房地产项目拓展前期各阶段工作内容.doc
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房地产项目拓展前期各阶段工作内容、要点
第一阶段：
项目信息获取阶段
一、项目信息收集、筛选，编制可行方案
1、项目信息获取
（1）、目的:
收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。
（2）、工作内容、信息收集渠道:
A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息;
B、通过济南市各熟化平台获取项目熟化信息；
C、通过各地政府的招商部门获取项目信息;
D、通过业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息;
F、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息;
D、通过公司高层领导获取项目信息；
2、项目信息筛选
（1）、目的:
从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目；
（2）、工作内容:
A、了解土地来源，将来的获取方式；
B、编制拟定对项目进行现场地上、地下踏勘的内容，了解土地自身素质;
C、编制拟定项目区域人文、自然环境等调研内容;
D、编制拟定项目区域交通状况内容;
E、编制拟定项目的土地性质、证件手续内容等;
F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。
第二阶段：
项目现状调研、编制项目初判报告
1、土地现状调研：
（1）、目的:
对项目土地性质、区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。
（2）、工作内容:
A、土地性质：
土地现状用地性质：
具体为国有出让土地、划拨用地、农村集体建设用地、农用地、林地、滩涂、湖泊、军事设施、水力设施、宗教文化用地，是否为可开发用地等；
土地手续：
国有土地使用权证（出让、划拨）、集体土地所有权证、集体建设用地转国有土地批复手续、农用地转用批复手续、林权证等合法手续；
B、项目宗地现状：
实地踏勘地形:
宗地形状，宗地平坦状况、地势落差。
是否为山地或平地。
四至范围，四邻相关单位及权属状况；
地上建筑：
宗地地上物现状情况，高层、底层建筑结构情况，是否为住宅或非住宅。
是否有名胜古迹、宗教庙宇等建筑；
地势:
地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;
地面现状:
宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;
地下情况:
包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
地质情况:
包括土地结构、承载力、是否有地上、地下水和地震断裂带等；
C、项目控规要求:
总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积;综合容积率、建筑密度、控高、绿化率、其他；
D、环境因素:
区域环境:
区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；
自然环境:
区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等；
交通环境:
宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等；
市政规划:
近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽改造、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；
人文环境：
区域周边人口情况，居住、商业、配套设施建设成熟度情况。
人口稠密度、人口年龄结构、综合素质等；
E、区域市政配套道路现状及规划发展:
道路情况：
包括现状道路、规划道路，规划实施的时间，与宗地的关系。
供水状况:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
污水、雨水排放:
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
通讯（有线电视、电话、网络）:
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
永久性供电和临时施工用电。
现有管线、上源位置、距宗地距离等。
燃气:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
供热或生活热水:
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
F、区域房地产概况:
区域住宅市场概况，形成时间，各档次住宅区域内分布状况，购买人群变化，区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年），开工量/竣工量，销售量/供需比，平均售价，区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势，区域内供应产品特征，各档次产品供应状况，各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征，未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型。
G、区域代表项目:
