文化产业项目可行性研究报告内容.docx
《文化产业项目可行性研究报告内容.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《文化产业项目可行性研究报告内容.docx（32页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
文化产业项目可行性研究报告内容
【文化产业项目可行性研究报告内容】
第一部分项目总论
第二部分项目建设背景、必要性、可行性
第三部分项目产品市场分析
第四部分项目产品规划方案
第五部分项目建设地与土建总规
第六部分项目环保、节能与劳动安全方案
第七部分项目组织和劳动定员
第八部分项目实施进度安排
第九部分项目财务评价分析
第十部分项目财务效益、经济和社会效益评价
第十一部分项目风险分析及风险防控
第十二部分项目可行性研究结论与建议
【文化产业项目可行性研究报告目录】
第一部分文化产业项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议,为可行性研究的审批提供方便.
一、文化产业项目背景
（一）项目名称
（二）项目的承办单位（三）承担可行性研究工作的单位情况（四）项目的主管部门（五）项目建设内容、规模、目标（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的
财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括:
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（八）项目风险控制问题（九）项目财务效益结论（十）项目社会效益结论（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总,列出主要技术经济指标表,使
审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议 对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议. 第二部分文化产业项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、文化产业项目建设背景
（一）国家或行业发展规划
（二）项目发起人以及发起缘由（三）……
二、文化产业项目建设必要性
（一）……
（二）……（三）……（四）……
三、文化产业项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性（三）技术可行性（四）模式可行性（五）组织和人力资源可行性第三部分文化产业项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定.而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。
在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、文化产业项目产品市场调查
（一）文化产业项目产品国际市场调查
（二）文化产业项目产品国内市场调查（三）文化产业项目产品价格调查（四）文化产业项目产品上游原料市场调查（五）文化产业项目产品下游消费市场调查（六）文化产业项目产品市场竞争调查
二、文化产业项目产品市场预测 市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，利用市场调查所得到的信息资料，对本项目产品
未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析,从而得出市场预测。
在可行性研究工作报
告中，市场预测的结论是制订产品方案,确定项目建设规模参考的重要根据。
（一）文化产业项目产品国际市场预测
（二）文化产业项目产品国内市场预测（三）文化产业项目产品价格预测（四）文化产业项目产品上游原料市场预测（五）文化产业项目产品下游消费市场预测（六）文化产业项目发展前景综述第四部分文化产业项目产品规划方案
一、文化产业项目产品产能规划方案
二、文化产业项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明（三）工艺流程
三、文化产业项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。
因此，在可行性研究报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成2、企业自销3、国家部分收购4、经销人代销及代销人情况分析（三）促销策略……第五部分 文化产业项目建设地与土建总规
一、文化产业项目建设地
（一）文化产业项目建设地地理位置
（二）文化产业项目建设地自然情况（三）文化产业项目建设地资源情况（四）文化产业项目建设地经济情况（五）文化产业项目建设地人口情况
二、文化产业项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设1、厂址2、厂房建设内容3、厂房建设造价
（二）土建总图布置1、平面布置。
列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案.
2、竖向布置
（1）场址地形条件
（2）竖向布置方案（3）场地标高及土石方工程量3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）5、总平面布置主要指标表（三）场内外运输1、场外运输量及运输方式2、场内运输量及运输方式3、场内运输设施及设备（四）项目土建及配套工程1、项目占地2、项目土建及配套工程内容（五）项目土建及配套工程造价（六）项目其他辅助工程1、供水工程2、供电工程3、供暖工程4、通信工程5、其他第六部分文化产业项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济,且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案.按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述.
一、文化产业项目环境保护
（一）项目环境保护设计依据
（二）项目环境保护措施（三）项目环境保护评价
二、文化产业项目资源利用及能耗分析
（一）项目资源利用及能耗标准
（二）项目资源利用及能耗分析
三、文化产业项目节能方案
（一）项目节能设计依据
（二）项目节能分析
四、文化产业项目消防方案
（一）项目消防设计依据
（二）项目消防措施（三）火灾报警系统（四）灭火系统（五）消防知识教育
五、文化产业项目劳动安全卫生方案
（一）项目劳动安全设计依据
（二）项目劳动安全保护措施第七部分文化产业项目组织和劳动定员
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划.
一、文化产业项目组织
（一）组织形式
（二）工作制度
二、文化产业项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年平均工资估算（三）人员培训及费用估算第八部分文化产业项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。
项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货,施工准备，施工和生产准备,试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。
这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。
因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划,综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、文化产业项目实施的各阶段
（一）建立项目实施管理机构
（二）资金筹集安排（三）技术获得与转让（四）勘察设计和设备订货（五）施工准备（六）施工和生产准备（七）竣工验收
二、文化产业项目实施进度表
三、文化产业剂项目实施费用
（一）建设单位管理费
（二）生产筹备费（三）生产职工培训费（四）办公和生活家具购置费（五）其他应支出的费用第九部分文化产业项目财务评价分析
一、文化产业项目总投资估算
图：
项目总投资估算体系
二、文化产业项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。
项目可行性研究阶段,资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。
可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述.并附有必要的计算表格和附件。
可行性研究中，应对下列内容加以说明:
（一）资金来源
（二）项目筹资方案
三、文化产业项目投资使用计划
（一）投资使用计划
（二）借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
（二）项目测算基本设定
五、文化产业项目总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用（三）折旧及摊销（四）工资及福利费用（五）修理费（六）财务费用（七）其他费用（八）财务费用（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加（三）增值税（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算 八、现金流估算
（一）项目投资现金流估算
（二）项目资本金现金流估算
九、不确定性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。
由于资料和信息的有限性,将来
的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险.为避免或尽可能减少风险,就要分析不
确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同,不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。
在可
行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定.
