天津五大商圈调研报告.docx
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天津五大商圈调研报告
专
业
模
块
分
析
第一部分概要
第二部分天津百货业商圈分析
第三部分南京路商圈百货店代表调查分析
第四部分滨江道商圈百货店代表分析
第五部分和平路商圈代表百货店分析
第六部分南门外商圈代表百货店分析
第七部分小白楼商圈代表百货点分析
第八部分友谊商厦分析
第九部分小结
第一部分概要
一、调研目的
此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。
二、调研范围
天津五大商圈和友谊商厦
三、调研时间
2008年
四、调研对象
南京路：
伊势丹、国际、津乐汇
滨江道：
伊都锦、友谊新天地、滨江商厦
和平路：
百盛
南门外：
新世界
小白楼：
滨江购物、凯旋门
友谊路：
友谊商厦
第二部分天津百货业商圈分析
一、五大商圈概况
整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。
这五个商圈分别是：
南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。
可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。
由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。
1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。
此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。
虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。
2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。
此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。
由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。
但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。
3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。
由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。
4.南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。
此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。
但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。
5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。
此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。
不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹的百货业态也并不是小白楼商圈的主打。
随着区域改建、地铁发展在未来的发展中，小白楼地区将建
成以商贸流通业为基础，以金融业为引导，以现代商务为核心内容的中央金融商务区，将成为天津核心，所以在此商圈发展高级百货店潜力巨大。
业态
南京路商圈
滨江道商圈
和平路商圈
南门外商圈
小白楼商圈
总计
高级百货店
伊势丹
伊都锦
百盛
远东（未开）
—
8
国际商场
友谊新天地
铜锣湾（未开）
庄吉（未开）
中级百货店
津乐汇
滨江商厦
百货大楼
新世界
滨江购物
7
中原百货
劝业场
特色百货店
—
米莱欧
—
—
凯旋门
3
麦购
总计
4
7
2
3
2
18
二、五大商圈百货店总体分析
注：
南京路商圈庄吉商厦开业时间为2006年9月
南门外商圈远东百货开业时间为2006年5月18日
