南京市物业收费19收费标准和说明.docx
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南京市物业收费19收费标准和说明
高层
项 目
级 别
一级
二级
三级
四级
五级
日常服务
秩序维护
保 洁
绿 化
设备维护
供水系统维护
公共照明
消防维护
智能化维护
排 水
霹 雷
电 梯
共 计
公共区域秩序维护服务标准与收费标准
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
收费标准 （元/m2/月）
五级
人员要求
1
人员配备
安全护卫人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。
2
技能训练
安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为100%。
3
技能水平
能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉小区环境，熟知治安管理有关法律法规。
熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
4
服装仪容
上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。
5
器械配备
配备对讲装置或其他必备的安全护卫器械。
门岗
6
出入口值守
各出入口24小时有人值守，其中主出入口双人值勤，6:
00-20:
00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
7
进出人员管理
外来探亲访友人员进入小区，通过对讲系统联系住户，并指引客人到达访客楼前。
8
车辆疏导
（1）对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、通畅。
（2）对大件物品搬出进行登记。
巡逻岗
9
巡逻要求
（1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2小时巡查一次，晚间2人1组并排巡逻，规范整齐。
（2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更记录。
在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟。
并对楼内通道夜间巡查每天不少于一次，发现问题及时处理。
（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。
10
应急处理
（1）接到火警、警情后，高层五分钟，其他三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，高层五分钟，其他三分钟内赶到现场，采取相应措施。
监控岗
11
技防设施
（1）小区的监控中心24小时专人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。
（2）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理并及时处理。
12
应急处理
（1）监控中心接到报警信号，安护人员五分钟到达现场进行处理，中心应接受用户的救助要求，解答用户询问。
（2）小区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。
专项
车辆管理
13
露天车位
（1）有人员24小时巡视和引导停车。
（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
14
收费车库（棚）
24小时有专职人员管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
收费标准 （元/m2/月）
五级
楼内公共区域
1
生活垃圾收集
（1）多层按单元配置收集点；高层按楼层设置垃圾收集点，每天更换两次垃圾袋；每天早晚定时清理二次。
（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次，并有专人负责。
多层
高层
2
通道及楼梯台阶
（1）地面每天清扫一次，并拖洗保洁一次。
（2）楼梯间墙面每月除尘一次。
（3）大堂、门厅的大理石、花岗石地面每月保养一次。
保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。
（4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。
3
楼梯扶手、栏杆、窗台、开关
每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。
4
门、窗等玻璃
每周擦抹一次，保持洁净、无灰尘。
5
天花板、公共灯具
每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
6
电梯及电梯厅
（1）每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。
如有地毯，每天吸尘一次。
（2）每月对电梯门壁打蜡上光一次。
（3）轿箱顶部每周清洁一次。
7
消火栓、指示牌、信报箱
隔天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。
楼外公共区域
8
道路地面
每天清扫保洁二次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。
目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水。
9
绿地、明沟
每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过一小时。
10
垃圾箱（桶）、果皮箱
每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
11
消灭鼠害蚊蝇
每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。
12
公共灯具、宣传栏
每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2米以上部分每半月擦抹、除尘一次。
13
设施设备用房
每天清扫一次。
14
雕塑、亭、廊、山石等小品
每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、山石等小品清洁一次，每年对雕塑刷白或刷油漆一次。
15
休闲、娱乐、健身设施
每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。
及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。
16
停车场或共用车库（棚）
每天清扫一次；及时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；无异味、空气流通；标识、指示牌等公共设施目视无灰尘。
17
人工湖、喷水池
每周三次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
说明：
【1】公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，在收费标准基础上减元；选择三级（含三级）以上的，应减少元。
【2】无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减元。
【3】外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。
【4】停车场或共用车库（棚）的保洁所发生的费用不包括在本价格中，所列服务标准为参考标准。
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
收费标准
（元/m2/年）
（按绿地
面积算）
收费标准
（元/m2/月）
（按建筑
面积算）
五级
草坪
1
保存率
保存率95%以上，生长茂盛。
2
修剪
及时对草坪整治修剪，高度控制在8cm以下。
3
清杂草
及时除掉杂草，每年除杂草10次以上。
4
灌、排水
保持有效供水，无积水。
5
施肥
按土壤肥力、草坪种类、草坪生长情况，适时适量施有机肥3遍。
6
病虫害防治
做到预防为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。
7
其它
草坪生长良好，发现斑秃及时补植。
树木
8
保存率
保存率98%以上，生长茂盛。
9
修剪
乔木根据需要适时修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，篱、球等按生长情况、造型要求适时修剪。
10
清杂草
及时除杂草，杂草留存不超过三天。
11
施肥
按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。
每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。
12
病虫害防治
预防为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。
13
其它
乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；花灌木正常开花结果；球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；因人为或风害等因素造成树木倾斜予以及时扶正。
花坛花境
14
布置
一年有四次以上花卉布置，形成图案，四季有花。
15
补种
缺枝、倒伏、枯死及时补种，补种的规格、品种、颜色与原来的保持一致。
16
修剪、施肥
及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。
17
病虫害防治
适时做好病虫害防治工作。
18
其它
花坛设施经常保持完好。
说明：
【1】本部分所列两种收费标准：
（1）按绿地面积、按年设置的收费标准。
绿化养护费用分摊公式为：
每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12。
（2）按建筑面积、按月设置的收费标准。
以绿地率30%、容积率为为基准代入上式，即：
每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积（占地面积×30%）÷可分摊建筑面积÷12=该级绿地收费标准×30%÷÷12。