（一）盈亏平衡分析
（二）敏感性分析第十部分文化产业项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价,判断项目在经济上是否可行,并比选出优秀方案.本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。
本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价 财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设
项目在财务上的可行性。
财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。
并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投
资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和.财务净现值是考察项目在其计 算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零,表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行.
（二）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标,该指标越大越好。
一般情况下,财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
（三）投资回收期Pt投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。
以动态回收期为例:
（l）计算公式动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数—1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时,说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；
2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）项目投资收益率ROI项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。
总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时,项目在财务上可考虑接受。
（五）项目投资利税率项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为:
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100％投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。
（六）项目资本金净利润率（ROE）项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值,表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价 国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。
建设项目国民
经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献,评价项目在经济上的合理性.国民经济评价采用国民经济盈利能力分析
和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。
根据项目的具体特点和实际需要
也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目,要计算经济外汇净现
值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析 在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外,还应对项目的社会效益和社会影响进
行分析,也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。
第十一部分文化产业项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关粉线及防控措施第十二部分文化产业项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果,对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结,提出结论性意见和建议。
主要内容有：
1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2、对主要的对比方案进行说明
3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6、可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号.
1、项目建议书（初步可行性报告）
2、项目立项批文
3、厂址选择报告书
4、资源勘探报告
5、贷款意向书 6、环境影响报告
7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8、需要的市场预测报告
9、引进技术项目的考察报告
10、引进外资的名类协议文件
11、其他主要对比方案说明
12、其他
三、附图
1、厂址地形或位置图（设有等高线）
2、总平面布置方案图（设有标高）
3、工艺流程图
4、主要车间布置方案简图
5、其它
2014一季度热门投资领域为养老地产及儿童业态等
发布时间:
2014/4/25 ｜ 来源:
地产中国网 ｜ 作者：
| 责任编辑:
zhengzhou
郑州房产——地产中国郑州频道
随着开发商逐渐向商业地产细分领域转型，2014年第一季度的热门投资领域为旅游娱乐业、养老地产和儿童业态。
大型房企进军旅游娱乐业，主题乐园和度假型酒店是主要投资方向
受国家旅游政策支持，近年来国内旅游产业发展趋势良好，而国民收入逐步提升也有利于推进旅游市场革新。
