沙井房地产市场调研报告.docx
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沙井房地产市场调研报告
目录
第一部分沙井概况
一、基本概况…………………………………………………………..2
1、历史
2、地理位置
3、地形地貌
4、气候
5、人口
6、交通
二、经济概况………………………………………………………….5
三、规划概况…………………………………………………………10
第二部分沙井房地产市场分析
一、沙井土地市场分析………………………………………………12
二、沙井商业市场分析……………………………………………….13
三、沙井住宅市场分析……………………………………………….14
四、沙井三级市场分析………………………………………………17
第三部分沙井房地产市场特点总结和未来发展趋势预测
一、房地产市场特点………………………………………………….18
二、房地产市场未来预测……………………………………….……20
沙井房地产市场调研报告
第一部分：
沙井概况
一、基本概况：
1、历史
沙井，沿用古沙井村及沙井圩名。
因先民挖井取水，井中沙多而得名。
秦始皇统一岭南后，这里的百越族人统归封建中央集权辖制。
汉代，沙井便有盐官之设，沙井曾发现现汉代墓葬，其出土文物表明，当时的沙井，已融合了先进的中原文化。
唐宋之交，这一带的水域成了海陆交通之要彻。
到了宋代中兴时期，成了交通贸易的枢纽，更有“海上丝绸之路”关隘之称。
明洪武年间，沙井是南头东莞守御千户所城的防地，为“虎门之外卫，省会之屏藩”，抵御倭寇、海盗及其他外来侵略者。
一八四零年，清封疆大吏林则徐，在距沙井只有一箭之遥的虎门要塞，将英帝国主义的鸦片付之一炬，沙井人民积极参与和策应了这一震惊中外的销烟壮举。
历史上，沙井街道地域先后属于南交（唐汉三代）、南海郡番禺（秦）、博罗（汉、三国）宝安（晋咸和六年至唐至德二年）、东莞（唐至德二年至明万历六年）、新安（明万历六年至清康熙五年）、东莞（清康熙六年至清末）、宝安（民国初至一九七九年一月）、深圳市（一九七九年一月至一九九二年底）、深圳市宝安区（一九九三年一月一日至今）。
2、地理位置
沙井位于深圳市宝安区西北部，珠江口东岸，地处东经113°52'，北纬22°35'。
东临公明，南面福永，西临珠江口，北接松岗。
下辖27个居委会，面积64.38平方公里，办事处地址位于沙头村。
[1]
3、地形地貌
沙井镇的整体地势是东高西低，西部地区由于位于珠江三角洲冲积平原上，地势较为平坦，在东部则有旗山、环象山等丘陵地带，形成了如今的地势。
沙井镇有大面积的湿地、湖泊与水库，而且在其西部地区存在大面积的填海区域，为其渔业的发展奠定了基础。
4、气候
沙井地区属于亚热带海洋性气候，年平均气温22℃，雨量充沛，年降水量1926毫米。
5、人口
沙井共有人口600000人，其中户籍人口26800人，与珠三角很多地区一样，外来人口占了当地人口的绝大多数，过多的外来人口也给当地的治安、环境造成了很大压力。
6、交通
沙井街道交通便利，海陆空四通八达。
深圳国际机场距沙井仅8公里；广深公路和广深珠高速公路横贯街道内并设有中转站，由街道内通往广深公路的三条25米宽标准水泥路畅通无阻，环镇路和连接各居委会的水泥路宽阔平坦；建有250吨级码头，水路可直达深圳、蛇口、珠海、中山、广州及港澳地区，当天即可往返。
在道路建设方面，投资1.6亿元，完成了新沙路和北环路的拓宽改造，其中新沙路1.5公里双向2车道改4车道工程已于6月全面竣工，北环路东段双向4车道改8车道工程和西段双向4车道改6车道工程已建成通车。
