关于进一步加强住宅工程质量通病.doc
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青岛市建筑工程管理局
关于进一步加强住宅工程质量通病
治理工作的通知
各区、市建设行政主管部门，各建设、施工、监理单位，各有关单位：
近年来，经过全市上下的不懈努力，我市住宅工程质量通病治理工作取得了显著成效，住户质量投诉数量逐年减少。
但随着节能保温等新技术的推广应用及建设规模的日趋扩大，因部分责任主体管理不到位、措施不落实，致使外墙渗漏、屋面渗漏等质量通病问题时有发生，部分住户反响强烈，影响了行业形象及和谐社会的构建。
为进一步加强住宅工程质量通病治理工作，切实解决好住户反映强烈的工程质量通病问题，现提出以下要求：
一、各建设、施工、监理单位应高度重视住宅工程质量通病治理工作，加大工作力度，严格执行有关标准规范及规定，高标准管理，精细化施工，努力消除住宅工程质量通病，减少住户投诉，重点做好以下工作：
（一）应将住宅工程质量通病治理工作列为日常工作的一项重要内容。
建设单位作为工程质量的第一责任人，应采取切实措施履行协调好住宅工程项目的勘察、设计、施工（总承包、专业承包）、监理、原材料供应等单位的质量管理工作，确保不降低质量标准，确保工程整体质量，确保广大住户满意；施工总承包企业应加强质量保证体系建设，强化企业内部质量自控，扎实做好企业及项目两级质量管理工作，保证施工质量，按要求及时向所在地质监机构上报月度工程质量检查情况；专业承包企业应服从总包及监理单位的质量管理，加强专业承包质量控制，保证施工质量；监理单位应严格履行职责，严格过程控制和验收把关，按要求及时上报月度工程质量检查情况；原材料供应单位应确保提供符合要求的合格产品，不得降低产品质量标准。
（二）应严格执行住宅工程质量通病治理各项措施。
将《青岛市住宅工程质量通病防治技术措施二十条》（以下简称《二十条》）作为日常通病治理工作的指南，施工总承包单位应按要求将《二十条》悬挂于施工现场的主要施工通道处，强化通病治理意识，并切实按要求贯彻执行。
严格贯彻执行《关于进一步加强建筑工程质量管理若干规定》（青建管质字[2008]4号）、《建筑工程施工过程勘察设计文件变更管理实施意见》（青建发[2008]9号）、《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修改）》（青建管字[2008]1号）、《住宅工程质量分户验收控制要点》（青建管字[2008]3号）、《关于推行住宅工程外墙（窗）淋水试验的通知》（青建管质字[2008]47号）等技术管理文件，加强过程质量控制，严格验收把关，努力消除质量通病。
（三）应严格标准、改进工艺，确保通病治理质量。
对于常见工程质量通病，应严格标准，精心施工，严格管理，确保通病治理措施落实到位；对于因节能保温体系的推行等原因引发的新通病如外墙、外窗渗漏等，各单位应认真加强研究，不断改进施工工艺，提高通病治理水平。
当前，对于日常住户质量投诉较多的外门窗（墙）渗漏、卫生间渗漏、屋面渗漏、填充墙开裂、水电安装等质量通病治理，在严格执行《二十条》的同时，应按照《住宅工程部分通病治理工艺做法》（见附件）执行。
二、各级工程质量监督机构应加大日常监督与巡查力度，将住宅工程质量通病治理有关规定要求督查落到实处。
（一）严格督查《二十条》等相关文件的贯彻落实，确保通病治理措施到位。
（二）严格落实重大设计变更管理。
对于工程重大设计变更，应严格变更及图审手续，严禁无图及降低标准施工。
（三）严格住宅工程分户验收复核制度。
引导企业加强过程控制、严格分户验收把关，加强对分户验收质量的监督抽查；对于未通过分户验收或经抽查分户验收不符合要求的，不得同意组织单位工程的竣工验收和备案。
