各种合同类型.docx
《各种合同类型.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《各种合同类型.docx（13页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
建筑工程中各种合同类型
成本加酬金合同
定义
成本加酬金合同也称为成本补偿合同,这是与固定总价合同正好相反的合同,工程施工的最终合同价格将按照工程实际成本再加上一定的酬金进行计算.在合同签定时,工程实际成本往往不能确定,只能确定酬金的取值比例或者计算原则.由业主向承包单位支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。
特点
这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。
但是承包单位由于无风险，其报酬也就较低了。
这类合同的缺点是业主对工程造价不易控制，承包上也就往往不注意降低项目的成本。
对业主而言,这种合同也有一定的优点:
1.可以通过分段施工,缩短工期,而不必等待所有施工图完成才开始投标和施工.
2.可以减少承包商对立情绪,承包商对工程变更和不可预见条件的反映会比较积极和快捷.
3.可以利用承包商的施工技术专家,帮助改进或弥补设计中的不足.
4.业主可以根据自身力量和需要,较深入地介入和控制工程施工和管理.
5.也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值,从而转移一部分风险.
适用条件
1.需要立即开展的项目（紧急工程）。
时间特别紧迫,如抢险,救灾工程,来不及进行详细的计划和商谈.
2.新型的工程项目。
3.风险很大的项目（保密工程）。
成本加酬金合同有许多种形式,主要有以下几种:
1.成本加固定费用合同.
2.成本加固定比例费用合同.
3.成本加奖金合同
4.最大成本加费用合同
固定总价合同
固定总价合同是目前建筑市场常见的一种施工承包合同形式。
近几年来，由于建材价格波动很大，固定总价合同遭遇前所未有的挑战，由此带来的工程造价争议随之大幅上升。
为了使承发包双方对固定总价合同的性质、风险有更深的认识，在今后签订这类承包合同时尽可能将风险范围估计充分并合理分担，避免纠纷再次发生，本文作者结合实践，固定总价合同的特点、风险、争议类型作了深入的分析并提出防范措施，供承发包双方参考。
一、固定总价合同的的性质、特点及风险
固定总价合同，俗称“闭口合同”、“包死合同”。
所谓“固定”，是指这种价款一经约定，除业主增减工程量和设计变更外，一律不调整。
所谓“总价”，是指完成合同约定范围内工程量以及为完成该工程量而实施的全部工作的总价款。
固定总价合同在目前的建筑市场上颇受青睐，特别是外资企业业主更是普遍采用这类合同。
这是因为这类合同与固定单价合同、按实结算合同、成本加酬金合同相比具有明显的优势，更能保护业主的利益。
固定总价合同有如下特点：
1、工程造价易于结算。
由于总价固定，因此只要业主（发包方）不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包双方最终的结算价款。
对于业主来说，这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作，从而能集中精力抓好工程进度和施工质量。
2、量与价的风险主要由承包商承担。
对承包商而言，固定总价合同一经签订，承包商首先要承担的是价格风险。
这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均由自己承担，业主不会给予补偿。
其次，承包商还要承担工程量风险。
在固定总价合同中，业主往往只提供施工图纸和说明，承包商在报价时要自己计算工程量，再根据申报的综合单价，得出合同总价。
即便业主提供工程量清单，也仅仅是承包商投标报价的参考，业主往往声明不对工程量的计算错误负责。
这样，承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。
招标实践中，业主给予的投标时间往往比较短，承包商来不及根据施工图精确计算工程量，只能凭经验结合图纸作估算，漏算、错算几乎难以避免，只不过漏算、错算的数额有大有小罢了。
对于业主而言，通过招标、议标选择的承包商，其中标价的利润空间已经大大压缩，业主高价获取工程的的风险几乎不存在。
但是，材料市场不会永远只涨不跌，因此签订固定总价合同对业主同样具有一定的风险，只是基于业主在工程合同中的优势地位，往往可以逼迫承包商减少合同价款，因此，固定总价合同中业主的价格风险相比承包商要小得多。
