房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷五.docx

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房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷五

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷五）

　　单选题

　　1.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。

店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。

银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。

该投资者所能接受的最高竞买价格为（　）万元。

　　A.80.00

　　B.91.82

　　C.125.00

　　D.127.90

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是投资组合技术。

（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RM==A/V=YM+YM/[（1+YM）n-1]，按年等额偿还贷款本息，则RM=8%+8%/[（1+8%）10-1]=14.903%;

（2）购买者要求的税前现金流量=50×10%=5（万元）;（3）偿还抵押贷款的能力=年净收益-税前现金流量=120×120×12×（1-35%）/10000-5=6.232（万元）;（4）抵押贷款金额=6.232/14.903%=41.82（万元）;（5）该投资者能接受的最高竞买价格=41.82万元+50万元=91.82万元。

参见教材P275。

　　2.关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（　）。

　　A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算

　　B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算

　　C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算

　　D.应按它们在价值时点的正常水平来估算

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产价格构成。

成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。

参见教材P288。

　　3.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。

该房地产的重置价值为（　）万元。

　　A.5890

　　B.5976

　　C.6053

　　D.6135

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是开发利润。

设房地产重置价值为V，投资利润率=开发利润/（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用），则开发利润=20%×（4000+180+0.035V）=836+0.007V，V=4000+180+350+0.035V+0.06V+836+0.007V，V=5976万元。

参见教材P298。

　　4.某建筑物的土建工程直接费为780元/m2（其中人工费为130元/m2），安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。

该建筑物的建筑安装工程费为（　）元/m2。

　　A.2204.55

　　B.2397.99

　　C.3123.19

　　D.3345.64

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。

（1）土建工程费=780×（1+15%）×（1+3.5%）=928.40（元/m2），

（2）安装工程费=（450+50×75%）×（1+3.5%）=504.56（元/m2），（3）装饰装修工程费=（900+45×72%）×（1+3.5%）=965.03（元/m2），（4）单位建筑安装工程费=

（1）+

（2）+（3）=2397.99（元/m2）。

参见教材P307。

　　5.某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（　）。

　　A.外部折旧

　　B.功能落后折旧

　　C.功能缺乏折旧

　　D.使用磨损折旧

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。

题干中的折旧，与功能不足有关。

功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设备设施、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。

如建筑样式过时，空间布局欠佳等。

停车位不是没有，而是不足。

所以不是功能缺乏，而是功能落后。

A是外部折旧;D是物质折旧。

参见教材P312。

　　6.某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。

建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（　）。

　　A.75.56%

　　B.81.67%

　　C.85.00%

　　D.86.67%

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。

成新率=（60-5-6）/60×100%=81.67%。

土地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿，所以不考虑土地使用权期限的影响，按照建筑物的经济寿命60年计算折旧。

6年前已经使用5年，所以实际经过年限为11年。

参见教材P327。

　　7.关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（　）。

　　A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式

　　B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等

　　C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性

　　D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是最佳开发经营方式的选择。

选项C错误，弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。

参见教材P342。

　　8.某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。

根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。

预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。

该在建写字楼建成后的房地产现值为（　）万元。

　　A.29807

　　B.30867

　　C.35755

　　D.36194

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。

（1）建成后租金年收益A=2×365×（1-10%）×3=1971万元，

（2）直接资本化法V=A/Y=1971/5%=39420万元，（3）在建写字楼建成后的房地产现值=39420/（1+15%）2=29807万元。

转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。

参见教材P349。

　　9.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（　）。

　　A.待开发房地产价值

　　B.后续的建设成本

　　C.后续的管理费用

　　D.待开发房地产取得税费

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。

采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。

参见教材P351。

　　10.利用直线趋势法对某类商品住宅2004～2013年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X=0。

经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（　）元/m2。

　　A.5447

　　B.5832

　　C.6987

　　D.7757

　　『正确答案』D

　　单选题

　　1.在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（　）。

　　A.一般假设

　　B.背离事实假设

　　C.不相一致假设

　　D.依据不足假设

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价报告的组成。

在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除，属于背离事实假设。

选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。

参见教材P419。

　　2.某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。

该房地产的市场价值为（　）万元。

　　A.1945

　　B.2000

　　C.2695

　　D.2750

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是最高最佳利用原则。

拆除重建前提下，房地产价值=（15000-4000）×2500/10000-100+45=2695万元。

2695万元>2000万元，应该拆除重建。

参见教材P170。

　3.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（　）。

　　A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

　　B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

　　C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

　　D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是价值时点原则。

选项A，价值时点为现在、估价对象状况为现在;选项B，价值时点为现在，估价对象状况为过去;选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去;选项D，价值时点为现在、估价对象状况为现在。

参见教材P162～163。

　　4.估价对象为—沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。

估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（　）万元。

　　A.466

　　B.526

　　C.535

　　D.545

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价对象的市场价格。

市场价格=[420+448/280×300+（595-30）/340×300]/3+60=526万元。

参见教材P91。

　　5.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担。

已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。

若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元。

　　A.90.19

　　B.95.85

　　C.100.57

　　D.105.28

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是统一税费负担。

由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格=卖方实得金额+应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。

