国际体育演艺中心二期项目可行性研究报告书文档格式.docx
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2009年公司已被批准成为高新科技企业。
现拥有较强的科研团队和自主创新能力，目前，本公司技术中心共有工作人员约50人，由从各大高校相关专业毕业的本科生和研究生、高级工程师、注册营养师和助理工程师组成。
经过多年积累，公司自行研发并拥有了新型薄膜包衣技术、多元湿法制粒技术、粉末直接压片技术以及维生素及微量元素预混料技术，片剂工艺技术居领先水平。
同时，公司通过对全球多种膳食营养补充剂原料进行对比研究、建立了原料数据库，包含原料的生产工艺、成分、理化性质、配伍协同/禁忌、作用机理、食用风险等，为产品研发奠定了良好的基础，更好地保证了产品的质量和稳定性。
2010年1月，根据全国整顿和规范市场经济秩序办公室和国务院国有资产监督管理委员会行业协会管理办公室联合下发的《关于加强行业信用评价试点管理工作的通知》，公司被中国保健协会评为行业内首批信用等级为AAA的企业。
报告期内，公司的营业收入和净利润一直保持快速增长，增幅远高于行业平均水平。
未来三年，公司继续秉承“营养干预，为健康人管理健康”的理念，坚持走膳食营养补充剂专业化发展路线，在现有传统营销网络已处于业内领先的基础上，通过积极扩大药店、商超等传统营销网络和加快推进连锁店等新型营销网络的建设，巩固并进一步提升主力品牌——“凯得文化公司”在非直销领域的龙头地位，积极发展“十一坊”和“顶呱呱”等细分市场辅助品牌，并通过加大研发投入、新产品开发和产能提升，进一步提高公司产品的整体市场占有率；
公司将加大品牌建设的投入，力求将“凯得文化公司”品牌由强势的渠道性品牌建设为知名的大众消费品牌，扩大品牌的知名度和美誉度；
公司将进一步加强人才的培养、引进和激励，进一步夯实“快乐公司”企业文化的建设，提高员工工作积极性及满意度，为中国城镇家庭提供营养及健康相关资讯、产品和服务。
二、项目概括
广州国际体育演艺中心于2008年7月23日经广州开发区管委会主任办公会（[2008]49号）决定建设，计划中的演艺中心整体规划设计分为三个部分，一期的主馆（即已建成的演艺中心场馆）、二期的商业、酒店公寓配套和三期的休闲文化广场。
其中演艺中心一期场馆占地面积6.54万平方米，总建筑面积13万平方米，总建安投资17.5亿元。
该场馆将美国NBA场馆的设计精髓和空间布局理念结合本地的社会人文环境融为一体。
最终一期主馆按期建成投入运行，而二期和三期的商业配套和文化休闲项目因工期、亚运开幕等原因暂缓实施。
一期场馆自2010年9月30日交付使用以来，已成功举办了包括NBA季前赛、亚运篮球赛事、著名歌星演唱会、湖南卫视跨年晚会、著名企业年会在内的80多场赛事和演出。
独特的建筑风格、熙熙攘攘的人流、美伦美幻的场馆灯光和精彩绝伦的演出场景，集聚了浓厚的人气和宣传效应，使演艺中心成为广州及开发区、萝岗区标志性建筑和靓丽的名片，为提升、宣传区域形象做出了积极贡献。
这其中，凯得公司二级子公司--广州凯得文化娱乐有限公司（下称“凯得文化公司”）作为演艺中心场馆运营维护管理单位，在场馆商业化运作、包厢使用权销售和商业广告的引进等方面做了积极而富有成效的工作。
第二章、公司所处的行业基本情况
本公司属于营养产业中的膳食营养补充剂行业。
无论是营养产业，还是膳食营养补充剂行业，均为我国近年来兴起的新兴产业。
我国发展营养产业，具有丰富而多样化的原料来源，具有较为强大的产业根基，具有数千年中医学坚实的理论和实践基础。
在全球经济和产业竞争格局中，营养产业将是我国具有较多知识产权、较强创造能力和国际竞争优势的“朝阳产业”。
一、全球膳食营养补充剂的行业概况
1、全球膳食营养补充剂的市场规模及分布
根据世界营养产业专业研究机构NBJ的报告，整个营养产业分为四部分：
膳食营养补充剂、功能食品、天然/有机食品、天然/有机个人护理产品。
2006年，全球营养产业总体规模已达2,283亿美元，其中膳食营养补充剂的市场规模超过680亿美元（资料来源：
《中国营养产业发展报告（2006）》）。