3、承包商索赔机会少。
固定总价合同，业主往往在合同中明确只有业主变更设计和增减工程量可以调整合同价款，这样一来承包商索赔的机会大大减少，而业主对工程造价的控制就能做到基本不突破预算。
因此固定总价合同也是业主对付承包商“低中标、勤签证、高索赔”的妙招。
二、固定总价合同的局限性
尽管对业主而言，固定总价合同有那么多的优势，但固定总价合同并不适用所有类型的工程项目。
根据固定总价的上述特点，笔者认为，固定总价合同仅适合以下类型工程：
1、合同履行周期短的小型工程。
由于固定总价是价款不变的合同，因此承发包双方都要承担材料价格起伏的风险。
虽然承包商承受的材料涨价的风险更大，但有涨总会有落。
如果双方签订合同时正是材料大幅度涨价的时候，而在合同履行期间材料又大幅回落，那么吃亏的将是作为发包人的业主。
因此作者认为固定总价合同只适用履行周期一般不超过半年、材料市场价格相对稳定的小型工程。
2、适合工程结构相对简单的工程。
因固定总价是量、价均不调整的合同，对于结构相对简单的工程，工程量误差率较小，报价的准确性更高。
而结构复杂的工程，承包商漏算、错算工程量的概率较大，虽然业主可以施工图纸已经明确、双方已经通过询标、答疑解决了设计细节问题，工程量疏漏的损失应由承包商自己承担为由拒绝承包商的调价要求，但如果承包商确实因此而遭受重大经济损失、或者如上述案例那样因业主给予的投标时间过短无法准确计算工程量，造成工程量差异太大，损失严重，承包商依然会要求业主分担，甚至通过停工、诉讼或仲裁途径解决这些问题。
这样一来，对工期十分敏感的业主将不得不花大量精力、时间处理这些争议。
因此，笔者认为，对于结构简单的住宅、厂房、商场等类型工程可以使用总价固定合同，而结构复杂的综合性工程则更适合单价固定合同形式。
三、固定总价合同常见的争议类型
从近几年来承接的业务来看，纠纷类型主要有：
1、价格争议：
在价格争议中，又可以分为：
（1）材料涨价引起的价格争议。
如2003年全国大多数城市建材大幅度涨价，有些地方的涨幅达30％～50％，这对低价中标而又签订固定总价合同的承包商而言无疑是雪上加霜。
承包商认为材料涨价幅度已经超过正常的商业风险范围，属于当事人签约时无法预见的客观情势变化，要求业主对此进行补偿，追加合同价款。
而业主则以双方所签合同为固定总价合同，材料涨价属于承包商应当承担的商业风险范围、追加价款没有合同依据为由，拒绝追加合同价款，双方因此产生争议。
（2）变更引起的价格争议。
设计变更和业主增减工程量是固定总价合同约定的可以调整合同价款的主要原因。
因此如果双方对设计变更、调增调减工程量引起的价款变动没有明确、具体的约定，一方主张变更工程的单价应按市场价或造价部门市场信息价计价，一方坚持按照承包商投标时的单价进行计价，双方即会产生争议。
2、工程量争议：
这类争议主要发生在施工企业报价漏项、工程量错算较多的情况下。
因我国对工程量计算有统一规则，施工企业又有专门的预算人员，因此施工企业对工程量失误导致的价款损失普遍认为是自己的失误造成，即便在合同履行过程中发现工程量漏算、错算，也很少要求业主追加合同价款，除非工程量误差巨大、损失惨重，且发包人在招标过程中有过错。
故此类纠纷相对较少。
固定单价合同
一、固定单价施工合同的特点和依据
签订施工合同、约定合同价款时，按招标投标确定的人工、材料、机械等的单位价格（最好固定、封闭单价）和实际完成的
工程量计算工程造价，是固定单价施工合同的特点。
按照固定单价方式编制招投标文件，签订施工合同，是国际惯例按“FIDIC合同条件”的方法。
“FIDIC合同条件”是国际上工程项目管理科学和法律学的经验总结，内容完善，融工程专业技术、经济、管理、法律于一体，结构严谨，词语准确，业主与承包商的风险分担公平合理，义务和权利分明，为国际工程项目承包认可和推荐的合同文本，是可以借鉴的好模式。
我国颁布的统一施工合同示范文本，学习了国际惯例的FIDIC合同条件，结合我国国情，具有内容完整、全面，法律法规依据清晰，责任清楚，规范性强，固定性与灵活性相结合等特点。
更重要的是示范文本体现了社会主义市场经济和机制的要求，使双方建立一种市场经济关系，规范双方合同行为。
示范文本的合同条件中规定了“根据确认的工程量、按构成合同价款相应项目的单价和取费标准计算，支付工程价款”（第22条），以及“工程量清单”的提供（第2条第5款）、工程量的核实确认（第21条）等，都表明了固定单价施工合同的方式和特点，是实际工程中实行固定单价施工合同的依据。
二、实行固定单价施工合同的意义
1、实行固定单价施工合同方式是开展招投标工作的需要
一些工程由于施工图纸不齐等原因，在招标条件不具备，又急于开工的情况下，使招投标工作难以开展。
