棚户区改造工程可行性研究报告.docx
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棚户区改造工程可行性研究报告
棚户区改造工程
可行性研究报告
目录I
第一章总论1
第一节项目名称及承办单位概况1
第二节可行性研究报告编制单位3
第三节研究的依据和范围3
第四节可行性研究概要4
第五节项目主要技术经济指标5
第二章项目背景和必要性分析7
第一节项目背景7
第二节项目建设的必要性9
第三章改造范围和开发条件15
第一节改造范围15
第二节项目用地15
第三节开发条件16
第四章市场分析及预测20
第一节房地产市场分析20
第二节市场供需分析22
第三节市场定位28
第四节目标市场及预测29
第五章建设内容及规模31
第六章设计方案32
第一节拆迁安置方案32
第二节规划设计目标、指导思想及原则37
第三节总体规划方案38
第四节建筑设计方案39
第五节结构设计方案42
第六节道路交通设计44
第七节景观与绿色生态设计46
第八节公用工程设计47
第九节智能化设计51
第七章环境保护54
第一节设计依据54
第二节项目建设与运营对环境的影响54
第八章节能方案分析61
第一节用能标准和节能规范61
第二节能耗状况和能耗指标分析61
第三节节能措施和节能效果分析62
第九章物业管理、安全卫生及消防64
第一节物业管理64
第二节劳动安全及卫生65
第三节消防66
第十章项目实施计划及招标方案68
第一节工程进度安排68
第二节招标方案69
第十一章投资估算和资金筹措71
第一节投资估算71
第二节资金筹措与投入计划73
第十二章财务评价及经济分析76
第一节销售总收入估算76
第二节项目利润估算76
第十三章风险性分析78
第一节法律风险78
第二节政策性风险78
第三节市场风险78
第四节价格风险79
第五节金融风险79
第六节经营管理风险79
第一章总论
第一节项目名称及承办单位概况
一、项目名称
市中区XX棚户区改造工程
二、项目承办单位
XX房地产开发有限公司
三、建设地点
市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧
四、项目承办单位概况
单位名称：
XX房地产开发有限公司
公司地址：
市中区解放北路103号
法定代表人：
彭光明
注册资金：
300万元
经济性质：
国有
企业概况：
XX房地产开发有限公司成立于2004年3月，隶属于房产管理局，实行独立核算、自负盈亏，为三级企业法人单位，法定代表人彭光明。
主要从事房地产开发经营与销售，具有丰富的房地产开发经验。
近年来，随着改革不断深入，XX房地产开发有限公司在房产管理局的正确领导下，坚持以经济建设为中心，抓住机遇、开拓经营、大胆创新，坚持走综合开发的道路。
先后开发建设了鑫苑花园、和谐家园（群玉山庄）等在我市较有影响的住宅小区。
和谐家园（群玉山庄）是XX房地产开发有限公司开发建设的保障性住房小区。
该小区位于市中区人民路北侧，市直属粮库东侧，交通便捷，附近小学、中学、医院、市场等配套设施一应俱全。
北侧与光明广场仅百步之遥，是人和自然和谐相处的理想之处。
和谐家园规划占地面积5.68万平方米，其中住宅占地4.82万平方米，总建筑面积55311平方米。
共建住房720套，其中经济适用房585套，廉租住房135套。
和谐家园的开工建设，充分体现了市委市政府高度关注民生，是切实解决城市低收入家庭住房困难的重要举措。
小区的建设标准、建设质量及建设环境受到省扩大内需检查组、省政府参事室及省建设厅的高度评价，认为可以成为我市乃至全省的经济适用房样板小区。
近年来，XX房地产开发有限公司始终坚持诚实、信用、优质服务的原则，使企业的各项经济指标每年达到一个新台阶。
XX房地产开发有限公司全体员工齐心协力、勇于拼搏，现有职工80人，各类工程技术人员38人，其中高、中级工程技术人员8人，施工机械100多台（套），固定资产2000余万元。
公司机构健全，管理层次严密，各职能科室齐全。
下设工程科、计划科、材料科、财务科、办公室五个科室，六个土建项目部，三个安装项目部，一个装饰装修项目部，一个金属门窗制安项目部。
XX房地产开发有限公司是一家集开发、施工于一体的充满活力的企业，规模正在日益扩大。
第二节可行性研究报告编制单位
单位名称：
信息工程咨询院
工程咨询资格等级：
丙级
资格证书编号：
工咨丙11820060044
发证机关：
国家发展和改革委员会
第三节研究的依据和范围
一、研究依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、国家、省、市有关法律、法规、政策、规定
3、现行有关技术规范
4、《建设项目经济评审方法与参数》（第三版）