2008年，在金融危机的背景下，全球膳食营养补充剂的销售额仍然达到了646.7亿美元（资料来源：
第四届中国营养产业高层论坛》）。
膳食营养补充剂在各国的发展状况相差很大，发达国家市场成熟度远远大于欠发达国家，美国、日本、西欧三大市场占有全球约70％的市场。
美国是全球膳食营养补充剂的头号消费强国，2006年市场规模已达约230亿美元，全美国有三分之二的消费者有消费膳食营养补充剂的习惯。
日本是全球第二大膳食营养补充剂的消费国，2006年市场规模约为111亿美元，全日本有三分之二的消费者有消费膳食营养补充剂的习惯。
2、全球膳食营养补充剂的市场发展驱动力
虽然各国膳食营养补充剂的市场起步时间不同，消费者的教育程度和需求有别，市场成熟度也各异，但在市场发展的驱动力方面却有很多共同点。
比如美国、欧洲和日本市场的发展与人口老龄化、医疗费用增加、对食品安全性的重视程度以及环保问题等因素密切有关，而南美和亚洲（不包括日本）较高的增长幅度与其经济发展、可支配收入的增长，不断扩大的中产阶层的消费能力密不可分。
3、全球膳食营养补充剂的市场增长
2001年到2006年，发达国家和发展中国家的膳食营养补充剂市场容量的年均增长速度分别为4%和11%。
由于发达国家市场成熟度高，膳食营养补充剂的市场已趋于饱和，发展速度不如发展中国家快。
发展中国家市场由于渗透率低，有较高的增长潜力，近年来已经表现出比发达国家更快的发展速度。
比如，2006年东欧和拉美地区的膳食营养补充剂增长率分别达到17%和13%。
我国人口基数大，人均可支配收入逐年增多，再加上健康意识的增强及政府政策的引导，未来必将成为最有发展潜力的市场，发展速度将远超发展中国家的年均增幅。
发展中国家和发达国家2001-2006市场发展速度对比情况
资料来源：
NBJ
二、我国膳食营养补充剂行业的概况
1、我国国民的营养状况
现代社会中市场经济竞争引起公众生活节奏明显加快，人们普遍食用快餐使得营养摄入出现失衡。
城市化浪潮使农民食用商品粮比例上升，粮食精细加工导致微量营养素大量流失，而工业化的食品加工，在高温灭菌和真空包装工艺中容易使食品的原有矿物质、维生素遭到破坏。
根据我国2004年发布的《中国居民营养和健康现状》调查情况和相关研究报告分析，与十年前、二十年前的调查数据相比，虽然大部分公众的热量、脂肪摄入已达标甚至超量，而各种人体必需的维生素、矿物质、膳食纤维等营养素的缺乏状况并没有明显好转，有的甚至情况更加严重。
1982-2002我国居民微量营养素摄入低于推荐量且呈下降趋势
《中国居民营养和健康现状（2004）》
由于过于追求产量和生长速度以及错误的饮食习惯，蔬菜的营养价值出现了明显下降，现代食品业非科学的加工方式也使得营养损失严重。
蔬菜的营养价值下降
面粉生产过程造成的营养损失
2、中国膳食营养补充剂的发展历程
在直销巨头安利中国未进入中国之前，我国并没有完整的膳食营养补充剂的概念。
安利中国于1992年落户广州，1998年安利中国的膳食营养补充剂系列产品“纽崔莱”进入中国，第一次将膳食营养补充剂的概念完整的带入中国。
安利中国以其特有的直销模式，向中国消费者传递全新的营养与健康观念和产品，培育了膳食营养补充剂的市场，同时也为膳食营养补充剂非直销领域的市场发展打下了坚实的客户基础。
2001年11月，国务院办公厅印发了《中国食物与营养发展纲要（2001-2010年）》，提出要“加快开展食物营养强化工作，重点推行主食品营养强化，减轻食物营养素缺乏的状况”，第一次把食物与营养结合起来作为一个完整和配套的系统，体现了新时期人们对营养和健康的追求。
2002年，广州佰健在膳食营养补充剂的非直销领域市场中率先引入专柜加营养顾问模式，在全国大规模设置配有经过专门培训的营养顾问的专柜，迅速占领市场。
之后许多厂家模仿这一销售模式，推出众多产品，整个市场异常活跃，行业迅速发展。
2003年“非典”爆发，国民的保健意识不断加强，补充人体所需的营养素、提高自身免疫力成为许多人的常识。
膳食营养补充剂行业新产品、新模式层出不穷，显示出巨大的市场活力。
