房地产市场分析深圳市房地产市场形势与宏观调控.docx

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房地产市场分析深圳市房地产市场形势与宏观调控

深圳市房地产市场形势与宏观调控

一2004年深圳房地产市场总体形势

1.房地产开发投资额出现负增长，商品房在建规模继续减少

2004年1～11月，全市完成商品房开发投资360.91亿元，同比减少了1.25％，改变了前几年高速增长及2004年以来缓慢增长的状态，首度出现负增长。

从房地产开发投资占同期固定资产投资的比重来看，1～10月房地产投资占固定资产投资的比重为38.7％，大大低于前几年的水平，同时对比本年度前9个月的数据，该比重呈现逐步下降的趋势，这将使固定资产投资结构进一步优化。

从商品房建设规模看，2004年1～11月，商品房施工面积为2583.32万平方米，同比下降了3.36％，其中商品住宅施工面积1934.17万平方米，同比下降了9.93％；商品房新开工面积763.37万平方米，同比下降了9.82％；商品房竣工面积531.29万平方米，同比下降了26.57％，其中商品住宅竣工面积432.8万平方米，同比下降了25.8％。

指标2004年1～11月2003年1~11月同比（%）商品房施工面积2583.322673.02-3.36其中：

住宅施工面积1934.172147.29-9.93其中：

新开工面积763.37846.47-9.82商品房竣工面积531.29723.58-26.57其中：

住宅竣工面积432.80583.25-25.80

以上数据表明，2004年，深圳房地产开发投资增长速度和建设规模均出现一定幅度下滑，房地产市场供应水平出现下降趋势。

2.开发商贷款首次出现下滑，个人住房贷款占房地产贷款比例上升

截止到2004年11月底，全市人民币贷款余额为5092.34亿元，比年初增加了560.54亿元。

房地产贷款额为1623.27亿元，比年初增加了195.51亿元；其中个人住房贷款为1141.64亿元，比年初增加了211.53亿元，开发商贷款481.63亿元，比年初减少了16.01亿元，这是近六年来开发商贷款额首次出现下滑。

截止到2004年11月底，深圳房地产贷款额占全市人民币总贷款额的31.9％，与去年12月底所占比例基本持平，新增房地产贷款额占新增人民币总贷款额的35％，而新增贷款主要来自于个人住房贷款的增加。

其中，个人住房贷款占房地产贷款比例为70.3％，比去年12月底的65.1％上升了近5个百分点，而开发商贷款所占比例则由去年12月底的34.9％下降为29.7％。

虽然2004年出现近6年来房地产开发商贷款额首次下滑，主要是由于房地产贷款政策紧缩和相关金融政策的实施所致，但是房地产开发商对银行贷款的依赖性仍然很高。

据统计，房地产开发投资额中80％来自于银行贷款；与此同时，个人住房贷款比例有所提高。

这说明央行加息等相关政策的实施及其预期并未对个人住房贷款造成太大影响，市场需求依旧旺盛。

3.商品房需求整体保持平稳增长，非住宅物业销售面积大幅上升，商品房销售结构更为合理

2004年深圳商品房销售面积为935.85万平方米，同比增加了6.61%，市场需求持续旺盛，市场整体需求平稳增长。

从不同类型商品房的销售情况来看，住宅、办公楼和商业用房的销售面积全面增长。

2004年全市住宅销售面积为820.13万平方米，同比增长1.01%；办公楼销售面积为27.54万平方米，比2003年增长40.94%；商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长65.12%。

