房地产估价理论与方法笔记(2013教材版本自己整理)x.docx
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第一章 房地产估价概论
第一节对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
1、专业房地产估价的特点：
1）它是专业估价机构和专业估价人员完成的；
2）它提供的是专业意见；
3）它具有公信力；
4）它实行有偿服务；
5）它要承担法律责任。
2、专业房地产估价的概念
——专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
——估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值（价格）之前需要确定的要素，因此被称为估价基本事项。
3、估价与评估的异同
估价的含义更加精准、明确，之对价值（价格）进行评估，而评估的含义较宽泛，不只限于对价值或价格进行评估，还可以指查验某人、某物、某项工作或活动以判断其表现、影响等。
4、房地产估价师从事的其他估价相关业务
l房地产价值和价格分配业务
l房地产价值提升评估业务
l房地产价值减损评估业务
l相关经济损失评估业务
l房地产咨询业务
二、房地产估价的特点
1、是评估房地产的价值而不是价格
2、 是模拟市场定价而不是替代市场定价——估价是是运用自己的专业知识和经验去“发现”或探测房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
3、是提供价值意见而不是作价格保证
根据提供专业意见的用途和作用，分为两种不同性质的估价
l咨询性（参考性）——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品 投资价值评估
l鉴证性（证据性的）——向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品鉴证性估价所承担的法律责任一般要大于咨询、参考性作用的估价。
本书讲的主要是鉴证性估价。
4、估价有误差但误差应在合理范围内对估价准确性认识（5点）
1）由于信息不完全和存在不确定因素，即使合格的估价师也只能得出近似的评估价值（误差不可避免），不同估价师长我的信息一般不可能完全相同
2）所有的估价都有误差：
评估价值＝真实价值＋误差
3）估价允许误差较大（10%～20%）。
法官使用“误差范围”的指标。
其概念是评估价值与
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估价对象的“真实价值”偏差的可接受范围。
如评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。
法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。
难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。
4）判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较
5）一般不会重复来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，以及估价依据是否正确、估价方法是否适用、参数是否合理等。
5、既是一门科学也是一门艺术
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提——独一无二和价值量大
①一种资产若不具有独一无二特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或常人依照通常方法便可得知，就不需要专业估价；②一种资产虽具有独一无二特性，但若价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，也不需要专业估价。
2、房地产需要专业估价
不仅由于以上两个特点，房地产市场是典型的不完全市场
3、房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体地位
l房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少
l房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少，房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。
房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。
因此，不仅房地产转让需要提供估价服务，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。
l房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
第二节对房地产估价的各种需要
一、房地产抵押的需要
1、初次抵押估价
2、再次抵押估价
3、续贷抵押估价
4、抵押期间估价，监测抵押房地产市场价格变化
5、抵押房地产处置估价
二、房地产征收征用的需要
具体来说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；被征收人选则房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值与用于产权调换房屋价值进行评估，为计算差价提供依据。
除此之外，有时还需评估因征收征用造成的家具、家电、设备等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。
三、房地产税收的需要
目前与房地产有关的税种有10个，除房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地
增值税5个针对房地产设置的水中，还有营业税、城镇维护税、企业所得税、个人所得税、
印花税5个具有普遍调节功能的税种。
除了城镇土地使用税和耕地占用税按占地面积实行从量定额征收，其他在一定程度上都需要估价。
《中国土地增值税暂行条例》规定：
纳税人有下列情形之一的按评估价格计算征收
l隐瞒、虚报房地产成交价格的
l提供扣除项目金额不实的
l转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
四、房地产司法拍卖的需要五、房地产分割的需要
六、房地产损害赔偿的需要：
例1-1,p20
