房地产估价师评估师必背知识试题库含答案 11Word格式.docx
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4．房地产的部门规章是以（）颁布的。
A.中华人民共和国主席令
B.国务院令
C.同务院房地产行政主管部门部长令
D.省政府省长令
5．以下各种经济活动中，属于房地产经纪的是（）。
A.房地产咨询
B.房地产评估
C.房地产代理
D.物业管理
C
6．某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
7．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（）
A房屋出租B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让
8．对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。
A.潜在市场>
服务市场>
有效市场>
合格的有效市场B.潜在市场>
合格的有效市场C.潜在市场>
合格的有效市场>
服务市场D.服务市场>
潜在市场>
合格的有效市场
C【解析】：
参见教材P108
9．下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。
A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C.资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
『答案解析』本题考查的是资金等效值的概念。
选项A为现值的概念;
选项B终值是资金运动结束时与现值等值的金额;
选项D不同时点发生的绝对值相等的资金一般价值不相同。
参见教材
P158。
10．在现代企业制度中，出资人对企业的债务承担（）。
A.有限责任
B.无限责任
C.连带责任
D.介于有限责任和无限责任之间的责任
A
11．属于法人企业的企业制度是（）。
A.业主制
B.公司制
C.合伙制
D.股份制
B
12．中国土地市场是（）
A.土地所有权市场
B.土地收益权市场
C.土地使用权市场
D.土地占有权市场
13．房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少（）名专职注册房地产估价师签宁。
A.1
B.2
C.3
D.5
B
14．不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
A.掌握的估价信息不同
B.遵循的估价原则不同
C.履行的估价程序不同
D.估价对象的状况不同
A
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。
估价原则是在长期估价实践中总结出来的，估价工作中应该遵循的法则和标准。
同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估，应该遵循同样的估价原则;
估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。
任何估价业务都要遵循相同的估价程序;
同一估价对象，其基本状况肯定是一样的。
参见教材P9。
15．注册结构工程师注册有效期为（）年。
16．根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征收、征用、占用土地，或者非法低价出让同有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是（）。
A.三年以上六年以下
B.二年以上五年以下
C.三年以上七年以下
D.五年以上十年以下
17．帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于（）。
A.房地产开发经营业
B.房地产咨询业
C.房地产估价业
D.房地产经纪业
18．我国第一个外汇调剂中心在（）成立。
A、香港
B、深圳
C、广州
D、上海
【正确答案】B
【答案解析】
本题考查的是外汇市场。
1985年12月，深圳特区成立了我国第一个外汇调剂中心。
参见教材P249。
19．下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是（）。
A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算
B上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算
C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息
D每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日
解析:
职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计算。
20．根据《商品房销售管理办法》，自商品房交付使用之日起60日内，应将房屋登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门的义务人是（）。
A.房屋施工单位
B.物业服务企业
C.房地产经纪机构
D.房地产开发企业
D
二、多项选择题
21．房地产投资既有利也有弊，关于其弊端的说法正确的是（）。
A、收益率低
B、投资数额大
C、投资回收期长
D、需要专门的知识和经验
E、投资成本高
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产投资的特性。
对于收益性房地产来说，经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
参见教材P7。
22．政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。
A.项目是否符合国家法律法规要求
B.项目是否符合保护生态环境的要求
C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E.项目是否符合该企业经济效益要求
ABC
『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。
项目核准评估的工作重点，除审查项目是否
具备相应的开发建设条件外，还要确保项目符合以下要求：
（1.符合国家法律法规;
（2.符合
国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划;
（3.符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;
（4.符合当地区域布局和产业结构调
整的要求;
（5.符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善
生态环境;
（6.符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，
未影响国家及本市经济安全;
（7.符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益
产生重大不利影响。
参见教材P252。
23．下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述不正确的是（）。
A、不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的走向等，均会产生一定程度的影响
B、建设用地范围内各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大
C、冲沟是由持续流水在地层表面冲刷形成的沟槽
D、冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利
E、工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的
【正确答案】BC
建设用地范围内各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响非常大，冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽。
参见教材P16、17。
24．预登记，是指在本登记之前进行的登记，其具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。
（）
×
『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。
预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。
参见教材P136
25．物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。
A.服务制
B.酬金制
C.包干制
D.管理制
E.支出制
26．对于瑕疵请求权，下列说法正确的是（）。
A瑕疵请求权中的瑕疵指拍卖标的的质量、品质、数量等方面的缺陷;
在拍卖财产权利的时候，还可能会遇到“权利瑕疵”
B瑕疵请求权是买受人拥有的权利，其相对人是委托人和拍卖人
C委托人应在委托拍卖时将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知拍卖人，而拍卖人应当将自己明知或应知的拍卖标的的一切瑕疵告知竞买人
D瑕疵请求权的相对人是竞买人和拍卖人
E瑕疵请求权是依赖过错责任理论和先行负责理论原理得以操作
A,B,C
瑕疵请求权是买受人相对人是委托人和拍卖人拥有的权利，由此可知，瑕疵请求权的相对人是委托人和拍卖人;
瑕疵请求权是依赖过错责任理论和担保责任理论两个原理得以操作的。
