房地产开发与经营第四版期末考试复习资料教学文稿Word格式.docx
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，即根据市场供求情况，开发商收取资金的迫切程度和开发项目的类型的确定租或售的方式，以及选择市场的销售方式。
（五）物业管理：
物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，回复相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
四、房地产开发与经营：
房地产开发与经营可以区分为以下几点内容：
房地产开发，房地产营销及中介服务物业管理。
各部分内容有涵盖房地产投资可行性分析，投资风险分析，房地产价格及租金评估，房地产市场调查与分析，房地产营销及管理等。
房地产的开发与经营活动涉及第二产业和第三产业。
第二产业部分主要指房屋的生产和建设过程，第三产业部分折纸房地产的开发所致，经营管理以及物业管理等过程。
不论是在第二产业还是第三产业，从房地产的开发与经营活动主要发挥策划组织与协调等管理服务作用，即通过对项目的车发营销的组织以及物业管理的协调等，发挥润滑剂的作用，使各个环节能够有效连接起来，并是房地产的生产和再生产得以完成，同时使房地产的价值得到实现。
第2章房地产开发与经营理论和策略
一、盈亏平衡分析：
根据收益成本等指标进行经济收益分析时，可根据不同情况选择以下方法，在方法中设总收益为B，总成本为C，CO为经营成本。
（一）静静计收益或净收益法，即B-C法。
从每个项目的总收益减去总成本，按照扣除项目成本之后的收益余额大小，将各个项目进行排序评价。
（二）计算期望总成本的净收益率，即（B-C）/C法。
从总收益中减去总成本余额，再除以总成本，按照净收益百分比评价个项目。
（三）计算收益成本率，即B/C法。
用期望成本的现值除以期望总收益的限制，得到收益的成本比根据比例大小进行评价。
（四）计算项目投资成本的收益率，（B-CO/C）法。
将项目的介绍投资成本与该项目生产经营时读出的经营和维修成本区分开来，用收益和经营成本之差除以成本得到投资成本的收益率，这种方法在比较资源投资方面是一种更好和更实用的方法。
第3章房地产企业
一、地产开发企业资质管理
（一）房地产开发企业的设立条件：
1、有自己的名称和组织机构。
2、有固定的经营场所。
3、有符合国务院规定的注册资本。
4、有足够的专业技术人员。
5、法律，行政法规规定的其他条件。
（二）、房地产开发企业的设立程序
1、工商登记
（1）拟订房地产开发企业章程。
（2）相当力争复活房地产主管部门提出成立房地产开发企业的申请报告。
（3）申报企业资质等级。
（4）那你银行的开户手续存入注册资金。
（5）办理资金信用证明。
（6）办理经营场所的使用证明。
（7）向工商行政主管部门申请注册登记。
2、资质审查
（1）营业执照复印件。
（2）企业章程。
（3）验资证明。
（4）企业法定代表的身份证明。
（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同。
（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
3、房地产开发企业的资质等级管理。
（1）房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，并实行分级审批制度。
一级资质由省自治州直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级资质以下企业的审批办法，由省自治区，直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
一级资质的房地产开发企业，承担房地产项目的建设规模不受限制，可在全国范围内承揽房地产开发项目。
二级资质以及二级资质以下的房地产开发企业，可承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省自治区直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
（2）房地产开发企业资质实行年检制度。
二、房地产开发商地位作用、主要职责
主要是投资方，为自己承包的开发项目负主要责任。
第4章房地产项目及项目定位
一、土地储备制度和土地一级开发
是指政府依法收购收回征收等方式，储备国有建设用地，并组织实施征地拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
由于实施土地储备和一级开发而产生的房地产项目，即为土地储备项目。
二、“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”
（一）、三通一平是指基本建设项目开工前的前提条件，具体指的是水通，电通路通和场地平整。
（二）、五通一平就是建筑中给了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水，通电，通讯，通气平整土地。
（三）、七通一平主要指通给水，通排水，通电通讯，通路，通燃气，通热力以及场地平整。
三、普通商品住房
（一）、普通商品住房是指户型最大面积不超过140㎡，住房容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.44倍以内的商品住房。
以普通商品住房为开发对象的房地产开发项目，即为普通商品住房开发项目。
（二）、经济适用房、廉租房、限价商品房
1、经济适用房是指以微丽赵葛出售给广大中低收入家庭的商品房。
它具有社会保障性质的商品住宅具有经济性和适用性的特点。
2、廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
3、限价商品房还是商品房性质，只不过和完全公开的由市场供需决定价格的商品房相比政府控制多一些。
四、酒店式公寓、公寓式酒店
五、工业地产开发常见的模式