在这一阶段，在直销领域中以安利“纽崔莱”等品牌为代表和在非直销领域中以本公司“凯得文化公司”等品牌为代表的产品快速发展，品种逐渐丰富，成为了膳食营养补充剂的市场主流。
2006年，全球膳食营养补充剂的巨头NBTY、GNC进入中国市场，并开始在大城市开设专柜和品牌连锁店，标志着全球标杆企业开始关注中国这个巨大市场，带来了行业的新销售模式，同时也加剧了市场竞争。
2008年1月15日，卫生部发布了《中国居民膳食指南（2007）》。
这是继1997年《中国居民膳食指南》发布10年后又一次对中国居民膳食状况提出了重要的指导意见，并倡导平衡膳食结构，合理摄取营养。
2009年4月7日，国务院公布了《关于深化医药卫生体制改革的意见》等关于新医改的文件，新医改方案把预防和控制疾病放在首位。
而膳食营养补充剂正符合这一发展方向，从“治未病”的角度，具有普通食品和药品所无法替代的作用。
随着新医改政策的逐步明晰，特别是国家对低收入人群和新农合投入的加强，必将推动人们自我健康投入的比例，这无疑都会成为膳食营养补充剂行业巨大发展的市场和产业推动力。
2009年6月1日开始实施的《食品安全法》，以及在行业内征求意见的《保健食品监督管理条例》、《食品质量监督管理条例》等，对食品和保健食品进一步加强管理，膳食营养补充剂行业作为包含普通食品和保健食品的产业，将受到更加严格的监管和规范，为行业未来的进一步快速发展打下了坚实的基础。
总体来看，从2003年“非典”事件之后，中国的膳食营养补充剂行业呈现出快速发展的态势，今后必将成为全球重要的消费市场。
3、中国膳食营养补充剂行业发展现状
截止到2008年底，我国膳食营养补充剂行业的市场规模约550亿元左右。
由于行业发展的历史原因，直销领域的企业占据了较大的市场规模和比例。
直销领域的代表企业有安利中国、如新（中国）日用保健品有限公司和完美（中国）日用品有限公司等。
其中，安利中国旗下的纽崔莱系列膳食营养补充剂产品仅2008年在中国销售收入就超过100亿元。
由于销售渠道的隔离，直销领域的企业与非直销领域的企业并不产生正面竞争，反而为非直销领域的企业培育了市场和教育了消费者。
从2003年开始，随着膳食营养补充剂在药店、商超、邮购、品牌连锁等渠道的逐步建立和成型，膳食营养补充剂在中国的非直销领域企业取得了跳跃式的发展。
2008年，我国膳食营养补充剂的非直销领域市场规模已达60亿元。
在非直销领域的代表企业主要有本公司、同仁堂健康、益生康健等公司。
4、中国膳食营养补充剂的发展前景
（1）我国经济持续发展为膳食营养补充剂行业的发展提供了广阔空间
根据发达国家经验，当一个国家的人均GDP达到1,500至3,000美元之间时，营养产业就会崛起，它与社会经济发展的进度密不可分。
2008年，我国人均GDP跨越3,000美元达到了3,260美元，2009年人均GDP将达到3,500美元左右。
我国已经进入了营养健康产业的快速发展期。
从2007年开始，深圳、广州、上海、北京等城市的人均GDP（以常住人口计算）陆续超过10,000美元，根据目前的发展速度，到2010年，人均GDP超过10,000美元的大中城市将会接近20个，大约覆盖1亿人口。
广大人民群众在进入小康甚至中等发达国家生活水平后，追求健康、追求美丽、追求长寿，人们的食品消费已经不再满足于“饱腹”和感官享受，而是更加注重食品的营养补充、发育促进、疾病预防和辅助治疗等内在品质。
中国国民生活和消费的观念、方式正在快速升级，这对营养产业提出了新的要求，也提供了新的动力。
（2）按人均消费量计算未来发展空间巨大
我国营养产业目前处于成长阶段，而膳食营养补充剂行业则是近几年刚刚兴起的产业。
目前，我国营养产品的消费量大大低于世界平均水平，根据《中国营养产业发展报告（2006）》中的数据，2003年中国人均营养产品的消费量是5.36美元，仅相当于美国的2.37%、欧洲的7.22%、日本的2.16%、加拿大的3.41%，为世界平均消费水平27.21美元的1/5。
随着我国社会经济水平的不断发展和居民可支配收入的不断提高，未来我国营养产业乃至膳食营养补充剂行业的发展空间巨大。
