综合楼建设项目可行性研究报告Word格式.docx
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＞1.6。
（4）投资强度：
7426.4元/m2。
1.2可行性研究工作的依据和范围
1.2.1研究工作的依据
1.2.1.1党的十七大上的报告:
《高举中国特色社会主义伟大旗帜为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗》；
1.2.1.2国家发展和改革委员会：
《关于促进和引导民间投资的若干意见》；
1.2.1.3国家发改委、建设部：
《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
1.2.1.4《**维吾尔**国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
1.2.1.5《乌昌地区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；
1.2.1.6**长乃依木·
亚森：
“乌政府工作报告”（2007年12月15日）；
1.2.1.7**及**估价表及各项取费标准；
1.2.1.8**城**规划管理局：
“建筑、用地红线说明书”；
1.2.1.9**发展和改革委员会：
“**投资项目登记备案证”；
1.2.1.10北京华茂中天建筑设计有限公司：
“**公司住宅楼设计”等。
1.2.2研究工作的范围
根据国家有关规定，本可行性研究，主要研究范围为：
（1）分析项目依据的产业政策，研究**区内社会经济发展现状和房地产业发展趋势，进行**场需求预测，拟订“**综合楼”开发建设工程项目的建设规模方案。
（2）确定项目主体工程、辅助配套工程、土建工程、公用工程、环保工程和质量保证及维护体系等系统的技术方案。
（3）项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件以及保障供应分析。
（4）估算项目建设投资和安排资金使用计划。
（5）拟定组织、劳动定员和工程建设实施进度建议。
（6）进行工程建设投资估算和财务评价，测算和评价项目的经济效益和社会效益。
1.3研究结论
“**综合楼”开发建筑项目的提出是具有前瞻性、战略性、高起点、可持续发展、符合科学发展观的举措。
项目规划符合**区域经济规划的要求。
本项目的实施，是“**股份有限公司”以科学发展观，坚持**场化取向发展理念的体现；
是将品牌营销、产品定位、**场战略、前景愿望有机结合起来，独辟蹊径，开拓创新地将商业物流与综合配套服务的开发理念相结合的成果；
可以不断吸引和凝聚集团公司的客户群，并在开发中取得更好的经济效益和社会效益。
住宅楼建设以中、低端产品为主，销售对象定位是面向中低收入人群；
符合国家提出的70/90等政策，符合党的十七大报告提出的“加快推进以改善民生为重点的社会建设”“住有所居”的精神，是对**人民政府2007年“政府工作报告”提出的“关注民生”，“稳定房价，促进房地产**场健康发展，人均住房建筑面积达到25平方米。
”的响应。
对项目可行性研究结果是：
项目建设方案，在技术上是先进的，在生产上是可行的，在经济上是合理的；
项目投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值在行业中处于中等水平，具有较强的抵抗风险的能力和偿债能力。
项目评估反映出良好的经济效益和社会效益。
因此，**综合楼建设项目可行。
1.4主要技术经济指标表
经过各种量化指标的研究和项目财务运行状况进行静态和动态分析、计算所得项目主要经济技术指标列入下表。
项目主要经济技术指标表
序号
名称
单位
指标
一
建筑参数
三
年租赁收入
万元
544.94
1
总用地面积
㎡
11109
年租赁总成本
328.9
2
建筑面积
65000.0
年租赁利润总额
133.42
3
建筑基底面积
4471.0
四
财务评价指标
4
容积率
5.85
投资利润率
%
78.65
5
建筑净密度
6.88
投资利税率
104.86
6
日照间距系数
＞1.6
投资回收期
年
1.95
7
投资强度
元/m2
7426.4
财务内部收益率
137.22%
8
地下停车位
个
133
财务净现值
5273.20
二
项目总投资
8250
借款偿还期
其中：
固定资产投资
盈亏平衡点
22.46
第二章项目建设单位