西部工业园区锦绣路等主干道及其配套市政设施，已陆续建成投入使用。
完成了宝安大道沙井段的征地和拆迁工作，配合有关部门完成了沿江高速公路的选址定线工作。
占地1.6万平方米的中心客运停车场，北环路货运停车场已建成，滨海大道扣车场正在规划建设之中。
二、经济概况
1、工业
80年代初，沙井街道依托得天独厚的地缘优势和优惠政策，不断加强与国际间的经济技术合作与交流，引进资金及先进的管理方法和技术。
大办"三来一补"企业，为发展外向型工业经济奠定基础。
进入90年代以进来，招商引资工作逐渐从主要依靠优惠政策转化到优化投资环境上来。
从硬件和软件积极为外商提供优质服务，提高开放水平。
至98年底，沙井街道共有投资方来自香港、台湾、日本、美国、德国、印尼西亚以及韩国等国家和地区的“三来一补”、“三资”企业827家，行进的生产设备十余万套，生产项目有电子元件、电器制品、五金制品、钟表、制衣、玩具、刺绣、毛织、电镀、塑胶、食品加工、包装、人造金刚石及家具等，产品销往欧美、中东、东南亚、日本和香港等三十多个国家和地区。
有相当一部分跨国集团企业资金密集、技术含量高，产品在国际市场占有较大份额。
2004年实现本地生产总值（GDP）69.36亿元，按可比口径比去年增长（下同）25.2%；实现规模以上工业企业产值161.65亿元，增长29.8%；外贸出口36.2亿美元，增长22.3%；工缴费结汇8.9亿港元，增长2.3%；税收总额11.4亿元，增长48.7%；实现本级财政总收入5.6亿元，其中一般预算收入1.49亿元，增长16.5%；社会消费品零售总额14.8亿元，增长20.3%；年末银行存款余额71亿元，增长12.3%；完成固定资产投资总额23亿元，增长21.1%。
园区经济发展初具成效。
沙井街道实施的“园区带动经济发展”战略取得初步成效。
到目前为止，高新技术产业园、同富裕工业园、西部生态工业园等三个工业园建成面积达100万平方米，引进企业34家，一批资金、技术密集型项目入驻园区。
三洋电机等项目已建成投产，鑫英科技等大型项目正在紧张建设中。
同富裕工程第二期13个项目已产生效益，规划的第三期6个项目已争取市区资金720万元，并正在抓紧建设之中。
招商引资实现新突破。
沙井街道积极拓宽招商引资渠道，努力在提高服务质量，优化投资环境上下功夫，引进了日本三洋集团、台湾绿点集团等一批技术含量高、增值潜力大、发展能力强，具有先进管理水平的大型跨国公司投资或扩大投资。
全年新签项目160项，协议金额3.5亿美元，实际利用外资2.08亿美元，比去年增长23.2%，新增项目协议投资额20.67亿港元，增长210.8%。
引资规模、质量明显提高。
2、农业
水产养殖业是沙井街道的主要创汇产业，多年来积极引进外商投资养殖，鱼塘面积近三万亩。
目前养殖的优良品种，除传统的种类外，还有乌头鱼、加洲鲈、东北鲫、尖嘴鲈、花鲈等数十个品种。
由于不断引进新的品种，优化了品种结构，大力推广先进技术，产量逐年提高。
沙井街道的水产养殖业已向"三高"农业方向发展，鱼业养殖已有鲈鱼的高密度养殖、生鱼及甲鱼的集约化养殖等项目，是目前深圳市最大的水产养殖基地和鲜活商品出品的主要生产基地。
3、第三产业
沙井的第三产业发展势头良好。
中心区开发建设带动了沙井街道第三产业的发展。
商贸物流、房地产和现代服务业等第三产业发展势头良好。
天虹商场建成开业，中心区批发市场、丽沙花都步行街、海丰源商业城入驻商户逾千家；富通“丽沙花都”房地产项目顺利建成并取得良好效益。