楼盘规模，产品形式，产品品质，销售价格，销售情况，项目特色及对区域房地产市场的影响等；
H、政策因素：
政府部门对该区域的大规划发展情况；
政府部门对该区域基础交通、轨道交通、医疗卫生、基础教育、金融机构、产业科研、政府机关等布局规划。
国家对于房地产市场的政策导向等；
2、项目初判：
（1）、目的:
通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。
（2）、内容要求:
A、进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响；
B、留取现场影像资料；
C、整理项目相关技术指标及证件手续，取得如下资料:
宗地现场踏勘，地块区位及四邻状况，土地自身素质；
D、项目周边区域走访，包括:
区域人文环境，区域自然环境，区域交通状况，区域配套设施；
E、区域楼盘调研，包括:
区域房地产市场整体状况，区域代表楼盘基本情况，区域市场前景预测；
F、与项目相关方面进行初步接触，取得相关项目合作条件；
G、了解项目技术指标及规控要求，包括:
项目详细技术指标，规划部门规控要求，项目的可行出让方式及条件；
H、项目初步成本收益分析，包括:
地价评估，项目成本测算，项目资金需求测算，项目初步收益分析；
3、根据第1、2项内容编制项目初判报告
第三阶段：
项目合作、熟化谈判、签订相关协议
（1）、目的:
根据公司管理层的决策，落实项目正式合作条件，并达成正式协议，为项目运作的下一阶段做好准备工作。
（2）工作内容:
A、根据项目需求组织项目谈判工作小组；
B、工作小组根据公司决策层决定的项目合作条件开展谈判工作，与项目合作方或政府相关部门进行充分沟通与接触，确定共同点与分歧点，及时修改达成共识。
C、根据谈判达成的阶段成果组织起草相关文本，上报同意后，签署相关协议;
D、就项目达成的最终合作条件，签署项目的正式协议，进入项目的实质运作阶段。
第四阶段：
项目前期工作
1、土地征用、地上物补偿：
（1）、目的：
在土地进行招拍挂前，将农村集体土地通过政府征用转为国有建设用地，除对土地进行补偿外还需对地上附着物依据地方标准进行补偿。
（2）、工作内容：
A、发布征收土地公告；
征收土地公告应当包括拟征收土地的位置、范围、用途、补偿标准等内容。
B、制作土地征收土地征收勘测调查清单；
与村民委员会、承包户对拟征收土地的权属、地类、面积以及地面附着物的权属、种类、数量等进行现场调查、清
点、核实，填写土地征收勘测调查清单。
C、 拟定土地征收补偿安置方案；
自勘测调查结束后，拟定土地征收补偿安置方案。
土地征收补偿安置方案应当包括下列内容：
土地的位置、地类、面积；土地征收补偿安置费的标准、数额；地上附着物和青苗的种类、数量及补偿标准、数额；失地人员的具体安置方式；其他补偿安置措施；土地征收补偿安置方案公示
D、签订土地征收补偿安置协议
由市、县人民政府国土资源行政主管部门和财政部门与农村集体经济组织签订土地征收补偿安置协议。
土地征收补偿安置协议主要包括土地的位置、数量、地类、补偿标准、
安置方式、费用的拨付时间和方式、土地的交接时间。
E、听证及裁决
对补偿标准有异议，达不成土地征收补偿安置协议的,由市、县人民政府进行协调；协调不成的，报省人民政府裁决。
F、土地征收批文公告
公告主要包括下列内容：
批准征收土地机关、批准文号、批准时间和土地用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；土地征收补偿安置方案;
G、支付征地各项费用
依据土地征收补偿安置协议和土地征收勘测调查清单,将土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费按照规定
程序足额支付给被征收土地农村集体经济组织、农民。
H、清理并移交土地
土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费足额支付后，被征收土地农村集体经济组织在规定的期限内清理附
着物，并移交土地。
2、国有土地收购：
（1）、目的：
在土地进行招拍挂前，将原国有土地使用权人的土地收购储备至政府土地储备库。
（2）、工作内容：
A、申请收购
依据济南市土地收购储备实施办法，凡在市、县、区范围内的国有土地使用权人直接向土地收购储备中心提出收购申请，提交土地、房屋权属证明文件等相关资料。
B、编制收储地块控制性详细规划
土地储备交易中心申请市规划局编研中心做宗地土地性质、控制性指标等详细规划，市规划局批准后出具正式规划条件文件及规划附图。
C、权属核查
土地收购储备中心对申请收购的土地和地上附属物、土地面积、房屋面积、土地用途等情况进行实地调查审核。
D、征询意见
土地收购储备中心对申请人提出的申请和实际调查的情况，向市规划部门征求控制性详规意见。
E、费用测算
土地收购储备中心根据调查和征询意见的结果，会同有关部门和估价单位评估拟收购地块的收购补偿费用。
F、方案报批
土地收购储备中心提出土地收购的具体方案，报济南市国土资源局审批。
G、签订合同
收购方案经批准后，由土地收购储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
合同内容主要包括：
收购土地的位置、面积、用途及权属依据；土地收购补偿费用及其支付方式和期限；交付土地的期限和方式；双方约定的其他权利和义务；违约责任和纠纷处理方式等。
H、收购补偿
土地收购储备中心根据合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地补偿费用。
I、权属变更
土地收购储备中心根据合同支付收购定金后，原土地使用权人与土地收购储备中心共同向土地管理部门、房产管理部门申请办理权属变更登记手续。
J、交付土地