南门外商圈铜锣湾百货开业时间未定
图表一：
五大商圈百货店数量分析图
由图表一可以看出，天津五大商圈共有百货店18家（含未开业百货店），其中滨江道有7家，占总数1/3强这说明滨江道商圈仍然是天津百货业的中心，竞争激烈，聚集效应大。
小白楼商圈、南门外商圈只有两家百货店，显然数量过少，聚集效力弱，客流会相对较少。
图表二：
五大商圈百货店业态类型分析图
由图表二可以看出五大商圈高级百货店占总数的44%，接近一半（含未开业百货店）。
这说明从五大商圈整个来看，百货店以高级业态为主，高端市场商圈之间竞争激烈。
中级百货力量也较为强大，对高级百货整体冲击最大。
针对中级百货的冲击高级百货应在商品质量，服务特色、装饰风格、会员制度等方面给予顾客完美的服务，增加商品附加值。
特色百货所占比例为17%。
虽然比例不高，但也不应忽视，高级百货应在品类、品牌、花色、质地、售后服务、专业技术等方面要做到大而精，精而专。
图三：
五大商圈高级百货占有率分析图
由图表三可以看出，南京路商圈高级百货店所占比例最大，占37%（含未开业百货店）。
这说明此商圈高端消费人群居多，购买力强。
其他商圈高级百货店占有率分布比较平均。
只有小白楼商圈没有高级百货店分布，作为天津CBD中心这种百货业态显然是不合理的。
海信（天津）国际购物中心的出现将填补这一空白。
根据市场调查结果，来具体分析一下各个商圈典型百货店的经营管理特色，主要从以下八个方面来分析：
1.品牌布局
2.客流
3.现场管理特色
4.服务特色
5.陈列
6.促销活动
7.名品销售（待续）
8.客单价（待续）
第三部分南京路商圈百货店代表调查分析
（一）品牌分布
伊势丹
国际商场
津乐汇
A座
B座
一楼
化妆品女鞋箱包
女鞋女包玉器饰品
珠宝国际一线国际二线
化妆品女鞋箱包
手表眼镜
二楼
少女装淑女装餐饮
女正装女内衣手包
—
少女装淑女装饰品
三楼
女正装女内衣
少女装配饰美甲书吧
—
女正装男女内衣男正装男鞋男休闲装
四楼
男正装男内衣男鞋
男装男配饰、男内衣箱包
—
珠宝休闲美容美甲
饰品玩具
五楼
婴儿用品儿童服装
玩具文化用品运动
儿童婴儿用品床上用品家居保健运动
—
体育用品体育器械餐饮
六楼
特卖场
餐饮
—
—
备注：
南京路商圈营业面积最大的是国际商场,商品品类最多的是津乐汇。
（二）客流
商场名称
进入人数/小时
出去人数/小时
消费群体
平常
周末
平常
周末
伊势丹
720
1450
600
1230
公司老板金领高级白领
国际商场
—
—
—
—
白领
津乐汇
1248
1620
1240
1425
时尚青年白领
备注：
南京路商圈津乐汇客流最大，分析原因如下：
1.地下一层餐饮业、美容美发、娱乐业等附加行业发达而且大众化。
2.一层肯德基快餐店的经营在一定程度上也加大了吸引年轻顾客的光顾。
3.商品价格中等，能够让一般大众接受。
4.与耀化中学相邻，吸引了很多学生顾客。
5．停车方便。
南京路商圈伊势丹消费人群层次最高，分析原因如下：
1.商场装修豪华，可以给顾客美妙的购物体验
2.国际名品齐全，适合高收入人群前来购物。
3.楼上经营的娱乐体育项目适合高收入人群。
4.商场为日资企业，能够吸引在津日本人。
南京路商圈国际商厦客流量最少，分析原因如下：
1.前期经营不加，在大通集团接管之前处于歇业状态，消费者改变以往印象需要一定时间。
2.B座二楼以上（含二楼）正处于装修状态，没有开业，影响客流。
3.定位高端市场，旁边有着强有力竞争对手——伊势丹。
（三）现场管理特色
商场名称
现场管理方式
员工服务素质
工装样式
伊势丹
1.楼层管理实行走动式管理，每个楼层均能碰到巡场人员（2—5名），三楼女装巡场人员最多
2.员工休息通道张贴培训宣传
3.注重放火教育，要求员工“四知四会”
4.每个楼层都有会员招募处
员工服务素质良莠不齐，个别专柜区只有简单的问候语和送客语。
寄存处服务态度差强人意。
咨询台人员服务很到位，能及时给予顾客帮助。
1.楼管：
黑色套装，白色衬衣、黑鞋
2.员工：
白色衬衣、黑色坎肩、黑色裤子
3.咨询台人员：
灰色裙装，黑色礼帽
国际商场
1．楼层管理实行走动式管理
2．每天开业之后楼层主管会对所管楼层导购、商品陈列、卫生等检查（成列）
3．每个楼层4名主管
员工服务到位、主动跟进意思强。