去年12月30日成功拍卖了中心区第二幅商住用地，桑达地产集团计划把这个项目打造成宝安地产升级换代式精品项目；电子元件市场扩建招商工作进展良好，第二家电子营销集团——永一电子城成功入驻中心区，标志着沙井电子元件市场正加快向集约化、规模化发展；沙民四星级酒店建设前期工作已完成，中心区五星级酒店项目地块成功挂牌出让，广州本田汽车专卖店成功落户沙井；民营经济、集体经济发展良好，全年引进民营企业30多家，占新签项目三分之一；街道下属各公司加快了股份制改造工作，实现了盈利增加、资产增值、效益提高的目标。
4、金融
沙井街道已形成专业银行、商业银行、非银行金融机构构成的多功能、方便快捷的金融服务体系。
各种金融机构的办事机构遍布沙井街道，在沙井经济生活中发挥着重要作用。
工商、税务、保险与海关部门积极为企业提供服务，为企业的发展注入了活动，保持了沙井街道良好的经济秩序。
5、医疗
沙井街道有各级医疗卫生机构58个，共设床位300多张，医疗技术人员618名；形成了完善的医疗卫生保健网络。
沙井人民医院为"二级甲等"医院，有较商医疗造诣的专家多名，并有核磁共振成象仪、CT机、300MA及其以上X光机、彩超等先进设备，具有高超的医疗和护理水平。
沙井街道办近年来加大对医疗卫生基础设施的投入，资金投入累积达2亿多元人民币。
新近落成的沙井人民医院留医部大楼与设备为深圳同级别医院之冠。
6、水电
沙井街道由石岩水库和长流陂水库供水东江供水工程正在加紧建设。
街道内有大型水厂2座，日供水量25万立方米，出厂水质达到国家卫生标准。
沙井街道由省际大电网供电，另外，街道内有发电厂3家，投入运行的110千伏变电站2坐，年供电量6.12亿度，以满足不断增长的生产和生活用电。
7、邮电
街道内已形成了以先进的数字传输系统为主体的传真通讯、数据通讯、无线传呼、移动电话等现代的通讯组织纲络。
程控电话系统装机容量4万门，随时可以与世界上100多个国家和地区及国内1000多个城市直接通话，交流信息。
8、教育
百余年来，沙井街道素以重教之乡饮誉海内外，沙井籍的华侨对乡梓教育的捐助更使尊师重教、尚学识才之风日盛。
近年来，街道办以普及基础教育为中心，以城市化、工业化、现代化为目标，投入巨资抓基础教育，沙井人受教育水平逐年提高。
沙井现有各类学校十二所，在校学生六千三百多人，教师三百四十六人。
校园环境优美、教学设施先进、师资力量强大、教学质量优异。
形成了学前教育、中等教育及职业成人教育的多层次、多元化教育体系。
为了构架沙井街道未来世纪的教育体制，新一届街道办作出了战略性、前瞻性的举措：
在全国率先率先设立街道级教育管理委员会；筹办教育基金会；沙井街道学校实行教积员工全员聘任制。
以全面实施素质教育为目标，探索教育体制改革的新路。
为二十一世纪的新沙井，夯实足堪重托的人才基础。
9、文化
沙井街道办加大对文化建设的投入，兴建了现代风格的沙井中心广场以及沙井影剧院、万丰影剧院，上南电影院、文化大楼、图画馆等一大批高档次的文化设施和沙进体育场、标准足球场、蓝球场、溜冰场等体育设施。
沙井文体站曾于1993年、1995年和1997年连续三届被评为“广东省特级文化站”。
沙井街道贯彻落实《宝安区创建高标准文明区实施办法》，各居委会逐步实现了一个公园，一个图书馆，一万本以上藏书，一个篮球场，一个活动中心展馆是驰举全国的村级博物馆。
万丰粤剧团曾应国家文化部之邀晋京演出。
三、规划概况
1、沙井规划概况
沙井与松岗、福永的北部地区作为深圳西部工业组团，其功能定位是作为深圳地区先进的制造业基地，结合公明、光明西部高新组团以及新安、西乡、福永南部的宝安中心组团，共同组成宝安次中心区。
2、土地利用总体规划
从深圳市土地利用现状图可以看到，沙井地区目前土地的主要用途为居民点及工矿用地，并存在少量的耕地，同时有相当面积的滩涂并没有得到有效的利用。