商业用房销售面积的大幅增长，主要与近年来深圳住宅建设的加快有关。

在特区内外不同片区由于住宅建设的发展，新的城市区域逐渐形成，并由此带动了商业物业需求的增长。

此外，随着CEPA的正式实施、深圳中心的“西移”、特区外城市化的全面铺开、地铁等基础设施的加快建设，带动了办公物业需求的增长，使得办公楼销售面积大幅上升。

由于办公楼和商业用房销售面积大幅增长，二者在商品房中所占的比重也明显增加。

2004年，住宅销售面积占商品房销售总面积的88％，与2003年的93％相比下降了5个百分点；办公楼销售面积占商品房销售总面积的3％，商业用房占商品房销售总面积的7％，办公楼和商业用房所占比重均比2003年增加了2个百分点。

非住宅物业所占比重的增长，使为住宅配套的商业性基础设施更为完善，促使整个商品房市场结构更加合理。

4.商品房新增供给小幅上升，住宅市场整体供求基本均衡

2004年，深圳商品房批准预售面积953.19万平方米，同比增长9.53%，其中住宅批准预售面积为806.48万平方米，同比增长12.5%。

在2002年上半年深圳出现商品房供给增长过快的势头后，深圳采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷左右）等一系列宏观调控政策。

随着系列房地产调控措施的出台，房地产供给于2003年初得到有效控制，当年商品房批准预售面积大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。

2004年，在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，商品房供应开始比2003年有所增加，商品房批准预售面积基本与当年的销售面积相当。

从2002年以来住宅批准预售面积与销售面积的对比来看，2002～2004年，商品住宅的批准预售面积总体大于实际销售面积，二者相差128万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1.05∶1。

表明目前市场总体供给基本充足，供求基本平衡。

但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。

5.区域市场结构基本保持稳定，南山、罗湖等区域销售面积有所增加

从各区的住宅销售来看，南山、宝安、龙岗三个区的住宅销售面积居全市前三位，分别占全市住宅销售总面积的34%、21%、17%。

南山区住宅销售面积仍然稳居首位，在全市中所占比例继续增加。

从2003年和2004年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，南山区、罗湖区所占的比例有较大增长，宝安、龙岗两区所占比重基本保持不变，福田区房地产销售面积所占的比例减小较大。

随着特区内用地的日益减少、西部通道及地铁线的开通、宝安龙岗两区全面城市化的启动，房地产“西移”和“外移”的发展趋势将会越来越明显。

6.三室房继续成为主力户型，小户型住宅所占比例有所提高

从销售住宅的户型来看，三室房、二室房和四室房占住宅市场交易总量达八成以上。

其中，三室房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42%，二室房住宅占住宅销售总面积比例为23％，与2003年比例基本一致；四室房住宅占住宅销售总面积的15％，比2003年下降2个百分点。

从这三种户型的价格来看，二室房和三室房住宅价格上涨幅度较大，四室房价格基本保持稳定。

三室房住宅的均价为每平方米5330元,同比上涨6.47％；二室房住宅为每平方米5702元，同比上涨6.8％；四室房住宅为每平方米6470元，同比上涨0.1％。

从2004年和2003年销售住宅的户型结构对比来看，2004年销售的住宅中二室房的比重略有增加，四室房的比重稍有减少，表明由于土地资源的限制，小户型开发正在增多。

7.空置商品房不断消化，商品房空置面积持续减少

至2004年11月底，深圳商品房空置面积为219.18万平方米，同比减少7.12%。

其中住宅空置面积为135.45万平方米，同比减少7.89%。

目前深圳的空置商品房正在逐步得到消化。

商品房空置的减少主要是因为从2003年以来新增商品房供给持续小于商品房需求的缘故。

8.商品房消费主力进一步趋于年轻人化，以自住为购房目的占绝大多数

根据2004年深圳秋交会期间的5000多份问卷调查的结果，深圳消费者的区域分布主要集中于关内，其中福田区占近一半的比例，其次为罗湖和南山。

从年龄结构来看，26～35岁的年轻人占58％的比例，其次为25岁或以下者，占24％，显然，35岁以下的年轻人是目前深圳商品房消费的主力军，占全市比例达82％之高，深圳年轻人的消费潜力不容忽视。

