房地产估价师案例与分析考试真题及答案.doc

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2009年房地产估价师案例与分析考试真题及答案

一、问答题（共3题，每题10分）

　　第1题甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。

2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

　　请问：

1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

　　2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

　　【参考解析】：

1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。

估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。

　　2.复核估价的估价目的可表述为：

受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核;价值定义可表述为：

在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。

　　第2题甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。

购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。

该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

　　请问：

若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

　　【参考解析】：

1.估价时点不同。

乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

　　2.估价目的和价值类型不同。

乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。

　　3.设计方案变更。

由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。

　　4.购买后投入建设资金。

项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

　　第3题某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。

该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。

建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。

政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

　　请问：

理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

　　【参考解析】：

1.政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。

　　2.《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

政府应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。

理论上的补偿内容包含：

被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）

（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。

至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。

甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。

经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增;平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。

　　第4题下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（　　）。

　　A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

　　B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

　　C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

　　D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

　　【正确答案】：

　　第5题若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（　　）。

　　A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

　　B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

　　C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率

　　D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

　　【正确答案】：

　　第6题采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（　　）。

　　A.1035.0

　　B.1066.1

　　C.1150.0

　　D.1184.5

　　【正确答案】：

　　第7题采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（　　）。

　　A.9734.2

　　B.10218.3

　　C.10407.5

　　D.10458.8

　　【正确答案】：

（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。

新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。

　　第8题甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（　　）。

　　A.按工业用途估价

　　B.按居住用途估价

　　C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

　　D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

　　【正确答案】：

　　第9题受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（　　）。

　　A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估

　　B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值

　　C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

　　D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

　　【正确答案】：

　　第10题如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（　　）。

　　A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

　　B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失

　　C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失

　　D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

　　【正确答案】：

（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。

现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。

经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

　　第11题下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（　　）。

　　A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

　　B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业

　　C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变

　　D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

　　【正确答案】：

　　第12题对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（　　）。

　　A.交通条件

　　B.产业集聚度

　　C.基础设施完备程度

　　D.公共设施完备程度

　　【正确答案】：

　　第13题该宗房地产的再次抵押价值为（　　）。

　　A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

　　B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额

　　C.再次抵押时的价值-已抵押贷款额/贷款成数

　　D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数

　　【正确答案】：

三、指错题（下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。

每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

　　第14题封面和目录（略）

　　致估价委托人函

　　××公司：

　　受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。

　　我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：

　　估价对象单价：

写字楼17833.5元/㎡，车库13.77万元/车位。

　　估价对象总价值：

人民币91071万元。

　　大写金额：

人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。

　　××房地产估价有限公司××分公司（盖章）

　　法定代表人（盖章）

　　二〇〇九年七月九日

　　注册房地产估价师声明（略）

　　估价假设和限制条件（略）

　　房地产估价结果报告

　　一、估价委托人（略）

　　二、估价机构（略）

　　三、估价对象

（一）估价对象登记状况

（二）估价对象权利状况

　　估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。

属人

略

国有土地使用证号

略

房屋所有权证号

略

坐落位置

××市金融街×区×号

房屋产权来源

略

房屋产权比例

100%

土地用途

综合用地

房屋用途

办公

土地状况

宗地总面积

5997.95㎡

宗地四至

东至

略

西至

略

南至

略

北至

略

房屋状况

建筑结构

钢筋混凝土结构

层数

地下三层、地上十八层

建筑面积

50426.31㎡

建成年月

1998年4月

　　（三）估价对象实物状况

　　估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝±结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m;地下三层，层高2m。

根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：

大厦外墙一一四层为棕色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙;西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。

双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。

　　地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。

　　四、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　五、估价时点

　　2009年6月30日

　　六、价值定义

　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　七、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范

　　1.《中华人民共和国物权法》。

　　2.《中华人民共和国担保法》。

　　3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

　　4.《中华人民共和国土地管理法》。

　　5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

　　6.《城市房地产抵押管理办法》。

　　7.《房地产估价规范》。

（二）委托方提供的有关资料（略）

　　（三）估价方掌握的有关资料

　　1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。

　　2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料。

　　3.国家及当地有关税费法规。

　　4.其他政策文件等。

　　八、估价原则

　　本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：

　　1.合法原则（略）。

　　2.最高最佳使用原则（略）。

　　3.替代原则（略）。

　　4.估价时点原则（略）。

　　九、估价方法

　　因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。

综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。

　　两种估价方法定义如下：

（略）。

　　十、估价结果（略）

　　十一、估价人员（略）

　　十二、估价作业日期（略）

　　十三、风险提示（略）

　　十四、估价报告应用的有效期（略）

　　房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析（略）

　　二、区域因素分析（略）

　　三、市场背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估价方法选用（略）

　　六、估价测算过程（略）

（一）市场法

　　市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。

　　计算公式：

　　估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

　　1.可比实例选择

　　区域市场同类项目售价等数据组见下表：

（略）。

　　根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：

　　可比实例A：

银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27㎡，建筑面积为98741.45㎡，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/㎡（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。