5、《市中区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
6、城市总体规划（2007-2025）
7、住房建设规划（2008年-2012年）
8、改造工程规划图及规划设计说明书
9、XX房地产开发有限公司提供的基础资料和数据
二、研究范围
1、项目背景笔必要性
2、拆迁及安置
3、开发条件
4、市场分析及预测
5、建设内容及规模
6、设计方案
7、环境保护
8、节能方案
9、物业管理、安全卫生及消防
10、项目实施计划
11、投资估算和资金筹措
12、财务评价及社会经济分析
13、风险性分析
第四节可行性研究概要
一、项目建设是必要的
1、符合国家产业政策
2、符合《城市总体规划（2007－2020年）》
3、符合国家加快民生建设的要求
4、符合改善居民居住条件和环境的要求
二、项目建设范围和主要内容
1、建设地点及范围
建设地点为市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧、沿文化路、龙头路、华山路设置沿街商住，同时满足回迁要求。
结合景观湖建设，沿西昌路打造新的城市中心。
2、建设内容及规模
本项目总用地面积265600㎡，总建筑面积858534㎡，其中住宅面积636515㎡，邻里中心建筑17100㎡，商业建筑面积61246㎡，小学建筑面积14900㎡，幼儿园建筑面积6500㎡，社区服务配套建筑面积12600㎡，地下建筑面积109673㎡，总居住户数5313户，总居住人口17001人。
三、项目投资及效益
项目总投资247824万元，其中工程费用128701万元，工程建设其他费用15863万元，建设期利息5670万元。
资金来源：
申请银行贷款50000万元，企业自筹150760.09万元。
项目建设期3年。
该区域的实施改造，将充分发挥区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地开发建设，对于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，改善城市居民的居住条件，具有良好的社会效益和经济效益。
第五节项目主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标如下表：
表1－1主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总规划用地面积
㎡
265600
2
总建筑面积
㎡
858534
2.1
地上建筑
㎡
748861
2.1.1
住宅建筑面积
㎡
636515
回迁建筑315658㎡，开发320857㎡
2.1.2
邻里中心建筑面积
㎡
17100
2.1.3
沿街商铺建筑面积
㎡
61246
2.1.4
小学建筑面积
㎡
14900
2.1.5
幼儿园建筑面积
㎡
6500
2.1.6
社区服务配套建筑面积
㎡
12600
2.2
地下建筑面积
㎡
109673
2.2.1
储藏建筑面积
㎡
69100
2.2.2
车库建筑面积
㎡
55787
2.2.3
公建地下建筑面积
㎡
8800
3
停车位
个
2657
地上1062，地下1595
4
总居住户数
户
5313
其中回迁总户数
户
950
5
容积率
2.82
6
建筑密度
%
18.6
7
绿化系数
%
38.5
第二章项目背景和必要性分析
第一节项目背景
党的十七大报告提出“更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。
这让我们看到了在经济发展的基础上，我们党惠及全体人民的社会体制改革的完整设计，更让人民确信在中国人民的生活会越来越好。
“上学难、上学贵”，“看病难、看病贵”，“住房难、住房贵”问题是群众关注的重点。
保障总关情，民生系国运。
党的十七大报告从人民群众最关心的实际问题出发，从解决人民群众最直接、最现实的利益问题入手，这充分体现了党和人民的血肉联系。
加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民“住有所居”。
民生问题，事事关民心，事事关已身。
“中国的城市住房问题，是一个人口大国快速城镇化过程中的问题，面临非常复杂的情况和十分艰巨的任务。
既要解决低收入家庭住房困难，也要改善棚户区、旧住宅区居民的住房条件。
同时，如何妥善解决新进城镇人口特别是低收入家庭的居住安全和卫生，保证城镇化健康推进，这又是一个很大的挑战。
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。
房价高、房价上涨过快，这是近年来一些群众的抱怨，但另一方面，我们不能不肯定这几年的住房建设成就，据建设部的统计，从1993年到现在，全国人均住房面积已经从17.8平方米增加到28平方米。