（四）严格贯彻落实《建筑工程观感质量量化评价管理暂行办法》。
一要在工程竣前检查时严格掌握标准，强化观感项目量化评价，引导企业在日常施工管理中严格控制各项指标，提高工程的整体质量水平；二要将企业竣工工程的观感评价情况与企业的年度考核、工程评优评先挂钩；三要将开发、施工、监理企业年度竣工工程的观感评价情况适时向社会进行公示，督促企业加强质量诚信体系建设，树立良好社会形象。
附件：
住宅工程部分通病治理工艺做法
附件：
住宅工程部分通病治理工艺做法
一、外墙开裂及渗漏治理
1、混凝土墙体螺栓孔眼在外墙保温施工前应使用发泡材料进行封堵或先用砂浆封堵后再进行外墙局部防水处理。
砖砌体架眼、支模孔的嵌堵应按设计要求进行施工，设计无要求时应铺灰砌砖，用1：
3干硬性水泥砂浆将砖其余三面分层嵌严，或用细石混凝土分层捣实，架眼外做防水处理。
2、填充墙与混凝土交接处应按要求钉挂防裂网。
防裂网与各类基层搭接宽度不应小于100mm，粘结防裂砂浆应用聚合物砂浆。
混凝土结构在抹灰施工前应凿毛或喷浆，覆盖面不少于30%。
混凝土结构及砌体结构在抹灰施工前应充分淋水湿润。
抹灰厚度大于或等于35mm时应采取挂网、分层抹灰等防裂防空鼓的加强措施。
3、外墙外保温粘贴块状保温板时，基层平整度应控制在3mm内，粘贴时应采用满粘工艺。
窗洞周边、腰线、空调承板、雨蓬、阳台等做保温处理后，应确保流水坡度、滴水线或滴水槽符合要求（滴水线建议采用塑料滴水线，详见附件1）。
幕墙与结构收口处、外墙装饰收口、门窗四周与框接触处、管道或其他构件穿越保温板处、墙体顶部收口处等应采用发泡材料补平后再用密封胶封闭严密，以防渗水。
严格控制外墙保温薄抹灰的抹灰质量，防裂网的搭接宽度及抹灰的厚度应符合设计要求，防止因抹灰层开裂造成渗漏。
二、外门窗渗漏治理
外门窗渗漏治理工作涉及门窗制作安装、施工总承包、外墙保温等多个单位的施工操作与管理，各单位应严格控制各自的施工环节，施工总承包单位应加强质量协调管理，监理单位加强过程验收把关，共同解决门窗渗漏问题，重点按照以下要求进行控制：
1、严格门窗选材与制作，确保门窗气密性符合要求。
铝合金及塑料型材的几何尺寸应标准，五金配件与型材应配套。
严格控制制作工艺的每一道工序，尤其转角处焊接应到位。
2、在采用后塞安装法施工时，总承包单位在内外墙抹灰时，应坚持样板领路，确保企口尺寸与门窗尺寸协调，门窗洞口抹灰面与门窗框间距8—10mm,避免预留尺寸过小或过大，影响发泡效果。
3、外墙保温施工单位应按有关标准图集及规定要求进行施工，确保保温层粘接牢固，门窗上弦应做滴水线槽，当窗外侧抹灰时，应作防水处理，窗台应做流水坡度。
4、门窗安装：
（1）应坚持样板领路，协调好与土建抹灰及外墙保温施工的关系，确保框门窗安装位置正确等。
（2）窗下框应采用固定片法安装固定（如下图）,不得采用膨胀螺钉直接固定，避免因安装孔封闭不严造成渗漏。
窗侧面及顶面打孔后工艺孔冒安装前应用密封胶密封好。
外墙保温墙体窗下框安装节点图
1—密封胶；2—内窗台板；3—固定片；4—膨胀螺钉；
5—墙体；6—聚氨酯发泡胶；7—防水砂浆；8—保温材料
（3）框与墙体间发泡前应清扫干净灰尘；将墙体淋水潮湿；取出窗框临时固定木楔；如框与墙体间隙过小或过大，应进行调整。
（4）玻璃外侧要进行打胶处理，避免胶条处渗漏。
滑撑安装应用不锈钢材质紧固螺钉，与框扇增强型钢或内衬局部加强钢板可靠连接。
螺钉与框扇连接处应做防水密封处理。
（5）室外框体密封要在外墙粉刷涂料前完成，打胶要保证基层干燥，避免胶干后收缩使涂料开裂导致渗水。
5、条件具备应优先采用附框安装法（详见附件2）。
三、屋面渗漏治理