从购房目的看，根据调查结果，属于首次置业买房自用的比例占64.3%，再次置业改善居住条件的比例为35.7%，再次置业用于投资获益的占10%；此外，再次置业群体中，仅有7％的投资者出于炒房目的转手出让。

可见，首次置业买房自用仍是购房主流，再次置业改善居住条件与往年相比有较大提升，而投资用于炒房目的的仅占较小比例。

9.二手房市场交易规模继续大幅增长，二、三级市场联动的局面已经形成

2003年，存量房屋销售面积达到496.83万平方米，比2002年增长了45.92%，占新建商品房销售总量的57%。

2004年1～11月，全市二手房交易面积达到572.91万平方米，比2003年同期增长16.75%，交易宗数为51183宗，比上年同期增长15.82％。

由数据可见，二手房同比增长幅度已有所放缓，但交易总量较大，交易面积仍保持快速增长，具有良好的发展态势。

2004年1～11月二手楼交易面积与同期新房销售量的比例已经上升到0.73∶1，存量房地产市场的健康快速发展，已形成房地产二、三级市场联动发展的局面，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟和发展。

二当前房地产价格运行特征

2004年以来，深圳房地产市场明显火暴，房价不断攀升。

从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上，房价问题一时为社会各界高度关注。

为了保证未来房地产市场的持续、健康发展，有必要对房价进行深入的分析和认识。

根据深圳网上预售合同备案统计，2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元/平方米，与2003年相比上涨了5.3%；写字楼平均交易价格为9997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商铺平均交易价格为12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。

从近几年房价变化情况看，深圳房地产价格运行主要有以下特征。

1.房价持续小幅上涨，且涨幅有递增势头；价格季节性增长特点明显，年底房价水平较高

2002年以来深圳房地产价格每年持续增长，以住宅为例，2002年全年住宅交易价格水平为5533元/平方米，2003年则达到5680元/平方米，比上年增长了2.6％；2004年住宅价格又比上年同期上涨了5.3％。

由此可见，近年来，深圳房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀，但增幅并不大。

2003年房价的季节性波动明显，基本呈“第一、二季度价位低平，第三、四季度价格攀升”的规律。

2003年上半年住宅均价为每平方米5558元/平方米，但下半年上升到5855元/平方米，上涨5.3％。

2004年上半年，房价继续呈现这种季节性变化规律，第一季度住宅均价为5780元/平方米，第二季度为5862元/平方米，第三季度为6054元/平方米，环比增长率分别为第二季度1.4％、第三季度3.3％，尤其是第三季度价格增长较快。

比较2004年上半年与2003年的价格水平，2004年上半年全市住宅平均交易价格为5830元/平方米，尽管比去年上半年有一定幅度上涨，但比去年下半年降低了0.5％，进一步体现了深圳房价“年初低位徘徊、年中持续攀升、年底高位运行”的基本特征。

2.房地产市场价格结构基本合理，仍是满足中低收入者消费的大众市场

近年来，深圳房地产市场供应的商品房，基本呈现合理的价位比例，以满足不同收入层次的消费者的梯度房地产消费。

从2003年全年看，6000元以下的住宅销售面积占59%，6000～10000元占35%，10000元以上仅占6%。

2004年，4000元以下住宅销售面积占22％，4000～6000元的占37％，两者合计仍为59％；6000～10000元占36％，10000元以上的占5％。

上述数据表明，2004年6000元以下的中低价住宅仍占市场的大多数，10000元以上的高价位所占比例不超过5％，占较小比例；低、中、高三个价位区间的比例基本合理，深圳的房地产市场仍是满足中低收入者消费的大众市场。

从住宅价格结构来看，与2003年相比，4000元以下住宅所占比例减少了7个百分点，4000～6000元的住宅所占比例增加了7个百分点，这与特区外住宅价格上涨有直接关系。