27．城乡规划包括（）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.镇规划
D.乡规划和村庄规划
E.总体规划和详细规划
ABCD
28．下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括（）。
A.城市基础设施用地
B.国家机关用地
C.军事用地
D.商品房建设用地
E.国家重点扶持的能源项目开发用地
ABCE
29．下列（）情况，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。
A.继续作为城市基础设施用地
B.继续作为公益事业设施用地
C.国有企业兼并国有企非国有企业与国有企业合并后的企业是国有工业企业的
D.在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的
E.同有企业改造或改组为国有独资公司的
CDE
30．房地产的行政法规包括（）。
A.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
B.《城市房地产转让管理规定》
C.《房地产估价师执业资格考试实施办法》
D.《住房公积金管理条例》
E.《商品房销售管理办法》
AD
三、判断题
31．履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担。
对
错
【正确答案】对
本题考查的是合同的履行。
履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担。
参见教材P385。
32．在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续2年。
（）
33．因房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。
所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
34．房地产厂告中不得出现融资或者变相融资的内容，但可以含有升值或者投资回报的承诺。
35．省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。
√
36．建设工程勘察、设计注册执业人员和其他专业技术人员只能受聘于一个建设工程勘察、设计单位，未受聘于建设工程勘察、设计单位的，不得从事建设T程的勘察、设计活动。
37．一级注册建造师的注册证书由国务院建设丰管部门统一印制，执业印章由国务院建设主管部门统一样式并组织制作。
38．房地产业的细分行业包括房地产开发经营业、房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业管理业。
√
39．已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。
『答案解析』本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。
购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。
这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。
房屋主体结构不合格的，均可申请退房。
参见教材P94。
40．抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
四、综合分析题
41．陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。
陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。
赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万元。
陈某因无力清偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。
1.在交易活动中，属于陈某应尽的义务为（）。
A.缴纳契税、营业税
B.如实申报成交价格
C.签订房屋买卖合同
D.按3元/m2标准缴纳交易手续费
BC
【解析】营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，如营业税，应由江某缴纳。
该学区房为存量房，存量住房转让手续费为每平方米6元。
2.下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纲税义务的为（）。
A.房产税
B.教育费附加
C.印花税
D.城市维护建设税
【解析】城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
印花税的征收范围具体包括：
产权转移书据;
权利、许可证照等。
3.不动产登记机构在办理登记过程中，应当履行的职责为（）。
A.要求陈某、江某提供身份证明
B.要求对交易的房屋进行评估
C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件
D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某
ACD
【解析】不动产登记机构应当履行的职责为：
1.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
2.就有关登记事项询问申请人;
3.如实、及时登记有关事项;
4.法律、行政法规规定的其他职责。
不动产登记机构不得要求对不动产进行评估;
不得以年检等名义进行重复登记;
不得有超出登记职责范围的其他行为。
4.关于赵某评估行为的说法，正确的为（）。
A.应该主动申请回避
B.直接赔偿有关税金损失
C.将受到行政处分
D.将作为不良行为记入信用档案
【解析】行政处分是指国家机关、企事业单位对所属的国家工作人员违法失职行为尚不构成犯罪，依据法律、法规所规定的权限而给予的一种惩戒。
行政处分种类有：
警告、记过、记大过、降级、撤职、开除（六种）。
注册房地产估价师有签署具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告行为的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下不超过3万元的罚款;
造成损失的，依法承担赔偿责任;
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
5.人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某（）个月的腾空搬迁宽限期。
D.6
【解析】人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。
42．A房地产开发公司于2014年1月开发一普通商品住宅项目小区，项目总投资为3000力元，并以出让方式取得了该项目建设用地使片j权。
2014年2月，经招标，分别与B监理公司、C施工企业签订了临理合同、施工合同，其中建没工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。
2014年4月，正式开上建设。
2015年10月，乙公司完成该小区丌发，并通过综合验收。
1.A房地产开发公司开发该项目建设用地使用权的最高出让年限为（）年。
A.40
B.50
C.60
D.70
2.按照规定，如果A房地产开发公司在确定监理公司时，拟采用邀请招标方式，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
3.根据《城市房地产开发经营管理条例》，甲房地产开发公司开发该小区的资本金不得低于（）万元。
A.300
B.600
C.1000
D.1050
4.按照现行政策，甲房地产开发公司开发该小区的资本金不得低于（）万元。
5.A房地产开发公司在申请领取《施工许可证》时，其到位资金原则上不得少于（）万元。
B.500
C.540
D.900
6.B监理公司在工程监理时，坚持“三控”“两管”“一协调”，其中“三控”是指（）。
A.工程进度控制
B.工程质量控制
C.工程面积控制
D.工程投资控制
ABD
7.关于B监理公司在工程监理时的做法和所持理念，正确的是（）。
A.工程监理中，工程质量控制要通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现
B.工程投资控制是指投资越省越好
C.项目投资目标的控制是使该项目的实际投资小于或等于该项目的计划投资（业主所确定的投资目标值）
D.建设项目监理的合同贯穿于合同的签订、履行、变更或终止等活动的全过程，目的是保证合同得到伞面认真的履行
CD
8.关于A房地产开发公司确定施工企业招标投标的说法，错误的是（）。
A.施工企业招标投标，其开标由招标人主持，邀请所自投标人参加
B.开标时间应当在招标文什确定的提交投标文件截止时间之后的同一时间公开进行
C.能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，且投标价格低丁成本，应确定为中标人
D.中标人确定后，A房地产开发公司应当向中标人发}}l中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人
9.如果该项目发生建设工程质量事故，有关单位应当在（）小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。
A.24
B.36
C.48
D.64
10.A房地产丌发公司申领《建筑工程许可证》时，应具备的条件有（）。
A.已经办理该建筑工程用地批准手续
B.已经取得《建设工程规划许可证》
C.正在招标，很快就确定施工企业
D.已委托监理
ABD
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