绿地集团西安置业有限公司精装修施工管理手册1.docx

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质量管理体系作业指导书

文件编号

LDXA-GC-03

版本号

第一版

生效日期

2007-11-1

《精装修施工管理手册》

修改状态

修 订 情 况

生效日期

I

II

III

IV

起 草

职务

日 期

审 核

职务

日 期

审 核

职务

日 期

审 核

职务

日 期

签 发

职务

日 期

《精装修施工管理手册》说明

一、编制目的

在精装修标准交楼已成为我国房地产市场发展趋势的背景下，为理顺批量精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，树立“绿地品牌”，创造“让业主满意工程”，上海绿地集团西安置业有限公司工程部，梳理了相关的精装修流程及作业指导书，并汇编形成《精装修施工管理手册》。

该手册适用于上海绿地集团西安置业有限公司所有精装修项目。

二、节点评审要求

根据《精装修施工管理手册》规定，在精装修进场施工前，须由项目管理部上报《精装修施工进度计划》、由营销部、技术研发部会同工程部组织评审签发。

同时，项目管理部须编制《精装修劳动力安排计划》以及《精装修材料进场计划》，由营销部、技术研发部会同工程部组织评审，由工程总监进行审批。

上海绿地集团西安置业有限公司工程建设监督委员会

2007年10月

目录

《管理手册》说明 2

1精装修施工管理流程 5

1.1精装修施工进场前准备工作流程 5

1.2精装修施工材料进场验收流程 6

1.3精装修施工工序流程 7

1.4精装修施工验收工作流程 8

1.5精装修工程移交工作流程 9

2精装修施工工艺作业指导书 10

2.1乳胶漆施工工艺流程及质量要求 10

2.2地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖） 11

2.3墙面砖施工工艺流程及质量要求（釉面砖） 12

2.4实木复合地板施工工艺流程及质量要求 13

2.5复合木地板施工工艺流程及质量要求 14

2.6户内木门施工工艺流程及质量要求 15

2.7铝扣板板天花施工工艺流程及质量要求 16

2.8地面石材施工工艺流程及质量要求 17

2.9橱柜安装施工工艺流程及质量要求 18

2.10洁柜施工工艺流程及质量要求 19

2.11镜柜施工工艺流程及质量要求 20

2.12浴缸施工工艺流程及质量要求 21

2.13马桶安装工艺流程及质量要求 22

2.14台（柱）盆安装工艺流程及质量要求 23

3精装修施工管理措施 24

3.1土建与精装修交接面的移交注意事项 25

3.2安全文明施工及现场管理规定 29

3.3精装修成品保护要求及具体措施条款：

32

3.4精装修工程维修保养协议 36

4精装修施工管理用表 43

4.1表格目录 43

4.2劳动力计划表 44

4.3材料进场计划表 45

4.4施工交接面验收表 1

4.5现场工程质量跟踪卡 48

4.6分户材料明细表 49

4.7施工日志（分户日清表） 50

4.8装修房屋移交验收记录表 51

4.9装修房屋模拟验收记录表 54

1精装修施工管理流程

1.1精装修施工进场前准备工作流程

精装修施工进场前准备

施工单位与监理办理进场手续：

1、将施工组织设计报送监理审核后报甲方批准；2、根据甲方的开工通知书向监理提出开工申请；3、监理对施工单位的申请审核后，向施工单位发出开工

令

开工申请及开工令使用深圳市建委统一表格

精装修施工合同的签订

根据项目开发要求，与施工单位沟

通，制定精装修施工计划（包括进度计划、劳动力计划、材料进场计划），并通过公司评审

精装修施工单位工程管理

班子搭建（报甲方审核）

组织精装修总包与土建总包签署配合

协议（落实配合费的交纳、临设搭建场地、垃圾堆放场地及清运方式、临时水电的接驳方式等内容）

工程量复核

根据甲方的计划要求组织充足

的熟练技术工人

安排各材料供应商和精装修

施工单位接洽，落实甲定乙购材料合同的签订

根据土建总包给出的场地搭设

临时办公室及库房

项目管理人员进驻现场

施工机具、安全设备进场

对施工单位项目管理层进行

项目管理思路（目标）以及现场管理措施的培训

安全文明、现场施工管理制度

的建立，后勤工作的准备

临时水电的接驳，临时用电线

路的敷设