根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向土地收购储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。
签订土地及地上物移交书，被收购的土地随即纳入土地储备库。
3、规划策划研究:
（1）、目的:
房地产公司根据项目情况研究制定出规划设计方案后，须报济南市规划局城乡规划编制研究中心审批。
（2）、工作内容:
A、书面申请:
须由济南市土地储备中心或济南市各土地熟化平台、各区政府提交书面申请书；
B、申报材料：
项目规划策划方案、1:
500或1:
2000地形图、1:
500或1:
2000土地勘测定界图、相关部门审查意见（涉及工业项目和城市大型基础设施项目选址须取得计委初审意见）；
C、策划审查程序：
受理申报后，经现场勘察，查询、核对相关规划、宗地位置、权属情况、土地地上物状况等；
D、提出规划审查意见，予以书面答复；
E、签订规划策划委托协议；
F、出具规划策划意见及附图，内容包括：
用地性质、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;地上、地下容积率、公建建筑面积，公建的内容，综合容积率、建筑密度、控高、绿化率、其他；
G、涉及安置房、保障房的规划，须对用地性质、面积、容积率等相关指标、专家评审意见进行社会公示；
H、依据规划策划条件附图，市规划局组织专题审核会议，确定相关内容，出具正式规划条件文件。
4、国有土地上房屋征收：
（1）、目的：
对开发项目中涉及国有土地上住宅、非住宅房屋进行征收、补偿、安置；
（2）、工作内容:
A、前期调研
对拆迁范围内的地籍情况进行调研，内容包括：
居民人口情况、房屋建筑情况、耕地情况、辖区内企业情况。
提交书面调查分析报告。
B、办理拆迁许可证
项目拆迁人书面向拆迁主管部门申请办理《拆迁许可证》，拆迁人取得《拆迁许可证》后方可实施拆迁。
C、发布拆迁公告
房屋拆迁主管部门发放《拆迁许可证》后，发布《拆迁公告》，公告内容包括：
项目名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、补偿标准、奖励期限、奖励标准、拆迁补偿安置方案。
D、拆迁评估
选择评估机构，对被拆迁范围内房屋及构筑物进行评估，出具《评估结果报告书》，对拆迁结果进行公示，并组织完成评估结果复核、复估工作。
对评估结果有异议的，应组织有关专家对被拆迁房屋进行专家鉴定。
E、入户动迁
动迁工作人员给被拆迁人发放相关宣传材料，逐户进行补偿结果草算，并认真填写动迁记录。
与被拆迁人协商安置补偿事宜。
F、公示
在与被拆迁人签订补偿协议后，对最终补偿结果予以公示。
第五阶段：
国有建设用地招拍挂阶段
（1）、目的：
对已完成土地熟化，达到净地出让条件的土地，市国土资源局采用公开招拍挂的方式向市场供地
（2）、工作内容：
A、制订工作方案：
制订挂牌前期工作方案报中心领导和局领导审定。
B、编制招拍挂出让方案：
报济南市招拍挂领导小组审核通过。
C、编制拍卖文件：
根据业务处提供的地块材料编制、印刷拍卖文件。
D、发布挂牌公告：
出让人至少在挂牌开始日前20天在指定媒体上发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况包括：
挂牌时间、公示时间、宗地位置、规划容积率条件、公示挂牌时间、竞买保证金数额、保证金缴纳截止时间等；
E、出售挂牌文件及须知：
在挂牌公告规定的时间内出售挂牌文件，包括：
勘界图、出让起始价、竞买保证金、竞买申请书、需提交的相关资料目录、成交确认书等内容；
F、组织现场踏勘：
组织意向竞买人对拟出让地块进行现场踏勘；
G、受理竞买申请：
在挂牌公告规定时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）、身份证复印件办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
H、审查资格：
根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信记录等进行审查，对符合条件的，发给《竞买人资格确认通知书》，通知其参加挂牌活动。
I、挂牌：
在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
在报价截止后，如果还有竞买人报价，可以填写《竞价申请书》，并通过传真的形式将《竞价申请书》传真到挂牌文件规定的地点。
J、转入现场竞价：
在规定时间内如有两个以上参与竞买，转入现场竞价阶段。
最终竞得人与出让人签订成交确认书。
K、公布成交结果：
挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定场所、媒体公布，未竞得土地人出让方退还竞买保证金。
L、签订出让合同：
竞得人于签订《成交确认书》之日起10日内与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
第六阶段：
国有土地使用证办理阶段
（1）、目的：
对已取得的国有建设用地办理土地登记手续，办理《国有土地使用证》；
（2）、向所在区土地部门申报工作内容：
A、提交相关材料:
国有土地使用权成交确认书；
国有土地使用权出让合同；
出让金发票；
契税发票；
土地勘测定界图；
界址点成果表；
规划定点意见；
营业执照副本；
法人代码证；
法人代表人身份证明；
委托人身份证明；
土地移交书;
B、办事程序：
地籍调查；
土地登记申请；
登记审核；
注册登记；
核发证书；
2013-10-14
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