1.因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的——城乡规划法
2.建造建筑物妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失
3.施工挖基础不慎使邻近房屋倾斜，造成邻近房地产价值损失
4.未能履约使他人工程停缓建，对他人造成损失
5.工程质量缺陷造成房地产价值损失
6.使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失
7.对房地产权利行使的不当限制（如错误查封）造成权利人损失
8.异议登记不当，造成房地产权利人损害
9.非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失
10.其他房地产损害赔偿：
用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产造成损害
七、房地产保险的需要
八、房地产转让和租赁的需要
九、国有建设用地使用权出让的需要
l在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价
l在拍卖中，出让人需要确定拍卖底价，竞买人需要确定最高报价
l在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定最高报价
l在协议出让中，出让人需要确定协议出让最底价，土地使用者需要确定自己的最高出价
十、企业有关经济行为的需要
十一、 房地产行政管理的需要
l房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，拍卖新增房屋所得，抵押权人无权有限受偿。
十二、 其他方面的需要
第三节房地产估价要素
一、估价当事人
——包括估价机构、估价师、估价委托人：
估价机构和估价师是估价主体，估价委托人是估价服务的直接需求者和对象。
1、房地产估价机构
l由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立
l法定代表人或执行合伙事物的合伙人是注册后从事3年以上估价工作的估价师
2、注册房地产估价师
l房地产估价师应当受聘于一个估价机构，在同一时间只能在一个估价机构从事估价业务。
3、估价委托人
4、估价委托人、对象权利人、利害关系人、估价报告使用者的区别与关系
l估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等，一般是估价利害关系人，也可能不是委托人、估价报告使用者；
l估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人；
l估价报告使用者是指依法使用估价报告的单位和个人，可能是估价对象权利人；
l估价委托人可能是也可能不是对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。
l在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告的使用者；
l在房地产司法拍卖中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。
二、估价目的
l指估价委托人对估价报告的预期用途，一个估价项目通常只有一个估价目的。
三、估价对象
l由委托人和估价目的双重决定。
四、价值时点
l价值时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定。
五、价值类型
l由估价目的来决定，最常见的是市场价值。
六、估价原则
1）独立、客观、公正原则
2）合法原则
3）价值时点原则
4）替代原则
5）最高最佳利用原则
在评估投资价值、现状价值、谨慎价值、快速变现价值、残余价值等，上述原则不是全部适用：
在用价值不遵循5，谨慎价值还应遵循谨慎原则。
七、估价程序
1）受理估价委托
2）确定估价基本事项
3）制定估价作业方案
4）搜集估价所需资料
5）实地查勘估价对象
6）选用估价方法进行测算
7）确定估价结果
8）撰写估价报告
9）审核估价报告
10）交付估价报告
11）估价资料归档
八、估价依据
1）法律、法规、政策和标准：
《物权法》《城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《房地产估价规范》《估价基本术语标准》《抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评估办法》《评估规程》等
2）估价委托书和委托人提供的估价所需资料。
3）估价机构、估价师掌握和搜集的估价所需资料。
估价依据主要根据估价目的和对象来选取，《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。
九、估价假设
估价假设既体现了估价师的专业胜任能力，又反映了职业道德，起作用一方面规避了风险，另一方面提醒报告使用者在使用时注意保护估价报告使用者。
十、估价方法
美国：
市场比较法、收益法、成本法。
英国：
比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法，投资和利润法相当于收益法，剩余法和承包商法相当于成本法，投资法用于出租的房地产，利润法用于自营的房地产估价。
十一、估价结果
第四节房地产估价职业道德第五节房地产估价行业发展
一、以法律的形式确立了房地产估价的地位
《城市房地产管理法》规定：
“国家实行房地产价格评估制度。
”
“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
”
二、房地产估价师的职业资格制度
l1993年，认证了首批140名估价师；
l1995年，开始实行统一考试制度；
l2004年，内地与香港完成了估价师与测量师的首批资格互认。
三、估价师资格和估价机构资质行政许可
——行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经法律审查，准予其从
事特定活动的行为。
——房地产估价师资格和估价机构资质都是行政许可。
四、估价行业组织
l1994年8月成立了中国房地产估价师学会
l2004年更名为CIREA，是依法在民政部登记、主管单位为住建部的全国性社会团体。
l主要工作包括：
承办估价师与经纪人的执业资格考试、注册和继续教育；拟定并推行房地产估价、经济技术标准和执业规则；建立信用档案；对会员的执业行为进行日常监督，维护其合法权益等。
五、发布了估价的部门规章和规范性文件
l1998年8月发布了《房地产估价师注册管理办法》，在多次修改、补充、完善的基础上，2006年12月建设部发布了该办法