【2】保存率＝现植物存活率÷物业企业接管该项目时的植物存活率。
【3】草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草的修剪。
【4】绿地以种植面积计算；地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积的1/10折算；未定事项可按商定计算。
【5】公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。
【6】公共绿地中多年生草本植物的老化更新所发生的费用不包含在绿化日常养护费中，应在物业专项维修资金中开支。
【7】绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。
【8】因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐。
【9】使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，并在喷药前提前两天发安民告示。
服务级别
服务项目
序号
内容
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
三类
公共部位
1
房屋结构
每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
多层
高层
2
门窗
每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
3
屋顶
每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。
4
道路、路面、侧石、窨井盖
每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。
5
屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池
每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。
预计台风到来前，应及时检查。
6
地面排水沟与围墙
每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。
7
楼梯间、公用走廊的室内墙地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。
8
凉亭、
雕塑、景观小品
每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
9
休闲椅、室外健身设施
每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。
10
安全标志
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
服务项目
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
电梯
（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。
（2）每天应进行检查，检查记录存档。
（3）保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。
（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。
（5）设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。
（6）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。
（7）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。
（8）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。
（9）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。
（10）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
1、电梯运行费用包括：
（1）电梯定期常规保养。
（2）电梯年安全检测。
（3）零星配件和维修。
2、本价格不含电梯驾驶员费用，如配置驾驶员的，人工费按实结算。
服务项目
服务级别
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
供水系统
一类
（1）总体供水设施每半年检查一次。
（2）水泵和饮用水水池（箱）：
水泵每年保养一次，饮用水水池（箱）每年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。
（3）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网。
做好冬季防冻处理。
供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水设备保养。
（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。
2、变频水泵：
（1）供水设备保养。
（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。
3、若为小高层与高层，标准从二类开始选择。
二类
（1）总体供水设施每季度检查一次。
（2）泵每两年油漆一次。
（3）水泵和饮用水水池（箱）：
水泵每年保养一次，饮用水水池（箱）每年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。
（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网。
做好冬季防冻处理。
（5）高层房屋减压阀调压每半年一次测压并做好记录。
多层
高层
三类
（1）总体供水设施每月检查一次。
（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
（3）水泵和饮用水水池（箱）：
水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。
（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。
有水泵房的，实施封闭管理。
（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
多层
高层
服务项目
服务等级
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
公共照明
系 统
一类
（1）楼道灯、道路灯完好率为70%左右。
（2）景观灯、节日彩灯完好率为70%左右。
（3）室内、室外公共电气柜每月巡查一次。
多层
高层
公共照明成本构成:
（1）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（2）设备的养护。
二类
（1）楼道灯、道路灯完好率为85%左右（主干道亮灯率100％）。
（2）景观灯、节日彩灯完好率为80%左右。
（3）室内、室外公共电气柜每月巡查二次。
（4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
多层
高层
三类
（1）楼道灯、道路灯完好率为95%左右（主干道亮灯率100％）。
（2）景观灯、节日彩灯完好率为95%左右。
（3）室内、室外公共电气柜每周巡查一次。
（4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
多层
高层
说明：
【1】公共照明的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用由使用人合理分摊。
服务项目
服务等级
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
消防系统
一类
（1）消火栓每年检查一次，每年保养一次。
（2）灭火器每年检查一次。
（3）消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查二次。
1、消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。
2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
二类
（1）消防泵、消火栓每年检查二次，每年保养一次。
（2）灭火器每年检查一次。
（3）消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查二次。
（4）每年对消防知识进行一次宣传。
多层 高层
三类
（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。
（2）灭火器每年检查一次。
（3）消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。
（4）每年对消防知识进行二次宣传。
多层 高层
服务项目
服务等级
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
备注
智能化
系 统
一类
（1）设有电子防盗门。
（2）电子防盗门每季度保养一次。
成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。
二类
（1）弱电系统配置完善（至少能有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的三项及三项以上系统）。
（2）系统每月检查一次，发现问题及时维修。
多层
高层
成本构成：
（1）系统运行。
（2）日常维护保养。
（3）系统设备的维修。
（4）二级以三项为基准、三级以五项为基准，每减少一项，费用减少元。
三类
（1）弱电系统配置完善（至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的五项及五项以上系统）。
（2）系统每月检查一次，发现问题及时维修。
多层
高层
服务项目
服务标准
收费标准
（元/m2/月）
避雷系统
避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。
保险费用及其他
由业主大会与物业公司协商确定。
按实分摊
升级会员 