住房是体现居住房的核心产品，是人民生活的最基本的产品。
从世界各国的经验来看，做到人人有房产是不现实的，但是必须要保证“住有所居”，在这方面政府责无旁贷。
十七大首次在报告中专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。
加快完善经济适用住房制度，是委、市政府贯彻落实党的十六届六中全会精神、大力促进社会主义和谐社会建设的重要举措，是解决中低收入和最低收入家庭住房基本需求的德政、民心工程，更是深化城镇住房制度改革的重要组成部分。
在市政府领导的统一协调下，经济适用房示范小区开发以来，相关部门建立了快速运转、全力配合、现场解决的工作流程，极大地支持了项目建设。
为了更好更快地完善住房保障体系，政府把建设经济适用住房保障编入了住房建设“十一五”规划，并继续完善经济适用住房制度，让符合条件的低收入家庭能够住得上经济适用住房，在关注民生中促进社会和谐。
住房和城乡建设部副部长齐骥2008年11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。
根据省发展改革委、省建设厅、省国土资源局三部门《关于申报2008年经济适用住房和廉租房建设投资计划的通知》要求，按照“市场导向、总量控制、以销定建、定向销售”的方针，结合实际，经经济适用和廉租住房工作小组共同审议，决定在枣庄扩大经济适用住房和廉租房建设。
第二节项目建设的必要性
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近1000万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。
目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。
根据住房城乡建设部规划，我国从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及各大城市棚户区进行大规模的改造，本项目属于棚户区改造工程。
XX棚户区现居住户主要为城市低收入家庭。
由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时一定程度上也影响到整体形象的提升。
如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。
该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。
（1）市场定位
经济适用房应解决一个社会在住房方面的基本保障问题，它体现了政府对低收入者的关爱，国家大力支持并规范经济适用房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为中低收入家庭通过购买经济适用房来提高生活质量增强了信心。
在国家的支持下，经济适用房将成为未来房屋市场的一个重要组成部分，各种经济适用房开发的优惠政策也会相继出台，总的来讲，经济适用房的投资开发是能够得到国家的大力扶植的，在国内投资开发经济适用房前景可观。
考虑近几年土地出让价格、地方政府的支持态度，现时的经济适用房开发存在相当大的阻力，近年土地出让价格步步高涨，同时国家出台了相关控制地方土地出让数量的政策，国内经济适用房很大程度依赖于政府的支持态度，如果能适时的引进国外的一些经验，那么经济适用房的开发可获得大的成功。
一方面政府对于批地越来越谨慎，对未来出让土地宏观调控，在保证供地的前提下控制不合理的出让审批；另一方面，地方政府出于提高本地区财政收入、增长GDP的要求，在支持地区经济适用房建设当中会出现消极的态度。
（2）项目建设符合国家的房地产投资政策
本项目为房地产开发与经营业，经查询《产业结构调整指导目录》（2005年本），本项目不属于国家鼓励类和限制类产业，更不属于当前国家宏观控制类产业，因此，该项目与产业政策不违背。
本项目为经济适用房建设，经济适用房是解决低收入家庭和贫困家庭的住房需要，成为国家解决民计民生的一项重大举措，具有社会保障性质的社会住房供应系统，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市政府近年来一直推行的房产政策。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）《人民政府关于贯彻鲁政发［2007］74号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（枣政发［2007］95号）。
因此，项目建设符合国家、山东省及的经济适用房相关政策。
（3）项目建设符合广大人民的最根本利益