**股份有限公司位于**路281号，是由**控股的拟上**公司，注册资本8710万元，资产总额亿元，拥有全资子公司、分公司16个，机电、农机连锁网点17个，公司员工388人，其中各类专业技术人员占45%。
经过几年的创业，公司已发展成为以机电产品连锁销售为主业，商铺租售和**场物业服务为支撑，以现代企业制度为保障，内、外贸并举的现代物流企业。
**股份有限公司在2004年实现销售收入19170万元，出口创汇近100万美元，实现利税合计1093万元，其中净利润828万元；
2005年实现销售收入19994万元，出口创汇达165万美元，实现利税合计1581万元，其中净利润794万元；
2006年实现销售收入26428万元，出口创汇250万美元，实现利税合计1590万元，其中净利润830万元。
一、机电产业方面
公司从盟企业47家，连锁网点总数达到63个，基本辐射**各县、**及团场，为机电、农机产品经营搭建了完善的销售网络。
公司以乌**汽车超**为中心，在**、伊犁、和田、克**、喀什、阿克苏相继建设了汽车超**并投入使用，为一类机电汽车经营打造良好的销售平台，并实现了机电、农机产品对中亚国家的出口,形成了辐射中亚的良好态势。
截止目前，**较发达地**集新车销售、检测、维修、售后服务、二次交易等功能为一体的地**机电**场投资已全面完成，以乌**机电**场为核心，各地**机电**场为依托的**机电连锁产业布局框架基本形成。
二、**场产业方面
依托机电产业、工程机械**场。
1、**汽服务等“一条龙”服务体系。
2、**摩品15万辆左右，占**摩托车销售总量的80%以上。
3、**二、三类机电**场占二、三类机电厂商汇聚于此，为客户提供了丰富的产品。
4、**农机工程机械**场占地4万平方米，展场面积1.5万平方米，办公彩板房22套，**场集办公、产品展示、销售、维修、配件供应为一体，目前签订了长期的场地租赁合同。
2005年**为社会提供就业岗位3000余个，解决下岗再就业近500人，对平抑物价，拉动消费，繁荣**地区的经济，稳定社会秩序等方面起到了重要作用。
三、信息化建设方面
在发展机电产发展的需要，为企业实行集团化数字管理和最终发展成上**公司做好准备。
2
四、取得荣誉
、
第三章**场发展预测和建设规模
3.1房地产行业发展现状的基本估价及对房地产**场分析
3.1.1房地产行业在国民经济中的地位日益提高
国务院《关于促进房地产**场持续健康发展的通知》（2003年国务院第18号令）首次提出“房地产是国民经济的支柱产业”的全新概念，标志着房地产业在国民经济中所占份额的比重被日益明确化、显现化。
我国房地产业开发投资对GDP的贡献率平均为17.26%，在有些地区，比如北京对GDP贡献更大，甚至高达50%，说明我国的房地产业在国民经济中发挥了越来越重要的作用，在国民经济中的支柱产业地位已经确定起来了。
3.1.2**房地产业所处的阶段仍然为初级阶段，具有很大的发展空间
我国房地产业无论是企业规模、行业水平还是经济地位均与发达国家差距较大，处于初级阶段。
国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段，房地产各种业态将在今后较长一段时期内处于持久的消费和需求热点。
世界银行统计数字显示：
人均GDP在600—800美元时，房地产业进入高速增长阶段；
人均GDP达到1300美元时，房地产业将进入快速增长阶段。
2007年**GDP总值为3305亿元，人均GDP16164元（折合2214美元）。
2006年**人均GDP已突破4000美元大关，位居中国西部12个省会城**前列。
**经济的稳定高速增长、社会安定团结，对房地产业提出了快速发展的要求，也为房地产业的发展创造了良好的条件。
3.1.3国家政策将支持房地产业有序的发展
党的十七大提出：
“继续解放思想，坚持改革开放，推动科学发展，促进社会和谐”、“做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”、“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”等“以人为本”、“加快推进以改善民生为重点的社会建设”的思想，将会积极推动我国房地产近几年及中长期的发展。
改革开放，吸引大量外资投资国内房地产**场，外商在建筑风格、新技术、良好的经营管理经验等方面将促进我国房地产业的发展和成熟。
外资企业的进入，将加剧竞争，有利于房地产业资源的合理配置。
我国的房**历来有“政策**”之称，自2003年下半年至2004年4月以来国家陆续出台的一系列新政策、新法令，给房地产**场带来了变数。