l2005年10月发布了《房地产估价机构管理办法》
六、估价国家标准和相关指导意见
l1999年，建设部同国家质监局发布了《房地产估价规范》
l2006年，建设部与人行、银行业监督管理委员会发布了《房地产抵押估价指导意见》
l2011年，住建部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》
七、形成了完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务
九、形成了公平竞争的房地产估价市场
l2000年，房地产估价机构与政府部门脱钩改制
l2005年出台的《房地产估价机构管理办法》规定：
“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。
”
十、积极开展了国际交流合作
——与发达国家地区相比，中国内地目前的房地产制度、管理体制和市场的特点表现在：
l土地和房屋的所有制不同
l土地所有制在城乡之间不同
l市场流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权，出让方式有期限，以划拨取得的一半无期限
l土地和房屋由不同的部门管理，分别进行等
l行政管理不到位
l房地产市场不够规范
第二章 房地产及其描述
第一节房地产的含义
一、房地产的定义
l严谨意义上的房地产基本上与不动产同义。
l土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。
二、土地、建筑物和其他土地附着物的含义
1、土地的含义
l土地是一个三维立体的空间，可分为地表、地上空间和地下空间
2、建筑物的含义
l广义包括房屋和构筑物，狭义主要指房屋，一般指广义的。
l房屋的构筑物的区别：
人们是否直接在里面进行生产、生活；是否有门窗、顶盖。
3、其他土地附着物的含义
l指建筑物以外的土地附着物
l其他土地附着物与土地或建筑物通常在物理上不可分离
三、房地产实物、权益和区位的含义
1、房地产实物的含义——指房地产中看得见、摸得着的部分，包括实体、质量和功能。
2、房地产权益的含义——是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。
包括
1）拥有房地产的权利
2）该房地产权利受其他房地产权利的限制情况
3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况
4）额外的利益或好处
※房地产权益以房地产权利为基础，中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权
——房地产所有权具体有土地和房屋所有权，土地所有权只有国家和集体两种，房屋所有权有国家、集体和私人所有权
①房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权
l共有又有按份共有和共同共有
l建筑物区分所有权指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，是一种复合性的权利
②建设用地使用权、③宅基地使用权、④土地承包经营权属于土地使用权
⑤地役权：
指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产以提高自己的房地产效益的权利。
⑥抵押权、⑦租赁权
l在上述房地产权利中，租赁权属于债权，其他属于物权。
l在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。
l在其他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。
l用益物权是指在他人物上依法享有占有、使用和收益的权利，担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。
l两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值有可能有很大差异，反之相同。
3、房地产区位的含义
l外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。
l位置包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层
l交通条件指通达性，可分为从别的地方到和从该房地产去的方便程度
l外部配套设施之房地产外部（用地红线）外的基础设施和公共服务设施
l周围环境指自然环境、人文环境和景观。
四、房地产的其他名称
1、不动产
2、物业
3、RealEstate和realproperty:
realproperty=realestate+legalrights
五、房地产的基本存在形态
房地产虽然包括土地和建筑物，但并不意味着只有土地和建筑物合在一起时才称为房地产，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
六、房地产含义的总结
第二节房地产的特性
一、不可移动（位置固定性）
l是房地产最重要的一个特性
二、独一无二
l房地产的独一无二特性使得市场上没有大量相同的房地产供给，不同房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争市场，房地产价格千差万别，房地产价格不适宜采取样品交易方式。
三、寿命长久（耐久性）
四、供给有限
l房地产的供给有限性使得房地产具有独占性。
l房地产的供给有限特性主要是因为房地产的不可移动性，在特定位置具有有限数量。
五、价值较大六、用途多样
l房地产虽然具用途多样性，但在现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。
l土地利用选择的先后顺序一般是：
商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧等。
七、相互影响八、易受限制
政府对房地产的限制一般通过4种特权①管制权②征税权③征收权④充公权
九、难以变现
影响房地产变现能力的因素主要有
1、通用性
2、独立使用性
3、可分割转让性
4、区位
5、开发程度
6、价值大小
7、市场状况
十、保值增值
引起房地产价格上涨的主要原因
1、拥有者自己对房地产进行投资改良
2、外部经济，如道路、地铁
3、需求增加导致稀缺性增加
4、使用管制改变
5、通货膨胀（保值）
1、5项不是自然增值，2、3、4是真正的房地产自然增值。
第三节房地产的种类
一、按立法用语划分的种类
根据《物权法》《城市房地产管理法》，把房地产分为房屋、土地和其他不动产。
二、按用途划分的种类
