重庆房地产市场分析研究报告Word格式.docx
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4月28日收回通知，决议适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。
这一系列的微观调控的紧缩政策说明政府十分关注房地产行业高速增长能够带来的风险，在前阶段紧缩政策未能到达效果的状况下，越来越希望经过产业政策和信贷政策来加大调控力度，以抑制投资的过快增长。
这些政策说明了政府降温房地产投资的决计和进一步紧缩政策的预期，将在一定水平上抑制商业银行对房地产开发存款的投放。
在目前房地产行业融资渠道比拟单一的状况下，房地产企业很难从银行以外的渠道取得开发资金，紧缩政策必将会拉紧房地产企业的资金链，实力不强的开发商面临较大的困难。
融资难度的加大意味着房地产开发商的开发本钱的提高，无疑将减速房地产公司优胜劣汰的进程。
有品牌、实力，管理才干较强的公司将取得较大的生活空间，并取得更多的政府的支持；
而实力不强、信誉资质较低、历史包袱繁重、负债率较高、自觉扩张的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。
（二）税收政策
目前我国房地产税收体系不够明晰，税制结构不尽合理，课税中税种堆叠设置，重复征税，内外不一等现象，形成了减轻了企业和消费者的经济担负和征收混乱。
从税法的相关规则来看，房地产行业的主要税费可分为流通阶段的税费〔表1〕和保有阶段的税费〔表2〕。
表1：
流通阶段的税率
税种
计税依据
税 率
置办
契税
契说的价钱
3%-5%，团体购置普通住宅暂减半
印花税
购销合同的金额；
产权转移书据所载金额
0.03%，0.05%
出售
营业税
转让土地运用权或房地产价值
5%，团体出售寓居满一年的普通住宅免收，不满一年按出售价和购卖价差额计算征收。
城市维护建
设税
营业税税额郊区7%，
县城、镇5%，其它1%
教育费附加
营业税税额
3%
产权转
移书据所载金额
所得税
转让支出减去允许扣除的项目的余额
企业33%，团体20%
出租
营业税*
出租、运营房地产支出
5%，按政府规则价钱出租私有住房和廉租房的免征，团体按市价出租寓居住房按3%征收出租
房产
税房产租金支出
12%，团体按市价出租寓居住房按4%征收
城镇土地使
用税
实践占用土空中积
大城市0.5－10元/平米，中等城市0.4-8元/平米，小城市0.3－6元/平米，县城、建制镇0.2-4元/平米
租赁合同租赁金额
0.10%
租赁支出减去允许扣除的项目的余额
表2：
保有阶段的税费
税率
房产税
房产原值一次减除10%-30%后的余值
1.20%
城镇土地使税
同前城镇土地运用税
同前城镇土地运用税用税
耕地占用税
实践占用耕空中积
1-10元/平米〔一次性征收〕
城市房产税
〔三〕、投融资体制剖析
1、房地产开发投资资金来源：
自有资金投入、金融机构存款、发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方式。
而金融机构的存款特别是银行的存款，占重庆市房地产行业资金来源的50%以上。
2、房地产消费信贷
目前，重庆市居民团体购置商品住宅的比重到达90%左右，房地产消费信贷主要以住房公积金信贷和商业性住房存款两种方式。
截止2004年9月份止，住房公积金累计发放团体住房存款14.27亿元，2004年1-9月发放4.56亿元，比去年同期添加57%，但仅占重庆市公积金归依总量的5%，存款量偏小，对住房市场的拉举措用甚微；
商业性住房存款累计为241.28亿元，2004年1-9月发放87.5亿元，比去年同期添加40.33%，较1998年前增长了40倍，为重庆市房地产信贷的主要方式。
3、房产信托在国外的成功推行，有力地促进了外地房地产市场的开展。
去年以来，信托公司已为我国房地产企业成功募资20多亿元。
4、上市融资成为抢手选择。
