《房地产经营与管理》复习题及答案Word格式文档下载.docx

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13、财务净现值是指按行业基准收益率，将方案（）内，各年发生的净现金流量折现到建设期初的现值之和。

A.计算期B.寿命期C.经营期D.达产期

14、项目最基本、最主要的特征是（）。

A.一次性B.目标明确C.受环境影响D.复杂多变

15、为了更好的进行项目计划、组织、指挥、控制和协调，房地产项目要实施以（）为核心的管理体制。

A.企业总经理B.企业总工程师C.项目经理D.监理工程师

16、尤金·

麦卡锡的市场营销理论包含以下内容：

①产品、②成本、③价格、④公共关系、⑤渠道、⑥沟通、⑦促销、⑧地点。

（）

A.①②④⑧B.①③⑤⑦C.②⑥⑦⑧D.①③⑥⑦

17、房地产市场营销的方法、策略等，一切都是围绕着以（）为中心的理念展开的。

A.产品B.经济效益C.市场份额D.顾客

18、房地产价格=建筑物的价格+土地价格，表明了房地产价格具有（）。

A.不可移动性B.双重性C.权益性D.变动性

19、业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

A.10B.20C.30D.50

20、经业主委员会或者（）以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

A.5%B.10%C.15%D.20%

答案：

1、B2、A3、C4、A5、C6、C7、C8、A9、B10、B

11、A12、A13、A14、A15、C16、B17、D18、B19、B20、B

二、多项选择题

1、影响房地产市场需求的因素是（）。

A.国民经济发展水平B.居民收入水平和消费结构

C.房地产价格D.城市化水平E.消费者的消费习题

2、房地产中介包括（）。

A.房地产开发B.房地产估价C.房地产经纪

D.房地产咨询E.房地产抵押

3、土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制，具体包括（）。

A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.国有土地使用证

D.集体土地使用证E.土地他项权利证明书

4、房地产权属档案管理的内容包括（）。

A.测绘B.资料收集C.资料归档D.资料整理E.资料检索

5、房地产定性预测方法有（）。

A.类推法B.简单移动平均法C.类比法

D.房地产企业集合意见法E.房地产专家判断法

6、产品寿命期包括（）。

A.发展与引进B.试用期C.成长期

D.成熟期E.衰退期

7、房地产经营决策中的根本性问题包括（）。

A.经营项目的取舍B.容积率的确定

C.营业地点的选择D.物业方案的确定E.市场战略的确定

8、以下哪些方法属于房地产经营决策中的风险型决策方法（）。

A.乐观系数法B.期望值法C.线性规划法D.决策树法E.非线性规划法

9、在项目投资评估中，产生不确定性的主要原因是（）。

A.建设工期B.利率、汇率的变化

C.主观预测能力有限D.建设质量E.项目的经济效益不符

10、不确定性分析主要是通过（）等因素的变化对评价指标的影响来确定敏感因素。

A.建设投资B.财务净现值C.房地产销售量D.项目计算期E.建设工期

11、以下各选项中（）属于房地产直接投资。

A.房地产开发投资B.购买房地产企业股票或债券

C.房地产置业投资D.购买房地产项目投资信托公司的股份

E.购买住房抵押支持证券

12、投资偏差的纠偏措施主要包括（）。

A.组织措施B.经济措施C.技术措施

D.法律措施E.合同措施

13、房地产促销方式主要包括（）。

A.广告促销B.人员推销C.营业推广D.公共关系E.质量提高

14、以下哪些内容属于房地产形式产品的范畴（）。

A.地段B.户型C.物业管理D.楼层E.环境

15、物业服务方案制定时，调整分析物业项目情况一般包括（）。

A.项目位置B.项目性质、特色及权属状况C.项目规模

D.项目业主业绩E.项目建筑情况

1、ABCD2、BCD3、BCDE4、BCDE5、ADE6、ACDE7、AB8、BD

9、BC10、ABCD11、BE12、ABC13、ABCD14、ABCD15、AC

三、名词解释

1.房地产：

房地产是房产和地产的总称。

由于房屋与土地有着不可分割的关系，而且任何房屋都是土地的附着物，因此通常把房产和地产合称为房地产，把经营房产和地产业务的行业合称为房地产业。

2.房地产市场：

是一个多功能的综合性市场，它由五个相互联系的市场组成：

房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产技术信息市场。

3.农地征收：

是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权力人给予合理经济补偿的一种行政行为。

4.回归分析法：

是根据预测变量（因变量）和相关因素（自变量）间存在的因果关系，借助数理统计中的回归分析原理，建立回归模型，进行预测的一种定量预测方法。

回归模型按自变量的多少，可以分为一元回归模型和多元回归模型。

四、问答题

1、房地产业的地位和作用如何？

答：

地位：

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。

由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

　　作用：