为了解决这样的问题，采用单价、费用报价的方式，也就是固定单价的方式，既坚持了招标方向，又结合了实际情况，节省了时间，加速了施工，保证了投资效果的提前实现。
作为发展市场经济的需要；市场科学竞争的需要；企业进入市场的需要；市场管理的需要，固定单价施工合同有独特的优势。
2、固定单价施工合同，可以使建设单位有效控制工程造价
控制工程造价，实现经济效益是建设单位（业主）的追求目标。
建设单位通过招投标把单价固定后，签订了施工合同，就受到了法律的保护。
建设单位再在设计和工程量核实的环节上采取相应的措施后，就可以达到控制工程造价的目的。
3、实行固定单价施工合同可以使施工单位改善经营管理、节省物耗、降低成本。
施工企业推向市场，其生存主要靠参加工程项目的投标竞争，而投标竞争本质上是一种商业行为，目的就是为了盈利。
在日益激烈的竞争情况下，施工企业只有采取低标才能中标，而低报价的单位在施工合同中已固定的情况下，又要取得一定的经济效益，就必须采用先进的技术，提高工艺水平，改善经营管理，降低消耗和成本。
4、 实行固定单价施工合同是完善施工合同管理的需要如不实行
固定单价施工合同，在遇到图纸不齐的情况时，合同管理和签订时往往同意实行预算法的方式确定合同造价。
实际上，这仅是说明了确定造价的原则，并无控制造价的任何具体措施，最后容易形成“钓鱼工程”、“胡子工程”，敞口花钱的情况，失去了发挥施工合同，约束工程造价的意义。
采用固定单价施工合同的方式则弥补了施工合同管理的不足，完善和推进了施工合同管理工作。
三、固定单价施工合同操作和要求
1、工程量清单和核实工程量
工程量清单是施工合同的组成部分。
工程量清单通常是以单位工程为对象，按照预算定额的分项及其工程量计算规则计算出的工程量，留出投标者填写单价和合价后的工程量清单称为“标价的工程量清单”，作为招投标文件和合同文件的组成部分。
固定单价合同的工程量清单中所列工程量只是估计数量，不能作为施工单位履行合同规定义务过程中应予完成的实际和确切的工程量。
示范文本合同条件第十九条关于合同价款及调整的第1款“甲方代表确认的工程量增减”，就说明了这一点。
但是施工单位报出的单价是不能变动的，因而实际合同价款的支付就是单价与实际工程量的乘积之和再加上费用、利税。
由此可见，核实工程量就是通过计算和测量，求得实际完成数量，然后按示范合同文本的有关条款来确定并支付实际合同价款。
2、固定单价的报价
单价应与定额项目相同，包括人工费、机械费和材料费，一般可按预算定额中的规定执行；材料费以预算价格为准，与人工费、机械费共同组成直接费作为计算间接费等各项费用的基数外，其市场价格应作为固定单价的主要内容加以确定。
因此必须经常掌握分析材料市场价格信息、采购运输途径，并考虑物价上涨的风险因素，综合权衡后加以报价。
另外固定单价还应该包括间接费等各项费用的费率，这是固定单价概念和范围的延伸，也是固定单价施工合同需要。
只有明确了费率，固定了费率，固定单价施工合同的作用才是完整的。
3、固定单价施工合同价格的调整
作为施工单位都会遇到物价上涨的风险，必须给予足够重视。
作为建筑单位则希望将风险考虑在单价中，由施工单位承担。
对那些工期较短的项目，其风险易于估测的，施工单位都能接受。
对那些工期较长，工程量较大而且复杂的项目，准确地估计风险往往难以做到，如加大风险因素，其报价缺乏竞争力，也加大建设单位建筑成本。
如将风险因素考虑过低，则遇到物价波动较大，势必造成施工单位施工成本的增加，严重时将影响整个项目实施，这也是建设单位所不愿看到的。
为了使施工单位因物价上涨和国家政策性调整（如人工、机械费用等）造成费用增加，能从建设单位得到合理补偿，而且建设单位又能有效地控制成本，一般的施工合同都有对合同价款进行调整的条款（FIDIC合同条件就是这样条款）。
固定单价施工合同仍然执行我国示范合同文本的合同，根据示范文本合同条件第十九条的规定，允许对合同价款进行调整。
这主要有∶工程变更；政策性调整；施工条件的变化如停水、停电等；以及固定单价后新产生的风险承担问题等其他约定。
需要指出的是，是否调整、调整的内容，怎样调整是双方的合同行为，必须根据工程具体情况，在施工合同协议条款中加以明确，以防扯皮。
二者区别
固定总价合同其实是针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定，当施工过程中发生设计变更，还是要按照规定予以增减造价的。
如果没有设计变更，结算＝预算（中标价）
固定单价合同是指按针对当时的图纸、招标文件以及技术资料的固定单价，而工程量按实结算。
一般情况招标方都是给一个暂定量的。
结算＝审计工程量*中标单价。
