南京市栖霞区的城中村现象研究Word文档格式.docx
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城中村是中国快速城市化进程中的特有现象。
1990年代中后期，城市蔓延和郊区化进程速，边远地区大量土地被征用，城市政府或开发主体为了规避极高的经济成本和社会成本，导致被绕开的村落成为“城中村”，在土地利用、建设、景观、规划管理、行政体制方面表现出强烈的城乡差异和矛盾（闫小培，魏立华，周锐波，2004）。
“城中村”最早出现于深圳、珠海等新兴城市，而后在北京、上海、广州等历史悠久的城市随着城市的快速发展也出现了不少“城中村”。
有数据显示，深圳市有241个“城中村”，在北京市五环内共有231个，在广州因社会治安问题而出现了全国闻名的石牌村、三元里村等众多的“城中村”，在上海，仅徐汇区就有“城中村”40多个，南京市仅绕城公路以内就有71个“城中村”。
随着西部地区现代化进程加速，城市化进程也日益加快，“城中村”大量涌现于我国中西部城市。
在西部城市的西安市，有“城中村”417个，在太原有75个“城中村”，在同样位于西部的昆明，也有“城中村”288个。
可见，“城中村”是我国城市化过程中必须深入研究的一个重要问题。
南京市在城市规模扩张过程中也出现了“城中村”现象，在主八个城区（包括玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、栖霞区和雨花台区）有广泛的分布。
而建邺区、玄武区、栖霞区、雨花台区和白下区的“城中村”数量最多，分布较广，形态成熟，较具有代表性。
统计南京市“城中村”个数（2013年）
玄武区
7
白下区
鼓楼区
1
下关区
2
秦淮区
6
栖霞区
23
雨花台区
8
建邺区
17
合计
71
其中，栖霞区的城中村问题最为突出，鉴于此，笔者在本文中主要讨论栖霞区城中村的历史发展和现状，其对村名和市民的困扰，以及政府对此所做出的改造及其效应。
第二章．关于城中村的理论的文献综述
一.城中村的概念。
关于城中村概念的界定，至今没有一个统一的定义。
李培林教授认为：
“城中村”是“存在于城市与村落之间的混合小区”。
，李钊认为“城中村"
是指在城市快速发展的过程中，城市将一些距新、旧城区较近的村庄包入城市建设用地内，这些被纳入城市建设用地的村庄，称之为“城中村"
。
其它许多学者也对城中村进行了界定，尽管表述存在差异，但是对于城中村内涵的认识基本是一致的：
其一，均认为城中村的本质特征是城乡二元结构；
其二，城中村本质上是农民小区或者至少是城乡转型中的农民小区。
二．城中村的特征
城中村一般具有如下特征：
（一）人口构成上，城中村人口密度高，人口聚集的规模较大，农居混杂，暂住人口超过城中村的村民。
其中，从事农业生产的极少，出现了相当部分依靠出租屋生活的不从业人员。
（二）空间形态上，地处城市，而且很多地处城市繁荣中心地带，是城市里的村庄。
建筑低矮、较杂乱；
公共设施奇缺，用地功能混乱。
经济形态上，以“寄生型、外生式”的集体经济为主。
结构产业是以第三产业尤其是以土地出租、物业租赁为主，经济收入依赖于出租屋租金和政府或开发商征地补偿金。
其经济效益取决于城中村的区位及周边流动人口的积聚状况。
（三）管理体制上，城中村仍然保留着原有的农村管理模式：
村民委员会是村民的自治组织，保留下来的土地仍然归集体所有；
村集体仍然负有对村民子女的社会保障义务；
村规民约对村民仍具有相当的约束力。
（四）文化形态上，城中村是传统农村社会文化和城市小区文化的综合体。
村规民俗是城中村的主导文化，在个人观念上比较传统保割引。
三．城中村的分类
研究者从不同的角度对城中村进行了多种分类。
张建明（1998）运用因子分析法和聚类分析法将城中村分为基础设施优越型、集体经济实力型、土地资源充足型。
陈怡和潘蜀健（1999）是以城市和村庄相交的形态特征将城中村划分为全包围型、半包围型、外切型、飞地相邻型、相离型、内切型。