①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；

②可以改善人们的居住和生活条件；

③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；

④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；

⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；

可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；

⑦有利于产业结构的合理调整；

⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；

⑨有利于吸引外资，加速经济建设；

⑩可以扩大就业面。

2、房地产权属登记的特点有哪些？

我国现行的房地产权属登记制度的特点：

⑴房地产权属登记由不同登记机关分别登记向一个部门统一登记过渡；

⑵房地产权属登记为房地产权利动态登记；

⑶房地产权属登记采取实质性审查；

⑷房地产权属登记具有公信力；

⑸房地产权属登记实行及时登记制；

⑹颁发权利证书。

3、房地产市场调查的方法有哪些？

⑴普查法；

⑵直接调查法；

⑶间接调查法；

⑷抽样调查法；

⑸实验调查法。

4、简述工程招标程序。

⑴招标单位编制招标文件、标底或招标控制价；

⑵发布招标公告或发投标邀请书；

⑶投标单位资格审查；

⑷招标单位编制标书进行投标；

⑸开标、评标、决标；

⑹签订工程合同。

5、简述房地产买卖经营的流程。

⑴买房前期准备；

⑵实地考察；

⑶谈判签约；

⑷付款及贷款；

⑸验房入住；

⑹办理产权过户。

6、影响房地产价格上升主要有哪几个原因？

影响房地产价格上升主要原因有四方面:

（1）对房地产本身进行的投资改良，如装修改造、更新或添置设备、改进物业管理；

（2）通货膨胀；

（3）需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加。

（4）外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。

7、房地产市场具有哪些特性？

房地产市场具有以下特性：

（1）房地产市场的区域性

（2）房地产市场的复杂性

（3）房地产市场需求的广泛性和多样性

（4）房地产市场的垄断性

（5）房地产市场供给的稀缺性

（6）房地产市场供给调节的滞后性

《房地产经营与管理》复习题2及答案

1、房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。

只有这样，才能取得良好的投资效益。

体现的是房地产投资的（）特征。

A.房地产投资对象的固定性和不可移动性

B.房地产投资的强环境约束性

C.房地产投资的回收期长和长周期性

D.房地产投资的高风险性

2、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地不得采用（）方式出让。

A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议

3、下列不属于房地产中介服务机构应该具备的条件的是（）。

A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有必要的财产和经费

D.全部从业人员必须取得注册房地产估价师、注册房地产经纪人或注册咨询师资格

4、房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明（）字样。

A.集体所有B.国家所有C.集体土地D.国有土地

5、（）是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。

A.土地总登记B.初始登记C.变更登记D.注销登记

6、房地产市场调查中的书面调查又称为（）。

A.函件通讯调查B.文字通讯调查

C.信息通讯调查D.电话通讯调查

7、房地产市场调查报告的内容不包括（）。

A.调查报告的基本内容B.调查报告的时间

C.调查报告的数量D.调查报告的图表、附录

8、房地产市场调查问卷分析的方法不包括（）。

A.逻辑分析法B.经验分析法C.数据分析法D.具体分析法

9、能够发挥企业内部优势、充分利用外部机会的战略模式是SWOT分析中的（）。

A.WO组合B.ST组合C.SO组合D.WT组合

10、盈亏平衡点BEP通常用全部销售收入等于全部成本时的产量衡量，在这个点时，（）。

A.利润为正B.利润为负C.利润为零D.利润为最大

11、能够发挥企业内部优势、充分利用外部机会的战略模式是SWOT分析中的（）。

12、盈亏平衡点BEP通常用全部销售收入等于全部成本时的产量衡量，在这个点时，（）。

B.利润为正B.利润为负C.利润为零D.利润为最大

13、在房地产开发项目财务评价中，各种自然状态出现的概率是（）。

A.基准回收期B.项目销售期C.项目开发期D.静态投资回收期

14、从盈亏平衡图上可以看出，平衡点的总收入和总成本相等，所以平衡点的值越小。

项目盈利的机会就（），亏损的风险就（）。

A.越小，越小B.越大，越大C.越大，越小D.越小，越大

15、量-本-利分析是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法，广泛应用于经营分析、成本管理和方案选择等领域，该分析又称为（）。