总体来看，6000元以下的中低价位住宅仍占有约六成的比重。

3.特区外价格上涨较快，特区内外房地产价格差距逐渐减小

2004年深圳各区住宅价格整体处于上升势头，但差距进一步减小。

从各区销售价格来看，除福田区由于豪宅项目的减少价格比2003年下降5.41%外，其他各区住宅价格均有所上涨。

其中，罗湖区、南山区住宅均价为7996元/平方米、6410元/平方米，分别比2003年上涨3.23%、2.04%；而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为4186元/平方米、4172元/平方米，分别比2003年上涨11.09%和19.64%。

特区外房价的大幅上涨，主要是因为自2003年底以来，随着市委、市政府加快特区外城市化进程系列政策的出台、地铁等基础设施建设的整体加快，特区内的土地资源日益减少，特区外房地产市场已明显活跃起来，许多具有良好品牌的房地产开发商也开始转向特区外项目的开发，提升了特区外楼盘的档次和影响力，推动了特区外房价的上涨。

特区外房价的快速上升，使特区内外价格总体差距也由2003年的2倍减少到1.7倍，差距减小了15%。

4.与国内主要城市相比，深圳房价涨幅甚小，房地产市场运行更为平稳、理性

从2004年上半年深圳、北京、上海、广州等国内主要城市房地产市场运行情况看，上半年深圳住宅均价为5830元/平方米，比去年同期上升了3.6%，增长幅度较小，北京市住宅价格同比上涨7.3%，上涨较大，而上海同期房价上涨19.2%，房价持续快速增长。

此外，根据国家统计局2004年第二季度统计资料，国内大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，其中全国上海、宁波、天津、南京、重庆、杭州、沈阳、青岛8个城市房价涨幅最高，均超过12%，上海房价涨幅最高达到21.4%。

相对来说，深圳房价上涨幅度很小，房地产市场运行较为平稳。

2004年深圳房价总体运行平稳，尽管部分区域房价上涨较快，但全市价格上涨幅度仍在合理范围内；房地产市场继续呈现以满足大众需求为主的合理价格梯度，普通商品房继续占据主导地位；房地产价格总体保持理性波动。

根据价格趋势的分析，未来一段时期，深圳房地产价格上涨幅度仍将保持小幅增长，但在合理的范围内波动。

三近期深圳房地产市场有关问题的思考

1.房地产经济在深圳经济发展中的地位

从投资拉动经济增长看，房地产业目前仍是深圳国民经济发展的重要产业，每年房地产业增加值占GDP约6%，直接拉动经济增长1～2个百分点；同时其产业关联度大，带动了建筑、建材、装饰等行业的发展。

从消费拉动经济增长来看，2003年商品房成交总金额达到803.57亿元（含二手房），房屋租赁总收入达到61.36亿元，两者合计占GDP总量30.2%，对GDP拉动约5个百分点，拉动作用巨大，并带动家居、家电、汽车等相关产品的消费。

从促进深圳金融业发展看，2004年，全市房地产贷款余额达到1623.27亿元，占全市金融贷款余额的31.9%，房地产开发投资额中80%来自于银行贷款，房地产贷款在金融总贷款中仍占较大份额且比例稳定合理，对促进深圳支柱产业之一的金融业的持续发展，具有重要的作用。

在深圳经济及城市化快速发展过程中，房地产业在深圳经济发展仍然具有重要的地位。

房地产业只有继续保持较快的增长速度，才能与国民经济发展相协调，并促进宏观经济和相关产业的持续发展。

如果采取抑制或紧缩房地产市场的政策，房地产投资增长率将会继续下降，难以与当前约17.3%的经济增长速度相协调，并影响到今后深圳经济的持续增长。

2.当前房价是否合理

房价是否合理，主要看房价与居民收入水平是否保持协调。

根据国际通行标准，发展中国家房价收入比处在3～6倍时，房价与经济发展程度和居民的实际收入水平相协调，住房潜在需求方可转化为有效需求，房价处于合理区间。

从历年深圳房价收入比的情况看，1999年以前，深圳市家庭年均收入与购买一套商品住宅的平均价格差距较大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的购房能力。