郑静（2000）以城中村的演变过程分成四个阶段。
李立勋（2002）将城中村分为成熟型、成长型、初生型是从空间位置、发育程度等因素考虑的。
刘伟文（2003）用动态方法将城中村划分为三种类型：
一是已经与建成区融为一体，基本上没有农业的村庄；
二是建在城市的边缘，含有部分农业，正在向完全的城中村转变的村庄；
三是建在城区之外，规划区之内，以农业为主，即将成为城中村的村庄。
王福定（2003）认为城中村可以归为三种形式，即旧村古貌、空心村、农民新村。
李俊夫（2004）在研究广州城中村问题时是根据建设用地比例将城中村分为几乎没有农用地、农用地和建设用地比例大致相当、尚余较多农用地的三类。
龚兆先（2004）倾向于以城中村的自然形态和在城市市域生态布局中的重要性来进行分类，即从城中村的自然形态出发分为自然元素占主导性比例的自然型和建筑、道路占主导性比例的建成型两类；
从城中村在市域生态布局中占重要地位的生态型和占次要地位的非生态型两类。
李津逵（2005）以深圳城中村的由来将城中村分为城市出现之前本地农民的村落，城市建设中本地失去耕地农民的就地集中安置区，原住民面向外来低收入阶层的廉租屋区。
四。
关于城中村的改造。
城市规划专家提出的对策比较侧重于技术的角度，而地理学者、经济学者、社会学者侧重于从城中村的类型出发，研究改造的模式，并进行制度的设计。
田莉（1998）建议加强村镇规划管理，及早改造城镇附近村庄，制定城中村法规，完善社会保障。
敬东（1999）、李立勋（2001）建议对城中村建设景观进行改造，从分散、混沦、设施不足、居住环境差的传统农村聚落，转为有序、设施完善、环境宜人的现代化人居环境，流程为“拆迁——补偿——重新安置”。
有学者提出自上而下的撤村改制模式，实行城中村集体经济的区型股份合作制改革。
闫小培、魏立华、周锐波（2004）等学者提出了城中村改造的新思路:
构建“政府——村民——开发商”的利益均衡机制以改造物质环境，智力支持和教育补偿以改造村委会及村民，实现城乡信息沟通渠道的畅通和补偿方式的多样化，城中村空间改造及功能重塑的多样化改造模式。
闫小培、魏立华（2005）认为城中村是目前最为合适的城市低收入人口居住模式，建议在存续前提下进行转型，提出低收入廉租房社区的改造思路。
刘军民、黄惠（2005）在西安城中村问题及改造探讨中，提出走政府、村集体、开发商三位一体的道路，并调整人口政策，将农民变为市民。
可见随着改造困难的加大和对城市农民和低收入者的关注，大家已经不再强调一刀切地进行拆除重建。
第三章栖霞区城中村现象描述
一.栖霞区的行政区域
栖霞区位于南京东北部，北邻长江，东邻句容西连主城，南接江宁；
总面积340平方公里，人口32万，辖尧化、迈皋桥、燕子矶、马群、栖霞、龙潭、靖安、八卦洲、仙林9个街道。
因境内有“江南第一名秀山”栖霞山,每临深秋,丹枫似火,灿若凝霞,故名“栖霞”。
随着南京市“东进南延”城市发展战略和沿江开发战略的推进,长江二桥开通,龙潭深水港等一批国家重点工程的相继开工,栖霞区业已成为南京这个长江中下游中心城市的一方投资热土和冶业胜地,但栖霞区不可避免的存在城中村问题。
二.栖霞区城中村地理分布现象概况
2005年栖霞区有城中村9个,地块有13个,涉及22个村民小组,13自然村落,2143户家庭;
常住人口为7049,暂住人口约为4921;
城中村占用土地面积达1220752.77平方米,建筑面积达746294平方米,其中违章建筑面积达160585平方米,需拆迁改造建筑面积406413平方米;
初步估算征地拆迁费达10.05亿元。
2013年栖霞区19个危旧房城中村项目分别是：
1、长江二桥高速沿线燕子矶新城片区；
2、长江二桥高速沿线新尧新城片区；
3、长江二桥高速沿线新港开发区片区；
4、长江二桥高速沿线迈燕交界片区；
5上坊一组、二组、伏桥组地块；
6临江街；
7化工一组地块；