服务台人员态度是几家百货店中素质最高的，能够主动帮助顾客
投诉经理解决顾客退换货问题热情耐心，能够做好登记帮助顾客解决问题。
1.楼管：
黑色套装，白色衬衣、黑鞋
2.员工：
白色衬衣、灰色坎肩、深灰色裤子
3.咨询台人员：
黑色带白条套装
津乐汇
1.管理一般，看不到楼层主管检查
2.服务台人员空岗达半小时以上
3.现场感觉比较无序
服务素质整体一般，化妆品类服务素质较高，能够耐心回答顾客提出问题，对所经营品牌比较了解，能够根据顾客特征介绍商品。
备注：
根据南京路商圈典型百货店现场管理特色的进行对比分析：
1.在三个百货店中现场管理中，伊势丹和国际商场管理最出色，津乐汇在现场管理方面出现漏洞。
2.在员工服务素质方面，国际商场无论是咨询台人员还是导购员综合素质最高，能够给顾客提供
满意的服务。
3.在工装方面，伊势丹的工装最为漂亮，尤其是咨询台人员工装很有特色，值得借鉴。
（四）服务特色
服务项目
顾客咨询
广播寻人
物品转存
婴儿
看护
存衣
存包
借用
轮椅
陪同购物
失物招领
色彩咨询
会员申办
伊势丹
●
●
●
●
●
●
●
国际商场
●
●
●
津乐汇
●
●
●
●
服务项目
老花镜
婴儿车
针线包
爱心
伞
代售
IC卡
公积金辅助
借用拐杖
免费包装
代客泊车
代客送礼
伊势丹
●
●
●
●
●
国际商场
●
●
津乐汇
●
●
备注：
根据对服务项目的分析，得出以上结论
1.伊势丹服务项目最多共计12项，国际商场和津乐汇分别是5项和6项。
2.伊势丹的服务人群包含广泛,其中既有针对所有顾客的服务项目,又有对特殊人群的额外服务，如婴儿看护、借用轮椅、提供花镜等项
3.国际商场服务项目方面显然不够，而且都是基本服务，对服务对象的细分工作做的不好。
4.伊势丹推出存衣存包服务项目是一大亮点,此项服务在超市经营中运用较多,最初目的为超市防损,,但是存衣存包服务确实能够给顾客的购物提供便利,使顾客轻松购物,增加顾客在商场的停留时间。
（下面是存取物品的标签样式）
正面反面
伊
势
丹
商
场
标
志
编号：
存取日期：
伊势丹标志
请妥善保留此卡，切勿遗失，
请务必当日领取
空
白
存取编号：
存取日期：
伊势丹服务专线
电话：
27239825
5.津乐汇爱心伞服务项目具有特色，主要应用雨天，但是天津地区雨天较少，所以服务率不高。
所以应针对天津地区夏季时间长，温度高，太阳紫外线对人皮肤伤害大等气候特征以及百货店对于时尚女性巨大吸引力的特征，应将爱心伞服务面扩大，增加防晒功能，同时应在商场内竖立紫外线等级牌配合使用。
（五）陈列
1、伊势丹陈列
1伊势丹装修比较豪华，但是由于经营面积不大，分布品类过多整体陈列略现凌乱；
2一步入商场共享空间内有个从上而下的瀑布十分吸人眼球；
3问询处在入口右手边，便于顾客咨询；
4每层在直达梯处有三把休息椅；
5每个电梯口有本层的导购图；
62楼至6楼都设有有洗手间，洗收间有专为儿童的洗手台以及残疾人设施。
女卫生间设有婴儿床；
72、3、4、6楼都设有IC电话，电话旁的便条纸很有特色；
8五楼设有休息区和母婴儿休息室还有工商银行；
9六楼设有会员卡俱乐部；
10ＰＯＰ架五种（金属架、硬塑）高度可变化，每一个专柜内都有一个约20CM*30CM的品牌说明的落地牌，材质为透明有机玻璃，内容为品牌的产地，风格等内容。
2、国际商场陈列
1装修考究，商厦内透明度极好，整体布局整齐有序；
2专柜橱窗圆润、透明，样式统一；
3商场内垃圾桶与休息椅颜色统一（橙色），样式新颖；
4每个电梯口有悬挂导购说明。
5电梯上下处警示牌、提示牌设计精致；
6二楼以上观望围廊栏杆都装上了档板玻璃，既美观又保护的顾客安全
7POP价样式新颖，金属质地，类似于乐谱支架。
3、津乐汇陈列
1整体视觉感觉凌乱；
2服务台位置偏僻不利于顾客寻找；
3楼梯口挂有悬挂导购说明；
4每个楼层围廊都有休息椅；
5POP价主要有两种，样式普通。
（六）促销活动
购物
返券
限时
购物
特卖
活动
打折
促销
购物
减现
赠品
活动
文化娱
乐活动
伊势丹
●
●
●
国际商场
●
津乐汇
●
●
注：
以上促销活动为个百货店春季活动。
1、伊势力丹促销分析
1）伊势丹春季促销活动以特卖活动、赠品活动、娱乐活动为主。
（1）在特卖活动方面：
每周四到下周三六楼特卖场都有真对某品类的专场特卖。