2003年9月国务院发布的《关于房地产**场持续健康发展的通知》（国务院10号令），关于“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；
妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷网络，维护金融稳定”，赢得房地产业界的一片称赞。
2008年伊始，针对房地产**场中存在的违规开发建设、侵害群众合法权益等问题，**人民政府根据建设部有关规定，制定方案，重拳出击治理整顿和规范房地产**场。
此次综合整治重点确定为“开发”和“交易”两个环节。
检查对象为房地产开发企业、房地产经纪企业、评估机构、拆迁企业、物业管理企业等。
整治内容包括，不按规划审批内容进行建设；
非法占用土地，转让土地使用权，改变土地用途，囤积土地不按规定时限进行开发；
不按程序办理基建手续和未经许可擅自施工；
无营业执照和相应的资质从事房地产开发建设、物业管理、中介服务、房屋测量和拆迁；
将未经验收的房屋交付使用或将验收不合格的房屋交付使用；
未取得商品房预售许可擅自售房、囤积房源、炒卖房号、哄抬房价；
商品房销售“短斤缺两”；
合同欺诈等违法违规行为。
这一系列的政策规定不仅及时清理了房地产开发行业队伍，解决良莠不齐的问题，国家政策将支持房地产业有序的发展，使真正有实力、有能力的房地产商有了公平、合理的发展平台。
3.1.4房地产的有效需求将逐步上升
国家“十一五”期间宏观经济继续高速、健康发展，对房地产提出了更好、更高、更快的发展要求。
高科技含量的迅猛发展为房地产开发注入了全新的科技理念，提升了房地产业态的整体品质，从而为**场提供更多符合新技术、新材料、新设备、新工艺的“四新”要求的房源。
“实施扩大就业的发展战略，促进以创业带动就业。
就业是民生之本。
要坚持实施积极的就业政策，加强政府引导，完善**场就业机制，扩大就业规模，改善就业结构。
完善支持自主创业、自谋职业政策，加强就业观念教育，使更多劳动者成为创业者。
”广大人民群众在择业、投资、经营、发展上有更大的选择空间，这些都构成了庞大的房地产需求群体。
显示出：
“十一五”期间，房地产的有效需求是逐步上升的趋势。
3.1.5西部大开发、乌昌经济一体化的积极影响
西部大开发战略的实施有利于中西部地区房地产**场的发展，国家将对中西部地区在投资、政策和资源方面给予倾斜，大量的投资对房地产提出了更高的配套需求；
乌昌经济一体化战略的提出，对区域经济发展的带动作用与日俱增，促进了区域经济的整体发展和居民购买力的稳步提高，进一步提高对房地产的有效需求，促进**房地产业的平衡发展；
为**房地产业发展创造了一个良好的发展环境，同时也给前来**投资的房地产商带来商机。
2007年前三季度，**房地产开发投资保持稳定增长。
据**企业调查队统计数据显示，**房地产业整体呈现开发投资增长稳定、商品房销售持续增加的良好发展态势，体现出以下主要特点：
（1）房地产开发投资稳定增长，土地开发活跃。
1-9月，**房地产开累计完成投资51.75亿元，比上年同期增长64.99%。
其中，住宅完成投资43.83亿元，同比增长66.17%。
随着房地产开发投资和销售的持续升温，土地购置和开发面积均呈较快增长。
1-9月首府累计购置土地面积154.88万平方米，比上年同期增长39.52%，完成土地开发面积152.28万平方米，比上年同期增长70.37%。
（2）房屋施工面积和竣工面积快速增长。
1-9月，**商品房屋施工面积711.81万平方米，比上年同期增长41.98%，其中住宅施工面积611.31万平方米，同比增长48.35%；
竣工商品房屋面积79.63万平方米，同比增长1.44倍，其中住宅竣工面积66.99万平方米，同比增长1.28倍。
今年以来房屋施工和竣工面积增幅较大，显示出**房地产业强劲的发展势头。
（3）商品房销售持续增长，住宅空置面积下降。
前三季度，首府商品房销售保持旺销的势头，实现商品房销售额75.69亿元，比上年同期增长74.34%；
其中商品住宅销售额68.33亿元，比上年同期增长77.3%。
与此同时，受商品房销售较旺的刺激，商品房空置大幅减少，前三季度，商品房空置面积为91.35万平方米，同比下降30.15%，其中住宅空置面积为27.01万平方米，同比下降61.93%。
**十四届人民代表大会指出：
继续按照“一主两副多中心”城**发展格局的新要求，继续坚持“南控北扩、东延西进”的战略；
“稳定房价，促进房地产**场健康发展，人均住房建筑面积达到25平方米。
”的目标。
2008年**将建设40万平方米经济适用住房，单套面积在60平方米左右。
充分说明**房地产**场还有大量的空间。
3.2**商品房价格现状和预测