施工人员进场、材料进场

施工单位组织对全体施工人员

进行进场前培训（岗前安全教育、现场施工管理制度、文明安全施工管理制度等），甲方及监理参加

组织土建总包与精装修总包进行施工现场的移交

精装修总包将移交中存在问题

汇总后上报监理，由监理安排土建总包限期整改

精装修总包正式开始施工

户内门、橱柜及木地板厂家参加移交、移交检查表格见附表4.4，公共走到部分须同移交

施工图纸准备，组织对施工

图纸进行会审并对施工单位技术管理人员进行图纸交底

参见材料现场管理流程

进度计划用project软件编写，劳动力计划、材料计划按附表4.2、4.3编制

注：

本流程用表——

附表4.2《劳动力计划表》、附表4.3《材料进场计划表》、附表4.4《施工交界面验收表》

1.2精装修施工材料进场验收流程

精装修材料现场管理流程框图

项目材料清单编制

根据项目总体计划及工程量清单

甲方监理工程师在送货单签收并注明外观验收情况及时存档,甲方抽检

按国家规范要求及标书要求

材料进场计划编制

材料进场

外观验收

合格



不合格



提前10-15天进场提供原厂出厂证明及检测报告或公认机关的检测报告

退回厂家

向公认机关送检 送检不合格

送检合格

工程使用

精装修总包进场与土建总包进行施工交接面移交

施工放线

墙地砖须现场弹出排砖线经甲方工程师确认后方可施工。

户内门、橱柜及地板厂家许同时参加移交，移交按附件4进行

户内门底框安装

厨房墙面、卫生间墙地面

砖铺贴

墙顶面腻子施工

橱柜安装（含

洗菜盆）

卫生间吊顶安

装

乳胶漆底漆施工

厨房吊顶安装

卫生间洁具、洁

柜（含洗手盆）、镜柜安装

第一遍面漆施工

进户门扇此

时开始安装

户内门套、贴脸线安装

卧室木地板安装

第二遍面漆施工

1.3精装修施工工序流程

精装修施工工序流程

名津项目因客厅、厨房

结构板面上不找平而导

致水管外露，因此需要先进行地面砖的铺贴以

客厅、厨房及阳台地面砖

防进行其他项目施工时

破坏水管，按正常程序

铺贴（门槛石同时铺贴）

施工时此项应放在厨房

墙面砖铺贴之后进行

空调、热水器、厨房电器、灯具开关面板、卫生间小五金等安装

户内门扇安装

客厅挂衣镜架安装

清理保洁

施工完成

1.4精装修施工验收工作流程

精装修工程验收流程

户内精装修施工

各精装修施工单位在

各分项工程施工前做该分项的样板

样板完成经自检合格

后报请监理对样板进行验收

经监理验收合格后报

甲方进行验收

按照样板的质量要求

组织进行该分项的全面施工

按要求进

行整改

须隐蔽分项完成后，经

自检合格后报监理进行隐蔽工程验收

对隐蔽分项进行隐蔽，

进行下道工序施工

施工单位进行

整改

分项（分部）工程完成

后，经自检合格报监理进行验收

报甲方进行验收

施工单位按要

求进行整改

进行下一个分项（分

部）工程的施工

全部分项（分部）工程

施工完成，并进行初步保洁

施工单位组织质检人员

进行全面自检

报监理进行预验收

报甲方进行预验收，甲

方工程部联合客服、物业工程人员进行预验收

按要求进行整

改

甲方对隐蔽工程进

行不定时、不定期的抽检

撤去成品保护，

对须整改部位单独做好保护后再进行整改

精装修施工验收依据以下几个方面的标准进行：

1、甲方的招标文件要求（技术标书要求）；

2、施工合同要求；

3、《木结构工程施工质量验收规范》GB50206－2002；

4、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209－2002；

5、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210－2001；

6、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327－2001

各项施工验收资料准

备齐全报监理审核

按附件10进行检查

精装修工程验收流程

户内精装修施工

精装修施工验收依据以下几个方面的标准进行：

1、甲方的招标文件要求（技术标书要求）；

2、施工合同要求；

3、《木结构工程施工质量验收规范》GB50206－2002；

4、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209－2002；

5、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210－2001；