（一）、工业园区开发模式，主要特性表现为此工业地产开发都是在政府主导下进行的，通过创造相关产业，政府政策支持税收优惠条件等营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资，土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
（二）、主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力，企业为实现企业自身更好的发展并获取更大的利益价值，通过获得大量的土地，以营造一个相对独立的工业园区。
通过土地出让项目租售等方式引进其他同类企业的具体实现整个产业链的打造及完善。
（三）、工业地产商模式，主要是吃地摊投资开发企业，在工业园区内或其他地方获取工业项目，用地后进行用地范围内道路绿化等基础设施乃至厂房仓库研发等各类用房淫贱，然后以租赁转让或合资合作经营的方式进行项目和设施的经营管理，最后获取合理的地产开发利润。
（四）、综合运作模式，是指对上述工业园区开发模式，昨天企业引导模式和工业地产模式进行混合运用的工业地产模式。
第5章房地产项目用地的获取
一、土地使用权获取的方式（出让、转让）
房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种形式，即出让，划拨和转让。
（一）、土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
出让方式主要有协议，招标，挂牌，拍卖。
（二）、转让。
广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的转让。
狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖，赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
二、土地使用权年限
各类土地的最高出让年限。
橘子用地为70年，工业用地为50年，教育科技，文化卫生体育用地为50年，商业旅游娱乐用地为40年综合或者其他用地为50年。
三、土地使用权出让与转让的区别
土地出让是指土地权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。
俗称土地一级市场。
土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。
俗称土地二级市场。
区别很明显了,就是国家把土地使用权出让给某个集体或个人,该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。
四、房屋拆迁安置
主要有土地补偿费，安置补助费，土地附着及青苗补偿费，拆迁补偿费和其他费用。
五、建筑容积率、平均层数、楼面地价
一、建筑容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。
又称建筑面积毛密度。
二、平均层数，指一个建筑地段内所有建筑各层面积总和与这些建筑基底面积总和的比值。
三、楼面地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地的地价。
楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
楼面地价的计算公式：
楼面地价=土地总价÷
规划建筑面积=土地单价/规划容积率。
第6章房地产调研
一、调查方法
（一）、全面调查法
（二）、重点调查法
（三）、抽样调查法
第7章房地产开发项目可行性研究
一、房地产可行性研究概念、作用
1、概念：
就是指房地产项目投资决策贤，通过对项目有关的市场资源，工程技术，经济社会等方面问题进行全面分析论证和评价，从而判断项目法律上是否合规，技术上是否可行，经济上是否和你进而对多个方案进行优选的过程。
2、作用：
（1）可行性研究是投资决策的重要依据。
（2）可行性研究是项目审批的依据。
（3）可行性研究是项目资金筹措的依据。
（4）可行性研究是编制设计任务书的依据。
（5）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。
二、净现值、内部收益率
1、净现值，是指将项目寿命期内的净现金流量用一个设定的折现率逐期折现的现值代数和。
财务净现率随着折现率的增加呈反向变化。
2、财务内部报酬率，是指项目净现值等于零时的折现率。
三、不确定性决策方法（乐观、悲观、后悔值）
（一）、乐观原则（大中取大）
决策原则：
仅在最好自然状态下比较各方案的损益值，选择收益值最大或者损失值最小的方案为最优方案
（二）、悲观原则（小中取大）
仅在最差自然状态下比较各方案损益值，选择收益值最大或者损失值最小的方案为最优方案
（三）、后悔值原则
选择最大后悔值最小的方案为最优方案
做题步骤：
1、确定标准值：
比较每种市场状态下各方案的损益值，选出最大损益值作为该市场状态下的标准值
2、计算后悔值：
用第一步选出的各市场状态下的标准值减去该市场状态下的各方案的损益值
3、确定各方案的最大后悔值：
比较每个方案各市场状态下第二步计算出的后悔值，选出最大后悔值
4、选择最大后悔值“最小的”方案为最优方案
四、房地产风险
（一）、制度性风险
（二）、政策性风险
（三）、市场不规范引起风险
（四）、其他外在因素引起的风险
1、通货膨胀
2、国外输出金融危机对对房地产市场的波及效应
3、不可预见风险
（五）市场内生风险
1、财务风险
2、经营风险
3、市场风险
4、贷款风险
第8章房地产融资
一、房地产企业一般性的资金来源
房地产企业的一般性资金来源主要包括以下几个方面：
（一）、企业自有资金。
（二）、政府财政资金。
（三）、银行贷款。
（四）、股票，债券，集资，租赁，商业信用等多种筹资方式。
（五）、其他资金来源。
1、利用外资。
2、非银行金融机构筹资。
3、短期融债券。
第9章房地产开发项目管理
一、房地产开发项目三大管理核心
核心分别是，成本管理，质量管理，进度管理。
二、工程发包招标方式
三、竣工验收
（一）、竣工验收的范围及依据
1、验收范围，凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成，还一样收徒弟使用情况，以及单项工程，市政绿化及公用设施等配套设施项目等。