屋面防水应重点控制细部节点的防水处理。
1、应有明确的节点细部构造设计做法。
2、应严格按规范和设计要求施工。
施工前应进行图纸会审，掌握细部构造及有关技术要求；编制切实可行的防水工程施工方案或确定技术措施，根据施工季节选用防水材料和施工方法。
3、防水材料进场后，建设单位应委托检测机构抽检合格后方可使用。
4、卷材防水屋面基层与突出屋面结构（女儿墙、山墙、天窗壁、变形缝、烟囱等）交接处和基层转角处，找平层均应做成圆弧形，圆弧半径应符合规范要求。
5、卷材防水在天沟、檐沟与屋面交接处、泛水、阴阳角等部位，应增加防水附加层。
附加层经监理单位验收合格后，方可进入大面防水层施工。
天沟、檐沟、檐口、泛水和立面卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于900mm，并用密封材料嵌填封严。
6、防水工程施工完毕，应进行24h蓄水试验，并形成记录。
四、卫生间渗漏治理
1、卫生间内管道穿过楼板、地面、屋面、隔墙等应采取相应的防水措施，严格执行有关规范标准规定，保证防水的有效高度等，解决管道周围渗漏问题。
2、对于卫生间排水管道，在管道穿过楼板处应支设模板，将孔洞周围浇水湿润，用不低于C20混凝土分两次进行浇灌、捣实。
建议优先使用止水节施工法（详见附件3）。
3、对于沿地面敷设的给水、采暖管道，在进入卫生间处，应沿卫生间隔墙外侧抬高后，再穿过隔墙进入卫生间，避免破坏防水层。
4、应保证防水层在门洞口部位铺贴或刷涂到位。
5、按要求做好卫生间的二次蓄水试验（完工后验收前），并形成记录。
五、填充墙开裂治理
剪力墙、梁、柱等混凝土构件与填充墙砌体间开裂是目前高层、小高层住宅中的一种突出质量通病。
对于该疑难质量通病的治理，重点应控制好以下环节：
1、加强填充墙砌体顶部滚砖补砌的施工质量控制：
滚砖（60-70斜度）砌筑应在墙体砌筑至少7天后进行；滚砖两端及中间宜采用预制异型预制砖进行补砌。
2、加强剪力墙、柱与填充墙砌体间的砂浆质量控制：
砂浆强度应符合要求，且饱满密实，严禁采用落地灰嵌缝；宜采用加宽竖向砂浆厚度及嵌凹缝的施工工艺，即在剪力墙、柱与填充墙之间形成20mm宽、20mm深的凹缝；
3、加强混凝土与填充墙间的防裂加强网的质量控制：
加强网与各类基层搭接宽度不应小于100mm；加强网应位于抹灰层的中间。
六、外墙保温相关质量通病治理
为有效防止外墙保温墙体开裂、破损引发外墙渗漏，应在外墙阳角、门窗洞口周边采用带玻纤网的塑料护角条；为确保门窗洞口、装饰腰线、雨棚等滴水功能，应优先采用成品塑料滴水线（具体做法详见附件1）。
七、排水管泛臭气治理
卫生间、厨房排水地漏、卫生设备应有足够的水封深度，防止排水管内臭气泛出。
1、地漏应有50mm水封深度，应采用防泛臭气地漏。
2、卫生设备应配备P型或S型返水弯，严禁未设返水弯将卫生设备直接与排水管道连接。
八、管道渗漏治理
首先应控制各种材料质量，对进入施工现场的材料进行外观检验和质量抽检，严禁不合格材料用于工程；各种管道、配件的连接应严格按照操作规程进行施工；安装完毕后，按照规范要求进行试压，对于隐蔽安装的管道，在隐蔽前分次试压，全部安装完毕后，对整个系统进行全面试压。
1、室内给水管道的水压试验压力为工作压力的1.5倍，但不小于0.6MPa。
2、热水采暖管道的水压试验压力，金属管道应以系统顶点工作压力加0.1MPa进行水压试验，同时系统顶点的试验压力不小于0.3MPa；塑料及复合管道应以系统顶点工作压力加0.2MPa进行水压试验，同时系统顶点的试验压力不小于0.4MPa。
