房地产项目销售代理招标文件.docx
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房地产项目销售代理招标文件
山东（暂定）项目
销售代理招标文件
山东**房地产开发有限公司
第一部分综合说明
一、招标单位
二、招标信息一览表
第二部分招标文件
一、项目介绍
二、投标单位资格要求
三、送投标文件需同时提供的材料
四、招标文件的澄清
第三部分投标文件
一、投标须知
二、投标文件要求
三、投标合同要点约定
四、投标营销方案成果要求
五、投标方案所有权
第四部分开标、评标和定标
一、开标
二、评标
三、定标
四、声明
五、废标条件
六、评分标准
第一部分综合说明。
一、招标单位：
地址：
联系人：
联系电话：
二、招标信息一览表
项目一期经济技术指标（初步）
项目
单位
数量
规划总用地面积
M2
地上总建筑面积
M2
住宅建筑面积
M2
公建建筑面积
M2
地下总建筑面积
M2
居住建筑密度
%
容积率
-
绿地率
%
总户数
户
约660户
停车位
辆
560
地面停车
辆
地下停车率
辆
一期户型配比（初步）
单体户型面积
套内
户型数量配比
备注
50㎡～60㎡
1室
22%
客厅采光、通透
80㎡～90㎡
2室
23%
●有大面积观景露台
●主卧配衣帽间，主卧尽可能配卫生间（尽量明卫）
110㎡～120㎡
三叠式
10%
●能够体现空间感、舒适度和景观度
●主卧配卫生间与衣帽间（明卫）
●次卧配衣帽间
●客厅调空3.9米～4.5米
100㎡～120㎡
大套二
20%
●赠送大面积观景露台或入户花园
●客厅开间3.8米～4.5米，主卧开间3.8米～4.2米
●主卧配卫生间与衣帽间（明卫）,次卧配衣帽间
130㎡～150㎡
套三
20%
●赠送大面积观景露台或入户花园
●客厅开间3.8米～4.8米，主卧开间3.8米～4.5米
●主卧与次主卧配卫生间与衣帽间（明卫）
150㎡以上
大套三，套四
5%
●赠送大面积观景露台或入户花园
●主卧与次主卧配卫生间与衣帽间（明卫）
第二部分招标文件
一、项目介绍（见附件一）
二、投标单位资格要求
1、具备独立法人资格，信誉良好。
2、具有在**承揽房地产咨询和销售代理服务的合法资格。
3、近5年内实际提供策划咨询、销售代理并成功销售的面积在20万平方米以上国内一线城市的高端住宅项目均不少于2个
三、送投标文件需同时提供的材料
1、提供政府批准的有效营业执照和从业资质证书的复印件并加盖公章（提案时需带营业执照原件正本），并提供企业法人证明书、法人委托书。
2、提供公司简介、基本架构、运作模式，同时提供在项目运行过程中，不可变更的骨干人物简介及项目销售策划小组组成人员简介（附人员简历、业绩等）。
3、近三年来销售代理项目的有关情况（包括代理的起止时间、销售率等）。
4、策划报告（包括策划报告、公司简介等；提供纸质文本一份，电子文本一套，电子文本需现场提报）。
5、代理公司销售代理商务标---代理佣金、财务结算方式及乙方未完成指标的违约责任（提供纸质文本一式叁份,以密封形式提案当日提交）。
四、招标文件的澄清
投标人对招标文件如有意见要求澄清，可用书面、传真、email提出，招标方以书面、传真、email形式予以答复
第三部分投标文件
一、投标须知
●投标人应该详细阅读招标文件全部内容。
不按招标文件的要求提供的投标文件和资料，可能导致投标被拒绝。
●招标文件的修改
●1、在投标截止时间前，招标方无论出于自己的考虑，还是出于投标人提问的澄清，均可对招标文件用补充文件的方式进行修改。
●2、对招标文件的修改，将以书面、传真或email的形式通知已领取招标文件的每一投标人，补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标人有约束力。
●3、为使投标人有足够的时间按招标文件的修改要求考虑修正投标文件，招标方可酌情推迟截止日期和开标日期，并将此变更通知上述每一投标人。
●对本招标文件的项目需求部分，不允许有实质性偏离。
否则，招标人可将其投标书按照废标进行处理。
