的正确答案为D。
第5题商品房预售的条件之一是：
投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的（）。
A后续开发资金和施工措施B后续开发资金和质量保障措施C施工进度和竣工交付日期D施工和质量保障措施
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“商品房预售的条件”的掌握。
商品房预售应当符合：
按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
因此，本题的正确答案为C。
第6题下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是（A抵押人是债务人，抵押权人是债权人B抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房地产抵押的概念”的掌握。
抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
因此，本题的正确答案为C。
第7题某商品房售价为8000元/m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积是96m2，合同约定的建筑面积是100m2，则购房人实际支付该房的价款是（）万元。
A76.00B76.80C77.60D80.00
【正确答案】：
A
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】
[大纲要求]掌握[习题解析]本题考查重点是对“商品房屋销售的误差处理方式”的掌握。
房屋实际面积小于合同约定面积的，‘面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
因此，购房人实际支付该房的价款应为：
8000×100-3×8000-2×8000=800000-40000=760000（元）=76.00（万元）。
因此，本题的正确答案为A。
第8题下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是（A军事用地B国家机关用地C孤儿院用地D学校经营性用地
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让”的掌握。
《城市房地产管理法》第23条规定的以下几种情况可以不办理出让手续：
①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。
因此，本题的正确答案为D。
第9题新购买的房屋分割时，应当办理房屋（A初始登记B转移登记C变更登记D注销登记
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房地产转让的概念”的掌握。
当事人应当中请房屋所有权转移登记的情形有：
①买卖；②互换；③赠与；①继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。
因此，本题的正确答案为B。
第10题划拨土地使用权依法转让需办理出让手续的，土地使用权出让金由（A转让方缴纳B受让方缴纳C转让方和受让方各缴纳一半D转让方与受让方协商缴纳
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让”的掌握。
变划拔土地使用权为出让土地使用权的，由受让方缴纳土地出让金。
因此，本题的正确答案为B。
第11题《城市房屋租赁管理办法》规定．房屋租赁期限届满，承租人需要继续租用的．应在租赁期限届满前（）个月提出。
A1B2C3D6
【正确答案】：
C
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房屋租赁合同的终止”的掌握。
租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
因此，本题的正确答案为C。
第12题对未竣工的预售商品房，商品房预购人（A可以转让，但须缴纳个人所得税B可以转让，但转让价格不得超过预购价的20%C可以转让，但须获得房地产主管部门同意D不得转让
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房地产转让的条件”的掌握。
2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
因此，本题的正确答案为D。
第13题出卖人延迟交付房屋，经催告后在（）个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。
A2B3C4D6
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“商品房屋销售的交付期限”的掌握。
根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。
因此，本题的正确答案为B。
第14题下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是（A交易双方应如实申报成交价格B申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准C交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估D成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据
【正确答案】：
B
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[习题解析]本题考查重点是对“房地产成交价格申报制度”的掌握。
申报的成交价明显低于市场价时，并非按主管部门认定的价格为准，而是按主管部门确认的评估价格作为缴纳税费的依据。
因此，本题的正确答案为B。
第15题下列属于房屋租赁合同自然终止的是（）。
A无正当理由，拖欠房租6个月以上的B公有住宅无正当理由闲置6个月以上的C将承租的房屋擅自转让的D因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的
【正确答案】：
D
【本题分数】：
1.0分
【答案解析】
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房屋租赁合同的终止”的掌握。
房屋租赁合同自然终止主要包括：
①租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；②符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；③因不可抗力致使合同不能继续履行的。
因此，本题的正确答案为D。
二、多选题（本大题41小题．每题2.0分，共82.0分。
请从以下每一道考题下面备选答案中选择两个或两个以上答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。
）第1题上题若未通知购房人，则购房人行使解除权的期限是（A3B6C9D1
【正确答案】：
D
【本题分数】：
2.0分第2题在房屋租赁合同中，（）。