8、枣林村地块；
9、王家前村地块；
10、薛家村地块；
11、长营村145号；
12、容光达地块；
13、三毛厂地块；
14、笆斗西里地块；
15、门里、海子口；
16、石坝社区马房山地块；
17、石坝社区府军卫地块；
18、尧化马家园地块、19诚实村。
长江二桥高速沿线燕子矶新城片区（整治前）临江街
第四章栖霞区城中村现象存在的问题描述
由于南京市大量的城中村是历次区划调整中由郊区直接划入城区的，原有基础设施、公共设施建设先天不足，而且长期以来未纳入城市的统一规划建设管理范围之内，城中村内部已形成封闭的小社会，水、电、气、道路、通讯等基础设施建设薄弱，房屋质量不安全，环境质量低下，外来人口流动性大，社会秩序混乱，成为城市管理的“死角”和犯罪高发区。
据不完全统计，南京城中村中需拆除的用地占集体土地总面积的40％，需整治的用地占8％，尚未建设用地占48％，已有项目在建用地占4％。
栖霞区城中村的问题至少可以归纳为以下几点：
一.土地利用效率低，造成土地资产浪费。
由于城中村缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率低下。
村民受利益驱使，往往会尽可能的占用公共空间，违反正常规划的要求。
从而造成“握手楼”，“一线天”，“接吻楼”比比皆是；
同时，城中村的因处于城市之中，地理位置优越，优越的区位条件和低廉的土地价格，使城中村不规范的房地产二手市场特别活跃，这从某种程度上增加了社会的不稳定因素，也造成了国有土地资产的流失。
握手楼一线天
接吻楼
二.人口成分鱼龙混杂，社会治安成本高。
城中村既有农村人口，也有城市居民和外来人口。
所以人口构成十分复杂。
外来人口素质低下，鱼龙混杂，再加上村民依靠租房过着富裕的生活，破坏了社会公平，加剧了社会矛盾。
有的村民养成游手好闲的生活习惯，使得村中打架斗殴，黄赌毒等问题严重。
严重影响了社会秩序。
三.管理体制无力
城中村作为一种特殊类型的社区，他的周围被城市市区所包围。
这使得他既像农村，又像城市，既不是农村，又不是城市。
在管理上容易造成混乱不作为的情况。
从管理体制上来看，城市市区的管理体制和农村市区的管理体制会有很大差别，他们会砸城中村形成矛盾和冲突，甚至出现管理上的空白。
这样，村集体组织和村民在利益驱动下，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。
第五章栖霞区城中村的改造情况
一．城中村改造的初步尝试。
南京市城中村改造工作正式开始于2006年，距2004年初出台的《南京市征地拆迁补偿安置办法》已有两年时间。
在此两年时间中，由于房地产市场的活跃，两年前的拆迁补偿标准适应性有所下降。
因此2006年5月出台的《南京市“城中村”改造建设管理暂行办法》中规定，集体土地上房屋拆迁补偿安置（含撤组剩余国有土地上原建于集体土地上的房屋，或撤组后依法对该房屋翻建、改建的）按照市国土局制定的有关进一步规范我市征地房屋拆迁补偿有关工作的意见执行。
在《南京市征地拆迁补偿安置办法》的基础上，进行了小范围的修正，但主要方面还是以《南京市征地拆迁补偿安置办法》为准。
其中，对住宅房屋补偿方式分为货币补偿和自拆自建两种：
（一）实行货币补偿的，其拆迁补偿款由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。
拆迁住宅房屋的附房、披房只支付原房补偿款。
同时，符合有关规定条件的，被拆迁人可以申购经济适用住房。
申购经济适用住房的，其货币补偿款的基数由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。
（二）住宅房屋实行自拆自建的，其拆迁补偿款由原房补偿款和建房补助款两部分组成。
建设单位在此基础上，应当增加拆迁补偿款总额的25％作为公用设施配套费，由街道办事处（镇人民政府）包干使用，专项用于公用设施配套建设。
