青岛城阳房地产市场调查报告5月.doc

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青岛城阳房地产市场调查报告（2006年5月）

一、宏观环境描述

城阳正在成为青岛北部商贸中心和青岛北部城市中心。

（一）经济发展

1、2005年城阳区生产总值完成321.2亿元，同比增长23.6%；人均GDP达到8494美元，增长26%；“三产”比例为4：

66：

30，城镇居民人均可支配收入达到13021元，农民人均纯收入达到6002元（据《城阳区2005统计公报》）；

2、城阳区的发展主要围绕城市中心区、青岛出口加工区、空港产业区和环海新材料工业区“四大板块”来展开；积极构筑青岛北部工业基地、外贸出口加工基地、高新技术产业基地“三大基地”。

3、城阳民营经济发展迅速，继续实施择优扶强工程和创业小老板工程，2005年新增民营业户4565户、累计达到1.8万户，新增注册资金13.3亿元、累计达到111.1亿元；

4、城阳消费市场：

营业中的青岛国货、太阳城商场、家佳源购物中心、喜盈门超市，在建的中联大润发、佳世客、利群、中韩国际小商品城等齐聚城阳中心区，显示对当地消费力的信心；

5、正阳路已经成为青岛北部的金融一条街，工行、农行、招行、浦发展、光大银行、青岛国际银行等14家银行落户于此；2005年全区各金融机构存款余额达到1290907万元，比年初净增269746万元，比去年同期增长30.06%；贷款余额达到1094139万元，比年初净增257681万元，比去年同期增长32.11%；

6、始建于1985年、占地360亩的城阳蔬菜水产批发市场已经全国五大农副产品批发市场之一、全国四个“绿色样板市场”之一，共有1.6万个摊位，日成交量超过千万，全年成交额突破50亿。

2005年建成的山东国际农产品展示交易中心已成功举办青岛国际农博会，使农展中心成为国内外农产品生产商、采购商、中介商展示交易窗口和永不落幕的“一站式”绿色交易中心。

（二）地理交通

1、城阳辖城阳、流亭 、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道，230个行政村（居委会），截至2005年末，全区总户籍人口46.88万人，外来人口30万人；

2、城阳是胶东地区航空枢纽：

民航流亭国际机场坐落于城阳区，现已开通东京、汉城、巴林、新加坡、香港、澳门等直达国家港线13条，国内主要城市航班47条，国际国内航班平均每周800多个；

3、城阳是青岛的北大门：

胶济铁路、环胶州湾高速公路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青一级公路、青银高速公路贯穿其中，青岛汽车北站座落区内，形成了极其便利的立体交通网络。

（三）人文特征

1、城阳的主要节日活动为：

城阳区市民节（每年6月9日）、城阳牡丹节、城阳区夏庄樱桃山会（每年5月）、城阳区红岛蛤蜊节（每年4月）等；

2、城阳与2个国家的2个城市建立友好城市关系：

美国的加利福尼亚州莫塞德郡（1997.11.5）、韩国的仁川广域市南洞区（2000.7.12）；

3、城阳是韩国企业、韩国人、鲜族人在青岛的聚集地：

2005年1-12月份城阳区新批准利用外资项目628个，合同利用外资116874.23万美元；实际利用外资53959万美元，同比增长17.5%。

到帐外资3.15亿美元。

全区累计批准利用外资项目3385个，合同利用外资65.93亿美元，实际利用外资31.3亿美元，资金到位率为47.5%。

全区利用外资一个主要特点是：

 韩国投资主体地位突出——1-12月份有23个国家和地区来我区投资。

其中韩国投资企业502个，合同利用韩资78789.4万美元。

分别占总数的79.9%和67.4%。

按投资国别分析：

截止2005年,有44个国家和地区来我区投资。

投资前五位的国家和地区分别是韩国、日本、香港、台湾和美国。

其中：

 韩国投资企业2336个，合同外资35.8亿美元，实际利用外资18.1亿美元，分别占总数的69%、54.3%和57.8%（以上数据依据城阳招商局信息）。

二、区域房地产市场分析

（一）城阳街道经济情况

1、城阳街道是城阳区政府所在地，面积48.7平方公里，辖37个社区、1个行政村，人口10.5万人，流动人口6万余人；

2、城阳街道拥有喜盈门、特汽、青变、正进、佳元、亿路发、民生、开拓、世正、海都等近20个大型企业集团，限额以上企业总数达到183家，利税完成5.4亿元。

其中，喜盈门集团、特汽集团、青变集团总体实力位居同行业三甲之列，荣获全省“百强民营企业”称号；正进、佳元、亿路发等水产品出口量占全省总量的75％以上。

拥有“中国名牌”3个，“中国驰名商标”2个，省级名牌12个，市级以上名牌和著名商标总数达到42个；

3、近年来全街道共引进美、日、韩、台湾等10多个国家和地区的外资企业700余家，实际利用外资6.8亿美元。

2005年新引进内外资项目136个，其中，投资过千万美元项目6个、过5000万元的内资项目12个，华忠环境科技、海利尔药业、海盈投资公司、世正服装、希望电器、嘉泽包装、绮丰环保等大项目相继开工建设或竣工投产；