A租赁期限B租赁用途以下属于《城市房地产管理法》规定的必备条款的是）个月。
C转租的规定D租金及交付方式E变更和解除合同的条件
【正确答案】：
A,B,D
【本题分数】：
2.0分第3题下列属于不得转让的房地产是（）。
A司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的B依法收回土地使用权的C共有房地产，未经其他共有人书面同意的D权属有争议的E未依法登记领取权属证书的
【正确答案】：
A,B,C,D,E
【本题分数】：
2.0分第4题下列行为中，被认为是房地产转让的有（A房屋租赁B土地使用权作价入股C房地产抵债D企业兼并土地使用权转移E房地产抵押
【正确答案】：
B,C,D
【本题分数】：
2.0分
【答案解析】）。
暂缺第九题第5题对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后（）。
A应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿B抵押权人可优先受偿后，在缴纳土地使用权出让金C不必缴纳土地使用权出让金D缴纳一半的土地使用权出让金后再对抵押权人优先清偿
【正确答案】：
A
【本题分数】：
2.0分第6题关于房屋转租，以下表述正确的是（）。
A承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。
出租人可以从转租中获得收益B承租人在租赁期限内，如房屋承租人将承租房屋的部分或全部转租给他人，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意C房屋转租应当订立转租合同D转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外E转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，不影响转租合同
【正确答案】：
A,B,C,D
【本题分数】：
2.0分第7题房地产有偿转让包括（A房地产作价入股B房地产买卖C房地产抵债D房地产继承）。
E房地产赠与
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第8题抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同，中将（险赔偿金的优先受偿人。
A保险人B抵押人C抵押权人D抵押人和抵押权人
【正确答案】：
C
【本题分数】：
2.0分第9题房屋租金可分为（A成本租金B商品租金C市场租金D折旧费E税金
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第10题续订房屋租赁合同的期限从续订签约之日起不得超过（A5B10C15）作为保）。
）年。
D20
【正确答案】：
D
【本题分数】：
2.0分第11题办理房地产抵押登记的部门是（A房屋所在地县级以上B房屋所在地市级以上C所有权人户口所在地县以上D抵押权人所在地县级以上
【正确答案】：
A
【本题分数】：
2.0分第12题经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起（）日内，书面通知买受人。
A5B10C15D30
【正确答案】：
B
【本题分数】：
2.0分第13题张某从甲公司购买的商品房一套，合同约定建筑面积126m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积为121m2，则张某可以选择（）。
A退房B甲公司返还22500元C甲公司返还27990元）城市人民政府房地产管理部门。
D甲公司返还45000元E甲公司返还36706元
【正确答案】：
A,C
【本题分数】：
2.0分第14题依法对抵押物拍卖的，人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或市价的（）。
A60%B70%C80%D90%
【正确答案】：
C
【本题分数】：
2.0分第15题国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税、（面优惠政策。
A土地增值税B契税C个人所得税D土地收益E房地产税
【正确答案】：
A,B,C,D
【本题分数】：
2.0分第16题商品房销售计价方式有（A按套（单元）计价B按套内建筑面积计价）等方面给予了见）。
C建筑面积计价D按分摊面积比例计价E以上都不对
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第17题房地产交易包括（A房地产转让B房地产抵押C房屋租赁D房地产继承E房地产赠与
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第18题申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括：
（A书面租赁合同B《房屋所有权证书》C当事人的合法身份证件D公安局派出所出具的同意出租的证明E出租共有房屋，还须提交其他共有权人同意出租的证明
【正确答案】：
A,B,C,D,E
【本题分数】：
2.0分第19题需要前往办理商品房预售登记备案手续的部门是（A规划）。
）。
）管理部门。
B房产C建设D土地E工商
【正确答案】：
B,D
【本题分数】：
2.0分第20题房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A15B30C60D90
【正确答案】：
D
【本题分数】：
2.0分第21题办理商品房预售登记的时限是在签约后（A15B20C30D45
【正确答案】：
C
【本题分数】：
2.0分第22题在房屋租赁合同中，其核心是（A租赁用途）日内向房地产所在地的房）日内。
）。
B租赁期限C转租的规定D租金标准
【正确答案】：
D
【本题分数】：
2.0分第23题某商业用地出让土地使用权自1990年7月1日至2030年6月30日，该土地使用权于2005年5月1日转让，到土地行政管理部门办理国有土地使用权变更手续，则新签订的土地出让合同应该将该土地使用权的终止时间定为（）。
A2030年6月30日B2045年4月30日C2045年6月30日D2030年4月30日
【正确答案】：
A
【本题分数】：
2.0分第24题具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（）A商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人B商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人C商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出租给第三人D商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋赠与第三人E商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋暂借给第三人
【正确答案】：
A,B,D
【本题分数】：
2.0分第25题抵押人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后（）。