出于融资方面思索，会有一局部大型房地产企业参与到〝买壳〞上市的行列中，经过资本市场融资缓解资金压力。
5、业界正在讨论房地产基金、住房资产证券化为房地产企业提供新的融资渠道。
〔一〕、投资状况
重庆市直辖后国民经济快速协调开展，全社会固定资产投资以高于20%的速度飞速开展。
至2003年底，房地产投资量达327.9亿元，比2002年增长25.01%，到达历史最高点。
2004年末尾，随着国度微观调控力度的逐渐加大，投资增速逐渐回落，末尾向理性回归。
近期重庆市政府进一步增强了对房地产市场的规范化管理，并出台了一系列调控措施：
其一、清算整理土地市场：
其二、规范拆迁任务；
其三、提高房地产开发资本金比例：
其四，从严控制房地产开发信贷，经过以上手腕，提高了房地产开发的准入门坎，从而招致了新开工房屋面积的增加，房地产开发投资速度末尾回落。
表3：
重庆市房地产投资、资产投资及增长率 单位：
亿元
年份
国民消费总值〔GDP〕
全社会固定资产投资
房地产开发量
总量
增长率〔%〕
1998
1429
97.3
1999
1479
3.38%
112.5
13.51%
2000
1589
6.92%
139.6
19.41%
2001
1749
9.15%
196.7
29.03%
2002
1971
11.26%
995.56
245.9
20.01%
2003
2250
12.40%
1269.35
27.50%
327.9
25.01%
2004〔1-9〕
1845
12.30%
970.79
28.60%
237.63
21.60%
（二）、树立状况
2004年起重庆市商品房的新开工面积出现了近年来的初次负增长。
截止9月末，全市商品房开工面积1362.18万平方米，同比增长1.2%，其中住宅新开工面积1075.19万平方米，同比增长2.5%；
商业营业用房新开工面积191.67万平方米，同比增长17.7%；
办公楼新开工面积26.81万平方米，继续坚持下降趋向，降幅为22.5%。
表4：
重庆市1998-2004商品房完工面积统计表
完工面积 （万平方米〕
同比增长〔%〕
460.26
598.63
23.11%
619.56
849.42
27.06%
1020.63
16.77%
1390.73
26.61%
2004
1362.18
〔三〕、销售状况
2004年1-9月份，随着微观调控政策的集中出台，重庆市商品房买卖全体坚持增长态势，买卖量同比上升，销售呈放绶趋向。
1、主城区商品房销售成交面积925317万平方米，成交金额214.01亿元，区分比上年同期增长20.8%、38.9%。
住宅的销售仍是主力占90%，其中以经济适用房的销售为主；
商业用房的销售面积为6.5%；
办公用房的销售十分有限，其成交面积和成交金额区分下降11.4%和21.4%。
2、主城中心区的住宅买卖所占比重呈延续下降，消费热点向周边区域分散，北部新区逐渐成为高质量住宅聚集区，渝中区办公用房买卖量居于榜首。
3、随着商品房市场的成熟开展，新建商品房进入存量房市场流通，并随着房产市场的逐渐规范操作，使转让面积同比增速下跌。
截至9月止，重庆市主城区存量房转让面积314.49万平方米，转让金额8.96亿元，区分同比增长88.1%、61.7%。
〔四〕、价钱状况
表5：
1998－2004年重庆市商品房均价统计表 单位：
元
房屋平均价钱
1331
1377
1351
1443
1993
2049
2313
住宅
1161
1080
1077
1133
1771
1869
2135
办公楼
2826
2124
2227
2622
2372
3096
2880
商业营用房
2483
3550
3275
3548
4058
4499
其他
1294
1273
1328
1420
近年来重庆市房价呈下跌趋向，缘由如下：
一、地价下跌：
二、旧城改造，加快城镇化树立带来了拆迁高峰；
三、新建住宅质量提升拉高本钱，在建材运用、户型设计以及小区环境等方面比以前有了很大提升，也形成了商品房平均价钱上扬；
四、存在投机性炒作。