3.2.1中高端**场进入高成长期
**房价处于填补洼地的上升趋势，上升空间依然很大
从2001年开始，到2006年前，**的房价涨幅一直处于全国大中城**的最后几位，六年累计上涨只有29%，远远低于国家GDP增涨幅度。
房价也处于较低水平。
2004年乌**商品房价格在全国37个大中城**中仅排在倒数第6位，均价1957元，而人均收入却是第19位。
当时排在第19位的西安，其商品房均价已经是3007元。
房价的基数低，形成的价格洼地，毕竟会逐渐填平，这是**场规律。
2005年后，随着**城**综合竞争力的提高，房价开始朝价值方向回归，出现上升趋势。
2001-2006年**住宅销售均价
年份
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
销售均价（元/㎡）
1746
1794
1813
1957
2064.9
2266
尤其从7月份以来，**房价涨幅连续位居全国前列。
9月更是达到21.1%增幅，升至全国房价增幅榜第一位。
但如果结合人均收入和房价来看，这种升幅依然处于填平价格洼地的状态，并没出现价格居高的情况。
2006年乌**居民人均可支配收入达10431.84元，这相当于大连2004年的收入水平，而大连当年的房价是4241元，排在第13位。
而目前**的商品房均价不足3000元，依然后于价格洼地，远远低于绝大多数省大中城**（当前，银川**3300元，西安**3719元）。
同时，至少受以下几项因素的影响，**的商品房价格还将在近几年内持续上涨：
（1）从2006年开始，由于国家西部大开发政策和能源战略的实施，以及边境贸易的大幅增长，**经济迅猛增长，这一经济源动力的推动。
（2）不断涌入的非乌**人口和非疆内人口。
据统计，近期在**的购房人群中，51%以上是非乌**人口，他们因为在**投资或工作，选择在这里置业，在一定程度上推高房价。
（3）土地和建筑成本的不断上升，已经显现的通涨预期。
（4）不断提高的人均可支配性收入及其带动下的住房改善期望，等等。
因此，近几年内**商品房价格依然会保持较高的增长。
3.2.2高端、中高端住宅进入高成长期，低端**场竞争加剧
高端**场，开始时入高成长期。
高端、中高端**场的活跃，来源于以下几个因素：
①居民收入水平的提高，推进改善生活的需求；
②越来越壮大的区外高收入人群对高端产品的需求；
③近几年来绝大多数开发商忽略高端产品的开发，压抑了潜在需求；
④更多开发商自我开发理念的更新，及不断由一线城**进入二线城**的开发商对居住理念的引导，刺激了潜在需求；
⑤中高端产品的自我改良；
⑥居民对中低端产品的不满足；
⑦中高端产品总供应量的比例偏小。
3.2.3中低端**场竞争加剧
与中高端产品旺销形成对照的是，中低端产品，因开发理念、开发成本和项目区位的影响，今后中低端楼盘的开发规模较大，将会加剧低端产品的竞争。
受70/90等政策影响，同质化竞争加剧，会放大这种竞争。
低端产品的竞争，主要在于价格竞争，价格是中低端客户的敏感区，将会直接影响中低端**场的竞争状态，价格升幅减缓；
与之相反，高端产品的竞争由于更多在于企业品牌与生活理念的竞争，而且其购买力与低端产品不在同一层次，因此受影响较小。
这一现象在未来几年内，将越来越明显。
3.2.4品牌竞争将超越价格竞争和产品竞争
**房地产**场竞争层面整体升级，品牌竞争分级日趋明显。
2007年，无论是外来开发商，还是本地开发商，纷纷注重营造企业品牌、企业形象，精细化服务、责任地产名词纷纷涌现。
这些既源于**场理念的自我更新及外来开发理念的冲击，也源于开发商对**场风险防范意识的提升。
对客户资源的重视程度日益加强，高端楼盘注重圈子营销方式的深入执行，使中高端**场更重视客户生态群的建立，从而更加促进了房地产开发商们对客户服务、物业服务方面的重视程度。
而品牌竞争将涉及社区服务、企业信誉、产品质量、营销模式，以及企业的综合素质等等。
这是**场良性发展的表现，这种良性发展的趋势将不可逆转，品牌的竞争，将会超越价格竞争，甚至产品竞争层面，成为主要竞争元素。
这也是被万科地产、中体奥运地产等品牌所证明了的。
3.2.5资源占有意识将影响购房行为，**中心大户型楼盘将更受热捧
值得重视的是，人们对资源占有的意识正在影响客户的购房动机。
解决生理需要的单纯居住需求，已经被前几年的低端产品大量释放。
现在客户对房产的购买动机，大多带有投资意识，尤其是中国传统的房产保值增值的意识渐浓，及投资客的推波助澜，投资行为变得越加强烈。
而**城**规划政策，又将这一行为的能量无限放大。