●投标书密封口应有投标全权代表的签字及投标单位公章，封皮上写明招标项目名称、投标人名称、并注明“开标时起封”字样。
二、投标文件要求
（一）投标单位应当按照招标文件的要求编制投标文件。
投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
（二）投标单位所编招标文件必须符合有关法律、法规的要求。
（三）投标文件一式叁份，其中正本壹份，副本贰份，并在显著位置上标明“正本”和“副本”。
（投标时需另提供本项目电子方案演示版（PPT）文件1份，演示时间不超过90分钟）
（四）投标文件形式及内容：
1、投标文件应密封，并在密封处加盖投标单位公章及法定代表人印鉴，注明项目名称及投标文件名称。
2、投标文件主要内容：
（1）投标函；
（2）报价一览表；
（3）辅助资料
a）企业概况；
b）近年完成全程策划咨询、销售代理项目的概况表；
c）项目组织机构和人员配备表
应列明拟参与本项目销售代理的主创团队人员名单、包括职务、职责、所学专业、个人简历、以往所策划项目简介（包括项目地点、名称、经济技术指标、承担任务内容、销售时间、成果评价等，要求2个以上）。
d）项目负责人简历表及其个人成功案例的详细介绍，要求提供案例3个以上，主要内容同上。
e）管理机制及服务流程：
针对全程销售代理方式，投标单位详述其策划销售代理规划、管理程序、流程、服务内容和服务模式等。
三、投标合同要点约定
1、销售代理服务费，以占实际销售回款额费率形式体现。
具体支付方式约定。
费用内容包括但不限于：
房屋营销策划费用、售楼处的电话、水、电等费用、投标单位聘用的销售、销售人员的工资、奖金、其它劳务报酬和福利保险、安全保障等所有费用及条款的界定。
2、投标单位按招标文件要求提供的所有服务的费用均应包含在销售代理费用当中。
让招标人认同投标人对本招标项目的风险和责任已充分理解，并对所有风险因素在报价中已进行考虑。
3、项目招标工作期限自招标单位正式委托之日起至出具正式《项目营销报告》成果文件止共约20日历天，具体提报时间以电话通知为准。
4、约定一期销售期限及营销推广费限额
5、本项目实行溢价分成，由投标方界定比例。
6、招标单位拥有所有可销售物业销售价格的决定权。
7、由招标单位保留的房源出售时，所售房源计入中标单位销售任务，但不计入佣金范畴。
8、阶段销售目标：
将一期全部销售期划分为3个阶段，第Ⅰ阶段为自开盘起一个半月内销售率达到所有可销售面积的%;第Ⅱ阶段开盘后5个月内累计销售率达到所有可销售面积的%;第Ⅲ阶段开盘后12个月内累计销售率达到所有可销售面积的%，剩余10%在余后一个季度内去化完毕，同时销售公司要界定尾房去化时现场的人员安排……。
9、本次招标各投标单位投标代理人需经法定代表人授予投标报价权。
四、招标营销方案成果要求
本次招标的范围是：
项目全程销售代理，包括项目定位、产品策划及整体开发经营思路全程策划销售代理服务，包括但不仅限于以下内容：
1、项目市场定位
2、消费群分析、建立与培育
3、产品分析----根据项目定位的高度，产品力如何提升和优化才能匹配项目定位
●从销售角度，根据招标项目特点，提出总体规划设计的主导向；
●根据招标项目的实际情况，对现有方案进行诊断或对具体方案进行细化；
●建筑风格的优化及其与环境的协调；
●各房型的配置比例及面积范围确定及户型优化；
●绿化、雕塑、小品的布局合理化建议；
●会所的布局及功能定位及管理模式引进；
●区内配套工程的合理化建议（道路、灯光、管线、停车等），特别注意人文、生态、现代化设施方面的建议；
●精装修配置；
●步行街（国际风情街）规划建议；
●小区出入口（人行口、车行口）建议；
●物业管理配合营销的介入与作用；
●在成本不变或增加不多的情况下，最大限度开发楼盘的功能，提高附加值
4、项目的开发周期建议
5、项目入市策略、价格策略及价格增长策略，付款方式类型策略及依据的确定
6、推广策略、推广费用
7、销售策略、一期销售周期（分阶段、分类型、不同模式的销售计划及资金回笼计划及其保障措施）
8、媒体策略
9、案名建议及推广语（至少两个）
10、对开发商的要求；