3、金属管道在试验压力下观测10min，压力降不大于0.02MPa，然后降到工作压力进行检查，应不渗不漏；塑料及复合管道在试验压力下观测1小时，压力降不大于0.05MPa，然后降到工作压力1.15倍稳压2小时进行检查，压力降不大于0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。
附件：
⒈塑料护角条及滴水线施工法
⒉外门窗附框安装法
⒊卫生间止水节施工法
附件1：
塑料护角条及滴水线施工法
一、带玻纤网塑料护角条施工
（一）采用带玻纤网塑料护角条的优点
1、铺设护角后可有效地防止墙角的外力损坏。
2、门窗、洞口是外墙保温中应力最集中最容易开裂的部位，加设护角后可使墙角上下连为一体，避免因抹灰层过厚,造成墙角开裂。
3、苯板在墙角上处于交叉状态,施工人员很难控制抹灰层的厚度。
用护角来掩盖工艺的不足,把整个墙角上下捆绑在一起，即使单块苯板发生意外开裂也很难影响到整个系统大面积脱落。
4、对面砖墙面，设护角后，再粘贴面砖，可防止面砖拉裂现象的发生。
5、防止由于墙角部位处理不合理，导致渗水。
6、护角可延长外墙保温的使用寿命.提高建筑物的品质.保持墙角的永久性美观。
（二）施工工艺
铺设护角条前应准备以下工具：
靠尺板、水平尺、园林剪刀。
1、在铺设护角前首先应检查墙角的垂直度与墙面的平整度，对误差过大的应修整后再施工。
2、大阳角应使用加宽PVC护角（30*38mm），门窗洞口可使用（25*25mm）的PVC护角，为防止窗台踩压造成裂纹、渗水，窗台部位应铺设加宽的网格护角。
3、施工时首先从楼层的顶部放垂直线，然后在墙角处保温板上抹5毫米左右的聚合物砂浆，从上至下按线把护角条粘接在墙角上。
门窗洞口，可用水平尺或靠尺板进行施工，并对刚粘接好的护角条进行整体轻微敲打，校平校直。
做异型门窗口时可把护角条的单面用园林剪刀切开。
粘接护角条要求横平竖直，聚合物砂浆饱满。
护角条的长度可根据施工现场决定，短的可以直接对接，节点处不能出现凹凸不平的现象。
4、对刚粘接好的护角条，在聚合物砂浆还没有完全凝固时，严禁冲撞，防止墙角上的护角条走样变形。
5、室内护角也可参照此做法。
带玻纤网PVC护角
带玻纤网PVC护角施工示意图
二、塑料滴水线施工
目前采用的保温板下的鹰嘴滴水线，施工难度较大，滴水功能很难保证。
而塑料滴水线（如下图）可以确保滴水功能完备，且尺寸统一。
PVC塑料滴水线
塑料滴水线施工示意图
附件2：
外门窗附框安装法
本办法采用安装钢附框及刷涂聚氨酯防水层的方法，可以有效的解决建筑外门窗渗漏问题。
一、方法特点
1、本办法采用钢附框及聚氨酯双重防水，有效的解决了外窗渗漏的质量问题。
2、本办法在防止渗漏的同时提高了门窗安装的密封性。
二、适用范围
本办法适用于多层及高层建筑所有外门窗工程。
三、工艺原理
本办法先安装涂有防锈漆的钢附框，定位后抹灰形成企口及鹰嘴，在窗外侧四周刷涂防水涂料，从而达到防水效果。
四、工艺流程及操作要点
（一）工艺流程
窗安装防水处理的工艺流程如下：
（二）操作要点
1、施工放线。
安装附框前要对每个外窗口进行顶层至底层通线，在窗台处弹出中线，避免上下窗口偏移超出规范，同层内窗框安装前应当在窗台上弹出水平线，用来控制窗顶标高。
2、附框安装。
钢附框安装时严格按线施工，附框就位后先用木楔做临时固定，再将附框用固定件固定，随时固定随时检查附框位置。
安装固定件时要用冲击钻先钻孔，后用膨胀螺丝固定，严禁在加气混凝土砌体墙或钢筋混凝土墙上打射钉。
固定件安装完毕后将木楔拆除。
窗框安装定位尺寸分别见图1，图2，图3。
室内
图2窗下口安装节点图
室外
窗台标高
混凝土外墙面或砌体抹灰面
30×20钢附框
30×20钢附框
梁下皮
室外
室内
图1窗上口安装节点图
混凝土外墙面
图3窗左右口安装节点图
30×20钢附框
室外
室内
混凝土外墙面或砌体抹灰面