而在深圳市土地利用总体规划图（1997-2010）中，沙井的土地利用将有多方面的改变：
城镇建设用地将有较大的增加；将大面积的滩涂用地转化为水产用地保护区，耕地则退回到东部的丘陵地带；扩大目前林地的面积，改善沙井的自然环境，吸引更多的人口居住。
3、重点工程概况
（1）宝安大道
由宝安区政府建设，总投资42亿元，建设规划为南起南头检查站，北至松岗接107国道，长32.8km，双向8车道，预计2006年12月完工。
本项目为宝安区南北向城市主干道，位于107国道西侧，将穿过沙井镇，成为沙井的主干道之一，本次土地拍卖的A319—0870商住用地就位于宝安大道旁。
（2）新桥至光明道路
由宝安区政府投资兴建，由沙井新桥经过公明镇至光明镇，总投资6亿元，预计2006年12月完工。
该项目全长17.75km，一起工程从沙井新桥至公明玉律，长4.4km，二期从玉律至光明圳美，长13.35km。
工程是107国道、松白公路的主要分流路线，是将光明南高新技术园区接上广深高速公路的唯一通道，也是连接沙井—松岗组团和石岩—光明—公明组团的重要通道。
第二部分沙井房地产市场分析
一、土地市场分析
沙井历史上有两宗土地交易，其具体的交易情况如下表所示：
宗地号
位置
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
成交总价（万元）
楼面地价（元/㎡）
土地用途
成交时间
A314-0141
沙井中心区
92578.5
166650
18800
1128.1
商住
2002-11-08
A314-0566
沙井
47918.75
105420
17000
1612.6
商住
2004-12-30
总计
140497.25
272070
35800
1315.8
目前沙井还有一块地正在挂牌中，准备于8月9日进行拍卖，土地的基本信息如下：
宗地号
位置
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
土地用途
A314-0141
沙井中心区
92578.5
166650
商住
此外还有一块纯商业用地，建筑用地面积47887.32㎡，总建筑面积达到了90690㎡，计划在9月底拍卖，这两宗地也是沙井今年所有的土地供应。
二、商业市场分析
沙井本地的商业市场的发展相对落后，随着沙井镇的人口、经济的发展，其商业市场开始出现迅猛发展的局面，众多知名大型连锁商业机构如天虹商场纷纷落户沙井，全面提升了沙井本地的零售业水平。
从以往的以中、低档零售商业为主的小商铺转化为目前大型的购物中心。
从目前沙井的消费能力上看，除了2.6万户籍人口之外，沙井还是深圳著名的“侨乡”，另外还有约15万左右月收入水平在2000元以上的常住人口。
这将近50万的消费人群，为消费本地的商业发展提供了强大的客户基础资源。
此外由于沙井作为西部工业组团的“主中心”，随着交通和市政配套的改善，预期的商业辐射能力将得到很大的提升。
届时松岗、福永甚至东莞等地的消费群体均能够吸引到沙井，有望改善目前基本是东莞单向辐射深圳的局面。
三、住宅市场分析
1、供给
从供给上看，本片区的供给仅限于富通·丽沙花都一个楼盘，从2003年至今共有四次批准预售，其批准预售面积如下图，这也是沙井近年来所有的供给量。
从未来发展上看，沙井地区未来的供应量还将有所上升。
同时于2004年12月30日拍卖的位于沙井中心区的A314—0566地块也正在如火如荼的开发中，该地块的总建筑面积达到了105420㎡，该地块所开发的楼盘的推出将进一步扩大沙井地区的供给，在一定程度上缓解目前沙井地区供不应求的局面。