6、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327－2001

按要求进行整改

整改合

不合格

经施工单位提出书面验

收申请，甲方组织设计、工程、营销、物业以及监理等相关人员进行竣工验收

按附件11进行检查

各精装修施工单位在

各分项工程施工前做该分项的样板

须隐蔽分项完成后，经整改合格施工单位进行

自检合格后报监理进行

隐蔽工程验收

合格

整改

不合格

不合格

格样板完成经自检合格后报请监理对样板进

行验收

对隐蔽分项进行隐蔽，

进行下道工序施工

合格

分项（分部）工程完成整改合格施工单位按要

不合格 经监理验收合格后报

甲方进行验收

后，经自检合格报监理

进行验收

合格

求进行整改

不合格

不合格

不合格

合格

报甲方进行验收

按照样板的质量要求

组织进行该分项的全面施工

进行下一个分项（分

部）工程的施工

全部分项（分部）工程施工完成，并进行初步保洁

整改完成

各项施工验收资料准

备齐全报监理审核

施工单位组织质检人员

进行全面自检

不合格

合格

报监理进行预验收

不合格

合格

报甲方进行预验收，甲方工程部联合客服、物业工程人员进行预验收

不合格

合格

经施工单位提出书面验

收申请，甲方组织设计、工程、营销、物业以及监理等相关人员进行竣工验收

按附表4.9进行检查

按要求进行整改

按附表4.8进行检查

撤去成品保护，对须整改部位单独做好保护后再进行整改

甲方对隐蔽工程进行不定时、不定期的抽检

注：

本流程用表——

附表4.8《装修房屋移交验收记录表》、附表4.9《装修房屋模拟验收记录表》

1.5精装修工程移交工作流程

精装修房移交流程图

1.施工单位移交甲方及物业：

2.移交业主

记录存在的问题

向甲方提出书面移交申

请，同时报送移交资料

竣工验收合格

竣工资料合格移交资料合格

按甲方要求提供交房记录卡、材料设备保修卡、使用说明书等资料

组织物业、客服、监理全面检查

由客服部或物业公司印制统一的交房记录卡，设计统一的材料、设备保修卡，并要求材料、设备供应商统一印制；形成一本维修手册

确定问题整改的时间

解答、记录业主提出的问题

施工单位派人陪同物业

及客服交楼

准备好入伙移交资料

建立一对一移交法：

无论是整体交房还是分批交房都要求精装修施工单位每一户安排员工陪同我司交楼人员进行移交，要求参与交楼人员不得与业主发生任何冲突，对业主提出的意见必须认真记录，按交房记录卡记录的整改项目反馈精装修总包项目管理层并及时进行整改

整改存在的问题

业主签收

完成整改

完成整改

此次收楼为入伙移交当日不肯签收的业主；该部分业主的整改问题时间必须要快

完成移交

完成移交

业主签收

移交物业签收、同时移

交钥匙

（注：

详细的移交流程细节参见公司入伙程序制度）

2精装修施工工艺作业指导书

2.1乳胶漆施工工艺流程及质量要求

乳胶漆施工工艺流程及质量验收要求

注：

该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（Gb50210-2001）的要求

基层清理

质量要求：

基层含水率不得大于10%;基层应平整、坚实、无裂缝、空鼓；

刮腻子

质量要求：

腻子必须平整、坚实牢固、无粉化、起皮、裂缝；粘结强度必须符合《建筑室内用腻子》（JG/T

3049）的规定

质量要求：

打磨必须均匀、光滑平整；不起皮、掉粉

打磨

质量要求：

涂饰均匀、不漏涂；无流坠、疙瘩

底漆

质量要求：

打磨必须均匀一致、洁净、无透底

打磨、修补

质量要求：

统一用滚涂施工，所用的滚筒质量必须良好，保证无明显刷痕

第一遍面漆

；涂饰均匀、不漏涂；无流坠、疙瘩、无砂眼；

修补、清理

质量要求：

统一用滚涂施工，所用的滚筒质量必须良好，保证无明显刷痕

第二遍面漆

；颜色均匀一致，不透底；无流坠、疙瘩、砂眼；无泛碱、咬色；无刷痕

2.2地面砖施工工艺流程及质量要求（抛光砖）

地面砖施工工艺流程及质量验收要求（抛光砖）

注：

该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工

质量验收规范》（Gb50210-2001）及《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2002）的要求