其中为迎接“五一黄金周”4月20日（周四）至4月26日（周三）在六楼特卖场举行男女旅游用品的专场特卖。
（2）在赠品活动方面：
一楼国际一线品牌化妆品多数以“购买产品，好礼相赠”的方式进行促销。
（3）在文化娱乐方面：
14月中旬举行了婚纱展
2为迎接母亲节的到来将在4月20日到4月26日五楼儿童俱乐部举行“母亲节绘画征集”活动。
2）伊势丹的在促销活动上有很好的借鉴性：
（1）促销活动多样化
（2）特卖活动固定为每周四到下周三带动平常销售额的提升，避免假日经济的过多影响
（3）文化娱乐活动类型多，可以满足极大程度的丰富了顾客的业余文化生活，拉进了与消费者的距离。
2、国际商场促销种类与分析
国际商场的促销活动比较单一，主要是个别专柜的打折活动，这已经远远的满足不了当前消费者消费需求。
作为高级百货店文化活动组织较少，不利于抓住高端客户。
3、津乐汇促销分析
津乐汇的促销活动主要集中与打折与文化娱乐方面，值得一提的是进期在商场外矗立的巨大牛仔裤，吸引了很多年轻人进行“攀岩”，对宣传百货店品牌起到了促进作用。
第四部分滨江道商圈百货店代表分析
（一）品牌布局
伊都锦
友谊新天地
滨江商厦
B一
——
鞋类箱包类饰品类钟表类
眼镜类美容餐饮
超市体育器械
一楼
淑女装少女装
珠宝首饰
化妆品珠宝名表书店
美容餐饮
化妆品珠宝羊绒类
二楼
女正装围丝巾帽子饰品有部分包类
少女装淑女装彩妆类
淑女装女正装
三楼
女正装饰品纱巾
女士正装男士正装羊绒类女内衣童装饰品类
男正装休闲装
四楼
淑女装休闲装包
咖啡厅
男士正装精品类商务装
休闲类时尚类
.儿童用品体育用品
五楼
女正装商品特卖区
运动、数码、家居礼品类
.家电、文娱用品
六楼
女正装
——
——
备注：
滨江道商圈营业面积最大、商品品种最多是友谊新天地。
伊都锦商品主要集中于各类女装。
滨江商厦中年服装所占比例较大。
（二）客流
商场名称
进入人数/小时
出去人数/小时
消费群体
平常
周末
平常
周末
伊都锦
963
1235
876
1056
高级白领
友谊新天地
1326
1872
1104
1609
有车新贵
滨江商厦
1572
2145
1475
2080
老天津市人和郊县
备注：
滨江道客流量最大的是滨江商厦，分析原因如下
1.天津本土企业，了解天津市场。
2.经营时间长，在天津百姓中印象深刻。
3.商场定位中端市场，价格容易使一搬大众接受。
4.商品样式普通，适合一般消费者。
滨江道商圈伊都锦消费人群层次最高，属于名副其实的高级百货店。
但是由于其处在滨江道步行街中部，车辆进入困难，停车不便，这成为制约高端消费者前来购物的一大关键因素。
友谊新天地可以说是滨江道商圈的一鼓重要力量，虽然开业时间不长，但是其以品类齐全，款式新颖、价格合理，服务设施齐全，吸引了大量顾客。
值得一提的是，友谊新天地比较宽广的停车场更是给许多有车族提供了极大便利。
（三）现场管理
现场管理方式
员工服务素质
工装样式
伊都锦
未发现有导购及值班人员巡场。
但现场比较有序。
每个专厅导购人员多为1—2人，服务用语、跟进及时，产品介绍尚可，在顾客不多的情况下，询问专厅人员卖场其它位置的方向时，也多为指示一下，并不热情。
员工：
黑色套装白色衬衣彩色纱巾
咨询台人员：
粉色休闲装
友谊新天地
楼管实行走动式管理（不经常寻场）
注重员工培训，在加强员工防火方面教育比较突出。
员工素质较好（对询问的顾客很有礼貌）进柜台先听到问候
每个专柜的柜台的左下脚都贴有员工防火四知四会（内容和伊势丹一样）
楼管：
黑色套装，白色衬衣、黑鞋；
员工：
灰色套装，白色衬衣；
滨江商厦
现场管理一般，不经常寻场
现场人员纪律懒散，服务态度比较冷漠，员工待机工作时互相聊天现象严重。
.
员工：
蓝色套装，竖条格衬衫，靛蓝色领结
备注：
1.友谊新天地的在柜台上帖有防火须知比较有特色，可时刻提醒员工处理火灾的方法。
2.工装方面伊都锦和友谊新天地都比较有特色，值得借鉴。
（四）服务特色
服务项目
顾客咨询
广播寻人
物品转存
婴儿
看护
存衣
存包
借用
轮椅
陪同购物
失物招领
色彩咨询
会员申办
伊都锦
●
●
●
●
友谊新
天地
●
●
●
●
滨江商厦
●
●
●
●
●
服务项目
老花镜
婴儿车
针线包
爱心
伞
代售
IC卡
公积金辅助
借用拐杖
免费包装
代客泊车
代客送礼
伊都锦
●
●
友谊新
天地
●
●
滨江商厦
●