固定单价是有利于乙方，但如果固定总价，业主在施工过程中，投入的管理人员会少些，省心，二就是利于控制造价。
总价包干与单价包干
综合单价:
实际工程量*综合单价+措施费+规费+税金=工程总价
实际工程量由监理签字认可。
总价包干：
以后变更也是监理签字认可。
在风险上面综合单价风险相对于总价包干底
对于业主方，当然希望以固定总价包干方式签合同，这样风险低、双发结算简单省事。
而承包商则承担着全部的工程量和价格风险。
除了有重大设计变更，一般合同价不予调整。
合同执行中，承包商的索赔的机会也较少。
这种总价合同的结算依据是：
投标总价+索赔+鉴证（很少）。
而采用综合单价合同这完全不同，业主承担工程量的风险，承包商承担价的风险。
索赔、鉴证的金额有时很巨大（当投标价很低，毫无利润可言，承包商往往在这两方面找茬）。
结算方式是：
以完成工程量*单价+索赔+签证。
结算的依据是已完成工程量而不是施工图工程量。
这是总体方面，里边还有很多细节。
采用这种方式承包商盈利较多、纠纷也多，结算麻烦，常常也拖很久。
补充一下，需要特别注意工程招标文件中明确列项的每个分部分项工程按照甲方要求及技术规范所应包含的工程内容与工程要求。
审计发现，有的施工单位将已经含在综合单价中的部分工程内容作为洽商单独列项，向甲方索赔。
"对实行固定单价合同的工程，除了要认真研读综合单价所包含的内容外，还要注意施工阶段的增补项目和增减工程量。
对增补项目，审计人员首先应根据工程管理人员的签署意见对增补内容进行分析，区分该项工作是否有必要重新列项，是否已包含在合同中；如果有必要重新列项，要注意从以下三个方面去审核其单价的真实性：
（1）在工程量表中有同种工作内容的单价，应以工程量表中的价格计算变更费用。
实施变更工作未引起工程施工组织或施工方法发生实质性变动，不应调整该项目的单价。
（2）工程量表中没有列出同类工作的单价，但有可参考的项目，则其单价应参照类似项目的单价进行调整。
（3）在工程量表中没有同类或可参考的工作内容的单价，应按照与合同单价水平相一致的原则去审核该项目的单价。
也就是说人工、材料、机械的消耗量及各项费用等应参照中标时的标准调整。
尤其是企业管理费、利润，应执行中标时的承诺，不得任意调整。
如某实验室水暖改造项目，承包商中标时企业管理费、利润是分别按15%和1%计取的，但一些洽商增加项目在计算综合单价时，企业管理费、利润却是分别按47.6%和7%计取的。
因此，审计人员认真分析工程项目综合单价计算表尤为重要"。
"对工程数量有误或设计变更引起的工程量增减，应该审核其工程量增减幅度，对属合同约定幅度以内的，应执行中标时的综合单价；属合同约定幅度以外的，也应按照中标时的承诺和合同的约定进行调整。
"
清单综合单价和包干单价的比较
采用清单综合单价、包干单价（全费用单价）的比较
一、工程计价方式
A、清单计价包括：
1、实体工程费：
分部分项清单单价（清单综合单价）*实体工程量（永久性）；
（清单综合单价：
包括实体工程的人工、材料、机械、综合管理、风险费、利润、税金等。
）
2、非实体工程费：
措施费、其它工程费、规费、税金。
总价=实体工程费+非实体工程费
B、包干单价（全费用单价）计价法：
总价=包干单价（全费用单价）*实体工程量（永久性）；
包括但不限于实体工程的人工、材料、机械、综合管理、风险费、利润、税金；非实体工程的措施费、其它工程费、规费、税金等一切费用。
注：
非实体工程费
1、措施费：
环境保护、安全文明、临时设施、二次搬运、脚手架等
2、其它工程费：
A、建设单位：
甲供设备材料费、分包工程费、暂列工程；B、施工单位：
第三方检测费、深化设计费、总分包配合服务费（协调、配合）、甲供设备材料保管费
3、规费：
与政府的接入费、办证费、保险费等
二、选择
1、清单综合单价比较明细、清楚；包干单价（全费用单价）含混、不清容易产生分歧。
2、如果有变更，则增加费用的可能性更大，而实体工程量（或费）的增（减）并不与非实体工程量（或费）成正比；量（或费）增加得越多，反而量（或费）应增加得比例更小，这就有可能多计费。
3、清单综合单价作为积累资料更方便、分析更容易、加强管理、评标有利于横向比较；包干单价不好分离。
因此，为了更好地控制工程造价，
建议：
1、采用实体工程的清单综合单价（包干使用）*实体工程量（永久性）+非实体工程费总价包干使用的办法。
2、实体工程的清单综合单价包干使用，并确定调整办法、承担的风险范围（建议：
正负5%，如果超出正负5%范围才可以调整；市场涨跌很大的设备、材料类型的确定）。
3、非实体工程费：
措施费、其它工程费、规费等，在本合同范围内（含变更）各总价包干使用；在本合同范围外的签证按造价比分摊增加。