基层处理

质量要求：

基层必须清理干净；

定标高及放线

质量要求：

按设计要求，在墙面弹出完成面标高线；并结合现场情况，从美观及减少损耗考虑，排砖放线必须经监理、甲方现场确认

抹结合层砂浆

质量要求：

铺砖前基层应洒水湿润；用1：

3干硬性水泥沙找平，有排水坡度要求的（例如卫生间），必须做找坡，保证走水顺畅

铺面层砖

质量要求：

砖缝宽度满足设计要求；面层必须粘结牢固、无空鼓；面砖无裂缝、掉角和缺楞等缺陷；表面平整洁净、色泽一致；接缝平整顺直、深浅一致。

有排水要求的部位必须坡度足够，无积水，走水顺畅；贴完每块砖后要同时做好清洁

踢脚板安装

质量要求：

必须与地砖对缝铺贴；脚线必须粘结牢固、无空鼓；表面洁净、高度与出墙厚度一致、垂直度、平整度符合要求；

质量要求：

养护

铺完砖24小时后，洒水养护，时间不应小于7天

质量要求：

勾缝、擦缝

用同品种、同标号、同颜色的水泥，或用专门的嵌缝材料；沟缝饱满密实、洁净光滑；宽度与深度满足设计要求

清洁

要求：

面层必须清理干净、无污迹

成品保护

要求：

采用3mm厚夹板满铺保护

2.3墙面砖施工工艺流程及质量要求（釉面砖）

注：

该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（Gb50210-2001）

墙面砖施工工艺流程及质量验收要求（釉面砖）

质量要求：

基层必须清理干净；铺砖前基层应洒水湿润

基层处理

吊垂直、套方、

找规矩

排砖线、排砖

质量要求：

按图纸要求，并结合现场情况，从美观及减少损耗考虑，排砖放线必须经监理、甲方现场确认

贴灰饼

选砖

质量要求：

贴砖前必须从规格、颜色纹理方面挑选相邻铺贴的砖，确保贴砖质量

质量要求：

浸砖

釉面砖和外墙面砖镶贴前，首先要将面砖清扫干净，放入净水中浸泡2h以上，取出待表面晾干或擦干净后方可使用

表层面砖

质量要求：

砖缝宽度满足设计要求；进行二次贴转调整，横向、竖向砖缝大小一致，用十字架塞条控制砖缝大小；面层必须粘结牢固、无空鼓；面砖无裂缝、掉角和缺楞等缺陷；表面平整洁净、色泽一致；接缝平整顺直、深浅一致。

立面垂直度、平整度满足规范要求，阴阳角必须方正

面砖勾缝与擦缝

质量要求：

要求：

面层必须清理干净、无污迹

清洁

质量要求：

用同颜色的嵌缝剂材料；勾缝必须密实、连续；平直光滑；宽度与深度满足设计要求

2.4实木复合地板施工工艺流程及质量要求

实木复合木地板施工工艺流程及质量验收要求

注：

该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（Gb50210-2001）

质量要求:

找平基层标高符合设计要求；基层平整密实

找平层验收

（平整度偏差小于3mm）、无空鼓开裂；建筑管线走向必须用油漆等标明清楚、正确

打踢脚线安装预

留孔

质量要求:

地面清理

必须用吸尘器清洁地面，保证地面清洁干净，无明显施工废弃物、无杂物、无浮灰；地面必须干燥，室内无湿作业

定标高及放线

质量要求:

防潮膜必须满铺地面，并适当返上墙面；地垫与地垫接缝处用宽胶带粘合整齐

铺防潮地垫软膜

质量要求:

夹板宽度150mm、间距小于等于100mm

铺9mm厚夹板龙骨

（但要根据木地板尺寸规格及房间形状调整，必须保证木地板的两端接口落在夹板龙骨上，不能悬空；夹板与地面必须安装牢固，不松动；表面平整度不得有偏差

质量要求:

选板

同一户型不必须使用同批次的材料；不能出现明显色差

铺木地板面层

质量要求：

木地板的两端接口必须落在夹板面层上，不能悬空；地板横向面与墙面要留8-10mm缝隙，纵向留5-8mm缝隙，以防变形起鼓；安装牢固、无松动；表面平整洁净、接缝顺直

安装地脚线

质量要求：

必须安装牢固，不松动；平整顺直，与墙面接口密实、无缝隙；钉眼必须细小、不明显、补漆均匀；两段地脚线之间不能有明显接缝

清洁

要求：

面层必须清理干净、无污迹

移交

质量要求：

用防潮地板软膜满铺保护

成品保护

（含地脚线），表面加地板包装纸保护

清理打蜡

入伙前进行

2.5复合木地板施工工艺流程及质量要求

复合木地板施工工艺流程及质量验收要求

注：

该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（Gb50210-2001）

质量要求:

找平基层标高符合设计要求；基层平整密实

找平层验收

（平整度偏差小于4mm）、无空鼓开裂；建筑管线走向必须用油漆等标明清楚、正确

打踢脚线安装预

留孔

质量要求:

找平层清理

必须用吸尘器清洁地面，保证地面清洁干净，无明显施工废弃物、无杂物、无浮灰；地面必须干燥，室内无湿作业

定标高及放线

质量要求:

