合肥市写字楼市场研究报告Word文档下载推荐.docx

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财富广场CBD中央广场等

通过对合肥市写字楼市场的发展历史情况的调查研究，可以看出：

第一阶段：

以盛安大厦、新鸿安大厦为代表，作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼发展的起点低，品质较差、功能欠缺。

随着新型写字楼的蓬勃发展，该批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。

由于该阶段真正的纯写字楼很少，很多公司一般租用行政单位多余办公用房。

第二阶段：

该阶段的写字楼兴建者包括政府相关部门、国有企业、私营企业。

这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以国家相关单位为写字楼兴建方的现象。

第三阶段：

自2002年以来，合肥市写字楼迎来新的发展，以‘天徽大厦’项目为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。

这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准较为低下的产品，如：

‘美地阳光大厦’。

二、合肥市写字楼总体市场概述

在九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。

从2004年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“CBD中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。

从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。

这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。

合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。

比如：

中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视；

财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。

因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。

主经指标：

1、合肥（含肥东）办公本周共计销售170套，14114.8平方米。

2、合肥（含肥东）办公本周共计销售14456㎡。

3、办公类可售套数为11304套，环比上周减少150套，跌幅为1.31%；

可售面积114.2万㎡，环比减少了1.4万㎡，跌幅为1.2%。

…………合肥楼市35周报（2010-8-23—8-29）最新写字楼市场统计数据

三、合肥写字楼的分布特征

从现状来看，合肥市的写字楼还主要集中在一环线以内的庐阳区。

主要是因为，该区域不仅是合肥市的老城区，而且是合肥的中心区域，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。

其中，一部分分布在长江路沿街，如‘CBD中央广场’、‘仁和大厦’、‘招商大厦’等。

另外有一部位于市府广场附近，如‘香港大厦’、‘天徽大厦’、‘科技大厦’等。

此外还有北二环的‘财富广场’，沿蒙城路的‘润安大厦’、‘徽商国际大厦’等。

从区域的发展趋势来看，合肥市写字楼市场已开始走向“一个中心，多区域同步发展”的格局。

主要表现为：

“中心”内主要集中老的写字楼，而“多区域”主要分布着新的写字楼。

一环以外的写字楼，零星分布于合肥的蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。

如‘安徽国际商务中心’与‘黄金广场’都位于合肥市IT行业集中的区域。

由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区、政务区有少量的写字楼，而滨湖区的写字楼也是自‘滨湖世纪城‘的开发建设才拉开序幕，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布。

根据合肥写字楼市场现状，结合各区域传统发展历史及未来前景，并且考虑到市场调研工作的有效进行，可以把合肥写字楼市场划分为二大板块，即老城区CBD板块与多区域中心板块。

四、合肥市写字楼未来发展趋势分析

1、写字楼在老城区继续发展

合肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在该区域的发展。

随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。

但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。

2、写字楼在政务新区及金寨路沿线发展

根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。

合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心，行政办公功能是它的一个重要职能。

随着2005年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。

目前已经有“新城国际”、“东舜假日广场”、

“国际商务中心”等写字楼项目进入启动阶段，这些写字楼的“集群”无疑将会提升政务新区整体商务氛围，形成一个新的“商务区域”

3、写字楼在马鞍山路沿线的发展

随着合肥市环湖计划的正式实施，滨湖新城将在未来几年后成为合肥市发展的又一热点区域，加上省政务新区落户于包河区，这个区域的写字楼市场将会在政府的导向下获得一定的发展。

而连接老城区与滨湖新城的主干道：

马鞍山路则会成写字楼在这个区域发展的重点。

而受到滨湖新城地理条件等因素的限制，写字楼的分布将会呈“T”形状发展。

3、写字楼在新站区的发展

新站区商贸业发达，是专业批发市场集中区，区内存在众多商户、企业。

近年来，随着经济持续发展和实力的逐步增强，部分商户和企业逐步走向品牌化、规模化、企业化，促使该区域写字楼市场需求大大加强。

目前，区域内具有代表性的写字楼主要有光大国际广场、中环国际大厦、恒丰国际大厦、UTOWN金色地带等。

而且随着众多企业、商户对专业写字楼的逐步认同，新站区内写字楼市场需求逐步被挖掘；

更多的写字楼项目将会陆续推出。

五、合肥市写字楼土地市场供需分析

1、合肥市2004-2009年写字楼土地市场成交状况分析

◆从近六年合肥市写字楼土地成交面积上可以看出，开发商对合肥市的商务类市场持乐观态度。

◆合肥市写字楼近六年土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过50％。

◆合肥市写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交的比例，已经超过全国写字楼土地成交15％平均线