4、同时城阳街道还引进了希尔景园、启阳两家星级酒店和怡情楼、海梦园、东古来、富竹园、家佳源、利群、大润发和首尔等一批特色餐饮和大型超市，世正爱丽安服饰、青岛国际服装城、喜盈门财富广场等一批现代服务业大项目相继开工建设。

（二）城阳房地产总量描述

1、随着城阳区城市化进程的不断加快，以大型社区建设为核心的房地产业日趋活跃，不断走向成熟。

2005年全区开发商品房面积173万平方米，预销售商品房76万平方米，销售总额达到11亿元。

特别是旧村改造，打破了分散布点的开发模式，以村庄整合为重点的大型社区建设，成为我区房地产业发展的新亮点，2004年全区旧村改造面积达到108万平方米，投入资金总量达到6.48亿元；

2、以旧村改造为重点的农村城市化实现重大突破：

2005年城阳街道启动了13个社区旧村改造，居民安置新区建设居民楼244幢、86万平方米，区域详规控制率达95％以上，城市化水平达到70％，新增绿化面积687余亩，城市环境综合整治列全区第一名；

（三）城阳房地产主要特征

1、城阳板块拉动青岛市区北移

目前岛城楼市，西海岸、浮山新区和城阳为主的北部区域，是最受关注的三个板块。

而在这三个板块中，城阳板块以良好的生态环境、深厚的历史渊源、优美的自然景观而成为居住的理想区域。

青岛市内靠海的陆地面积有限，城市要发展，只能向北扩张。

目前，对于北部的居住极限，多数青岛人能接受的是城阳。

2、城阳板块构筑地产金三角

城阳辖城阳、流亭 、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、河套、红岛8个街道，由于地理位置等因素，房地产的发展自然而然的分为了两部分：

东部的城阳、流亭 、夏庄、惜福镇房地产市场如火如荼，西部的棘洪滩、上马、河套、红岛的房地产市场波澜不惊。

东部的城阳、流亭 、夏庄、惜福镇房地产市场又可以分为三大区域：

以天泰•奥园、山水嘉园、水清木华等为主的南部区域；以加州枫景、喜盈门财富广场、瑞麟公馆、阳光丽苑等为主的城阳核心区域；以盛世景园、100福国际山庄、千禧国际村为主的东部惜福镇区域——这三个区域可以说是城阳板块的三个小板块——城阳板块金三角。

而其中加州枫景所在的中心城区板块由于生活配套完备等因素，一直处于各个板块的领头羊角色。

总之，城阳地产开发项目相对集中于这三个区域：

以便利型居住为主的城阳主城区板块；靠近崂山西麓，自然环境优美、宜于休闲度假的惜福镇板块；与李村接壤的夏庄南部板块。

3、房价叫板李沧，考验当地消费力

目前城阳一部分住宅的价格已经突破五千，而离市区更近的李沧区的还有不少四千价位的楼盘，究其原因之一在于城阳的经济发展已经迅速独立起来，一定程度上不再依附于青岛市内，有一些楼盘基本上被本地客户包括在城阳常驻的外籍人员消化。

但是由于新项目的不断涌现，小户型在住宅稀缺，高房价导致了高的总房款，无形中加大了中低阶层的购房压力，导致项目销售周期的拉长。

4、城阳地产拉动青岛地产进入大盘时代

随着市区可利用土地的稀缺，城阳板块地大物博的优势将青岛北部地产带入了大盘时代：

天泰•奥园、盛世景园、100福国际山庄、千禧国际村、上水嘉园等几十万、上百万平米的大盘相继面世。

5、城阳中央生活区（CLD）形成，同质化竞争激烈

在城阳市政府以东、青威路以西的区域，老住宅、新建住宅鳞次栉比，加州枫景、水晶之都、馨盛苑、春阳花苑、弘通星座、瑞麟公馆、青特住宅项目等项目扎堆出现，一个成型的中央生活区（CLD）呼之欲出。