2、需求
由于该片区房地产市场发展相对滞后，房地产推盘量相对宝安其他地区较少，与当地居民对房地产商品的需求形成了供需上的矛盾，造成了目前沙井地区仅有一个房地产项目推出的现象，同时也造成了该地区房地产市场供不应求的局面。
丽沙花都是由富通集团以1.88亿元于2002年取得的沙井“地王”——A314-0131地块所开发，小区占地面积92578.5㎡，总建筑面积166640㎡，容积率为1.8，建筑覆盖仅为25%，绿化率超过40%，停车位1000余个,小区总户数约1700户。
项目由2栋多层、4栋带电梯多层、5栋11层带电梯小高层、5栋18层带电梯高层和10000平方米的集休闲娱乐为一体的商业步行街组成，建筑立面采用简约舒心色系，典雅的斜屋顶，通体仿石砖外墙，建筑气质高贵典雅。
其均价在3500元左右，目前已经全面销售完毕，沙井地区房地产市场供不应求的局面可见一斑。
3、价格
从沙井地区唯一的一个商品房项目丽沙花都的销售价格上分析，从2003年开盘至今，该项目的价格一直是处于上涨的发展趋势。
根据搜房网公布的信息，2003年10月8日丽沙花都开盘时期其销售均价为3300元/㎡，而后则上涨到3375元/㎡，至今其价格已经达到了3500元/㎡，最高价则达到了4500元/㎡，相对其开盘时的价格已经出现了36.4％的涨幅。
此外于2004年12月30日拍卖的一块商住用地的楼面地价已经达到了1612.6元/㎡，目前该地块的开发已经进入中期，预计将在下半年推出市场，预计开发出来的楼盘的均价将在4000元/㎡左右，相对目前丽沙华都的价格有小幅上涨。
四、三级市场分析
沙井片区的三级市场还处于发展的初级阶段，在二级市场发展还非常滞后的情况下其三级市场的发展必然收到极大的限制。
随着丽沙花都的全面入伙，其小区内部的商业街上有个别小中介公司的地铺，从其挂出的楼盘信息上看，全部是丽沙花都的单位。
由于该片区存在大量的工业开发区，所以目前该片区三级市场的经营范围是以厂房为主，辅以少量的住宅与商铺。
随着该片区其他房地产项目的推出，三级市场必然将获得更大的发展。
第三部分片区房地产市场特点总结与未来发展趋势预测
一、片区房地产市场特点
1、房地产市场发展滞后
无论是从住宅的楼盘个数、推盘量以及价格上看，本片区的房地产市场的发展相对宝安区其他地区如宝安中心区、龙华等地均较为滞后，具体因素有以下几点：
（1）片区规划对房地产开发不利
本片区作为深圳传统的工业中心区，政府对片区的房地产市场发展不够重视，从规划上对房地产的开发也没有进行有序的管理，缺乏片区整体观念，从片区历史上拍卖的地块就可以看出，其位置较为分散，无法形成一个固定的住宅区。
虽说有丽沙花都这样的大规模社区，但相对沙井地区60万人口还是杯水车薪。
（2）本地居民的居住观念还有待改变
沙井的本地居民有较高的收入，理所当然的成为片区购房的主力消费群体，但由于片区内有大量的农民房，也是许多沙井本地居民的“祖屋”，短时间内其生活方式还无法改变，也使得本地居民对片区内新盘的接受程度一般。
而且一些城中村经过改造后的环境非常优越，与商品房有过之而无不及。
（3）地理位置瓶颈限制关内客户
由于沙井所处位置较远，距关内有1.5小时以上的车程，虽说目前的交通较为便利，但遥远的地理距离与心理距离极大地疏远了关内购房者来此片区购房的热情，也无法形成有规模的外销楼盘，仅仅依靠本地以及周边地区的客户缓慢发展。
（4）服务配套设施较为缺乏
从实地调研的情况上看，片区内的服务配套设施较为缺乏，对房地产开发项目造成了不小的困扰。
很多配套设施均是按照本地人口比例来建设，完全无法满足过多的外来人口需求。