2003年中国营养产品人均消费量与世界的差距
国家及地区
人均消费量（美元）
各国超过中国的倍数（倍）
美国
225.75
41.12
欧洲
74.27
12.86
日本
248.44
45.35
加拿大
156.97
28.29
中国
5.36
0.00
拉美
7.52
0.40
非洲
1.06
-0.80
全球平均
27.21
4.08
资源来源：
《中国营养产业发展报告（2006）》
（3）通过重预防、治未病以降低卫生医疗费用是未来发展的大趋势
世界卫生组织认为：
决定健康的因素中有60%取决于生活方式，而只有8%取决于医疗手段。
现代医疗保险制度的诞生，虽然有其正面意义，但一定程度上存在保护医药公司的利益，歧视营养补充和自然疗法，导致人们重疾病、轻健康，重治疗、轻预防，重药物、轻营养，助长过度医疗。
从我国的情况来看，1999年我国居民个人卫生支出总额为2,473.10亿元，到2007年已经增长到5,098.70亿元，增长了106%。
1999-2007年居民个人卫生支出总额情况
单位：
亿元
国家卫生部网站
2009年公布的新医改方案在总体原则和总体目标中即提出“坚持以预防为主”，表明政府已经充分认识到了“治未病”的极端重要性，并将在这方面加大公共财政和人力资源的投入。
从发达国家走过的历程来看，一般当人均GDP达到1500—3000美元以后，就会遇到病谱转变后的问题。
而这些疾病和不健康状态的最主要的成因是生活方式和饮食结构。
发达国家已经开始通过发展营养健康产业，主动干预国民健康的方式逐步解决医药品支出过大的问题。
日本厚生省统计显示营养健康食品消费与医药品支出呈负相关关系
三、我国膳食营养补充剂非直销领域的市场概况
1、直销领域和非直销领域的区别
我国膳食营养补充剂行业首先是依托直销巨头安利中国的力量开始起步。
安利中国在市场早期阶段对消费者展开了大量的营养及健康知识、观念的普及教育，改变了消费者对传统保健食品的误区，培养了产品消费需求。
随后，药店、商超、邮购、品牌连锁等非直销渠道开始逐步建立和成型，且其产品结构更加丰富，市场规模也快速扩大。
由于中国法律和市场的原因，直销渠道与非直销渠道完全隔离，直销领域的企业与非直销领域的企业通常不产生正面的竞争。
据中国保健协会市场工委的统计，截止2008年末我国膳食营养补充剂的市场份额在550亿元左右，其中以安利中国、完美中国为代表的直销企业仍然占据着较大市场份额；
而在非直销企业中，近年来以本公司、益生康健为代表的企业发展迅速，2008年市场份额已达到60亿元。
2、规模增长情况
2003-2007年期间，我国膳食营养补充剂非直销领域的市场规模增长迅速，平均增速达到了77.8%（数据来源：
庶正康讯），2007年的市场容量达到了50亿元。
2008年，在国际金融危机等诸多不利因素的影响下，我国膳食营养补充剂行业非直销领域市场规模达到60亿元，仍然比2007年增长了20%，行业呈现出良好发展态势；
企业数量达到330家，比2007年增长了10%；
品牌数量达到1,200个，比2007年增长了20%；
产品数量达到25,000个，比2007年增长了25%。
项目
市场规模
（亿元）
企业数量
（余个）
品牌数量
产品数量
成熟品种
（个）
2007年
50
300
1000
20000
55
2008年
60
330
1200
25000
同比增长
20%
10%
25%
数据来源：
庶正康讯
中国保健协会市场工委出具的《2009＇膳食营养补充剂（非直销领域）报告》认为：
“虽然未来膳食营养补充剂市场可能会受到政策调整、竞争激烈等因素的影响，但是，只要中国经济在未来数年内不低于8%的增速，膳食营养补充剂的市场规模将保持目前的增长速度，到2012年膳食营养补充剂非直销领域市场规模将超过160亿元”。
3、消费市场地域分布情况
2008年最大的消费区域是长江三角洲地区，占总体比例的30%，其次是珠江三角洲和环渤海经济区，各占25%，全国其他地区仅占20%，市场的开发潜力巨大。
地区
珠三角
长三角
环渤海
其它地区
合计
销售额估值（亿元）
15
18
12
销量占比（%）
25
30