2004年来受国度微观调控、市场供需变化等多种要素的影响，下跌幅度末尾减小。
〔五〕、土地供应状况
现主城区可供出让的大宗地块主要集中在渝北区、北部新区〔高新园、经开园〕、沙坪坝区的西部大学城片区、南岸区的茶园新区、九龙园区，其他主城区域只要少数的旧城改造和工矿企业拆迁质换土地。
附表6：
2004年3季度重庆市土地出让表示图
〔六〕、商品房空置
表7：
重庆市商品房空置状况统计
房屋空置面积
255.35
353.04
421.94
484.48
559.61
551.28
142.03
183.6
223.14
227.72
280.36
225.62
36.35
47.3
49.42
55
51.39
44.72
其中：
一年以上空置面积
77.6
150.08
179.29
223.54
266.026
331.34
全市商品房空转总量以年均20%的速度上升，至2003年由于受重庆市旧城改造的影响，存量房销售较好，使空置面积略有下降。
但仍位于全国主要城市商品房空置面积的前几位，对重庆新建商品房市场有相当潜在压力。
从主城区的空置房散布来看，渝中区商品房的空置量最大，其次为九龙坡区和江北区。
〔一〕户型房型选择
1、受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放量，以投资为主的一房的需求量急剧下降，仅占1.7%。
2、相对紧凑的两房和略显温馨的三房的需求比例总和超越80%，为市场上的主力户型，其有较大的市场潜力。
3、其他户型当依据项目的特点慎重思索设置。
〔二〕套内面积选择
1、套内面积在70-130平方米的户型面积设计是目前市场需求的主力，尤其是70-110平方米的面积市场需求量最为集中，超越60%；
2、70平方米以下的户型面积需求下降的趋向较清楚；
〔三〕价钱及付款方式
1、付款方式以按揭为主，占75%；
2、首付款集中在10万元以下，其中选择5-10万元的消费者超越半数，但超越10万元的出现急剧下降趋向，预示10万元是消费者的心思线；
3、选择按揭的消费者其所能接受的月供款集中在1200元/平方米以内，其中800-1000元成为月供选择最为集中的选择段；
〔四〕、其他
1、从市场详细需求状况来看，少数消费者希望经过阳台来表达出生态化，贴进自然的寓居需求，倾向客厅阳台和生活阳台的双阳台设计；
2、平层是市场的主流，跃层和阁楼因其同类替代品较多，消费者对此需求量不高；
〔五〕物业类型市场调查热点
1、从物业类型来看，普通多层的心思选择需求最热，接近50%，在一定水平上是遭到了以后市场上多层与低层低密度产品的盛行趋向引导；
同时，与目前重庆市场上对普通多层及低层花园洋房产品概念的混杂有一定关系；
2、高层心思需求与前两年相比有所下降，花园洋房与别墅因其质量与价位较高，反应有限；
3、消费者对物业的心思选择有向低密度、低容积率、亲地性开展的趋向；
重庆市房地产共有1500多家企业，但全体水平与沿海经济兴旺城市相比还有很大差距，1995年至2004年总体开发量达1000万平方米的仅300多家，各房地产企业所占的份额较为分散，集中度不高。
同时，国际如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市场将加剧重庆市房地产市场的竞争，从而能够招致市场重新洗牌。
房地产是资本集中的行业，在国度政策和自身经济规律的双重影响下，重庆市房地产趋向集中化和规模化开展。
近一年来，国度增强了微观调控，在土地买卖、开发商信贷方面均作出了更高的要求，从久远看，有实力、有资信、有品牌的企业在开展上将取得更大的开展空间。
表9：
重庆市房地产企业比拟
抢先企业
外乡实力企业
外乡强势增长企业
外乡增长企业
其他企业
外来实力企业
外来潜力 企业
代表企业
龙湖
华宇、南方、协信、珠江
金科
晋渝地产、东和实业、银星、
长安集团、东银、、隆鑫地产等重钢、商社集团等
融乔、瑞安、和黄、华新国际、鲁能
、钱江集团、招商地产
开发量
300万方
40万方-85万方
220万方
100万方以下