同时规定住宅房屋实行货币拆迁或自拆自建的，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原房电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容工料费等费用；
被拆迁人的原房屋有装修的，拆迁人应当支付装修补偿费；
被拆迁人提前搬迁的，拆迁人应当给予奖励费。
旧拆迁补偿方法结构图
拆迁补偿费用标准表
栖霞区按照（2005）138号文的要求,以及2006年2月22日市“城中村”改造建设工作领导小组办公室来该区调研的有关要求,确定栖霞区列入改造范围“城中村”的共有8个,共计10个地块。
现将栖霞区2006年度城中村改造初步实践归纳如下:
栖履区的城中村改造模式分为两大类:
一类是全面改造,即以项目开发的方式和以土地储备的方式实施改造:
另一类是综合整治,即以老城改造的方式实施改造,改善城中村的总体环境。
2006年启动迈皋桥街道万寿村季家街地块、马群街道石坝村马房山地块、燕子矶街道下庙村下坊庄地块等三个项目的改造工作,各地块做法如下：
栖霞区2006年改造一览表
序号
项目名称
实施时间
项目范围
项目性质
投资规模（万元）
资金平衡方式
拆迁费用
征地费用
整治费用
迈皋桥街道万寿村季家街地块
规划编制
2006.2-5
经五路以西，迈化路以南，用地面积为99亩
公建配套用地
6450
600
地块捆绑开发
前期拆迁
2006.5-8
启动改造
2006.9-12
马群街道石坝村马房山地块
绕城公路以西，宁杭公路以南，用地面积为58亩
教育科研用地
11000
400
3
燕子矶街道下庙村下坊庄地块
铁路专用线以西，经五路以东，用地面积为195亩
公共绿地
3100
360
城建资金补助
20550
1000
（一）迈皋桥街道万寿村季家街地块
改造范围:
经五路以西,迈化路以南,用地面积为99亩;
改造方式:
项目开发;
性质:
现状为村民居住用地,规划为公建配套用地;
投资规模:
本次改造涉及房屋拆迁约25800平方米,拆迁费用约6450万元,征地费用约600万元;
资金平衡方式:
实行地块捆绑开发,以街道范围内国有土地上的收益来总体平衡,通过与地块白侧红太阳地块的捆绑开发的土地收益实现了地块改造,老百姓就地安置。
（二）马群街道石坝村马房山地块
绕城公路以西,宁杭公路以南,用地面积为58亩;
现状为村民居住用地,规划为教育科研用地;
本次改造涉及房屋拆迁约44300平方米,拆迁费用约1.1亿元,征地费用约400万元;
实行地块捆绑开发,以街道范围内国有土地上的收益来总体平衡,通过与地块南侧南湾营地块捆绑开发的土地收益实现了地块改造,老百姓就地安置。
（三）燕子矶街道下庙村下坊庄地块
改造范围:
该地块位于栖霞区燕子矶街道下庙村境内,用地面积195亩,位于北十里长沟中支与燕尧路围合地域,规划用途为防护绿地。
性质:
现状为村民居住用地,规划为公共绿地;
改造方式:
拓宽进村道路,原有道路由5米拓宽至12米,全长820米;
同步对沿线的破旧房屋进行出新整治,将原有的排水明沟改造成暗沟,并按标准配建垃圾收集箱,局部地段实施绿化出新。
资金平衡方式:
经过市建委的关心和努力,该项目被确定为我市唯一的与联合国人居署进行合作共建的“城中村”环境整治项目。
获得其10万美元的援建资金,主要用于整治供水、排水管网的铺设以及排水明沟的改造项目,以通过这些工作的完成达到改善“城中村”居民的生活环境和卫生条件的目标。
（四）政策措施
1、市规划主管部门将“城中村”改造修建性详细规划纳入年度工作计划,统一安排,确保规划的一致性、可操作性;
2、建立定期考核机制,对将各街道辖区各“城中村”改造工作实行目标管理责任制,区政府与相关街道、部门签定目标责任书,明确职责范围,实行定期考评,目标考核,确保改造工作落实到位。
3、设立“城中村”改造专项资金,实行专款专用,加强资金管理.