首先可分为居住房地产和非居住房地产，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。
三、按开发程度划分的种类
按开发程度分为
l生地：
指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
l毛地：
指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
l熟地：
指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。
三通一平：
道路、通水、通电+场地平整
五通一平：
道路、给水、排水、电力、通信+场地平整
七通一平：
道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热+场地平整
l在建工程：
指地上建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产。
l现房：
指地上建筑物已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。
四、按实物形态划分的种类
按实物形态，可分为土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在与过去状况下的房地产差异部分、以房地产为主的整体资产或包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。
五、按权益状况划分的种类
⑴“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产⑵“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产⑶“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产⑷共有的房地产⑸部分产权的房地产⑹有租约限制的房地产⑺设立了地役权的房地产⑻设立了抵押权的房地产⑼有拖欠建设工程价款的房地产⑽已依法公告列入征收、征用范围的房地产⑾被依法查封、采取
财产保全措施或以其他形式限制的房地产⑿开发建设手续不全的房地产⒀房屋所有权、土地使用权不明确或权属有争议的房地产⒁临时用地或临时建筑的房地产。
⒂违法占地或违法、违章建筑的房地产⒃房地产的租赁权⒄地役权⒅房地产的抵押权⒆房地产的空间利用权⒇房地产中的无形资产
六、按经营使用方式划分的种类
经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用。
七、按是否产生收益划分的种类
判定一宗房地产是否是收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益能力。
第四节房地产状况描述
一、房地产基本状况描述
1.名称——估价对象的名字。
2.坐落——估价对象的具体地点。
3.四至——估价对象的四邻。
如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。
4.规模：
⑴土地：
面积；⑵建筑物：
建筑或套内建筑面积、使用、营业和可出租面积。
5.用途——估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途
6.权属：
⑴土地：
是国有土地还是集体土地；土地使用权（建设用地使用权还是宅基地使用权）、土地承包权、权利人；建设用地使用权（出让还是划拨）；⑵房屋：
所有权人
二、房地产实物状况描述
1、土地实物状况
1）土地面积：
依法确认的面积，通常以㎡、ｈ㎡表示。
开发用地：
项目规划占地面积和
其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等。
2）土地形状：
用文字并附图说明。
文字描述：
形状（不）规则，长（正）方形，狭长等。
3）地形、地势。
4）土壤：
说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。
5）地基（地质）：
地基的承载力和稳定性，地下水位和水质（地下水的成分和污染情况）。
6）土地开发程度：
基础设施完备程度和场地平整程度，即三通一平、五通一平等。
7）其他。
例如，临街商业用地：
其临街宽度、临街深度、宽深比，农用地：
排水和灌溉等。
2、建筑物实物状况
1）建筑规模：
根据建筑物的使用性质说明其面积、体积等。
2）层数和高度：
建筑物根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层、高层建筑和超高层建筑。
住宅：
①1～3低层；②4～6多层；③7～9中高层；④10层以上：
高层。
公共建筑及综合性建筑：
总高度超过24ｍ为高层（但不包括超过24ｍ的单层建筑），超过100ｍ为超高层。
3）外观：
外立面风格等，附外观照片说明。
4）建筑结构：
①钢结构；②钢筋混凝土结构；③砖混结构；④砖木结构；⑤简易结构
5）设施设备：
给排水、采暖、通风空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况及性能。
6）装饰装修：
是毛坯还是粗装修、精装修。
7）防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照。
8）层高和室内净高。
9）空间布局：
空间分区及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等说明。
10）年龄（屋龄、房龄）和设计使用年限。
11）维修养护情况及完损程度。
12）其他：
说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况。
三、房地产权益状况描述
1、土地权益状况
1）土地所有权：
是国有土地还是集体土地。
集体土地：
由谁行使。
2）土地使用权：
⑴是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包权及其权利人。
⑵是单独所有还是共有。
3）土地使用管制：
是农用地还是建设用地、未利用地。
房地产开发用地：
城市规划设计条件，包括：
⑴用途；⑵容积率；⑶建筑密度；⑷绿地率；⑸建筑高度；⑹建筑后退红线距离；⑺建筑间距；⑻交通出入口方位；⑼停车泊位；⑽建筑体量、体型、色彩；
⑾地面标高；⑿其他要求。
4）土地利用现状：
土地上是否有房屋、林木等。
5）出租或占用情况
6）他项权利设立情况：
是否设置了地役权、抵押权等。
7）
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