六、合肥市写字楼市场供求状况分析

1、合肥市2004-2009年写字楼市场供应量及增长率

◆合肥写字楼市场2004年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应量在2007年达到峰值，2007年以后走向平稳。

◆合肥市写字楼市的增长率在2007年达到高峰，在2007年之后增长走向平缓。

2、合肥市2004-2009年写字楼供应及销售情况分析

◆从历年合肥市写字楼市场销售率上可以看出，自2005年开始，合肥市写字楼的销售率开始下滑；

到2007年达到峰值。

◆历年合肥市写字楼的供应量反映出，2005年以后合肥市的写字楼市场供应量出现负增长；

到2007年高速反弹并保持稳定趋势。

◆根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。

3、合肥市2004-2009年写字楼市场销售价格分析

◆历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：

合肥市写字楼价格上涨平稳；

◆2004-2009年合肥市写字楼的年平均价格增长幅度为13%，价格增长幅度下降，但在2006年略有回升；

◆合肥写字楼/住宅平均价格比为1：

4，低于全国平均的1：

5的平均水平，可知合肥市写字楼在价格上具备较大的上升空间。

4、合肥市2004-2009年写字楼市场租赁状况分析

◆历年合肥市写字楼租赁数据显示，合肥市写字楼的租赁率较高，达90%以上；

◆受合肥市写字楼市供应的影响，合肥市写字楼市场的租赁量在2004年后出现下滑，2007年又开始大幅度提升。

5、合肥市2004-2009年写字楼市场租金走势分析

◆历年来合肥市写字楼租赁市场的租金呈现平滑上升走势；

◆2004-2009年合肥市写字楼市场的年租金增长率在10%以上，与年度售价增长率曲线基本，这一数据显示出合肥市写字楼市场健康发展的态势。

七、包河区及南一环版块内在建、在售写字楼项目个案信息一览表

项目

所在

区域

位置

总建筑

面积

开发商

销售信息

万达广场

包河区

包河区马鞍山路和芜湖路交汇处

10万M2

合肥万达广场投资有限公司

写字楼在售6、7号楼95-1600（整层）平米户型，均价12000元左右。

共备案388套写字楼，现已去化141套。

绿地赢海国际大厦

马鞍山路太湖路交口

25万M2

上海绿地集团合肥置业

在售B座70-180平米户型，均价8000元左右，A座新房源8月28号开盘。

共备案272套，现剩19套。

富广大厦

屯溪路与徽州大道交汇处东南角

68000M2

安徽大富房地产开发有限公司

在售20层180多平米户型，均价8580元/平米，共备案267套写字楼，现剩16套。

东方广场

徽州大道与芜湖路交口向南

88050M2

合肥耀华房产

售楼处已对外开放，具体的销售时间和信息未定。

90-129平米，价格在一万以上。

和地广场

马鞍山南路和皖江路交叉口东南角

3万M2

佳和置业

在售160-180平米户型，均价8000元/平米，共备案659套，现剩100套。

信旺九华国际

徽州大道与九华山路交口

5.4万M2

安徽信旺房地产有限责任公司

在售第5层，50-100平米户型，价格7100-7400元左右。

晨辉恒兴广场

南一环马鞍山路版块（家乐福东200米）

55393.12M2

安徽晨辉置业有限公司

在售21层64-220平米写字楼，价格6000-8000元左右，具体一房一价，面价在8000以上，本周将涨价。

世纪阳光大厦

马鞍山路世纪阳光花园入口

4万多M2

合肥城建发展股份有限公司

在售430-1500平米左右户型，均价7400元/平米。

共69套，现剩49套。

IFC安徽国际金融中心

蜀山区

蜀山区梅山路18号

29.4万M2

安徽安兴发展股份有限公司

100-2000多平米高级办公楼在售，均价12000元/平米。

共463套，可售317套。

写字楼总面积139147.33M2。

立基大厦

金寨路与曹郢路交叉口西侧（中国科技大学对面）

53298M2

合肥鸿海置业有限公司

最小面积50㎡，整层1050平米，认筹客户优惠300元/平米，另外根据付款方式和用途还有其他优惠。

共632套，可售378套。