二．城中村改造的现行措施（2007年至今）
2007年3月，南京市政府出台《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》，废止了《南京市征地拆迁补偿安置办法》中有关房屋拆迁的规定，城中村改造中的房屋拆迁问题也同时改以此为规范。
其中，对住宅房屋拆迁补偿安置方式，分为货币补偿、统拆统建两种：
（一）住宅房屋实行货币补偿的，其拆迁补偿款由原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成。
其中原房补偿款和区位补偿款标准并未变化，而对购房补偿款改为供拆迁项目的拆迁安置房位于现有绕城公路以内的，住宅房屋拆迁补偿款中的购房补偿款标准，按供应该项目拆迁安置房基准价格的70％确定；
供应拆迁项目的拆迁安置房位于现有绕城公路以外的，住宅房屋拆迁补偿款中的购房补偿款标准，按供应该项目拆迁安置房基准价格的80％确定。
被拆迁人中购拆迁安置房时，购房款由被拆迁房屋合法建筑面积的原房补偿款、购房补偿款和区位补偿款三部分组成，且必须在购房款总额内申购拆迁安置房，不得使用其它补偿费用和被拆迁人其它自有资金。
（二）住宅房屋实行统拆统建的，其拆迁补偿款由原房补偿款和建房补助款两部分组成。
拆迁人在此基础上，应当增加拆迁补偿款总额的25％作为公用设施配套费，由所在街道办事处包干使用，专项用于公用设施配套建设。
同时规定住宅房屋实行货币拆迁或统拆统建的，拆迁实施单位应当向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原房电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费、拆除管道煤气补助费和电增容工料费等费用：
被拆迁人的原房有装修的，拆迁实施单位应当支付装修补偿费。
住宅房屋被拆迁人提前搬迁的，拆迁实施单位应当给予奖励费，其标准和期限参照同时期市政府公布的国有土地上城市房屋拆迁规定执行。
新拆迁补偿费用标准表
新拆迁方法结构示意图
三.2015年栖霞区城中村改造基本情况：
2015年栖霞区项目共计12个。
马群绕城公路周边危旧房片区改造项目（百水桥村）位于换乘中心及绕城公路东侧，宁杭公路以北，芝嘉花园以西，占地面积5.67万㎡，房屋面积5.8万㎡，居民175。
尧化马家园地块东至312国道，南至原天林市场，西至沪宁城际高铁，北至仙林国际汽配基地，占地面积25.24万㎡，房屋面积3.83万㎡，居民196户。
南京立力煤矿机械制造有限公司家属区位于马群南路以东，中山门大街以南，立力公司厂区以西，钟山学院以北，占地面积2.4万㎡，房屋面积3.1万㎡，居民398户。
何家村片区东至黑墨营路，西至华电宿舍，南至华电路9号，北至华电北路，高家村片区东至十里长沟，西至高家村42号，南至变电站，北至高家村42号，这2个项目合计占地面积3.38万㎡，房屋面积4.1万㎡，居民340户，工企1家。
铸造厂周边片区位于迈皋桥街道,东至老和燕路，西至空军仓库，南至南汽宿舍，北至大地伊丽雅特湾小区，占地面积15.66万㎡，房屋面积2万㎡，居民291户。
燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目东至规划嵩山路，南至栖霞大道，西至规划泰山路，北至方圆城市绿洲小区，占地面积12万㎡，房屋面积6.96万㎡，居民378户，工企16家。
小庙山二期东起花卉市场，西至仙尧路，南起栖霞区党校，北至沪宁铁路，占地面积35.5万㎡，房屋面积7.7万㎡，居民57户，工企23家。
兴卫村村部对面区域位于兴卫村，占地面积0.06万㎡，房屋面积0.05万㎡，居民2户。
栖霞村戴家库2个组东至红枫路，南至城际铁路，西至污水处理厂，北至沪宁铁路，占地面积31.2万㎡，房屋面积11.12万㎡，居民503户，工企10家。
尧佳路两侧地块东起邻安路，西至北苑新村（北苑），南至尧化新村（南苑），北起尧化新村（北苑），占地面积0.2万㎡，房屋面积0.4万㎡，居民46户。
尧佳路南侧地块位于尧佳路南侧，公安路以西，烷基苯厂职工医院以东，占地面积0.45万㎡，房屋面积0.36万㎡，居民46户，工企1家。
第六章城中村改造后的效果
一、有利于环境的改善：
城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，对于改善人居环境、提升城市品位，塑造城市形象、优化城市空间布局、打造地方特色意义重大。
二、有利于住房条件的改善：
旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、暖、有线电视、天然气等居住配套设施齐全的新房。
建成档次较高、设施齐全、功能配套的现代居住小区，促进城市社区“四化”，即净化、亮化、绿化、美化“四同步”，促进城市社
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