　　可比实例B：

新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77㎡，建筑面积为34198.63㎡，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/㎡，交易时间为2007年10月。

　　可比实例C：

中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56㎡，建筑面积为83773㎡，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/㎡，交易时间为2008年5月。

2.房地产比较因素条件说明表

项目

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

名称

××大厦

银行大厦

新新大厦

中正大厦

位置

金融街×区×号

金融街B区7号

金融街C区2号

金融街D区3号

交易单价/（元/㎡）

待估

17272

16700

17578

交易情况

正常

交易时间

2009.6

2009.4

2007.10

2008.5

区

域

因

素

距市中心距离/km

约3.40

约3.41

约3.42

约3.40

办公聚集度

属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高

交通

便捷

程度

道路类型

区域内有主于道两条，次干道三条

区域内有主干道两条。

次干道三条

区域内有主干道两条，次干道三条

公共交通

距地铁站、公交车站约650m

距地铁站、公交车站约600m

距地铁站、公交车站约500m

距地铁站、公交车站约700m

公共配套设施完

善程度

红线外已达到七

通，公共配套设施完备

红线外已达到七

通。

公共配套设施完备

红线外已达到七

通，公共配套设施完备

红线外已达到七通，公共配套设施完备

环境质量状况

一般，一定程度尾气、噪声污染

区域规划发展方向

办公、商业

建成年代

1998年

2005年

2009年

建筑结构

钢筋混凝土

个别

因素

建筑外观设计及材料

外墙一一四层为

棕红色花岗岩饰面，

四层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型较好

采用弧形设计，表面全玻璃幕墙，并在楼顶设置了空中花园，立面造型好

整个大厦由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成，中空玻璃幕墙，立面造型好

外墙一～三层为褐色花岗岩饰面，三层以上为铝合金玻璃幕墙，立面造型好

工程质量

优良

平面布置

设计合理

设施设备完善程度

8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，设施设备较完善

12部三菱电梯，楼宇自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯，设施设备完善

14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统，设施设备完善

29部三菱电梯，5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、安全监控及防范系统、中央空调系统，设施设备完善

装修情况

高档装修

中档装修

周边景观

南侧有小型街心花园，景观较好

西侧是城市绿化带，景观较好

景观一般

西侧是城市绿化带，景观较好

物业管理

物业管理好

成交规模

整栋评估

整栋成交

南楼（A座）整栋成交

整栋成交

3.房地产价格影响因素修正系数确定

　　根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：

（1）交易情况修正：

估价对象为现房，可比实例C为预售房。

开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。

根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：

可比实例

交易情况修正系数

100

（2）交易日期修正：

经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：

可比实例

2009年4月

2007年10月

2008年5月

交易日期修正系数

100

102

　　（3）区域因素及个别因素修正

　　（区域因素指数、个别因素指数确定过程略）

　　经比较得出房地产比较因素条件指数表如下：

项目

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易单价/（元/㎡）

待估

17272

16700

17578

交易情况

100

交易日期

100

102

区域因素

距市中心距离

100

办公聚集度

100

交通便捷程度

道路类型

100

距公交站点距离

100

100.25

100.75

99.75

公共配套设施完善程度

100

环境质量状况

100

区域规划发展方向

100

个别因素

建成年代

100

103.5

104

建筑结构

100

建筑外观设计及材料

100

101

工程质量

100

平面布置

100

设施设备完善程度

100

101

装修情况

100

周边景观

100

物业管理

100

成交规模

100

4.房地产比较因素修正系数确定

　　将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易单价/（元/㎡）

17272

16700

17578

交易情况

100/100

100/85

交易日期

100/100

102/100

99/100

区域因素

距市中心距离

100/100

办公聚集度

100/100

道路类型

100/100

交通便捷程度

距公交站点距离

100/100.25

100/100.75

100/99.75

公共配套设施完善程度

100/100

环境质量状况

100/100

区域规划发展方向

100/100

个别因素

建成年代

100/103.5

100/104

建筑结构

100/100

建筑外观设计及材料

100/101

工程质量

100/100

平面布置

100/100

设施设备完善程度

100/101

装修情况

100/97

周边景观

100/100

100/99

100/100

物业管理

100/100

成交规模

100/100

修正系数

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