1999年以后，房价收入比基本在6倍左右或6倍以内，即使在房价增长较快的近两年，该指标仍保持在6倍以内。

这首先得益于深圳经济的快速发展使得人民生活水平大幅提高，房价即使增长，也与居民收入水平更快速的增长相去甚远（2001～2002年深圳家庭收入水平增长达10%，房价增长在3%以内，即对此最好的诠释）。

从近年来深圳不同收入家庭的房价收入比情况来看，不同收入的家庭合理房价收入比基本呈现阶梯分布的特征。

市场上84%的消费者实际购买力水平，可以买得起4000元以下的住宅；60%的消费者可以买得起4000～6000元的住宅；40%消费者可以买得起6000～8000元的住宅；18%的消费者可以买得起8000～10000元的住宅；10%消费者可以买得起10000元以上的住宅。

根据住宅价格结构与不同收入家庭房价收入比的比较，深圳不同收入水平房价收入比的分布与房价结构基本协调，除了最低收入家庭外，其他各个收入阶层都有适合的住宅价位；全市六成左右的中低收入家庭的实际购买力水平，基本与现时占市场60％的6000元以下的中低住宅价位相适应，表明现时住宅价格结构基本合理。

3.当前是否有炒房现象

从2004年实际销售情况看，特区内外几乎没有不热销的项目，似乎2004年楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘。

尤其是特区内外的热点片区，如特区内的华侨城、红树湾、香蜜湖，特区外的龙华、横岗、龙岗中心城等，多数新开的楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。

楼市的热销，似乎不给消费者任何迟疑空间，为排一个号，要找中介老总、开发公司老板，甚至找政府官员去说情，更不要说打折点数的优惠。

在这种情况下，热点片区、热点楼盘房价也劲涨。

如特区外个别片区，比去年底上涨600～700元，涨幅高达20％；特区内华侨城、香蜜湖的相当一部分大户型楼盘价格开盘定价就到万元以上，个别楼盘边售边涨，一两个月就涨了600元左右。

部分片区房价的快速上涨，引发了业界的深入思考。

尽管深圳土地稀少是客观事实，近两年土地供应减少、特区内没批地也是主要的影响因素，但房地产市场难道没有炒作现象吗？

从有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。

个别认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有新盘通过各种关系也要先占个号。

还有相当一部分楼盘销售表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、宣传、暗示有一定关系。

这样势必造成相当一部分不明情况的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。

因此，2004年以来深圳部分热点片区房价的较快上涨，与房地产市场炒作有一定关系。

目前，政府有关部门及其他机构已开始重视这个问题，也采取了一定措施对个别项目的炒作进行了调查、处理。

广大消费者和房地产业界也需理性分析市场、理性看待房地产买卖。

如同股市一样，房地产价格也有涨有跌，不可能一直上涨。

在当前房地产市场供应比较充足、供求关系比较合理的前提下，盲目涨价未必会引起广大消费者认同，反而随着今后新开盘上升、供应增长和房价回稳，使投机者受到损失。

4.深圳未来房地产市场发展存在的主要问题

未来深圳房地产市场发展可能产生的最大问题是日益增长的市场需求与房地产用地供应紧缺产生的矛盾，而房价能否继续保持稳定，基本取决于今后政府的土地供应政策。

从当前市场情况看，目前旺盛的市场需求已经开始给房地产供给形成压力。

据研究，今后5～7年，深圳每年房地产市场新房需求保持在900万～1100万平方米。

按照平均容积率3以及形成批准预售滞后期2年计算，若满足当年需求，两年前需供应房地产用地3～4平方公里。

2002～2003年，由于每年平均消化了约2平方公里的存量土地，在一定程度上补足了新增用地的不足，满足每年900万平方米商品房需求。

但是，随着存量的不断消耗，存量土地入市越来越少。

2004年全市新增房地产用地预计达到130万平方米，存量土地入市仅为120万平方米，合计总量仅能达到2.50平方公里，约形成750万平方米的新房供给，难以满足两年后900万～1100万平方米的商品房需求。