2、验收依据。
，项目竣工的依据是批准的计划任务书，初步设计方案，技术设计文件，施工图社背技术说明书有关开发建设的文件，以及现行的施工技术验收规范，施工承包合同等。
（二）竣工验收的要求
1、基本要求：
项目已按设计内容建设完成，工程质量和使用功能符合规范规定标准和设计要求，并按合同规定完成了学业内容房地产开发项目应做到：
（1）所有建设项目M.批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成。
并满足使用要求。
（2）住宅及公共配套设施，市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，并保证验收资料齐全。
（3）各类建筑物的平面位置，立面造型，装饰色调等符合批准的规划设计要求。
（4）施工机具，临时工程建筑余土，剩余构件全部拆除运走找到场地平有绿化要求的项目，按照绿化设计要求做到复活草青。
2、遗留问题处理。
在工程项目建设过程中，由于各方面原因能有一些零星项目不能按时完成，开发商铝建筑承包商应进行协商并妥善处理。
（三）竣工验收的内容。
1、验收程序。
主要包括验收准备，初步验收，正式验收。
2、竣工验收报告书及附件。
主要包括竣工验收报告书，竣工验收报告书的主要附件
3、竣工验收鉴定书内容，主要包括验收时间，验收工作概况，工作概况，项目建设情况。
竣工决算情况工程商量的总评价。
经济效益，环境效益及社会效益评价遗留问题处理意见，验收委员会对项目验收的结论。
（四）验收工作的组织。
房地产开发项目一般由第四级主管部门——工程质量监督站组织验收。
验收委员会或验收小组通常由开发商，施工单位，设计单位，物业管理公司及购房客户参加。
还有计划建设银行环保消防等有关部门的人员。
四、住宅工程竣工备案制度
第11章房地产交易
一、房地产市场分级、主体、客体
（一）、分级：
一级市场：
土地的买卖
二级市场：
商品房交易及增量房市场
三级市场：
二手房及存量房市场
（二）、主体
1、房地产所有者
2、房地产经营使用者
（三）、客体
1、房地产使用者
2、房地产经营者
二、预售条件
房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。
第12章物业管理
一、前期物业管理概念、内容
（一）、概念：
前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务,前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以开发商在物业管理中的作用比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以前期物业管理是由发展商来制定的
（二）、内容：
前期物业管理的内容
1、通过投标来接洽物业管理业务
无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。
进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。
可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并能协作配合，等等。
以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。
可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。
（
1）具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。
2）投标竞争、洽谈、签订物业管理合同（协议）。
（3）选派管理人员运作前期物业管理。
2、建立与业主式租户的关系
物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。
因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。
1）听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。
（2）了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。
（3）参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。
3、察看工程建设现场
前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。
（1）审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。
重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
2）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。
（3）在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。
（4）参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。
4、设计管理模式拟定管理制度
物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。
（1）筹建业主管理委员会。
2）与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。
3）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。
4）制定上岗人员的培训计划，并实施计划
二、物业管理的早期介入
是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。
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