2014年第一季度多达11家大型房企宣布参与建设旅游地产项目，市场需求旺盛、政策鼓励急科技便利化是开发商转型发展旅游产业的主要原因。
其中万达集团收购安徽环球国旅为旗下第四家旅行社,并在全国范围内投资多个主题乐园项目,加大其旅游地产服务链布局。
而复星集团宣布计划在上海迪士尼建七星级酒店，看好国内度假型酒店市场.
政府大力推动养老地产,开发商布局养老社区
随着中国老龄化趋势逐渐显现,65岁以上人口约占全国人口的10%。
2014年起，多地政府将养老地产招商作为政绩考核指标,大力推行养老地产及相关产业建设，并给予一定财政补贴，导致养老地产投资热度大增。
除了万科、绿地、保利、招商等品牌房企纷纷涉足养老地产开发，中国平安的等商业保险企业也不甘落后，已在全国范围内大力布局养老地产项目。
也有不少开发商和金融企业联合打造养老社区，并引入国际养老专业品牌。
第一章 中国文化地产行业投资背景
1.1文化地产定位分析
1.1。
1文化产业定义
1。
1.2文化地产的界定
1.1.3文化地产的特点
1.1.4文化地产与地产文化
1.2地产与文化的关系
1.2.1地产是文化的集中体现
1.2.2文化将成地产发展方向
1。
2.3文化已成地产核心竞争力
1.3文化地产行业产业链分析
1。
4文化地产行业投资特性
1。
4。
1文化地产行业进入壁垒
1.4。
2文化地产行业投资风险
第二章 文化地产行业宏观环境分析
2.1行业政策环境分析
2.2行业经济环境分析
2.2。
1国民经济增长趋势
2.2。
2城镇化进程及规划
2.2。
3 房地产市场发展现状
（1）房地产业调控政策
（2）房地产业景气程度
（3）商业地产市场现状
（4）旅游地产市场现状
（5）住宅地产市场现状
2.3行业社会文化环境分析
2。
3。
1文化产业发展分析
（1）文化产业发展现状
（2）文化强省建设情况
（3）“文化城市”打造情况
（4）“十二五”文化产业规划
2。
3.2行业社会环境分析
（1）居民收入水平分析
（2）居民文化消费支出（3）居民教育素质分析
2.4行业用地市场分析
2。
4。
1土地政策变化情况
2。
4.2文化产业用地优惠
2。
4.3建设用地供需情况
（1）批准建设用地规模
（2）建设用地供应情况
（3）建设用地出让情况
（4）重点城市土地价格
2。
5行业融资环境分析
2。
5。
1国内信贷环境分析
2。
5。
2金融机构贷款投向
2.5。
3信贷政策趋势前瞻
第三章 国外文化地产行业发展模式与经验借鉴
3。
1英国文化地产行业发展经验
3。
1。
1英国文化资源与特色分析
3。
1.2英国文化产业现状与趋势
3。
1.3英国文化地产发展现状分析
3。
1。
4英国文化地产项目案例分析
3.1.5英国文化地产发展模式分析
3.2美国文化地产行业发展经验
3。
2.1美国文化资源与特色分析
3.2.2美国文化产业现状与趋势
3.2.3美国文化地产发展现状分析
3.2。
4美国文化地产项目案例分析
3。
2.5美国文化地产发展模式分析
3。
3德国文化地产行业发展经验
3.3。
1德国文化资源与特色分析
3.3.2德国文化产业现状与趋势
3.3。
3德国文化地产发展现状分析
3.3.4德国文化地产项目案例分析
3。
3.5德国文化地产发展模式分析
3。
4韩国文化地产行业发展经验
3。
4.1韩国文化资源与特色分析3.4。
2韩国文化产业现状与趋势
3.4。
3韩国文化地产发展现状分析
3。
4。
4韩国文化地产项目案例分析
3。
4.5韩国文化地产发展模式分析
3。
5国外文化地产发展经验总结
第四章 中国文化地产行业发展现状与趋势
4。
1文化地产行业发展现状分析
4。
1.1文化地产行业发展概况
4。
1。
2文化地产行业特点分析
4.1。
3主要文化地产项目汇总
4。
1.4文化地产行业主要类型
（1）专业型文化地产
（2）组合型文化地产
（3）创新型文化地产
4。
1.5文化地产项目投资效益
4.2文化地产项目市场需求分析
4。
2。
1民众对于文化体验的需求
4.2.2文化企业对于文化空间的需求
4.2。
3城市对于文化地标的需求
4.2.4大量国有资产保值增值的需求
4。
3文化地产行业五力模型分析
4.3。
1行业潜在进入者
4。
3.2行业替代品威胁
4.3.3需求方议价能力
4。
3。
4供应方议价能力
4.3。
5现有企业的竞争
4.4文化地产行业发展趋势分析
4.4.1文化地产行业主要问题
4.4.2文化地产行业发展趋势
第五章 中国文化地产行业商业模式分析
5。
1文化地产行业价值链定位
5.1.1文化地产行业价值链组成
5.1.2文化地产企业价值链定位5。
1.3文化地产企业价值链优化路径
5.2文化地产行业盈利模式分析
5。
3文化地产行业开发模式分析
5.3。
1城市建筑文化的保护开发模式
5.3。
2城市地脉文化的借鉴开发模式
5.3.3城市现代文化的创新开发模式
5.4文化地产行业运作模式分析
5.4.1政府独立运作模式
5。
4。
2企业独立运作模式
5。
4。
3政府与企业合作模式
5.5文化地产行业融资模式分析
5.5.1文化地产开发融资特点
5.5.2文化地产开发融资模式
（1）企业自有资金注入模式
（2）定金及预收款模式
（3）银行信贷融资模式
（4）企业上市融资模式
（5）房地产信托融资模式
（6）企业债券融资模式
5.6文化地产项目管理模式分析
5。
6。
1文化地产项目管理特点
5。
6.2文化地产项目管理内容
（1）项目前期策划
（2）项目组织形式
（3）项目质量管理
（4）项目进度管理
（5）项目成本管理
（6）项目合同管理
（7）项目风险管理
5。
6。
3文化地产项目管理模式
（1）部门制项目管理
（2）公司制项目管理
（3）事业部制项目管理
（4）专业管理公司制项目管理
第六章 中国文化地产细分领域投资机会分析
6.1文化创意地产投资机会分析
6。
1.1文化创意地产投资环境
（1）文化创意产业扶持政策
（2）文化创意产业发展现状
（3）文化创意产业空间演变
6。
1。
2文化创意地产开发模式分析
（1）艺术区模式
（2）公共憩息空间模式
（3）商旅文联合开发模式
（4）开辟创意新区模式
6。
1。
3文化创意地产开发现状与趋势
（1）文化创意地产形成过程
（2）文化创意园区建设规模
（3）文化创意园区经营效益
（4）文化创意园区开发模式
（5）文化创意园区盈利模式
（6）文化创意园区建设规划
6.1。
4典型个案解析——北京798艺术区
（1）项目概况
（2）项目背景
（3）项目特点
（4）项目定位
（5）项目开发理念
（6）项目规划与设计
（7）项目运营模式
（8）项目盈利模式
（9）项目运营效益
（10）项目成功经验
6.1。
5典型个案解析—-江苏文
升级会员 