**城**规划和城**建设在经过了十多年的快速发展，在本来就三面环山政策使得偏远区域的楼盘更加集中，投放量更大，户型面积趋同，而城中住宅越来越少。
地方政策，加上国家70/90等政策的深入执行，大户型，尤其是城中大户型逐渐成为稀缺产品。
这和因收入增长带来的不断改善居住条件的需求，南北疆团场、地方的客户对举家迁入的要求，人们对资源占有的意识的觉醒等，形成反差。
一方面供应稀缺，一方面需求旺盛，城**中心的大户型将更受热捧。
3.3企业策略建议
1、强化品牌竞争力，增加风险防范意识。
2、关注中高端产品的开发，改进楼盘综合品质。
3、有主题开发楼盘，细分**场，差异化竞争，回避价格竞争。
4、城南重点关注民族群体，城中重点关注经营商及投资客，城北重点关注中高端居住群体。
5、重视乌**以外购买人群，创造便利服务。
第四章项目建设条件
4.1**概况
Zzx
今日的趣的独特风貌。
**是品、名、优、特产，样样齐全。
**有着特殊的地缘优势，文明。
**是将人们牢牢地吸引到这里。
**地域辽阔，拥有丰富的自然资源，野生动植物种类繁多。
气候
**深处大陆腹地，。
a.春：
**春天作物十分有利。
b.夏：
夏季的尽管夏日炎炎，却热而不闷，而且昼夜温差大，**城区夏季平均气温为23℃，是旅游、避暑的胜地。
c.秋：
**的秋天从8月24日开始。
北部平原推迟10天，入。
d.冬：
**城区的冬天，旅游活动。
区划
4.2选址
拟建的**综合楼选址在**场内，位于**商业繁华街区—基础设施到位，用地地形平稳，坡度不大，周边无废水、废气、废渣、噪音等污染源，空气清新，为项目开发提供了基本条件。
4.3项目建设地岩土工程勘察报告
“**岩土工程勘察设计研究院”经过对项目建设地实地勘察，于2007年11月14日提出《岩土工程勘察报告》内容如下：
4.3.1勘察依据的规范、规程
1、《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）；
2、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；
3、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；
4、《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）；
5.《高层建筑岩土工程勘察规程》（JGJ72-2004）；
6、《建筑边坡工程技术规范》（GB50330-2002）；
7、《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）；
8、《土工试验方法标准》（GB/T50123-1999）
4.3.2工程概况
拟建“**股份有限公司综合楼”位于乌**阿勒泰路以东，太原路以西，**场内。
拟建物为2幢高层建筑，均为地上22层（地上4层为裙楼），地下2层，框架结构，预计基础埋深-10.0米左右。
4.3.3勘察目的及任务
1、查明建筑范围内岩土层的类型、深度、分布、工程特性，分析和评价地基的稳定性、均匀性和承载力。
2、查明拟建场地及其附近有无影响工程稳定性的不良地质现象（断层、破碎层、地下采空区、软弱地层等），并进行评价。
3、划分建筑场地类别，提供抗震设计有关参数。
4、判定场地土及地下水对建筑材料的腐蚀性。
5、选择适宜的建筑物基础持力层，根据建筑物类别，提出切实可行的地基处理方案。
6、提供基坑开挖时稳定计算和支护设计所需的岩土技术参数。
4.3.4勘察工作量的布置和实施
1、岩土工程勘察等级
本次勘察为详细勘察。
根据拟建物的特点、场地地层情况及基础埋深，并按《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）第3.1条规定确定岩土工程勘察等级：
①工程重要性等级为二级；
②场地复杂程度等级为二级；
③地基复杂程度等级为三级；
综合确定本工程勘察等级为乙级。
2、勘探点间距与勘探深度
勘探点沿建筑物周边及中心点布置，间距为31.00-50.00米。
勘探孔深度：
控制性勘探孔深30.00米，一般性勘探孔深25.00米。
在钻孔旁布置一定数量的探井，用于取样及测定地下水位。
4.3.5场地工程地质条件
1、地形地貌、不良地质现象
拟建场区地貌单元属**河一级阶地，上覆第四系地层成因以冲洪积为主，20米以下地层为第三系粉砂岩。
地势由南向北微倾，地形较平坦，无明显坡降。
根据业主提供的拟建场地规划设计图，场地内分布有一条晚更新世地震断裂带，
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