从医疗上看，沙井街道内医疗床位有300张，相对2.8万的常住人口还较为合适，但加上50多万的流动人口还是远远不够，与国家规定2％的比例相差甚远。
（5）治安、环境压力较大
片区内由于存在相当数量的外来人口，且多是从事劳动密集型行业，与本地居民收入差距较大，也为该片区的治安造成了巨大压力，由于沙井只是街道办事处一级行政机构，治安配备也严重不足。
同时片区内有大量的工厂，造成了片区的噪音、空气与水污染，对住宅环境影响极大。
2、楼盘多以本地以及周边地区居民为主要消费群
（1）房地产市场发展情况决定
由于目前楼市发展的滞后，造成了楼盘的消费群较窄，推出楼盘多是依靠本地以及周边地区如松岗、公明等地的居民来吸收。
从实地考察看，消费群中还存在一些企业的管理人员，但这个比例并不是很大。
（2）居民收入状况决定
住宅的客户定位与客户收入有直接的关系，片区作为深圳西部工业组团，存在大量劳动密集型企业，也吸引大量外来务工者，但其收入状况普遍较低，据笔者调查，一般工厂的普通工人的月收入在600-800元之间，虽然片区的房地产价格相对其他片区较低，但也超出了普通外来务工者的承受水平。
二、片区未来发展预测
1、供应放开，楼市发展前景光明
随着目前沙井土地供应的放开，预计今年的房地产供应将全面改善目前沙井楼市供需不平衡的局面，从目前沙井A314—0566土地项目的建设状况可以看出，今年下半年的批准预售面积最多将达到105420㎡。
随着即将拍卖的两宗地块在明、后年上市，将全面改变片区目前房地产市场的滞后局面，沙井地区的房地产市场将全面复兴。
宝安中心区目前火热的楼市可以充分证明，在政府的支持下，房地产市场必将大有作为。
目前在各大媒体出现了大量对沙井土地拍卖的新闻，由此也可见沙井街道办也开始重视片区房地产市场的发展，有了政府的大力支持，片区房地产市场的发展必定事半功倍。
2、中心广场附近将成为片区住宅热点
沙井的中心广场作为深圳乃至广东最大的广场，拥有极佳的视野与景观资源，在楼盘日益注重质量的趋势下，该地区周围必将成为各房地产开发商的必争之地，目前已经有片区最大的楼盘——丽沙花都抢占了有利地形，随着楼市的发展，此处也将成为沙井新的住宅热点区域。
3、房地产价格将出现小幅上涨
从目前的价格走势可以看到，片区内的房价正处于稳定上升的阶段，从成交地价可以看出，2004年12月30日成交的地块的楼面地价为1612.6元/㎡，相比2002年成交的楼面地价1128.1元/㎡大幅上升了42.9％，以这个趋势发展下去，预计这次拍卖的土地的楼面地价将在1800-2000元/㎡之间。
而土地价格直接影响房价，地价的上涨将直接带动楼价的全面上涨，估计片区楼价今年的涨幅将达到15％左右。
4、商业将全面腾飞
从土地交易类型上看，目前片区内所拍卖的几宗土地的用途均是商住用途，在最近召开的“沙井商业地块发展研讨会”中，众多专家均认为沙井的经济基础好，商业发展空间巨大，随着片区交通与市政配套设施的完善，预计的商业辐射能力将得到很大的提高。
届时松岗、福永乃至东莞等地区的消费群体将会吸引到沙井，全面扭转目前东莞单向辐射深圳的局面。
预计未来沙井商业将以特色餐饮、娱乐、家庭主题商业或服装批发与物流为主要发展方向。
第四部分结论
经过实地调研与各种数据的对比，对沙井片区可以得出以下结论：
·房地产市场发展相对滞后，供需存在矛盾
·消费群体以本地居民为主
·未来房地产市场发展空间巨大
·中心广场附近将成为热点住宅开发区域
·房地产价格将有所上涨，幅度在15％左右
·商业市场将全面腾飞
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