经济适用房是国家为满足中低收入者的住房需求所提供的一种微利住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
国家对经济适用房的售价、户型面积、出售对象实行严格控制。
从对经济适用房政策优惠的规定性可以看出，它具有保障性质的政策性商品住房，是我国公共住房保障制度的重要组成部分，是政府的“以人为本”思想的体现，也是构建我国和谐社会的一项意义重大的德政工程，符合广大人民的根本利益。
项目的建设能够解决部分中低收入家庭的住房困难，不断提高居民的住房条件和生活水平及质量，是一项政府民心工程。
（4）项目建设促进城市区域协调发展
由于长期以来我国实行的是低工资的政策制度，城市工薪阶层中的许多家庭的收入水平都很低，完全依靠市场化的手段很难解决自身的居住问题，这就容易导致城市中贫民区现场的产生，进而影响到整个城市的发展和稳定。
作为政府中低收入阶层“居者有其屋”承诺保证的全国经济适用房与经济适用房的建设，1997年至2004年投资额累计达到3852.85亿元，占同期房地产开发投资额的11.1%；1999年至2004年经济适用房销售面积2.18亿平方米，占同期住宅销售面积的15.9%。
这些年我国经济适用房的建设，在解决中低收入家庭的住房问题，优化房地产市场供应结构、平抑商品房价格的不合理上涨，缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，促进城郊结合部等特殊区域的发展等方面发挥了积极地作用。
（5）项目建设是城市化建设的必然要求
城镇居民住宅列入城市发展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设、集中连片、城市居民住宅房地产开发建设管理以城市发展配套，以经济适用房为主的房地产开发建设管理，推动城市发展和城市经济发展。
（6）是城镇居民住房市场化的必然趋势
国家对城镇公有住房制度改革和加快住房建设进一步深化，公有住房制度改革推动了城镇住房市场的形成，同时推动了城镇居民住房市场化的形成和发展。
城镇居民可以在政府相应部门租用经济适用房。
（7）促进枣庄经济的可持续发展
项目建设坚持了节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原则；做到了统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，优化了土地资源，提套了土地使用效益，实现枣庄经济社会的可持续发展。
党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。
社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。
住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设经济适用房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。
住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。
随着住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。
由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。
因此，建立包括经济适用房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。
建设经济适用房，让符合条件的低收入家庭租得起、住得上经济、实用的住房，对于解决低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐枣庄、创建全国文明城市具有重要意义。
加快经济适用房和完善经济适用房制度，是委、市政府贯彻落实党的十六届六中全会精神、大力促进社会主义和谐社会建设的重要举措，是解决中低收入和最低收入家庭住房基本需求的德政、民心工程，更是深化城镇住房制度改革的重要组成部分。
在市政府领导的统一协调下，经济适用房示范小区开发以来，相关部门建立了快速运转、全力配合、现场解决的工作流程，极大地支持了项目建设。
为了更好更快地完善住房保障体系，政府把经济适用房建设和经济适用房保障编入了住房建设“十一五”规划并继续完善经济适用房制度，让符合条件的中低收入家庭可以购买得到基本住房，最低收入家庭能够住得上经济适用住房，在关注民生中促进社会和谐。
本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用房，有步骤地解决低收入家庭住房困难为原则，是保证社会和谐稳定，建设民本枣庄的利民之举。