11、投标方（乙方）主要成员架构
12、其它认为有必要的内容。
五、投标方案所有权
（一）招标人拥有投标方案的使用权，该投标文件评审后不予退回。
（二）投标人保证方案及有关创意并未侵犯他人知识产权，否则投标人必须承担由此引起的全部法律责任和经济责任。
（三）未经招标人许可,投标人不得将本项目的任何信息传递给第三方。
否则投标人必须承担由此引起的全部法律责任和经济责任。
第四部分开标、评标和定标
一、开标
1、投标文件查核
经招标人核实，如发现投标文件与本招标文件中第二、三部分条款要求的内容不符，视为无效投标文件。
2、对投标文件的审查和响应性的确定
●投标文件开启后，招标人将组织审查投标文件是否完整，以确定其投标资格的真实性
●招标人将确定投标人是否对招标文件的要求作出了实质性响应，而没有重大偏离。
实质性响应是指投标人及投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。
●在对投标文件进行详细评估之前，招标人将根据投标人提供的资格证明文件审查投标人的资质、服务、执行能力。
●招标人判断投标人的响应性文件仅基于投标文件本身而不靠外部证据。
●招标人拒绝被确定为非实质性响应的投标人，投标人不能通过修正或撤消不符之处而使其投标文件成为实质性响应的投标文件。
●开标时间安排
1）2008年12月日前各投标公司将回执盖公司章后寄回招标公司，预期将视为放弃。
2）开标提案时间定为2008年12月日 ，具体时间将以电话形式通知各投标公司
以上时间如有更改，以电话通知的时间为准。
二、评标
本招标方案采取两次评标，第一次评标通过本招标书内容来进行界定，分出第一名、第二名和第三名，未进前三名的公司无权进行第二次评标，招标方不承担任何费用；第二次评标主要是报价投标，第二轮投标报价不得高于第一轮，否则废标，通过报价的优劣程度来确定中标单位；第一名为中标单位，第二名获取**元奖励，，第三名获取**元奖励。
三、定标
（一）评标工作将严格按照招标文件的要求和条件，审查“投标文件”是否完整，是否对“招标文件’’的要求做出了实质性响应，文件是否恰当的签署。
评审分为综合性评审、服务评审、价格评审三大部分进行综合评分。
（二）评标委员会应于递交投标文件截止日期后7日内完成评标活动，并告知招标人评标结果。
评标应按得分由高到低顺序排列，若得分相同的，按投标报价由低到高的顺序排列。
（三）评分采用百分制，满分100分。
四、声明
●投标人不能将本招标文件转给他人投标，不能与其他公司联合投标
●所有中标单位或非中标单位的报告均有开发商归档，开发商将不会负担报告的任何费用
●项目北区楼座的位置、楼座面宽和高度已定，其他可调整
●项目开盘时间为2009年月（暂定）
●项目精装修标准为元/平米
五、废标条件
1）不准时出席评标会；
2）提交投标成果不全或粗制滥造；
3）不符合招标书开发商上限要求及其它要求
六、评分标准
评分表
类型
评分要素
重点内容
分数
方案综合评分（62分）
策划方案
策划方案的各项内容分别打分，累计10分
现场答辨
考察答辩质量：
1分
业绩
考察同类项目数量及操作的项目获国家级、省市级奖项情况：
2分
公司实力
考察注册资本金、5年内代理销售总额、公司获奖情况，累计2分
人员配备及服务模式
考察项目负责人、人员配备合理齐全、服务标准及模式（其中项目负责人占7分）10分
销控措施
根据所定销售目标如何界定月及阶段销售任务5分
整体
印象
投标过程的整体表现：
2分
投标销售期限及措施与依据
以12个月为标准，计5分，总计15分。
在此标准基础上，每延长一个月扣1分.每缩短一个月加2分。
所报销售期限在15个月及以上,得0分.
均价报价及依据
均价报价越高，得分越高，总计15分。
商务条件评分（38分）
代理佣金
以1%为标准，计10分，总计20分。
在此标准基础上，每增加0.05%，扣2分.每降低0.05%，加2分。
溢价比例
投标方所占比例越低，得分越高，总计10分。
但投标方所占比例占30%以上，得0分
乙方未完成销售指标的违约责任的承诺
综合评定，计8分
合计
升级会员 