窗台抹灰
（内加金属或玻纤网）
窗台标高
内墙抹灰
聚氨酯三遍
室外
室内
混凝土外墙面或砌体抹灰面
图5窗下口防水节点图
30×20钢附框
30×20钢附框
图4窗上口防水节点图
窗上口抹灰
内墙抹灰
梁下皮
室外
室内
聚氨酯三遍
混凝土外墙面
3、窗口抹灰。
附框安装完毕后，先对外窗口进行抹灰处理，抹灰时在窗上口做出鹰嘴或采取成品塑料滴水线，窗下口预留出保温层厚度，窗台坡度由保温层找出。
详见图4,图5,图6。
30×20钢附框
抹灰（内加金属或玻纤网）
内墙抹灰
混凝土外墙面或砌体抹灰面
聚氨酯三遍
图6窗左右口防水节点图点图
室外
室内
4、刷涂聚氨酯防水。
待外窗口抹灰干燥后，在窗膀及钢附框上分三遍刷涂聚氨酯防水涂料，并在最后一遍表面撒适量细砂。
刷涂位置及尺寸详见图4、图5、图6所示。
5、内墙抹灰时窗左右侧及上口位置抹灰与附框平齐，下口预留10mm，以便安装主框后做窗台板处理。
6、安装主框。
五、注意事项
1、钢附框厚>1.5mm，窗框角部焊接应当密实,防锈漆刷涂均匀，窗附框上固定件间距<450mm。
2、聚氨酯防水涂料应采用双组份防水材料，以保证防水效果（或贴自粘型橡化沥青防水胶带）。
附件3：
卫生间止水节施工法
卫生间止水节施工法，可以有效解决传统予留管道安装施工所导致卫生间渗漏难题。
一、方法特点
（一）现浇型止水节本方法的目的在于提供一种结构简单、操作方便、无需预留孔洞的现浇型“止水节”。
在施工时，它直接被安装在建筑支模板上再将该“止水节”的管身与现浇板面一次浇捣成型，这样，止水节周围的混凝土为均匀的一体，不易出现开裂。
它改变了传统管道安装中采用予留孔洞的安装施工方法，避免了予留孔洞在安装中由于补洞不密实、砼收缩等原因引起的渗漏。
（二）予留型止水节本办法提供一种结构简单、安装方便，防漏效果良好的水管“止水节”。
以现场实际可操作性并防止渗漏为出发点，在“止水节”的上部设置了多层凹凸止水圈，打破了以往套管光滑的弊端，能更有效的与混凝土结合，加强了止水功能；下部的托盘内侧设置渗水小孔，即便是补洞后仍有渗漏，流到托盘内还是将水从渗水孔回流到管道中去，起到了双重“保险”的效果。
二、适用范围
本办法可用于住宅卫生间、厨房、阳台、露台等现浇楼板的管道穿板安装。
三、工艺原理
目前卫生间等部位存在管道周边渗漏，其根本原因是立管封堵时现浇楼板与二次浇捣的细石砼、PVC立管收缩徐变产生裂缝所引起的。
针对上述通病，本办法分别采取现浇型与预留型“止水节”与PVC立管连接进行有效控制通病发生。
四、施工工艺流程及操作要点
（一）现浇型
1、工艺流程
定位→固定止水节→浇捣板面→拆除模板→砌体、粉刷→立管安装→支管安装（直接插入止水节）→卡件固定→闭水试验
2、操作要点：
（1）根据支模轴线，在制作完卫生间模板弹出地漏、大便器等定位十字线。
（2）用2寸钉将“止水节”按十字线在四角固定。
（3）固定“止水节”后，用木屑或黄砂垫满“止水节”管身，避免浇捣时混凝土浆流入管身。
（4）浇捣混凝土时应注意观察“止水节”有无位移变形或堵塞情况，发现问题应立即停止浇捣进行整改。
如下图：
现浇型止水节定位图
（二）予留型“止水节”
1、工艺流程
浇捣混凝土板面→（无予留孔洞）→砌体、粉刷→定位→取孔→安装止水节→安装立管→安装支管→闭水试验。
2、操作要点：
（1）砌体、粉刷完成后，在未做地面前，弹出地漏、大便器等定位十字线。
（2）用钻孔机在现浇板面上按立管要求尺寸取孔。
（也可先予留孔洞）
（3）安装“止水节”。
如下图：
预留型止水节安装图
附：
图例
现浇型“止水节”
予留型“止水节”
轴线定位
浇捣成型
模板拆除
安装完成
（1）
安装完成
（2）
安装完成（3）
升级会员 