总之，项目的建设能够解决部分中低收入家庭的住房困难，不断提高居民的住房条件和生活水平及质量，是一项政府民心工程，对于加速城市化进程，提高城市化建设水平，增加城市整体功能，优化投资环境，提高居民生活水平和生活质量，促进社会安全稳定，全面建设小康社会，有着极大地促进作用。
社会效益显著，同时对开发建设单位也具有一定的经济效益，能够达到经济效益、社会效益和环保效益的三统一。
因此，该项目建设是必要的。
第三章改造范围和开发条件
第一节改造范围
本工程改造范围为：
市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧、改造面积约265600㎡。
第二节项目用地
一、项目用地
本项目用地总面积265600㎡，原为居民区用地。
根据《城市总体规划》（2007－2020年），该区域属居住、商贸综合区，项目用地性质为居住用地和商业用地。
二、地块现状
1、四至范围：
市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧。
2、地势状况
用地地势比较平坦，交通便利，自然条件较好。
3、地上物现状
该地段区域原为居民区，大部分建筑为七八十年代建设的砖木结构的居民用房，原建筑房屋质量低劣。
4、空中线路、地下线路、人防、构筑物等情况
（1）项目用地上方无高压线及其他电线设施。
（2）项目用地内无需要保留的文物等设施。
（3）项目用地无城市市政设施管网，仅有原居民自用给排水管，不会影响项目开发建设。
（4）项目用地内无城市人防设施。
（5）项目用地内无大型城市公共配套设施及其他大型建筑物、构筑物。
第三节开发条件
（1）气象
建设项目所在地属于大陆温暖带季风性气候，四季分明，光照充足，雨热同期，雨量充沛，无霜期长。
风向以东南风为最多，东北风较少，夏季主导风向为东南风。
该地区常年平均气温14.1℃，年平均气压为1008.4百帕，年平均相对湿度为68%，年平均降水量805.5毫米，年平均蒸发量为1912毫米，年蒸发量相当于年降水量的2.25倍，年平均日照2376小时，无霜期平均193天/年。
近三年平均风速2.0米/秒，以东风（E）频率最高，为18.84%，其次分别为东北东（ENE）风和东北（NE）风，北（N）和西北北（NNW）风频率较小。
年静风频率16.74%。
（2）地形、地貌、地质
①地形
位于山东南部，泰沂山区的西南边缘，地势东北高、西南低，北部最高山峰海拔620米，西南滨湖及沿运河地区海拔仅20余米；山脉多为东西走向，主要河流多发源于东北部山区，流入微山湖和运河。
枣庄地处鲁南山地丘陵南沿，区境北、东、南部低山丘陵起伏，地势较高，中西部地势平缓，中部平原地下为枣陶煤田，全区地形如簸箕向西张口。
随煤炭经年开采，市区地表下沉，演化为陶枣盆地之盆底。
全区最高点是齐村镇陆庄北的玉古山，海拔478.1米；最低点是西王庄乡洪村，海拔50.1米。
全区高差达355.1米。
②地貌
地貌类型多样，多为石灰岩低山丘陵区，面积176.8平方公里，占全区总面积的47.1%，山麓平原处在区境中间地带，分布于齐村镇的南部和光明路街道、永安乡、孟庄镇等地，面积为198.5平方公里，占全区总面积的52.9%。
③地质
为华北地台的一部分，位于二级构造单元—鲁中南台隆的南缘。
受地质构造运动的影响，形成南部山体东西展布，北部山峦重叠，中间为断陷山间盆地并构成了新老地层有规律的分布。
地层分为太古界、古生界及新生界。
太古界为泰山群变质岩，构成鲁中南台隆的基底，普遍遭受中高级区域变质作用。
古生界包括下古生界的寒武、奥陶系和上古生界的石炭二迭系。
新生界为第四系近晚期松散堆积物，以破积、残积与冲击的亚砂土、亚粘土为主，加有少量砂层。
第四系主要覆盖于盆地内基岩之上，覆盖面广，但厚度小，一般0~12米，仅在盆地出口处厚度最大，可达17米。
地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。
构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。
断裂可以分为北山断裂、峄县断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯—古屯断层。
枣庄褶曲可以分为枣庄向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。
根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.1g（地震烈度Ⅶ度）。
建筑物按7度设防。
（3）地表水、水文
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