此外，由于发展商和消费者的心理预期对房地产价格较大影响，而未来供求关系不平衡的预期，将产生价格的现时波动，引起房价在近期继续上涨，并促使房地产炒作升级。

四2005年深圳房地产市场发展趋势预测

1.全市住宅需求继续保持较高水平，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，住宅市场继续保持平稳、协调的发展局面

深圳人口增长迅速，每年外来人口保持约30万～40万人的增长速度；同时，市民人均收入水平不断提高，人民改善居住质量的愿望较为强烈，这些因素促进了市场需求的持续增长。

据估计，今后两年，深圳每年房地产市场将保持1200万～1500万平方米的需求规模。

此外，鉴于近两年住宅开发用地供应规模控制在300公顷以内，预计今后每年新建住宅的实际供应总量能够达到900万平方米，考虑近两年每年约600万可供应市场的存量商品住宅，预计今后每年住宅总供给接近1500万平方米。

根据上述分析，供给充足且有一定富余，一定程度上保证了住宅市场的供求均衡。

2.二手房市场将进一步快速发展，二手住宅价格将小幅上升

深圳在建设国际大都市的目标下，城市基础设施不断改善，各区功能定位合理调整，从根本上为二手房市场发展提供了良好基础。

目前，福田和南山的二手房市场尤为活跃，同时也大面积的辐射周围片区；而受深港24小时通关、地铁建设等因素影响，“关外”的二手楼市场也在不断活跃。

此外，深圳经过历年高速发展，积累了1亿多平方米的住宅，潜在供给相当巨大；而部分业主因投资转向二次、多次置业等因素将房产放盘，也为二手市场发展提供了机会。

多种因素的推动，将使二手楼市场快速走向繁荣。

近年来，深圳二手楼市场价格明显升高，与一手市场均价差距已接近1000元/平方米，这主要得益于“公房上市”政策及政府出台减少税费、促进二手房市场发展措施的落实。

而另一个现象也表明在经济发展、政策利好的影响下，二手房市场不断壮大，交易量逐渐与一手市场持平，目前已接近0.80∶1，大有后来居上之势，这种一、二手房市场互动的局面对深圳房地产良性发展有利。

3.房地产市场“外移”日趋显著，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成

目前，深圳经济特区内的土地资源已剩余不多，城市未来的经济社会发展必然向特区外转移。

而作为深圳经济发展的先导型产业——房地产业，目前已呈现出向特区外发展的明显特征。

如2003年新出让的房地产用地基本在特区外，当年交易的商品房数量占全市总量的比例已从前年30％上升到40％，房地产业发展重心向特区外转移的趋势已相当明显。

随着深圳特区外全面城市化系列政策的实施，深圳房地产业将面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动当地第三产业的发展，形成新的城市区域。

4.房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动

2003年深圳各区房地产价格均有所上涨，以住宅为例，全年平均销售价格为每平方米5680元，比2002年上涨了2.55％。

2004年，全市商品房住宅价格同比增长了5.3％，产生这种情况的决定因素还在于市场供求关系的变化。

每年深圳新增房地产用地仅保持100公顷，随着特区内存量土地的不断消化，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。

总体来看，2004~2005年深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。

随着市场热点向特区外转移，特区外较低的房价水平，有利于平抑全市价格水平的上涨。

五深圳房地产市场未来发展对策

1.调整全市土地供应结构，适当增加房地产用地

（1）从总量上适当增加，在明年的土地使用权出让计划中增加1～2平方公