6、韩国人、鲜族人置业蔚然成风

本特点将在第二部分消费分析中详细分析。

三、主要项目分析

城阳房地产市场主要分为城阳主城区板块、惜福镇板块、夏庄南部板块三个区域。

（一）夏庄南部

地理位置：

在李村与城阳接壤处。

建筑形态：

多层、小高层。

在售楼盘：

天泰韩国城、华泰•山水嘉园、水青木华等楼盘。

参考价格：

多层精装修楼盘均价在每平方米5000元以上。

区域分析：

与其他两个区域相比，更接近市区，乘公交车十多分钟便可到达李村商圈。

未来公共交通条件改善，大规模的近郊化居住人群有可能在这一区域出现。

以运动为主题的天泰奥园社区最先在这里扎根，社区重规划，景观、休闲自成一体。

韩国人酷爱运动，大型的天泰运动工场颇受他们喜爱。

项目具体指标

项目

规模

建筑形式

位置

价格

户型

工程进度

装修

环境

区内

天泰•迦南美地

一期9.5万㎡

小高层

奥园西侧

5080元/㎡起价

69-118㎡

6月开售

精装修

十梅庵

运动工厂、网球场

山水嘉园

25万㎡

多层、小高层、别墅

奥园南邻

4650元/㎡起价

80㎡-89㎡

一期准现房

精装修

十梅庵山景

水景园林

水青木华

17万㎡

多层

308国道与华仙路

4130元/㎡起价

87-160㎡

准现房

菜单式装修

小河、四星级酒店

循环流动水景

崂山水岸绿洲

36万平米

多层、小高层、别墅

夏庄，白沙河

3100元/㎡起价

89-150㎡

06.10一期交房

崂山水库

（二）城阳主城区

地理位置：

以城阳区政府为中心，向四周辐射，目前在售楼盘多集中在城区东部。

在售楼盘：

瑞麟公馆、加州枫景、海棠苑、泰盛•水晶之都等楼盘。

建筑形态：

以多层、小高层为主。

参考价格：

新开发楼盘毛坯房起价在4000多元／平方米以上，均价已超过4500元。

区域分析：

依托区政府周边的商业、餐饮、医院、学校等生活配套，居住便利。

凭借城阳的经济实力，未来发展前景看好。

市政府北面的盈园广场，以其独特的位置、园林景观，成为高档社区的标志。

城阳区缺少高档写字楼，一些机构只得租赁盈园广场等高档社区住宅做为办公场所。

高档楼盘的主力客户是韩国人、当地高收入者，市内四区居民一般不在此置业投资。

项目具体指标

项目

规模

建筑形式

位置

价格

户型

工程进度

装修

环境

区内

瑞麟公馆

8万㎡

多层、小高层

春阳路东段

4280起价

99-159㎡

毛坯

实验二小

水景园林、网球场、名木

馨盛苑

3万㎡

多层、小高层

春城路南段

4300起价

90-130㎡

小高层准现房

毛坯

实验二小

水晶之都

5栋

小高层

春城路南段

3620-4900元/㎡

89㎡-130㎡

准现房

毛坯

实验二小

水晶主题园林

海棠苑

9万余㎡

多层

长城路南段

3740元/㎡起价

98-148㎡

现房

毛坯

世纪公园

阳光丽苑

5万余㎡

小高层

康城路北段

3400元/起价

150㎡

现房

装修

莱农

加州枫景

9万余

多层、小高层

明阳路东端

4680元/㎡起价

多层主体完工

毛坯

实验二小

北美园林

亿路发阳光景园

多层、小高层

春阳路

三楼5000元/㎡

余顶层160㎡

现房

毛坯

莱农、大润发

地下车库

喜盈门财富广场

住宅部分小高层

国货对面

4300元/㎡起价

120-164㎡

06.8月交房

毛坯

国货、喜盈门超市

商业、写字楼

青岛启阳国际

10万㎡

小高层

绣城路

3800-4700元/㎡

130-190㎡

打地基

毛坯

自建四星级酒店

自建商场、博物馆

永合硕丰苑

12万㎡

多层

西元广场南

79-132㎡

现房

建材批发市场

弘通星座

小高层

国城路

三层4100元/㎡

147㎡

现房，已入住

毛坯

实验二小

春阳广场

小高层

家佳源对面

3860元/㎡起价

120-170㎡

现房

毛坯

家佳源

特汽春城路项目

估计10万㎡体量，春城路南段。

其他旧村改造项目各村自建的住宅楼，以低价分配的形式，基本消化了本地普通村民的购房需求。

（三）惜福镇

地理位置：

崂山西麓，王沙路以东，靠近惜福镇政府。

在售楼盘：

银盛泰•盛世家园二期、银盛泰•盛世景园、千禧国际村、100福山庄等楼盘。

建筑形态：

多层、小高层、高层、联排别墅。

参考价格：

精装修房价格在每平方米4000元以上。

区域分析：

该区域不仅拥有崂山大生态环境的浸润，还有铁骑山、百福庵、通真宫等人文资源。

距离城阳主城区8公里左右，可分离其商业、医院等城市配套。

区域内，银盛泰•盛世家园一期网点已经启用，不久的将来，盛世系列三期项目网点全部交付，本区域将拥有6万平方米左右的商业配套，成为区域地产的重要支点。

保护与开发这一区域的自然、人文资源同等重要，达到建筑与环境、历史的和谐统一，是整个区域地产的价值所在。

指标

项目

规模

建筑形式

位置

价格

户型

工程进度

装修

环境

区内

盛世家园二期

11.6万㎡

多层

惜福镇正阳东路北

4000左右

部分小户型

现房

精装修1000元/㎡

镇中心幼儿园

网点

盛世景园

9.3万㎡

多层小高层

惜福镇正阳东路南

4380起价

65-180㎡

06年10月交付

精装修1000元/㎡

30亩沿河公园

会所

千禧国际村

多层、小高层、别墅

惜福镇东南

小高层4200起价

100㎡以上

一期现房

韩国精装修

山景

会所、高尔夫练习场

100福国际山庄

1060亩

别墅

铁骑山下

135万/套

260㎡

一期现房

毛坯

山、水库

会所