20
100
第三章、项目的建设背景
一、广州科学城与演艺中心二期
广州科学城自1998年奠基启动以来，经过近12年的奋发图强，目前已经成为具有高质量城市生态环境，完善的城市基础设施，高效率的投资管理软环境的产、学、研一体化的多功能、现代化新型科学园区。
2008年省委书记汪洋同志在视察科学城后称，广州科学城代表了广东的未来。
近年来，为创建和谐城市，完善“两城一岛”宜居宜业的创业投资环境，在市委、市政府大力支持下，广州开发区管委会、萝岗区政府先行先试、敢为人先，在科技园区、体育文化设施、城市交通系统等方面做了大量而卓有成效的工作，其中广州国际体育演艺中心（下称“演艺中心”）就是我区升级转型、具有一定前瞻性战略之作。
为进一步致力打造广州开发区国际级“香雪文化体育名片”，最大程度发挥场馆配套功效，实现场馆建设与场馆运行的良好平衡。
根据管委会领导指示精神，广州凯得控股有限公司（下称“凯得公司”）在借鉴国内外场馆建设及运营经验教训基础上，成立了专项工作组，在规划设计院、商业咨询公司等中介机构配合下，对演艺中心二期项目的规划、定位、招商及后续运营等方面进行了较为深入和细致的研究，并编制了《广州国际体育演艺中心二期项目开发方案》。
二、著名体育场馆案例
纵观国内外体育场馆建设，往往都存在重大赛事结束后的后期维护与运营问题。
就广州亚运场馆而言，如广州亚运城场馆、南沙体育馆、大学城体育中心场馆，因交通或缺乏商业配套等原因，都存在运作艰难的困境。
他山之石，可以攻玉，以最近2012年英国奥运会为例，北格林尼治中心（原O2体育馆）最初是为了庆祝千禧而建，当时运营并不成功。
在之后的奥运改建过程中，O2体育馆考虑了灯光、音效以及附属商业设施等多种因素。
目前，O2体育馆除了主体建筑外，其附属建筑包括11个电影厅、数十家餐厅，屋顶还有一条天空步行道，逐渐形成了包括商场、餐饮和其他休闲场所的体育和娱乐中心，凭借在改扩建和运营之初的可持续发展理念，奥运会闭幕后，北格林尼治中心成为全球最热门的集音乐、体育、娱乐为一身的音乐圣地和休闲场所。
第四章、项目建设必要性及可行性
一、项目建设必要性
（一）是广州市建设东部新城区的需要
与广州市中心区域相比，开发区、萝岗区仍是传统的工业产业园区，包括文化体育在内的三产配套及商业氛围相对滞后，在很大程度上成为阻碍科学城集聚人气和吸引高端人才长期落户的价值洼地。
2011年，广州提出将着力打造“一轴两城三中心”，形成新的城市发展格局，萝岗区被定位为广州东部山水新城的核心区。
今年9月中共广州开发区工委第二次工作会议暨萝岗区委二届三次全会提出大力发展第三产业，要求进一步优化提升科学城综合服务功能，满足广州开发区中心区科学城区域日益增长的物质与文化需要，实现第一产业与第三产业有机结合，切实解决商业配套服务不足的问题。
演艺中心二期项目规划建设是应时、应势之举，符合广州市建设东部新城区的文化体育产业发展配套需要。
（二）是场馆运营及减轻开发区财政压力的有效途径
演艺中心一期场馆的建设是由区财政统筹投资主导建设的“准公益性”项目，为维持场馆正常运转，按照原设计，开发区财政每年需投入运营维护费用补贴约2,300万元。
为降低区财政压力，凯得文化公司在充分发挥场馆效能、包厢使用权销售、商业广告的引进和开源节流等方面做了大量积极的工作。
据统计，2011年以来通过场馆运作，两年合计降低财政补贴约2,800万元。
但受场馆财政固定资产投入大、企业还本付息及折旧负担重、首期建设缺乏配套体系设施等因素制约，致使凯得文化公司尽管降低了开发区财政负担，仍然不能完全摆脱对开发区财政补贴的依赖。
通过二期项目的开发运作，将产生的纯收益全部用于一期场馆负债及弥补经营资金不足，可化解一期场馆的经营困局。
（三）是发展文化体育产业，打造香雪文化品牌的有益选择
演艺中心二期项目周边毗邻区行政中心、市民广场、科技人员公寓、区法院、检察院，邻近科城山庄、保利香雪山、宏康福港线坑小区等民用商住区，南靠科学城主干道—开创大道。
物华天宝、人杰地灵，
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