A租赁合同在有效内对抵押物的受让人继续有效B租赁合同对受让人不具有约束力C租赁合同是否有效经双方协商确定D租赁合同是否有效由受让人决定
【正确答案】：
A
【本题分数】：
2.0分第26题房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当维护抵押房地产的安全完好，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，（）。
A有权要求抵押人停止其行为B有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保C有权要求抵押人停止其行为，但无权要求抵押人恢复抵押物的价值D有权要求更换抵押房产E以上都不对
【正确答案】：
A,B
【本题分数】：
2.0分第27题签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（日内，到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A5B10C15D30
【正确答案】：
D
【本题分数】：
2.0分第28题《合同法》规定，租赁期限不得超过（））年。
A5B10C15D20
【正确答案】：
D
【本题分数】：
2.0分第29题房地产抵押未经登记的有（A抵押权人不能对抗第三人B抵押权人能对抗第三人C对抵押物不具有优先受偿权D对抵押物有优先受偿权E能对抗第三人，但对抵押物没有优先受偿权
【正确答案】：
A,C
【本题分数】：
2.0分第30题房屋的成本租金包括（A折旧费、管理费B维修费C融资利息和税金D保险费和地租E利润
【正确答案】：
A,B,C
【本题分数】：
2.0分第31题下列房地产转让中，可以不办理土地使用权出让手续的有（）。
）。
）。
A转让后用于建设市规划局办公楼B私有住宅转让后仍用于居住的C公房出售（按制度改革规定）D转让的土地使用权难以确定土地使用权出让年限土地用途和其他条件的E转让后用于居住房地产开发的
【正确答案】：
A,B,C,D
【本题分数】：
2.0分第32题买受人有权在通知到达之日起（A5B10C15D30
【正确答案】：
C
【本题分数】：
2.0分第33题以下关于为抵押物的条件正确的是（）。
）日内作出是否退房的书面答复。
A是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权B土地使用权来源手出让，房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权C土地使用权来源于划拨，房地产权属合法，不能将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权D以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。
对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的E以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，不可以取得的土地使用权设定抵押权
【正确答案】：
A,B,D
【本题分数】：
2.0分第34题下列条件中，属于预售商品房应具备的条件有（A持有建设工程规划许可证和施工许可证B已通过竣工验收C按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上D已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书E物业管理方案已经落实
【正确答案】：
A,C,D
【本题分数】：
2.0分第35题房地产权利人因（A房屋买卖B房屋继承C法定名称变化D房屋改建E房屋用途变化
【正确答案】：
A,B
【本题分数】：
2.0分
【答案解析】）。
）等事项应当申请房地产权属转移登记。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房地产转让”的掌握。
有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：
①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。
因此，本题的正确答案为
A、B。
第36题根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有（A权属有争议的B共有房地产，经其他共有人书面同意的C已设定抵押的D司法机关依法查封限制转移的E未依法领取房地产权属证书的
【正确答案】：
A,C,D,E
【本题分数】：
2.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房地产转让的条件”的掌握。
下列情况，房地产不得转让：
①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。
②依法收回土地使用权的。
③共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
④权属有争议的。
⑤未依法登记领取权属证书的。
因此，本题的正确答案为
A、C、D、E。
第37题商品房现房销售应具备的条件有（）。
A取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B持有建设工程规划许可证C已通过竣工验收D物业管理方案已落实E取得商品房销售许可证
【正确答案】：
A,B,C,D
【本题分数】：
2.0分
【答案解析】
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“商品房现售”的掌握。
商品房现售应当符合的条件包括：
①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
因此，本题的正确答案为
A、B、C、D。
第38题下列房屋不得出租的有（A属于违章建设的房屋B被司法机关查封的房屋C未取得房屋权属证书的房屋D其他房屋共有人不同意出租的房屋E已购公有住房
【正确答案】：
A,B,C,D
【本题分数】：
2.0分
【答案解析】）。
[大纲要求]掌握[真题解析]本题考查重点是对“房屋租赁的条件”的掌握。
有下列情形之一的房屋不得出租：
①未依法取得《房屋所有权证》的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦抵押，未经抵押权人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
因此，本题的正确答案为
A、B、C、D。
第39题下列关于商品房预售的表述中，错误的有（A未竣工的预售商品房不得再行转让B为尊重客户，销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房C国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D房地产开发企业和中介机构不得发布不
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