年开发速度
140万方/年
10万方以下
20万方
10万方左右
土地储藏
丰厚
较丰厚
普通
普通
局部企业在重庆有较丰厚的土地储藏
有一定的土地储藏
资金
富余，融资才干强
较富余，融资才干较强
雄厚
质量
中高、高档物业，产品结构链比拟丰厚
以中、中高档牧业为主
在中高档、高档物业范围快速开展
以中档物业为主
高，国际有较高知名度
成功楼盘
一切项目
有数个成功楼盘
近年快速生长
有数个成功楼盘，但影响力缺乏
有成功楼盘，但影响力缺乏
国际业界知名，在渝有在建楼盘
国际业界知名，在渝尚无在建楼盘
品牌才干
佳誉、忠实
知名
知名、佳誉
备注
企业文明树立到位，运营管理体系完备，企业中心竞争力强
有成功的历史，近年来中心才干树立与快速开展的市场顺应性有所缺乏
企业文明，企业才干、中心竞争力在构成之中
有自己的企业文明和管理体系，处于良性开展之中
多为其他行业的风险分散战略性产物，组织机构、人才储藏均有所缺乏
受母企业战略影响，如全力投入重庆房地产市场将是极大要挟
尚未停止项目树立，
1、投资增速放缓，行业盈利水平降低
2004年，房地产市场将继续坚持相对动摇的开展，但增幅估量会比高速增长的2003年有所下降，同时，企业的竞争和两极分化将会加剧，行业的盈利水平将会降低。
在产业政策和货币政策的双重配合下，房地产行业的进入门槛提高，融资难度加大，意味着房地产开发商的开发本钱提高，将在中临时内对房地产行业的供应发生一定的抑制造用。
投资增速总量肯定遭到制约。
另外，市场关于加息的预期日益剧烈。
加息将对房地产供需发生双重压力：
一方面加息将提高资金运用本钱；
另一方面，房屋销售的速度会减慢，资金周转加快将进一步考验开发商紧绷的资金链。
这两个方面都能够会影响房地产开发商的业绩。
２、企业融资渠道将趋向多元化
央行〝121号〞文件和发改委〝通知〞的出台，对整个房地产业的开展格式末尾发生严重影响。
招致资金密集型的房地产企业自愿寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。
３、优势企业群体生活
在随着政策效应的逐渐显现和供需矛盾的剧烈化，行业内两极分化将日益严重，只要具有规模优势、资金优势、土地储藏优势和管理优势的企业才会取得生活空间。
品牌：
地产业起步阶段应充沛运用隆鑫品牌，可以用较少的本钱取得较高的知名度，但在以后的开展中应逐渐提升正品牌的价值，以防止在集团主业遭到影响时对地产品牌发生不良影响。
管理方式：
在隆鑫地产中树立顺应于房地产市场经济规律的，独立于隆鑫集团的企业文明、管理形式，树立公司自有的中心竞争力。
隆鑫地产的企业文明宜着重于吸引、培育高素质的房地产专业人才，使其发扬最大的才干，在吸收隆鑫集团先进企业肉体的状况下，树立隆鑫地产自己的管理形式和中心竞争力。
项目运作：
在面临房地产市场能够将要走过高潮期，市场竞争加剧和市场需求不振的双重矛盾压力下，隆鑫地产在详细项目上的运作更应该增强前期的调研剖析并在项目施工树立、销售以及未来的物业管理中慎之又慎――细节决议成败
金融风险规避：
开展多种融资渠道，以期尽快树立独立于隆鑫集团金融风险之外的资金来源。
依托房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险：
经过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，同时与具有股票性质的购房者与隆鑫地产〝合伙建房〞，即允许购房者直接经过〝入股〞方式和隆鑫地产〝合伙〞建房；
开展房地产投资基金以及房地产信托投资等。
开展区域：
可思索作两种区域开展的规划：
主城区：
鼎力参与主城区市场竞争，停止开发的同时掌握最先进的运营手腕、培育地产品牌，停止人才锻炼和储藏。
1、充沛应用隆鑫品牌和营销网络的优势以外地高端地产产品的方式进入二、三级城市，前期可以周边区县为目的次第向全国开展。
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