●
●
●
备注:
由以上图表可以看出：
在服务项目中，滨江商厦服务项目最多为9项，其中借用拐杖是其一个特点。
伊都锦定位高端市场，在服务项目上比较少，而且并没有提供高端消费者所关心的色彩咨询服务和陪同购物服务，这显然是满足不了高端消费者的消费需求。
（五）陈列
1、伊都锦陈列
伊都锦是滨江道商圈整体陈列与灯光的应用使得整个商场金碧辉煌，专柜摆放整齐、有序。
服务台在一楼，位置明显，台前设有中文和日文两种楼层介绍牌。
每层电梯口处都设有中文和日文两种导购图，还有垃圾箱（方形、黑色、精致）
卖场紧急出口标志明显。
卫生间设在专厅内，有挡板，不易寻找。
卫生间内为防滑地砖、人造大理石台面、通风状况良好、自动感应水管、有宝宝床（女）、整理镜、干手机、皂液及卫生纸充足。
卖场内随处可见申办会员卡的方法及入会程序说明。
各楼层设有顾客自动取阅架，样式美观、精致，金属质地，主要放商品宣传海报。
POP架为长约80cm的金属支架，放上长40cm×35cm的宣传广告，由于向上倾斜40度，方便顾客阅览。
2、友谊新天地陈列
同一品类商品集中，区域大，方便顾客选购。
楼层导购图分布较多，内容详细，标有你所在的位置以及楼层品牌。
导购牌为悬挂式，玻璃质地，标注楼层所含品类。
服务台设在地下一层B区，不利于顾客寻找，面积不大。
地下一层共享空间内由于客流量大比较乱，放在特卖区旁边的休息桌椅样式新颖，质地为无色玻璃，利于顾客在特卖区内的休息。
地下一层餐饮区有个表演台，电梯下放有白色三角钢琴，用假花围起，立有“顾客止步”牌。
地下一层、三层、四层、五层设有洗手间，洗手间区域面积宽敞，有休息椅。
洗手间门口处放有屏风，上面有品牌宣传广告，比较美观，内部设施比较齐全。
旁边都设有IC电话处
POP架友谊运用不多，主要两种，样式比较普通
（六）促销
购物
返券
限时
购物
特卖
活动
打折
促销
购物
减现
赠品
活动
文化娱
乐活动
伊都锦
●
●
友谊新
天地
●
●
●
●
●
滨江商厦
●
●
备注：
对友谊新天地促销活动全方位、多样化，主要有以下几种活动：
1.特卖活动方面：
地下一层共享空间内，雅戈尔服装特卖，宣传力度很大，带动了其他一些滞销商品的销售。
2.打折方面：
地下一层箱包和皮鞋进行八折销售。
五楼儿童商品二折起（包括：
童装和玩具）。
3.购物减现方面：
一层时尚品牌举行满200减100的活动，活动商品主要是淑女装、少女装等为夏装销售提前打好预热。
4.赠品方面：
购买新婚商品有酬宾活动，主要是看中将要到来的“五一黄金周”的婚礼市场。
5.文化娱乐方面：
地下一层B区餐厅区，每天下午12：
30——13：
30有歌手唱歌，13：
30——14：
30有钢琴表演，地点比较偏僻。
伊都锦还没有大型促销活动，只是在六楼特卖区进行固定的特卖活动。
滨江商厦的促销方式比较普通，主要是过季服装的特卖活动和五楼手机卖场满1000减50的减现活动。
第五部分和平路商圈代表百货店分析
（一）品牌布局
百
盛
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
六楼
七楼
八楼
珠宝表化妆品箱包专卖店餐饮
少淑女装女鞋饰品
女正装女内衣饰品
男正装男休闲男内衣男鞋配饰
运动男休闲体育器械
日用床品童装玩具文化
特卖场
特卖场
备注：
百盛七楼特卖场主要销售过季服装、男女正装等，八楼特卖场主要销售国际一、二线品牌
（二）客流
商场名称
进入人数/小时
出去人数/小时
消费群体
平常
周末
平常
周末
百盛
1032
1798
1014
1597
公司白领时尚青年
备注：
和平路商圈百货店客流量要比滨江道客流量少一些，因为此商圈百货店少，聚应效力弱于滨江道商圈。
（三）现场管理特色
现场管理方式
员工服务素质
工装样式
百盛
每个楼层都有楼管巡查，巡查次数频繁。
一楼至五楼导购员年轻化，素质较高说普通话，六楼、七楼、八楼导购员中年化，说天津话居多。
员工：
导购员为浅绿色坎肩，白色上衣，深绿色裤子，七楼统一工装为蓝色衬衫，八楼统一工装是粉色衬衫。
楼管：
女性和导购员的一样，男性为白上衣，深色衣服
保安为浅咖啡色上衣，深咖啡色裤子，深咖啡色帽子
备注：
服务从整体上看比较不错，进入商品专柜大多能听到“欢迎光临百盛”，顾客在选购商品时能耐心面对顾客的挑选，详细介绍产品。
（四）
升级会员 