正常成交价=[60+40/（1+6%）]+8/（1+6%）=105.28（万元）。

参见教材P186。

　　6.某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：

99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。

该房地产2014年9月的价格为（　）元/m2。

　　A.8485

　　B.8536

　　C.10038

　　D.10098

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。

9月价格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098（元/m2）。

连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。

参见教材P197。

　　7.为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：

成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。

在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。

自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。

该可比实例经调整后的比较单价为（　）元/m2。

　　A.7737.83

　　B.8145.08

　　C.8423.75

　　D.8573.77

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。

8000×（95/100）×（1+0.3%）6=7737.83元/m2。

参见教材P195。

　　8.某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（　）万元。

　　A.318.68

　　B.457.68

　　C.789.68

　　D.1146.81

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。

V=20/（1+8%）+（20+1.5）/（1+8%）2+（20+1.5×2）/（1+8%）3+（20+1.5×3）/（1+8%）4+V×（1+5%）4×（1-6%）/（1+8%）4，V=73.21767609+0.839827377V，V=457.12（万元）。

参见教材P234。

　　9.某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。

若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元。

则3年后该商业用地净地的价值为（　）万元。

　　A.979.22

　　B.1000.00

　　C.1029.22

　　D.1050.00

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。

设3年后该商业用地净地的价值为V，则：

1000=80+80/1.08+80/1.082+（V-50）/1.083，V=1029.22万元。

参见教材P234。

　　10.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。

去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。

目前该酒店房地产的价值减损额为（　）万元。

　　A.66.34

　　B.98.42

　　C.984.20

　　D.1213.85

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。

价值减损额=（40-25）/8.5%×[1-1/1.08510]=98.42万元。

参见教材P221。

　　单项选择题

　　1.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（　）。

　　A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿

　　B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿

　　C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿

　　D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产征收和征用的需要。

在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。

参见教材P20。

　　2.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（　）。

　　A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取

　　B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求

　　C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查

　　D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是估价依据。

选项B正确，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。

选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取;选项C错误，对估价委托人提供的作为估价依据的资料都应该严格认真审核;选项D错误，估价师声明、估价假设是和估价依据平行的概念。

参见教材P34。

　3.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（　）。

　　A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

　　B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见

　　C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果

　　D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价结果。

虽然要求估价结果是合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受其专业水平和职业道德的影响，并且所要求的客观合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同。

出现这种情况的原因不一定是估价结果有问题，可能是成交价格受到交易者的个别情况的影响，或者房地产市场状况、估价对象状况因成交日期与价值时点不同而发生了变化。

参见教材P36。

　　4.相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（　）的特性。

　　A.易受限制

　　B.独一无二

　　C.相互影响

　　D.不可移动

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产的特性。

正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”。

并且法律规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

参见教材P64。

　　5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是（　）。

　　A.该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆10元

　　B.该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路

　　C.该房地产距公交车站约500m，平均每隔6min有一辆公交车经过

　　D.该房地产附近有社会停车场，停车位数量为600个

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。

选项ACD分别属于交通条件描述中的交通收费情况、出入可利用的交通工具和停车方便程度。

选项B是位置描述中的临街状况描述。

参见教材P80。

　　6.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（　）。

　　A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

　　B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

　　C.特定投资者所要求的最低报酬率

　　D.特定投资者所要求的最高报酬率

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是投资价值。

如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。

参见教材P92。

　　7.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。

该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（　）万元。

　　A.39.36

　　B.45.00

　　C.131.22

　　D.170.58

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是承租人权益价值。

承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

承租人权益价值=（65-50）/7%×[1-1/（1+7%）3]=39.36万元。

参见教材P99。

　　8.某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。

该房地产的总价值为（　）万元。

　　A.2340

　　B.3780

　　C.4140

　　D.5220

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。

房地产总价=4200×3000×3=3780万元。

参见教材P105。

　　9.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（　）。

　　A.控制土地供应量

　　B.增加城镇居民可支配收入

　　C.增加房地产保有环节税收

　　D.提高城市化水平

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产价格的影响因素。

增加房地产持有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少需求、减少囤积、增加供给，进而导致房地产价格下降。

参见教材P139。

　　10.实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（　）。

　　A.建筑规模

　　B.建筑物年龄

　　C.维护状况

　　D.工程质量

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产自身因素。

建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。

总的来说，建筑物越新，价值越高;反之，价格越低。

参见教材P126。

　　单选题

　　1、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（　　）元。

　　A.5142.74、

　　B.5475.37、

　　C.5163.96、

　　D.7000.00

　　【正确答案】C

　　2、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（　　）。

　　A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

　　B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

　　C.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

　　D.净经营收入=有效毛收人-运营费用

　　【正确答案】C

　　3、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（　　）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

　　A.所得税前利润

　　B.所得税后利润

　　C.应分配利润

　　D.未分配利润

　　【正确答案】A

　　4、房地产投资适合作为一种长期投资。

关于其原因分析，错误的是（　　）。

　　A.土地不会毁损

　　B.地上建筑物有耐久性

　　C.变现性差

　　D.土地使用权益年限较长

　　【正确答案】C

　　5、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（　　）。

　　A.简单平均法

　　B.移动平均法

　　C.加权移动平均法

　　D.时间序列分析法

　　【正确答案】B

　　判断it

　　6.投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。

（　）

　　答案：

错

　　解析：

当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。

正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。

”

　　7.同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。

（　）

　　答案：

对

　　解析：

房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。

　　8.在可比实例的成交日期