防潮膜必须满铺地面，并适当返上墙面；地垫与地垫接缝处用宽胶带粘合整齐

铺防潮地垫软膜

质量要求：

地板横向面与墙面要留8-

10mm缝隙，纵向留5-8mm缝隙，以防变形起鼓；企口拼接牢固、无松动、

铺木地板面层

走动无明显异响；表面平整洁净、接缝

顺直；

安装收口条

质量要求：

收口条必须安装紧贴地板、无缝隙；安装牢固，无松动；

安装地脚线

质量要求：

必须安装牢固，不松动；平整顺直，与墙面接口密实、无缝隙；钉眼必须细小、不明显、补漆均匀；两段地脚线之间不能有明显接缝

清洁

要求：

面层必须清理干净、无污迹

移交

质量要求：

用防潮地板软膜满铺保护

成品保护

（含地脚线），表面加地板包装纸保护

2.6户内木门施工工艺流程及质量要求

户内木门施工工艺流程及质量验收要求

注：

该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（Gb50210-2001）

质量要求:

门洞口检查

1.土建移交前必须进行检查门洞口尺寸是否合格，统计不合格的具体情况，并由土建整改；2.安装前再复核门洞口尺寸是否合格，门坎石是否已经安装到位

底框安装

质量要求:

底框必须作防腐处理

质量要求:

安装门框

门框安装牢固；平整垂直；与墙面之间的塞缝饱满（泡沫胶）、打钉位在侧面、排列均匀；门框表面颜色一致、均匀，无碰伤、划痕与钉眼

清洁

要求：

面层必须清理干净、无污迹

质量要求:

成品保护

整个门套必须用美纹纸粘贴地板防潮软膜满包保护，并1.5米以下必须用9厘板做U型护角处理

质量要求:

安装侧面贴脸线

侧面贴脸线安装必须牢固,接缝均匀密实

质量要求:

安装合页/门扇

合页安装牢固,方正平直;门扇连接牢固,留缝均匀顺直、开启灵活,关闭严密、无倒翘；表面平整、油漆均匀无色差，无划伤、碰损等缺陷

质量要求：

门锁安装牢固，开启灵活;门吸安装要牢固，位置正确

门锁及门吸安装

要求：

面层必须清理干净、无污迹

清洁

移交

质量要求：

门扇

成品保护

用美纹纸粘贴地板防潮软膜进行保护，要确保保护膜完整、无裸露；

2.7铝扣板板天花施工工艺流程及质量要求

铝扣板吊顶施工工艺流程及质量验收要求

注：

该工序质量最低标准必须满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（Gb50210-2001）

弹线定位

质量要求:

符合设计要求；

质量要求:

吊杆安装

吊杆必须进行防腐防锈处理，不能固定在设备上，间距满足要求，垂直不弯曲，吊杆距离主龙骨端部不能大于300mm

质量要求:

主龙骨安装调平

龙骨间距分布均匀、安装牢固；平整顺直、无弯曲变形；打孔时要求加4Cm限位器，以防打穿楼板

质量要求:

次龙骨安装固定

龙骨间距分布均匀、与主龙骨搭接牢固；平整顺直、无弯曲变形

隐蔽验收

质量要求：

必须检查天花内管线、设备（例如厨房预埋油烟机软管、卫生间新风机、淋帘杆）是否安装到位，方可进行隐蔽

扣板安装

质量要求：

必须安装牢固，不松动；接缝密合、均匀顺直；表面平整、无翘曲变形、折裂、缺楞锤伤等缺陷；收边条顺直，与扣板接缝密合、均匀

开孔

质量要求：

必须用专业开孔工具操作，确保开孔边顺直美观

质量要求：

用产品原有贴膜保护

成品保护

2.8地面石材施工工艺流程及质量要求

地面石材施工工艺流程及质量验收要求

基层处理

质量要求：

基层必须清理干净

定标高及放线

质量要求：

按设计要求，在墙面弹出完成面标高线；并结合现场情况，从美观及减少损耗考虑，排砖放线必须经监理、甲方现场确认

抹结合层砂浆

质量要求：

铺砖前基层应洒水湿润；用1：

3干硬性水泥沙找平，有排水坡度要求的（例如卫生间），必须做找坡，保证走水顺畅

质量要求：

必须做好石材的对色、对花排号，做到花色连续拼接

铺贴石材

试拼编号

质量要求：

石材必须粘结牢固、无空鼓；无裂缝、掉角和缺楞等缺陷；表面平整洁净、色泽一致、无明显色差；接缝平整顺直、深浅一致。

质量要求：

养护

铺完砖24小时后，洒水养护，时间不应小于7天