A.敏感性分析B.盈亏平衡分析C.概率分析D.统筹分析

16、（）一般能够完全详细确定工程任务的情况下采用，适用于规模小、工期短和风险小的房地产项目。

A.成本加酬金合同B.可调单价合同C.固定单价合同D.总价合同

17、承包人在收到发包人索赔通知后并在合同约定时间内，未向发包人作出答复，则（）。

A.发包人重新提出索赔通知B.发包人更换承包人

C.发包人向人民法院起诉D.视为该项索赔已经认可

18、（）一般能够完全详细确定工程任务的情况下采用，适用于规模小、工期短和风险小的房地产项目。

B.成本加酬金合同B.可调单价合同C.固定单价合同D.总价合同

19、承包人在收到发包人索赔通知后并在合同约定时间内，未向发包人作出答复，则（）。

B.发包人重新提出索赔通知B.发包人更换承包人

20、维修基金属于代管基金。

业主委员会成立前，维修基金由（）代管。

A.当地财政管理部门B.当地税收主管部门

C.物业公司D.当地房地产行政主管部门

1、B2、C3、D4、C5、A6、A7、C8、D9、C10、C

11、C12、C13、D14、C15、B16、D17、D18、D19、D20、D

1、下列属于房地产构成要素的是（）。

A.房屋B.土地C.相应权益D.产权人E.房地产交易

2、下列属于房地产特征的是（）。

A.位置的固定性或不可移动性B.使用的短暂性

C.异质性D.高价值型E.市场的透明性

3、房地产行政管理的法律手段具有的特点是（）。

A.权威性B.强制性C.规范性D.稳定性E.教育性

4、房地产行政组织的特点有（）。

A.行政目分B.机构设置C.权责划分D.职位配置E.人员数量

5、房地产市场的特征为（）。

A.房地产市场是一个多方位的市场B.房地产市场是不完全竞争市场C.房地产市场具有独立性

D.房地产市场具有滞后性E.房地产市场是一个投机性与投资性相结合的市场

6、房地产市场按照权益让渡划分为（）。

A.房地产租赁市场B.房地产抵押市场C.房地产买卖市场

D.房地产服务市场E.房地产金融市场

7、制定房地产经营目标的原则包括（）。

A.可行性原则B.关键性原则C.激励性原则D.调节性原则E.灵活性原则

8、衡量房地产经营目标的目标值包括（）。

A.经营安全率B.产量和产值C.产品成本降低率D.资金周转天数E.社会效益

9、以下属于固定成本的是（）。

A.土地购置费B.折旧费C.前期工程费D.建安费E.办公费

10、以下各指标中，属于盈利能力分析指标的是（）。

A.投资利润率B.投资回收期C.贷款利息D.财务净现值E.借款偿还期

11、建筑市场的市场体系主要由（）构成。

A.以发包人为主体的发包体系B.以设计、施工、供货方为主体的承建体系

C.以顾客为主体的消费体系D.以工程咨询、评估、监理方为主体的咨询体系E.以质量监督部门为主体的行政体系

12、质量管理工作主要包括（）等方面的工作职责。

A.确定质量方针和目标B.确定岗位职责和权限

C.确定质量、进度、投资关系D.建立质量体系并使之有效运行E.质量目标值与实际值对比

13、房地产市场营销的定价方法包括（）。

A.成本导向定价法B.企业感受定价法

C.竞争价格定价法D.顾客需求定价法E.政府指令定价法

14、物业服务企业的权利是（）。

A.根据物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务

B.可以将物业管理区域内的专项业务委托给专业性服务企业

C.与相关委托人在合同中约定相关费用、报酬

D.根据相关规定，监督房屋装饰装修

E.依据物业服务合同的约定，提供相应服务

15、物业服务费用的构成包括（）。

A.物业服务成本B.法定税费C.物业配套设施建设费用

D.物业服务企业的利润E.物业建设成本

1、ABCD2、AD3、B4、ABCD5、ABCDE6、ABCDE7、ABCD8、BCD

9、ABCD10、ABD11、BD12、ABD13、ACD14、ABCDE15、ABD

1、房地产经营：

从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。

从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。

2、物业管理：

利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。

3、土地征用：

政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。

4、房地产开发：

由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。

1、房地产的特征是什么？

⑴位置的固定性和不可移动性；

⑵使用的耐久性；

⑶异质性；

⑷高价值性；

⑸投资与消费的双重性；

⑹易受政策影响性。

2、简述房地产市场的功能。

⑴配置存量房地产资源；

⑵显示房地产市场需求变化；

⑶指导供给以适应需求的变化；

⑷指导政府制定科学的土地供给计划；

⑸引导需求适应供给条件的变化。

3、房地产行政管理的内容有哪些？

⑴城市建设用地管理；

⑵城市房屋拆迁管理；

⑶房地产开发建设管理；

⑷房地产交易市场管理；

⑸房地产权产籍管理；

⑹房地产中介服务管理；

⑺物业管理政策与制度；

⑻房地产金融政策与制度；

⑼房地产税收政策与制度的管理。

4、房地产市场调查的方法有哪些？

5、房地产项目管理的内容包括哪些？

⑴建立房地产项目管理组织；

⑵房地产项目前期策划；

⑶房地产项目招投标与合同管理；

⑷房地产项目的目标控制；

⑸房地产项目的信息管理；

⑹房地产项目风险管理；

⑺房地产项目组织协调。

6、房地产开发项目工程建设竣工验收包括哪些程序？

房地产开发项目工程建设竣工验收包括以下程序：

（1）工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告、设计、施工单位向开发商提交图纸。

（2）开发商验收

（3）共同验收

（4）编制工程决算

（5）编制并移交竣工档案。

7、物业前期管理具有哪些作用？

物业前期管理具有以下作用：

（1）有利于优化设计，完善设计细节

（2）有利于提高房屋建造质量

（3）有利于保证物业的使用功能

（4）有利于加强对所管物业的全面了解

（5）有利于后期管理工作的进行

（6）有利于树立物业管理企业的形象