4、以上2条可以作为非政府工程（非国家投资，自筹资金）招标条件的强制规定，如果投单位接受就投，不接受就放弃。
一、区别
1. 总价合同
总价合同是指在合同中确定一个完成项目的总价、承包单位据此完成项目全部内容的合同。
这种合同类型能够使建设单位在评标时易于确定报价最低的承包商、易于进行支付计算。
适用于工程量不太大且能精确计算、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目。
（1）固定总价合同 （ 工程量和工程范围十分明确）
（2）可调总价合同 （由于通货膨胀引起工料成本增加达到某一限度时，合同总价应相应调整，工期相对较长）
2. 单价合同
承包单位在投标时，按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同类型。
这类合同的适用范围比较宽，其风险可以得到合理的分摊，并且能鼓励承包单位通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。
这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量计算方法的确认。
在合同履行中需要注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认。
二、利弊
1. 总价合同
对于业主方，当然希望以固定总价包干方式签合同，这样风险低、双方结算简单省事。
而承包商则承担着全部的工程量和价格风险。
除了有重大设计变更，一般合同价不予调整。
合同执行中，承包商的索赔的机会也较少。
这种总价合同的结算依据是：
投标总价+索赔+鉴证（很少）。
2. 单价合同
采用综合单价合同这完全不同，业主承担工程量的风险，承包商承担价的风险。
索赔、鉴证的金额有时很巨大（当投标价很低，毫无利润可言，承包商往往在这两方面找茬）。
结算方式是：
以完成工程量*单价+索赔+签证。
结算的依据是已完成工程量而不是施工图工程量。
这是总体方面，里边还有很多细节。
采用这种方式承包商盈利较多、纠纷也多，结算麻烦，常常也拖很久。
可调价格合同
建设工程合同按照承包工程计价方式可分为：
固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同。
其中可调价格合同的含义：
双方在专用条款内约定合同价款调整方法的合同。
分类
可调总价合同
又称为变动总价合同。
合同价格是以图纸及规定、规范为基础，按照时价（CurrentPrice）进行计算，得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。
它是一种相对固定的价格，在合同执行过程中，由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时，可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。
当然，一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。
因此，通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担，对承包商而言，其风险相对较小，但对业主而言，不利于其进行投资控制，突破投资的风险就增大了。
成本加酬金合同
由业主向承包单位支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。
这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。
但是承包单位由于无风险，其报酬也就较低了。
这类合同的缺点是业主对工程造价不易控制，承包上也就往往不注意降低项目的成本。
主要使用：
1.需要立即开展的项目。
2.新型的工程项目。
3.风险很大的项目。
可调单价合同
合同单价可调，一般是在工程招标文件中规定。
在合同中签订的单价，根据合同约定的条款，如在工程实施过程中物价发生变化等，可作调整。
有的工程在招标或签约时，因某些不确定因素而在合同中暂定某些分部分项工程的单价，在工程结算时，再根据实际情况和合同约定合同单价进行调整，确定实际结算单价。
同价款的调整因素
可调价格合同中合同价款的调整因素包括：
1）法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；
2）工程造价管理部门公布的价格调整；
3）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成停工累计超过8h；
4）双方约定其他因素。
升级会员 