写字楼总面积34369.70M2。

分析：

1、市场总体趋于饱和，但写字楼总体高档次的为数很少，且从市场去化来看，大面积的去化缓慢，作为居民投资，小面积的倍受追捧。

2、包河区市场存量不大，去化率较高，尤其是马鞍山路沿线。

以南一环富广大厦为例，去化率更在95%以上。

八、总结

1、目前合肥写字楼市场总体供应量在114万平方，月去化量在6万平方左右。

截止目前可售写字楼共11303套；

预计需一年半时间消化完现有存量。

2、市场行情住宅价格逼近写字楼，甚至出现“倒挂”现象。

按照常理，住宅价格是应该比同区位的写字楼低，现在的行情住宅价格逼近写字楼，甚至出现倒挂现象。

一方面是住宅价格偏高，另一方面是写字楼受到投资市场的忽略，所以有些地方出现这种情况。

如万达公馆住宅均价13000元/平米，写字楼均价11000元/平米，住宅的均价比写字楼每平米高出2000元；

政务区滨湖世纪城写字楼均价为5500元/平米，住宅均价为6700元/平米；

长江中路华侨广场高档住宅均价为12000元/平米，写字楼的均价却比住宅每平米便宜1000元左右。

此外，不同开发商、位置相邻的楼盘，也出现商住倒挂的现象。

政务区甲级写字楼新城国际售价8500元/平米，临近的住宅华邦世贸城均价9000元/平米；

蜀山区鼎鑫BOSS中心均价6000元/平米，同属一区的公园道1号住宅均价也是6000元/平米。

3、新政给写字楼的发展提供了契机。

合肥的写字楼市场是长期被忽视的，目前全市非高档写字楼比较少。

可以说是合肥写字楼本身的发展速度落在住宅的后面，像本土的开发商，以及外来的开发商绿地、万达等，合肥集实力和经验于一体的写字楼开发商就比较少了。

新政后，国家出台一系列措施抑制房价过快增长，但对商办房没有限制。

此时出现“商住倒挂”，给写字楼的发展提供了契机，而且从目前整体的写字楼价格和销售量上看，这一效应已经凸显。

4、随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥处于“中部崛起”的大环境中，“长三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业立市，为合肥的大发展、大建设提供基础保障。

合肥商贸、金融、中介服务行业在这个阶段将会大幅度兴起，市场需求催生更多作为商贸办公场所的专业化写字楼的出现。

九、南一环与宁国路交口西南侧地块研判

1、区域位置研判

本案位于宁国南路与南一环交叉口，北枕南一环，东西分别与合工大、安徽省警备司令部为邻。

区域优势明显。

半径两公里范围内，囊括了省、市级主要行政机关、商业中心和高校。

如省政府、三孝口商业圈、安徽饭店、科大、工大、合肥学院等。

东至马鞍山路上高架不到一公里，西至金寨路高架不到两公里，可以说交通四至方面是得天独厚的优势。

2、SWOT分析

S优势：

1、属于净地开发，无须拆迁；

本案地形规则，利于规划。

2、老城区最中央，周边商业配置成熟；

3、本案区位优势明显，东西两侧马鞍山路与金寨路高架的修建使交通四至更发达更便捷，4、半径两公里范围内，半径两公里范围内，囊括了省、市级主要行政机关、商业中心和高校

W劣势：

1、本案在学区划分上为斛兵塘小学、阳光中学，非青年路小学和工大附中；

2、本案地块面积小；

O机会：

1、新政后，国家出台一系列措施抑制房价过快增长，但对商办房没有限制。

此时出现“商住倒挂”，给写字楼的发展提供了契机

2、随着合肥“141”城市战略的加速发展，合肥处于“中部崛起”的大环境中，“长三角”的大量劳动密集型产业和资金将向中部地区转移，同时合肥正加快推进工业立市，为合肥的大发展、大建设提供基础保障。

T威胁：

1、目前商品房市场出现住宅与写字楼价格倒挂现象，写字楼投资市场长期受忽视；

2、本案在同地段受到住宅市场投资的冲击；

3、分析与产品建议

根据目前合肥写字楼市场状况，以及结合本案自身地段区位、周边竞争形态来综合考虑，建议可投资开发本地块。

项目定位：

（1）高档写字楼，老城区南一环地标性建筑

主力户型面积区间：

60—300㎡；

目前该区域市场销售价格约：

8200—8600元/㎡；

（2）小户型公寓

8500—9000元/㎡；

主力户型面积区间：

36—66㎡；

（3）高档住宅

7500—8000元/㎡；

80—120㎡；